（2017）苏01民终2938号
裁判日期: 2017-04-24
公开日期: 2017-05-27
案件名称
段金莉与张顺花房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省南京市中级人民法院
所属地区
江苏省南京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张顺花,段金莉
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏01民终2938号上诉人（原审被告）：张顺花，女，1974年9月9日出生，汉族，无业，住南京市江宁区。被上诉人（原审原告）：段金莉，女，1977年8月31日出生，汉族，住南京市建邺区。上诉人张顺花因与被上诉人段金莉房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市建邺区人民法院（2016）苏0105民初672号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月27日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。张顺花上诉请求：1、撤销一审判决，改判上诉人返还定金10万元，赔偿损失306700元（该房屋评估增值321700元-鉴定费15000元）；2、上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：双方订立的《房地产买卖中介合同》经双方一致同意解除。根据合同法第97条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。另根据合同法第113条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，上诉人为了合理解决纠纷，本着实事求是的原则，申请中介机构对涉案房屋从买卖合同订立到2016年2月22日上诉人同意解除合同之日房屋的增值进行评估。根据评估机构作出的“房地产估价报告”，涉案房屋市值增值321700元，该数额应当认定为被上诉人的可得利益损失。一审法院不应当按照该数额的1.3倍判决上诉人承担违约金。该1.3倍的违约金不是上诉人的真实意思表示，估价增值321700元足以弥补被上诉人的实际损失。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。段金莉辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原审判决。段金莉向一审法院起诉请求：1.解除被告张顺花和段金莉签订的房屋买卖合同；2.张顺花退还定金10万元；3.张顺花支付违约金554277.2元；4.张顺花承担诉讼费及其他相关费用。一审法院认定事实：原、被告于2016年1月8日经王祥房产提供居间服务就涉案房屋（建筑面积148.78平方米）签订《房地产买卖中介合同》，约定房屋售价345万元（系卖方净得价），后双方签订补充条款，约定：原告于2016年1月8日向被告支付定金10万元、2016年2月2日支付房款100万元，等。同日，原告向被告支付定金10万元。2016年1月24日，被告以子女上学须留用房产为由向王祥房产提出解除合同，王祥房产遂通知原告，经三方协调未果，致原告诉讼来院。一审法院认为，本案争议焦点为：1.原告是否有权解除合同并要求返还定金；2.被告是否构成违约及违约金数额。关于争议焦点一，一审法院认为，原、被告所签《房地产买卖中介合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按约全面履行自身义务。被告于2016年1月24日向中介提出解除合同，系其于合同履行期限届满前明确表示不履行主要债务，故原告享有合同解除权。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，原告可以要求恢复原状，故对原告要求解除合同、被告返还定金10万元的诉讼请求，一审法院予以支持。关于争议焦点二，一审法院认为，被告于2016年1月24日向中介提出解除合同的原因为其孩子上学须留用房产，该事由非属解除合同的正当理由，其告知中介解除合同构成明示预期违约，应承担违约责任。原告于2016年2月22日变更诉讼请求要求被告解除合同、退还定金并支付违约金，原、被告就违约金已行合同约定，且被告申请就涉案房屋2016年2月22日时市值已行评估，由此可知涉案房屋于双方签订房屋买卖合同至2016年2月22日增值321700元，属因被告违约造成的原告预期可得利益损失，原告有权要求被告支付相当于其损失1.3倍的违约金，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，一审法院支持418210元。鉴定前，一审法院已向双方释明由自估价格与评估意见偏差较大一方承担鉴定费，因原告估值较评估意见偏差较大，故应承担鉴定费，被告已预交的鉴定费15000元可由其于应付违约金中予以扣除。综上所述，一审法院对原告诉讼请求中符合法律规定的部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第二项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，一审法院判决：一、原告段金莉与被告张顺花于2016年1月8日就坐落南京市建邺区海峡城第二街区03幢2单元1304室房屋签订的《房地产买卖中介合同》解除；二、被告张顺花应于判决生效之日起十日内向原告段金莉返还定金10万元；三、被告张顺花应于判决生效之日起十日内向原告段金莉支付违约金418210元（扣除其已预交的鉴定费15000元后，被告实际支付原告违约金403210元）；四、驳回原告段金莉的其他诉讼请求。案件受理费8800元，由原告段金莉负担2024元，被告张顺花负担6776元；鉴定费15000元，由原告段金莉负担。本院二审期间，双方当事人未提交新的证据。对一审查明的事实本院予以确认。另查明，《房地产买卖中介合同》第九条第（三）项原约定“违约金为总房价20%”，后该条款被划去，另用手写字体注明“甲、乙双方任何一方违约，需支付守约方总房价的百分之二十作为违约金，同时支付丙方佣金肆万元整”。中介公司南京王祥房产经纪有限公司在改动处盖章。一审中，中介公司工作人员出庭作证，证明该改动双方均已同意。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《房地产买卖中介合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。因上诉人拒绝履行合同导致合同解除，上诉人应当承担违约责任。《房地产买卖中介合同》约定违约方需支付守约方总房价百分之二十的违约金，上诉人否认该约定系其真实意思，但未提交证据予以反驳，本院不予采信。经一审法院委托评估机构评估，上诉人违约给被上诉人造成的房屋增值损失为321700元，一审法院判令上诉人给付相当于被上诉人损失1.3倍的违约金418210元，不高于合同约定的违约金数额及被上诉人主张的违约金数额，并无不当。被上诉人要求上诉人给付违约金，故上诉人主张只赔偿被上诉人房屋增值损失，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，张顺花的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人张顺花负担。本判决为终审判决。审判长 朱绚凌审判员 许云苏审判员 马 帅二〇一七年四月二十四日书记员 王 慧 来源：百度搜索“”