（2016）新0105民初3386号
裁判日期: 2017-04-24
公开日期: 2017-12-04
案件名称
桑祝庆,李瑞英与马兴群房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
乌鲁木齐市水磨沟区人民法院
所属地区
乌鲁木齐市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
桑祝庆,李瑞英,马兴群
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区人民法院民 事 判 决 书（2016）新0105民初3386号原告（反诉被告）：桑祝庆。原告（反诉被告）：李瑞英。共同委托诉讼代理人：郝鹏祥，新疆世源律师事务所律师。被告（反诉原告）：马兴群。委托诉讼代理人：耿志勇，新疆志通律师事务所律师。原告（反诉被告）桑祝庆、李瑞英与被告（反诉原告）马兴群房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李瑞英及其与原告桑祝庆的共同委托诉讼代理人郝鹏祥，被告马兴群的委托诉讼代理人耿志勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）桑祝庆、李瑞英向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令解除原被告之间的房屋租赁合同。2.被告支付拖欠房屋租金480000元。3.支付拖欠房租利息35100。事实与理由：原、被告于2013年9月15日签订一份房屋租赁合同，由被告承租原告位于乌鲁木齐市水磨沟区西虹东路181号房屋3、4、5层建筑面积475平方米，租赁期限为2013年10月1日至前一个2023年10月1日，每年税后租金为180000元，租金每年提前一个月一次性支付。合同签订后，被告只支付了第一年的租金，从第二年开始至今已拖欠租金480000元，经原告多次催要，被告均以各种理由推脱，原告无奈，特诉至法院，请求法院依法判决，支持原告的诉讼请求。被告（反诉原告）马兴群答辩称，原告要求解除合同的诉讼请求没有事实及法律依据。1.双方合同明确约定了解除的条件和方式。合同中约定了不付租金出租方解除合同的期限，既承租人在应交房租的30天未交，合同解除。可原告起诉被告已经三年未交，依据合同法95条的相关规定被告认为当事人双方约定解除权行使期限，期限届满未行使，解除权消灭。据此原告已经丧失了合同解除权。2.合同法规定，承租人无正当理由不支付租金的，出租人有权解除合同。我方在约定时间未交租金是有正当理由的，第一双方在签订合同时已经明确约定了该房屋承租方租金用途，合同第2条约定房屋为商业运营及合作市场开发经营，以双方每年约定18万元的租金可以明确出租方是明知承租方支付高额租金，目的是要使用该房屋为商用，合同也明确约定了出租方的义务为提供房产证协助承租人办理能营业的各种证件，事实上三年内被告一直无法正常使用该房屋，原因是无法办理证件。第二是被告在使用中，原告将该房屋的一二层通往三层的楼梯堵死，使被告不能正常使用该房屋的三、四、五层，原告将该房屋的一、二层租赁给第三人使用，应该本着诚实信用的原则，给被告所使用的房屋留有可供正常上下楼的必备通道，原告的行为致使被告无法正常使用房屋，使双方合同无法正常履行，且不能通过消防验收。综上被告认为该合同不能解除和不支付租金的理由。被告（反诉原告）马兴群向本院提出反诉请求：请求反诉被告承担违约金54万元。事实与理由：反诉原被告在2013年9月19日签订一份租赁合同，合同约定反诉原告承租反诉被告位于乌鲁木齐市水磨沟区西虹东路181号房屋3、4、5层。建筑面积为475平方米，用途为商用。合同签订以后反诉原告经反诉原告同意投入100万元将三层房屋装修，准备作为宾馆使用，但反诉被告无法按照合同约定给反诉原告办理安装消防设施证，没有该证反诉原告无法将三层房屋作为商用。同时反诉被告将该房屋1、2层租给第三人，并将2层通往3层的通道堵死。使反诉原告无法正常使用该第三层房屋。反诉被告上述违约行为导致反诉原告三年没有正常经营该房屋，三层一直闲置，现反诉被告又要求法院解除该租赁合同，解除合同又会导致反诉原告投入的100万元装修款无法收回其现金价值。依据相关法律规定诉请贵院。请支持反诉原告的反诉请求。原告（反诉被告）桑祝庆、李瑞英答辩称，不同意对方的反诉请求，反诉原告的反诉请求没有事实及法律依据，涉案房屋签订合同以后反诉被告已经履行了义务，反诉原告违约在先，没有及时支付租金，造成的损失应由其自行承担。请驳回反诉原告的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于没有争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据和事实，本院认定如下：原告（反诉被告）向本院提交如下证据：1.租赁合同、房产证、现场照片三张，证明原被告双方存在租赁合同关系。原告的房产属于合法建筑以及被告租赁原告房屋是与隔壁的楼房一并租赁的并将三、四、五层打通，主楼的消防验收没有通过与原告没有关系。被告对此合同的真实性认可，认为原告未在法律规定的期限内起诉，已经没有了起诉的权利。对房产证的真实性认可，认为房屋性质为自建房不能商用，照片证据不能确定其时间地点，对于原告用此证据所要证明的问题不认可。本院对上述证据的真实性予以确认。2.租赁合同，证明原告已将涉案房屋的一二层租与他人，原告并没有将门封闭。被告对该证据的真实性不认可。本院对该证据的真实性予以确认。被告（反诉原告）向本院提交如下证据：（2016）新乌证内字第011050号公证书，证明原告在被告租赁本案涉诉原告将楼梯通道堵死，致使被告不能正常经营的事实。原告对此证据的真实性不认可，认为三楼以上由被告经营使用，原告并未封堵该通道。本院对此证据的真实性予以确认，对其关联性不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年9月15日，原告（反诉被告）桑祝庆、李瑞英为甲方，被告（反诉原告）签订《房屋租赁合同》，约定将位于西虹东路181号住房3、4、5层，建筑面积约475平方米出租给乙方，乙方用于商业营运及合作市场开发经营，甲方不参与乙方经营管理，租期10年，乙方在合同期内不得超出国家法及法规的经营活动。合同租期为壹拾年（2013年1月1日至2023年10月1日）合同签订之日至9月18日前为甲方提供的免费装修时间，从10月1日开始收取房租。每年税后租金壹拾捌万元。十年不递增。租金交纳方式：合同签订时交纳房租壹拾捌万元。以后从第二年开始每年提前一个月一次交纳房租壹拾捌万元整。乙方从第二年租期开始提前一个月付清租金，若不能按时付款，如乙方延期超过30天不能付款，甲方有权解除合同，乙方还要承担违约金。乙方装修期间严禁破坏承重和结构，乙方要请有资质的设计和装修人员，并提前告知甲方方案，如造成大小事故，乙方承担全部责任。乙方承担全部改造装修材料费用及公费。合同到期和双方不合作时，乙方不得拆除其装修和已经安装墙体电气设备，应完好交予甲方，不得向甲方要任何费用，只可以拿走移动物品，否则造成损失由乙方承担。乙方的义务：乙方要按时交水、电、排污、垃圾、门前三包、取暖费、及其他费用。否则造成滞纳金、罚款由乙方自负。乙方按时交纳国家与地方各种税种及甲方要交的房产税及所得税。对国家日后在出台新的税种，乙方也要按时交纳。乙方经营中需要对房屋修缮、对老化的上下水、电气线路要及时保养更换，乙方承担全部经费，甲方有权督促乙方尽快修缮，对双回路电气，乙方要安排专业性强的电工操作。乙方租赁期间不得使用此房对外设定任何形式的抵押、担保，否则，由此造成的一切后果由乙方承担。甲方的义务：乙方办理营业执照需要房产证，甲方给予提供。乙方装修，甲方应提供楼房有关图纸及水电暖线路图。乙方办理装修证，安装消防设施证，甲方提供房产证。以上三条所需经费，由乙方承担。合同解除与变更：乙方30天不付清租金，除按天扣除违约金，甲方有权解除合同。违约责任：在本合同有效期内，双方均应严格完整的履行各自的义务，任何一方违反本协议的任何一条决定，无论是否已经给对方造成实际损失均构成违约，如造成违约按实际发生的损失赔偿对方。合同签订后，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）交付了第一年度房租180000元。自2014年10月起被告（反诉原告）未向交原告（反诉被告）支付租金。被告（反诉原告）租赁与本案涉诉房屋东侧相邻的自建楼并开设郎曼时尚宾馆。该宾馆在原、被告签订合同之前，其五楼已与本案涉诉房屋五楼打通使两栋楼房在该层通道相连接。原、被告在签订合同后，经原告（反诉被告）同意被告（反诉原告）将其承租房屋第三层与该楼东侧相邻的朗曼时尚宾馆进行打通使两栋楼房在该层连接。本案涉案房屋的水电均从朗曼时尚宾馆接取使用。在本案涉诉自建房二楼至三楼出安装有一扇塑钢门，在二楼楼梯口处安装有一推拉门帘。原告将该自建楼的一、二层租与第三人使用。本院认为,本案的争议焦点原被告之间的租赁合同是否应当解除，被告（反诉原告）是否应当承担给付原告（反诉被告）房租48万元及利息35100元的责任。原告（反诉被告）是否因当向被告（反诉原告）支付违约金54万元的责任。本诉部分。原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的房屋租赁合同是双方当事人之间真实意思的表示，未违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。合同约定，被告（反诉原告）30天不付清租金，原告（反诉被告）有权解除合同。被告（反诉原告）未按合同约定支付租金，因此原告有权解除合同。对于被告认为双方在合同中约定了解除合同的期限，原告未在约定的期限内行使解除权，该权利消灭的辩解意见，《中华人民共和国合同法》第九十五条规定“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭”。原、被告双方在租赁合同中关于“乙方30天不付清租金，除按天扣除违约金，甲方有权解除合同”的约定是当事人约定的解除合同的条件，该条件成就时，解除权人可以解除合同，并未对解除权行使期限进行约定。因此当约定解除合同的条件成就时，原告（反诉被告）有权解除双方的合同。故被告（反诉原告）的此项辩解意见，本院不予采信。对于被告（反诉原告）以原告（反诉原告）房屋性质无法办理相关证件及原告（反诉被告）将房屋通往一、二层通道堵死致使被告（反诉原告）无法使用房屋的辩解意见。原、被告双方合同约定，原告（反诉被告）的义务为“乙方办理营业执照需要房产证，甲方给于提供。乙方装修，甲方应提供楼房有关图纸及水电暖线路信息。乙方办理装修证，安装消防设施证，甲方提供房产证”，被告（反诉原告）称原告（反诉被告）房屋性质不能进行办理相关证件，但在其已向原告（反诉被告）在支付了一年的租金以后仍然占有使用该房屋。且被告（反诉原告）在本案涉案房屋东侧租赁自建房经营“朗曼时尚宾馆”，被告（反诉被告）所租赁的本案涉诉房屋有两层已经与该“朗曼时尚宾馆”走廊打通相连通，且本案涉诉房屋的水电均接自“朗曼时尚宾馆”。对其关于租赁原告（反诉被告）房屋是要单独经营宾馆的辩解意见，被告（反诉原告）在两栋相邻且部分楼层已经打通后通道连接的情况下同时经营两个宾馆的辩解意见与日常宾馆经营方式不符。且被告（反诉原告）提交的证据亦不能证明原告（反诉被告）将涉案房屋的二层与三层之间堵住不能正常通行的事实。因此对于被告（反诉原告）上述的辩解意见本院不予采信。因此被告（反诉原告）应按合同约定向原告（反诉被告）2014年10月至判决之日期间932天的租金459616元（年租金180000元÷365天/年×932天=459616元）。原告（反诉被告）主张要求被告（反诉原告）支付租金利息的诉讼请求，因利息是贷款人根据贷款合同取得的法定孳息，因此原告此项主张没有事实及法律依据，本院不予支持。二、反诉部分。被告（反诉原告）以原告（反诉原告）无法按照合同约定给其办理安装消防设施证要求原告（反诉被告）承担违约金的诉讼请求，因双方合同约定原告（反诉被告）的义务为在被告（反诉原告）办理相关证件时提供房产证及相应图，并没有给被告（反诉原告）办理相关证件的义务，因此原告（反诉被告）不存在违约的事实。被告（反诉原告）所提交的证据不能证明原告（反诉被告）将涉案房屋的二层与三层堵死的事实。故对于被告（反诉原告）的反诉请求没有事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，对于原告（反诉被告）起诉要求解除原、被告之间的房屋租赁合同关系，要求被告（反诉原告）支付房屋租金的合理部分，本院予以支持。对于原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付租金利息的诉讼请求，本院不予支持。对被告(反诉原告)要求原告（反诉被告）承担违约金54万元的反诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除原告桑祝庆、李瑞英与被告马兴群之间的房屋租赁合同。二、被告马兴群支付原告桑祝庆、李瑞英2014年10月至判决之日的房屋租金459616元。三、驳回原告桑祝庆、李瑞英要求被告马兴群支付租金利息35100的诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）马兴群要求原告（反诉被告）桑祝庆、李瑞英承担违约金540000元的反诉请求。上述被告（反诉原告）应支付给原告（反诉被告）的款项，须于本判决生效之日起十日内一次性支付给原告。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理8951元（原告已预交），由原告（反诉被告）负担895.1元，由被告（反诉原告）负担8055.9元。反诉案件受理费4600元，由被告（反诉原告）负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院（如在本判决上诉期届满后，七日内未预交二审案件受理费，按自动放弃上诉处理）。审 判 长 陈 新人民陪审员 周 勤人民陪审员 姜红文二〇一七年四月二十四日书 记 员 王 蓓 来自