（2017）鲁10民终686号
裁判日期: 2017-04-24
公开日期: 2017-05-05
案件名称
王磊、宋建美房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省威海市中级人民法院
所属地区
山东省威海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王磊,宋建美,荣成市隆高房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百六十九条，第一百七十条，第一百七十五条
全文
山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁10民终686号上诉人(原审第三人)：王磊，男，1983年6月4日出生，汉族，住荣成市黎明中区。委托诉讼代理人：王升，山东弘誉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：宋建美，女，1962年10月28日出生，汉族，住荣成市。委托诉讼代理人：汤天奇，山东成山海天律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：荣成市隆高房地产开发有限公司，住所地荣成市大疃镇大疃村。法定代表人：高巧玲，该公司经理。委托诉讼代理人：殷建阳，山东华夏明德律师事务所律师。上诉人王磊因与被上诉人宋建美、荣成市隆高房地产开发有限公司（以下简称隆高房地产）房屋买卖合同纠纷一案，不服荣成市人民法院（2016）鲁1082民初3410号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月21日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。王磊上诉请求：撤销一审判决，改判隆高房地产向其交付房屋并配合王磊办理房产登记手续或发回重审。事实和理由：1.王磊将购房款交给了张学毅，基于张学毅与宋建美之间及宋建美与隆高房地产之间的债权债务往来，在宋建美、张学毅均在场的情况下，隆高房地产出具了案涉房屋收款收据并载明交款人为王磊；2.王磊与隆高房地产就案涉房屋形成了房屋买卖合同关系，王磊有权向隆高房地产主张房屋权利。宋建美答辩称，1.王磊未与隆高房地产签订合同，未向隆高房地产交付房款，王磊与隆高房地产不存在房屋买卖合同关系，无权要求将案涉房屋过户在王磊名下；2.宋建美通过用其对隆高房地产关联公司即荣成市隆高建筑工程有限公司（以下简称隆高建筑公司）的债权抵顶的方式交清了案涉房屋的购房款，宋建美与隆高房地产存在房屋买卖合同关系，有权要求将案涉房屋变更登记在宋建美名下；3.至于王磊向案外人张学毅交付购房款，应向张学毅另行主张返还，宋建美虽曾口头表示将案涉房屋卖给张学毅，但未向张学毅交付房屋自然无权要求张学毅支付房款，故各方只能根据合同相对性分别处理。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。隆高房地产答辩称，从现有证据看，隆高房地产按照宋建美的意思就案涉房屋出具了交款人为王磊的收款收据，隆高房地产与王磊之间存在房屋买卖合同关系，与宋建美之间不存在买卖合同关系，无需向其交付房屋。王磊上诉主张属实，应予支持。2016年7月7日，宋建美向一审法院起诉请求：判令隆高房地产将位于荣成市峰南小区105号楼202室房屋（以下简称202室房屋）变更登记到宋建美名下，后变更诉讼请求为：确认202室房屋归宋建美所有，隆高房地产向宋建美交付房屋并协助宋建美办理变更登记手续。一审法院认定事实：宋建美为隆高建筑公司提供包括钢材、钢管、木胶板、木材、木方、加气砖等建筑材料。截止2013年6月3日，隆高建筑公司认可共欠宋建美货款46万元。后宋建美向隆高建筑公司提交了由烟台市金桥钢材有限责任公司和宋振亭开具的收款收据，两张收据总金额为46万元。经宋建美、隆高房地产及隆高建筑公司协商，上述债务转让给隆高房地产。宋建美与案外人张学毅亦存在业务往来关系，宋建美将202室房屋转让给张学毅，张学毅通过荣成市广泰房产经纪有限公司出售顶账房。荣成市广泰房产经纪有限公司员工滕某将顶账房介绍给王磊。王磊2013年6月3日将房款345000元通过银行转账的方式支付给滕某，滕某将王磊的购房款转付给了张学毅。后宋建美与张学毅共同到隆高房地产处要求开具了交款单位为王磊的收款收据，收据上加盖了隆高房地产的公章，并在备注栏写明“倾城苑3#楼202室4880/㎡楼3000/㎡地下室”。该单据由王磊持有。2014年6月16日，宋建美为王磊代交燃气安装费2900元，隆高房地产为宋建美出具收款收据，收款收据载明：交款单位宋建美，收款单位隆高房地产开发有限公司摘要代收燃气安装费金额总计贰仟玖佰元整，备注3#楼202室（王磊）。另查明，隆高建筑公司与隆高房地产公司法定代表人均为高巧玲，两公司系关联企业。对有争议的证据和事实，认定如下：关于46万元货款的债权人是宋佳美还是烟台市金桥钢材有限责任公司和宋振亭的争议。隆高房地产在庭审中提交了两张收款收据：2013年3月12日加盖烟台市金桥钢材有限责任公司印章的收款收据，金额为333132.8元，收据正面上方有宋建美签名；2013年6月3日收款人单位名称为宋振亭的收款收据，金额为126867.2元，收据背面有宋建美和高巧玲的签名。隆高房地产陈述上述两张收据系复印自隆高建筑公司账本，隆高建筑公司2013年6月3日在收到烟台市金桥钢材有限责任公司和宋振亭开具的收据之前，其账面记载上述货款的债权人是宋建美；而隆高建筑公司在收到烟台市金桥钢材有限责任公司和宋振亭开具的收据之后，就将债权人调整为烟台市金桥钢材有限责任公司和宋振亭。宋建美对此的解释是：宋建美从烟台市金桥钢材有限责任公司购买钢材，所以就要求该公司开具了发票到隆高建筑公司办理收款；宋振亭所开收据则因为宋振亭是其父亲，因为宋建美每个月所开发票不能超过300000元，所以就借用父亲的名义到国税局开具发票。但实际上所有货物均系宋建美供给隆高建筑公司。从查明的事实看，从供货、收款、债务转让、转让房屋一直到代缴燃气安装费，始终是宋建美与隆高建筑公司进行的业务往来，在此过程中宋建美没有出具任何烟台市金桥钢材有限责任公司或者宋振亭的委托手续，隆高建筑公司也没有与烟台市金桥钢材有限责任公司或者宋振亭签订过任何合同或具有合同性质的材料，而且隆高房地产承认在收到烟台市金桥钢材有限责任公司或者宋振亭的收据之前，债权人记载的就是宋建美本人，故宋建美就是货物的出卖人，系46万元货款的债权人。隆高房地产用收据证明宋建美并非本案的债权人，证明力不足，不予采信。一审法院认为，本案争议焦点是：1、宋建美、隆高房地产以及王磊之间是否存在债权转让关系；2、宋建美与隆高房地产之间是否存在以房抵债协议；3、宋建美要求隆高房地产将案涉房屋变更登记到其名下能否予以支持。关于宋建美、隆高房地产以及王磊之间是否存在债权转让的问题。债权转让是指不改变合同内容的合同转让，接受转让的第三人取得了原债权人的部分或全部债权，原债权人不再成为合同的主体或与第三人共同成为合同的债权人。本案的债权是宋建美享有向隆高房地产主张46万元货款的权利，按隆高房地产主张法，宋建美将本案债权转让给王磊，但王磊并未取得对46万元货款的债权，而是对案涉房屋的债权，即王磊只能向隆高房地产主张案涉房屋的权利，而不能向隆高房地产主张46万元货款。故宋建美、隆高房地产以及王磊之间不存在债权转让。隆高房地产主张债权转让并未提交相应证据证实，不予采信。关于宋建美与隆高房地产是否存在以房抵债协议的问题。宋建美与隆高房地产虽然不存在以房抵债的书面协议，但从现有证据来看，宋建美与隆高房地产应当存在以房抵债的口头协议：其一，以房抵债是当前房地产行业人所共知的惯例；其二，宋建美与案外人张学毅、王磊、证人滕某对买卖涉案房屋的陈述完全一致，说明宋建美在买卖案涉房屋时有名义上的处分权，进而可以推知宋建美应当已经与隆高房地产达成了以房抵债的协议；其三，隆高房地产出具给王磊的收据以及宋建美代缴燃气安装费的收据上均标明了案涉房屋的楼号，证明宋建美主张的抵债房屋与隆高房地产同意转让的房屋相同，这也印证了宋建美所说的与隆高房地产达成了以房抵债的口头协议。综上，宋建美与隆高房地产存在以房抵债的协议是不争的事实。关于宋建美要求隆高房地产将案涉房屋变更登记到宋建美名下能否予以支持的问题。宋建美与隆高房地产达成以房抵债协议，隆高房地产应当按照协议约定将案涉房屋交付给宋建美，以此消灭所欠宋建美的46万元货款债务。故宋建美要求隆高房地产将案涉房屋变更登记到宋建美名下是隆高房地产应当履行的义务，故宋建美诉讼请求，理由正当，应予支持。本案涉及到的王磊虽然是案涉房屋最后一手购买人，但根据合同的相对性原则，宋建美与隆高房地产之间、宋建美与张学毅之间、王磊与张学毅之间分别存在着单独的房屋买卖合同，宋建美可以按合同约定要求隆高房地产交付案涉房屋，王磊则不能直接向隆高房地产或宋建美主张交付房屋的合同权利。再者，根据我国房地产税收法律规定，房屋交易需要缴纳营业税、个人所得税、契税等，如果允许王磊直接向隆高房地产请求交付房屋并过户，将导致中间环节的税收被规避，导致国有税收流失，同时有民事审判阻碍国家征税行政权之嫌。王磊可以根据其与张学毅之间存在的相应法律关系，另循合法途径主张自己的权利。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：荣成市隆高房地产开发有限公司于判决生效后三十日内将荣成市峰南小区105号楼202室房屋过户至宋建美名下。案件受理费100元，由荣成市隆高房地产开发有限公司负担。二审中，当事人未提交新的证据。二审过程中，宋建美认可其与张学毅一同去隆高房地产办理开具收据事宜，出具收据时，张学毅将王磊的名字提供给了宋建美，宋建美按照张学毅的要求将王磊的名字提供给了隆高房地产，对于案涉房屋收款收据中载明交款人为王磊，宋建美在场并同意。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，不动产登记纠纷是指异议登记不当或存在虚假登记，给不动产权利人、利害关系人以及信赖登记公信力的第三人造成损害的，不动产权利人、利害关系人以及信赖登记公信力的第三人向登记申请人或不动产登记机关主张损害赔偿。而本案中，宋建美提出本案诉讼是因为其主张与隆高房地产之间存在房屋买卖合同关系，并要求隆高房地产履行合同义务，属于房屋买卖合同纠纷，与不动产登记纠纷无关，一审法院确定案由错误，本院予以更正。关于宋建美与隆高房地产之间是否存在房屋买卖合同关系的问题，宋建美主张其用46万元债权抵顶的方式付清了案涉房屋的购房款，从隆高房地产处购买了案涉房屋，并提交了其与隆高建筑公司的往来款收据两张及隆高房地产出具的案涉房屋的天然气安装费收据予以证实，但隆高房地产不予认可，主张202室房屋已售于王磊，并用王磊的购房款偿付了隆高建筑公司欠付宋建美的46万元材料款，认为宋建美提交的两张往来款收据中“转房3#202”是单方添加，宋建美交予隆高建筑公司入账的收据中并没有关于案涉房屋的记载，天然气安装费收据中亦备注了王磊的名字。考虑到案涉房屋收款收据由王磊保管、宋建美认可出具该收款收据时其在场并按照案外人张学毅的要求将王磊的名字提供给隆高房地产等事实，可认定宋建美授意且认可隆高房地产将案涉房屋售于王磊，并同意用王磊的购房款偿付隆高建筑公司欠付的46万元材料款。据此，隆高房地产及隆高建筑公司与宋建美之间的债权债务关系已经消灭，宋建美现反悔并要求隆高房地产交付房屋，无事实及法律依据，本院不予支持。一审认定事实错误，本院予以纠正。至于宋建美与案外人张学毅之间的权利义务关系，可另行处理。另，王磊作为第三人参加诉讼，不应在本案诉讼过程中要求隆高房地产向其交付房屋并配合办理登记手续，其与隆高房地产之间若有争议，亦应另行解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条的规定，判决如下：一、撤销荣成市人民法院（2016）鲁1082民初3410号民事判决；二、驳回宋建美的诉讼请求。一审案件受理费100元，由宋建美负担；二审案件受理费100元，由宋建美负担。本判决为终审判决。审 判 长 蒋 涛代理审判员 郭林涛代理审判员 孟佳宁二〇一七年四月二十四日书 记 员 安圆圆 更多数据：搜索“”来源：