（2017）渝0153民初1426号

裁判日期: 2017-04-24

公开日期: 2017-05-31

案件名称

重庆市先辉物业管理有限公司与曾令禄物业服务合同纠纷一审民事判��书

法院

荣昌县人民法院

所属地区

荣昌县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

重庆市先辉物业管理有限公司,曾令禄

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠��案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十二条，第一百四十四条

全文

重庆市荣昌区人民法院民事判决书（2017）渝0153民初1426号原告：重庆市先辉物业管理有限公司，住所地重庆市荣昌区昌元街道学院路55号19幢87号，组织机构代码75307943-8。法定代表人：周阳，总经理。被告：曾令禄，男，汉族，1940年5月11日生，住重庆市荣昌区。原告重庆市先辉物业管理有限公司（以下简称先辉物业）与被告曾令禄物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告先辉物业的法定代表人周阳到庭参加了诉讼。被告曾令禄经本院合法传唤，逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席开庭审理。本案现已审理终结。先辉物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付所欠2012年11月至2016年12月期间的物业服务费、日常维修养护费、公共能源费合计4477元；2、判令被告支付2012年11月至2016年12月期间的违约金1486元；3、本案案件受理费由被告承担。庭审过程中，原告撤回公共能源费的诉讼请求。事实与理由：原告系荣昌区“启昌·财富广场”居民小区的物业服务企业，被告系该小区4-4-1房屋（建筑面积为98.43㎡）的产权所有人，系小区的业主之一。2011年1月21日，小区建设单位重庆启昌实业有限公司与原告签订了《前期物业服务合同》，原告作为物业服务企业为小区提供物业服务至今，并依照荣昌县发展和改革委员会核发《关于核定启昌·财富广场小区物业服务收费标准的通知》（荣发改发【2014】269号）文件标准，即高层住宅物业服务费0.60元/平方米.月，日常养护费0.10元/平方米.月向小区业主收取物业服务费用。在原告服务期间，被告自2012年11月起至2016年12月止持续拖欠物业服务费至今未交，原告经多次催收均被被告拒绝，故诉至法院。曾令禄向本院提交书面答辩意见称，我没有与物业公司签订协议或合同，我们住房在小区外面，面朝街道，进出从不经过小区大门，从未使用过小区的绿化及附属设施等资源，我们享受到的权利和住在小区内的业主相比，是截然不同的，故不能按同一标准收取物业管理费。另外，由于我们的住房所处的地理位置处于小区之外，物业管理人员对我们的服务不到位，表现为：单元楼到堆满了杂物，小偷进入割掉照明线偷走小区保安居然不知道，严重失职，电信安装宽带致使墙壁受损没有及时复原，没有成立业委会。本院经审理认定事实如下：原告系荣昌区“启昌·财富广场”居民小区的物业服务企业，被告系该小区4幢4-4-1房屋（建筑面积为98.09㎡）的产权所有人。2011年1月21日，2014年1月20日，小区建设单位重庆启昌实业有限公司与原告先后签订了两份《��期物业服务合同》，合同与本案有关的约定为：第六条：本物业管理区域的物业服务收费选择以下第一种方式：1、包干制，根据本物业管理区域物业废物收费指导价格，双方约定物业服务费用标准如下（按建筑面积计算，按发改委审核标准收费）多层住宅0.60元/月·平方米；日常维修养护费多层0.10元/月·平方米；公共能源费12.50元/月·户。第八条约定：物业服务费用按季交纳，物业使用人应在每季前二十日内履行交纳义务。第三十五条约定：本合同期限为三年，自2014年1月21日起至2017年1月20日止。第四十二条约定：物业使用人违反本合同约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之五的标准向乙方支付违约金。原告先辉物业为小区提供物业服务至今。在原告服务期间，被告自2012年11月起至2016年12月止持续拖欠物业服务费用未交，原告经多次催收均被被告��绝。庭审中，原告陈述违约金是以每一年度的欠费额为基数按照每日万分之五请求的。原告对被告书面答辩意见中提出的问题及举示的照片陈述认为：被告居住的4栋单元所在位置是开发商根据规划建设设计的，不能成为拒交或少交物业费的理由，我方对小区的每栋房屋进行的是统一的物业管理，管理内容包括消防管网、门禁系统、公共管道、楼道、照明、楼面、日常巡逻、保洁、客服服务、日常矛盾调解等。单元楼道堆放杂物的现象确实存在，但我们多次协调，还向社区反映，但一直无法有效解决。墙面损坏是电信施工造成的，我们会责成他们在工程完工后统一恢复。以上事实，有原告举示的《前期物业服务合同》、《荣昌县发展和改革委员会关于启昌财富广场小区物业服务收费标准的批复》、房屋登记信息查询证明、接房表、业主手册复印件、保安巡逻签到表、催费通知、交费清单，被告举示的照片及原告方陈述可以证实，本院依法予以确认。本院认为，原告与建设单位签订《前期物业服务合同》合法有效，该服务合同对被告依法具有约束力。原、被告双方均应当按照合同约定履行相应的义务。被告自2012年11月至2016年12月期间应缴纳的物业服务费为98.09㎡×0.60元/月·平方米×50月=2942.7元；日常维修养护费98.09㎡×0.10元/月·平方米×50月=490.45元；两项合计3433.15元。被告每月应缴纳的物业服务费和日常维修养护费为98.09×（0.60+0.10）=68.66元，因被告未按照合同约定的时间缴纳物业服务费用，按照《前期物业服务合同》的约定，“物业服务费用按季交纳”、“应按每日万分之五的标准向乙方支付违约金”，原告请求以每一年度的欠费额为基数按照每日万分之五请求违约金不违反合同约定，本院��以支持，本院确定2013年11月20日作为违约金计算的起点，每年应交的物业服务费和日常维修养护费为823.92元（68.66×12）。被告提出自己所在单元未享受到小区其他单元相同的服务，应当减少收费的意见，因其并无充分证据证明原告对该单元服务标准有降低或不符合合同约定，故对被告的该抗辩意见本院不予采信。被告提出的本单元楼道堆放杂物、墙面损坏等问题，原告均进行了合理的解释和说明，故对被告提出该抗辩意见本院不予采信。为此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告曾令禄在本判决生效后五日内支付��告重庆市先辉物业管理有限公司2012年11月至2016年12月期间的物业服务费、日常维修养护费共计2942.7元；并向原告重庆市先辉物业管理有限公司支付物业服务费违约金（自2013年11月20日至2016年11月20日每年按823.92元为基数，每年11月20日起按照每日万分之五分别计算至付清上述物业服务费止）；二、驳回原告重庆市先辉物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告曾令禄未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元，由被告曾令禄负担。本判决为终审判决。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。审判员　　周丹二〇一七年四月二十四日书记员　　龙飞百度搜索“”