（2017）赣0731民初779号

裁判日期: 2017-04-24

公开日期: 2017-07-26

案件名称

于都县房地产管理局公房管理所与李明洲房屋租赁合同纠纷一审民事裁定书

法院

于都县人民法院

所属地区

于都县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

于都县房地产管理局公房管理所,李明洲

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第三条，第一百一十九条，第一百五十四条

全文

江西省于都县人民法院民 事 裁 定 书（2017）赣0731民初779号原告：于都县房地产管理局公房管理所。住所地：贡江镇红军大道房地产大厦。法定代表人：刘东盛，系所长。被告：李明洲，男，1968年11月19日生，汉族，于都县人，住于都县，原告于都县房地产管理局公房管理所与被告李明洲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月10日立案后，依法进行审理。原告向本院提出诉讼请求：1.终止原、被告之间的《于都县公共租赁住房租赁合同》；2.被告向原告交纳租金和物业费共计2609.10元；3.本案诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：2013年10月9日，原、被告签订《于都县城区廉租住房租赁合同》，合同约定：“一、该房屋坐落于阳光家园15-2-304……二、租赁期限为一年（即自2013年11月1日起至2014年10月31日止）；三、租金标准：64元/月（即0.95元/㎡），承租方必须于每月按甲方指定的地点以现金方式缴纳。今后如房屋租金调整,将按县政府规定执行。如承租方拖欠租金据不缴纳的，出租方有权终止合同，连续3个月未缴纳的，本合同自动终止，撤销承租方的廉租住房租赁权”。合同到期后，双方没有续签合同，按照原合同继续履行2016年6月30日。2017年1月26日，原、被告签订《于都县公共租赁住房租赁合同》，合同约定：“……二、租赁期限为两年（即自2016年7月1日起至2018年6月30日止）；三、租金及物业服务费标准：租金为214.08元/月，物业服务费30.11元/月”，承租方必须按要求于每月5日前存入足额的房屋租金及物业服务费于本人专门开设的农行卡或存折上（房屋租金及物业服务费实行银行代扣代缴），今后如房屋租金及物业费调整,将按县里规定的标准执行……五、其他规定……2、房屋租赁期间……如承租方连续6个月无故拖欠或不缴纳房屋租金的，出租方有权单方终止本合同，并撤销承租方的公共租赁住房租赁权……”。被告李明洲拖欠2015年、2016年租金和物业费共计2609.10元。原告多次通过口头、电话和书面等方式通知被告缴纳租金和物业费，并且终止《于都县公共租赁住房租赁合同》，要求被告退出该房屋，但被告既不肯缴纳租金和物业费，又不同意终止租赁合同。诉讼过程中，原告将诉讼请求变更为：1.被告李明洲向原告交纳租金和物业费共计2609.10元；2.本案诉讼费用全部由被告承担。本院经审查认为：原、被告签订《于都县公共租赁住房租赁合同》的目的不是商业活动，而是政府为了解决低收入群体无房可住的社会保障问题，双方签订合同不能体现民事活动意思自治原则；其次，租金定价是否符合行政法律、法规，能否收取多少物业费，租金能否减免，需要行政实体法、程序法来判定；再次，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题解释》也明确规定，当事人依照国家福利政策租赁廉租房不适用该解释，故涉案合同在性质上属于行政合同。根据行政诉讼法及中华人民共和国住房和城乡建设部、民政部、财政部联合下发的《关于加强廉租房管理有关问题的通知》的规定，作为行政协议在履行过程中出现争议的，理应按照行政案件处理。如果公共租赁住房保障部门对合同签订、履行、解除等有争议的，由公共租赁住房保障部门作出行政处理决定，被告不服行政处理决定的，有权申请行政复议或提起行政诉讼，被告既不申请行政复议又不提起行政诉讼的，公共租赁住房保障部门有权依法申请法院强制执行。综上，原、被告之间的行政合同关系，宜由行政途径处理为妥，不属于人民法院受理民事诉讼案件的范畴。依照《中华人民共和国合同法》第二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第三条、第一百一十九条、第一百五十四条之规定，裁定如下：驳回原告于都县房地产管理局公房管理所的起诉。案件受理费150元，在本裁定生效后退还原告。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。代理审判员　　肖胤杰二〇一七年四月二十四日代理书记员　　梁　娜附：当事人申请退费的，请在本裁判文书生效后六个月内至本院诉讼服务中心申请。 关注公众号“”