（2017）鄂01民终1136号

裁判日期: 2017-04-24

公开日期: 2018-07-18

案件名称

武汉南顺物流有限公司、招商银行股份有限公司武汉分行商品房销售合同纠纷二审民事判决书

法院

湖北省武汉市中级人民法院

所属地区

湖北省武汉市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

武汉南顺物流有限公司,招商银行股份有限公司武汉分行,陈琳,周进锋

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

湖北省武汉市中级人民法院民事判决书（2017）鄂01民终1136号上诉人（原审被告）：武汉南顺物流有限公司，住所地武汉市黄陂区滠口镇汉口北大道68号。法定代表人：罗琴，该公司总经理。委托诉讼代理人：李珂，该公司法律顾问。上诉人（原审被告）：招商银行股份有限公司武汉分行，住所地武汉市汉口建设大道518号。负责人：文行赤，该行行长。委托诉讼代理人：丁世东，该单位职工。委托诉讼代理人：李康，该单位职工。被上诉人（原审原告）：陈琳，女，1981年10月31日出生，汉族，住武汉市武昌区。委托诉讼代理人：朱爱新、胡强，湖北瑞通天元律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周进锋，男，1977年6月9日出生，汉族，住武汉市武昌区。委托诉讼代理人：朱爱新、胡强，湖北瑞通天元律师事务所律师。上诉人武汉南顺物流有限公司（以下简称南顺物流公司）、招商银行股份有限公司武汉分行（以下简称招行武汉分行）因与被上诉人陈琳、周进锋商品房买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市黄陂区人民法院（2016）鄂0116民初1551号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月22日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。南顺物流公司上诉请求：1、依法撤销一审民事判决，发回重审；2、判令陈琳、周进锋承担本案全部的诉讼费用。事实和理由：一审法院认定事实错误，侵害了南顺物流公司的合法权益。一、陈琳、周进峰提交的证据四“退房申请书”，南顺物流公司对其真实性提出异议，并且该文书上签收人的身份、签收时间及其签收是否能代表公司均提出异议。一审法院直接将该证据予以采信是错误的。二、在合同当事人有约定的情形下，陈琳、周进锋提出解除合同违反了诚实信用原则，违反了禁止反言原则。三、一审判决对于本案的重大事实认定错误，且程序违法，剥夺了南顺物流公司的权利。陈琳、周进锋以逾期办证为由主张合同解除，一审法院认定逾期不能交房已近四年，致使购房的合同目的不能实现，因此判令合同解除。对事实认定错误，且超出了当事人主张的事实。本案件经过两次一审，一次二审，多次庭审，陈琳、周进锋一再确认房屋已经按期交付。一审判决中，却认定南顺物流公司不能交房这个事实。同时亦没有给南顺物流公司就此事实辩论的机会。一审法院剥夺了南顺物流公司的诉权，程序严重违法。招行武汉分行上诉请求：1、撤销一审判决第二项、第五项；2、驳回陈琳、周进锋要求解除与南顺物流公司以及招行武汉分行签订的编号为110174127585091765号的《个人购房借款及担保合同》的诉讼请求，要求陈琳、周进锋对该项诉讼请求另案起诉；3、判决陈琳、周进锋以及招行南顺物流公司承担本案二审诉讼费用。事实与理由：一、在一审诉讼中，招行武汉分行作为担保权人并未提出诉讼请求，依照法律规定，一审法院对本案应仅作商品房买卖合同纠纷处理，但一审法院违反法律规定，还对担保贷款合同做出处理，适用程序错误。二、在招行武汉分行不存在任何过错、不存在任何违约的情形下，一审判决将招行武汉分行对陈琳、周进锋的有房产抵押担保的债权变更为招行武汉分行对南顺物流公司的信用债权，严重侵害了招行武汉分行的合法权利，也违反了民法通则的公平原则。陈琳、周进锋辩称：一审判决事实清楚，请求驳回上诉维持原判。陈琳、周进锋向一审法院起诉请求：1、解除陈琳、周进锋与南顺物流公司签订的《武汉市商品房买卖合同》；2、解除陈琳、周进锋与南顺物流公司、招行武汉分行签订的《个人购房借款及担保合同》；3、南顺物流公司退还其首付购房款617707元及偿还的购房贷款及利息234240元，并赔偿利息损失；4、南顺物流公司返还招行武汉分行贷款本金181806元及利息；5、本案诉讼费用由南顺物流公司承担。一审法院认定事实：2011年5月14日，陈琳（买受人）与南顺物流公司（出卖人）签订《武汉市商品房买卖合同》（合同编号为“黄103003250”），约定：陈琳购买南顺物流公司位于武汉市黄陂区滠口街刘店村的信和国际农产品展销配送中心第9幢1层12号房，房款为927707元，出卖人应当在2012年1月1日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用：完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成，并满足使用功能要求；供电、给水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；完成商品房项目竣工交付使用相关手续；供电、给水在交房同期达到使用条件。合同约定出卖人逾期交房的违约责任：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：……逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。……同时约定：出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记。因出卖人的责任造成买受人不能办理房地产权属证书的，双方同意按以下方式处理：1、买受人不退房，出卖人按已付房价款1%向买受人支付违约金；2、若出现法律规定的不可抗力或政府调整或由于政府相关部门的延迟，导致产权证未能如期办理完毕，且出卖人提交了相关证明，出卖人不承担责任。合同还对交房条件及交接作出了规定。2011年4月16日，陈琳支付房款107707元。2011年6月2日，周进锋（借款人）、陈琳（抵押人）与招行武汉分行（贷款人、抵押权人）及南顺物流公司（保证人）签订《个人购房借款及担保合同》（合同编号为“110174127585091765”），约定周进锋向招行武汉分行借款用于购买案涉房屋，借款金额310000元，期限自2011年6月2日至2021年6月2日；陈琳以上述商铺作为抵押，南顺物流公司作为保证人。2011年7月21日，案涉房屋办理了武汉市期房抵押，抵押人为陈琳，抵押权人为招行武汉分行，设定期限为2011年6月2日至2021年6月2日。2011年6月21日，招行武汉分行将周进锋借款310000元以购房款的名义直接拨入南顺物流公司在该行开立的存款账户。2011年6月25日，陈琳支付剩余房款510000元。2014年11月5日，陈琳向南顺物流公司提交《退房申请书》，要求该公司十五日内办理退房手续并退还全部房款及违约金。至2016年12月16日，周进锋向招行武汉分行偿还贷款本息合计242425.32元。至2016年12月16日，案涉借款尚欠本金171067.7元。另查明，涉案房屋至今未办理竣工验收备案证及房地产初始登记。一审法院认为，陈琳与南顺物流公司签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，符合法律规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定履行其义务。双方签定的《武汉市商品房买卖合同》中约定，南顺物流公司应于2012年1月1日前将符合条件的商品房交付给陈琳使用，但实际上南顺物流公司至今仍未履行该项义务，逾期不能交房已近四年，并且仍无法明确交房的时间，其行为已构成根本违约，致使购房的合同目的不能实现，故陈琳享有合同约定及法定解除权，对其主张解除《武汉市商品房买卖合同》的诉求，依法支持；对南顺物流公司的相关辩称意见，不予采纳。根据《最高人民法院》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”之规定，陈琳、周进锋请求解除其与南顺物流公司、招行武汉分行签订的《武汉市商品房买卖合同》、《个人购房借款及担保合同》，符合法律规定，予以支持；对南顺物流公司、招行武汉分行的相关辩称意见，不予采纳。根据《最高人民法院》第二十五条“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”之规定，《武汉市商品房买卖合同》、《个人购房借款及担保合同》解除后，南顺物流公司应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还招行武汉分行和陈琳、周进锋。即南顺物流公司应向陈琳返还购房款617707元及其利息、向周进锋返还已偿还的购房贷款本息242425.32元，向招行武汉分行返还剩余的借款本金171067.7元及其利息。南顺物流公司清偿剩余贷款本息等债务后，招行武汉分行应及时涤除案涉房屋上的抵押登记。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除陈琳与武汉南顺物流有限公司签订的合同编号为“黄103003250”的《武汉市商品房买卖合同》；二、解除陈琳、周进锋与招商银行股份有限公司武汉分行、武汉南顺物流有限公司签订的合同编号为“110174127585091765”的《个人购房借款及担保合同》；三、武汉南顺物流有限公司返还程桂云购房款617707元及其利息（以107707元、510000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率分别自2011年4月16日、2011年6月25日计算至本判决确定的履行期限届满之日止）；四、武汉南顺物流有限公司返还周进锋已偿还的购房借款本金及利息242425.32元；五、武汉南顺物流有限公司返还招商银行股份有限公司武汉分行剩余的购房借款171067.7元及其利息（以171067.7元为基数，按中国人民银行同期贷款利率自2016年12月17日计算至本判决确定的履行期限届满之日止）；自武汉南顺物流有限公司清偿上述贷款之日起十日内，招商银行股份有限公司武汉分行办理涉案信和国际农产品展销配送中心第9幢1层12号房上抵押登记的涤除手续。六、驳回陈琳、周进锋的其他诉讼请求。上述应付款项于本判决书生效之日起十日内支付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15600元，由武汉南顺物流有限公司负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。一审判决第三项“武汉南顺物流有限公司返还程桂云购房款617707元及其利息（以107707元、510000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率分别自2011年4月16日、2011年6月25日计算至本判决确定的履行期限届满之日止）”中，将陈琳的名字错误写成程桂云。本院认为，陈琳与南顺物流公司签订的《武汉市商品房买卖合同》，以及陈琳、周进锋与南顺物流公司、招行武汉分行签订的《武汉市商品房买卖合同》、《个人购房借款及担保合同》，均系各方当事人的真实意思表示，且符合法律规定，合法有效，各当事人均应按合同约定全面实际履行各自义务。合同履行中，由于涉案房屋至今未办理竣工验收备案证及房地产初始登记。南顺物流公司至今仍未履行于2012年1月1日前将符合条件的商品房交付给陈琳使用的义务，已构成根本违约，致使陈琳购房的合同目的不能实现，陈琳享有合同约定及法定解除权，一审判决依法支持陈琳主张解除《武汉市商品房买卖合同》的诉求并无不当，本院予以维持。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”的规定，陈琳、周进锋请求解除与招行武汉分行签订的《个人购房借款及担保合同》，符合法律规定。南顺物流公司、招行武汉分行上诉主张“招行武汉分行未提出诉讼请求，应当仅对商品房买卖合同纠纷进行处理”缺乏法律依据。关于招行武汉分行上诉主张“《个人购房借款及担保合同》的解除，严重侵害了招行武汉分行的合法权利”的问题，本案案涉《个人购房借款及担保合同》的解除，对招行武汉分行合法权利的实现并不构成实质影响，故招行武汉分行的该项上诉主张亦不能成立。一审判决支持陈琳、周进锋与南顺物流公司、招行武汉分行签订的《个人购房借款及担保合同》与《武汉市商品房买卖合同》一并解除正确，本院予以维持。综上，南顺物流公司的上诉理由和请求缺乏事实及法律依据，不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。因该判决主文第三项将陈琳的名字错误写成程桂云，本院予以更正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持湖北省武汉市黄陂区人民法院（2016）鄂0116民初1551号民事判决第一、二、四、五、六项及对案件受理费的判决；二、变更湖北省武汉市黄陂区人民法院（2016）鄂0116民初1551号民事判决第三项为：武汉南顺物流有限公司返还陈琳购房款617707元及其利息（以107707元、510000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率分别自2011年4月16日、2011年6月25日计算至本判决确定的履行期限届满之日止）；本案二审案件受理费人民币15600元由武汉南顺物流有限公司负担。本判决为终审判决。审判长　　陈继红审判员　　张立新审判员　　王　阳二〇一七年四月二十四日书记员　　陈喜兰搜索“”