（2017）渝02民终976号
裁判日期: 2017-04-24
公开日期: 2017-07-01
案件名称
吴大生与桂大碧房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
重庆市第二中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
吴大生,桂大碧
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）渝02民终976号上诉人(原审原告)：吴大生，男，1945年8月20日出生，汉族，住重庆市开县。委托诉讼代理人：ＸＸ益，男，1989年5月9日出生，汉族，住重庆市开县。被上诉人(原审被告)：桂大碧，女，1952年12月9日出生，汉族，住重庆市开县。委托诉讼代理人：胡进军，重庆市开县文峰法律服务所法律工作者。上诉人吴大生因与被上诉人桂大碧房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市开州区人民法院(2017)渝0154民初4号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年3月21日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。吴大生上诉请求：1、撤销重庆市开州区人民法院(2017)渝0514民初4号民事判决，改判被上诉人向上诉人支付房屋买卖差额款18160元；2、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1、双方签订的《房屋买卖协议书》中载明“甲方(上诉人)在开县中吉统建还房有房屋一套，面积67平方米出售给乙方(被上诉人)”，“房屋总价为7万元”，因此，双方是基于“67平方米”的房屋，作价为“7万元”，但经开州区国土资源管理局查勘，于2014年10月24日给上诉人颁发的房屋所有权证上载明房屋的建筑面积为69.27平方米，故被上诉人应当按照现市场价每平方米8000元给付差面积2.27平方米的房款18160元；2、一审法院所认定的“交易习惯”错误，上诉人与被上诉人之间除本次房屋买卖交易外，不存在任何交易，故无“交易习惯”一说，且即使按照民间交易习惯也应遵守“多退少补”的一般习惯，以确保买卖双方利益。桂大碧辩称，《房屋买卖协议书》中虽约定房屋面积为67平方米，但约定了房屋的总价款为7万元，未约定面积有差异时，房款可以多退少补，故请求驳回上诉，维持原判。吴大生向一审法院起诉请求：1、要求被告给付购房差额款18160元；2、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2009年4月18日，原告吴大生与被告桂大碧签订的《房屋买卖协议书》已经该院另案判决为有效协议，且双方对该协议的内容均没有异议，对该事实予以确认。2014年10月24日，开州区国土资源和房屋管理局将该争议的房屋的产权登记在原告吴大生名下，产权证号为：312房地证2014字第15730号，产权证上载明该房屋建筑面积为69.27平方米，双方对该事实亦无异议，予以确认。双方争议的事实为：房屋产权证上载明的该房屋建筑面积为69.27平方米，而双方原签订的《房屋买卖协议书》中载明的面积为67平方米，对其面积差原告主张应按现在的市场价格每平方米8000元予以补偿；被告认为该房屋为整体出售，不应再补偿差额款。一审法院认为，原告吴大生与被告桂大碧签订的《房屋买卖协议书》已经该院（2016）渝0234民初6538号民事判决书确认为有效协议，双方就应该对该《房屋买卖协议书》全面履行，对此，《中华人民共和国合同法》第六十条已明确规定。原告认为出售该房屋发生的纠纷应按照商品房买卖合同处理，但《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条：本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。该规定已对商品房买卖合同进行了界定，本案双方当事人所签订的房屋买卖合同不属于商品房买卖合同。同时按照《中华人民共和国合同法》第六十一条：合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。原、被告签订的《房屋买卖协议书》第一条：房屋总价为7万元（大写：柒万元整），没有明确约定对面积如果出现差异如何进行处理；同时按照本地交易习惯，应认定原告出售该房屋应是整体出售，故原告主张被告应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定支付面积差额款的诉讼请求不予支持。综上所述，原告吴大生要求被告桂大碧给付购房差额款的诉讼请求于法无据，亦不符合交易习惯。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条的规定，判决：驳回原告吴大生要求被告桂大碧给付购房差额款18160元的诉讼请求。案件受理费254元，减半收取127元，由原告吴大生负担。二审中双方当事人均未提交新证据，经本院二审查明的事实与一审判决认定的事实相同。本院认为，本案争议的焦点在于被上诉人是否应当补偿上诉人房屋面积的差额款。对此焦点，分析如下：首先，《房屋买卖协议书》中约定涉案房屋面积“67平方米”与该房屋办证面积“69.27平方米”有差异，但上诉人与被上诉人对于办证面积与约定面积出现差异时该如何处理没有约定，按照《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定，上诉人与被上诉人可以协议补充，在不能达成补充协议时，按照合同有关条款或者交易习惯确定；其次，《房屋买卖协议书》第一条约定“房屋总价为7万元”，根据该条约定，房屋应为整体出售。同时，交易习惯应包括个体之间的交易习惯和市场交易习惯，在开州区的二手房买卖中，约定房屋总价且没有约定单价面积的情况下，一般是房屋的整体出售。对于上诉人所提到的“多退少补”的交易习惯是在价款不确定的情况下，根据实际价款多了就退少了就补，但本案中对于合同总价款的约定十分确定，不是以房屋面积单价作为计算房屋总价款的依据。综上，上诉人请求被上诉人支付房屋面积差价款的请求无合同依据和法律依据，不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费254元，由上诉人吴大生负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨 超审 判 员 杨继伟代理审判员 毋向娟二〇一七年四月二十四日书 记 员 章立立 更多数据：搜索“”来源：