（2016）赣01民终1238号
裁判日期: 2017-04-24
公开日期: 2017-06-01
案件名称
杨爱珍、龚海斌房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
江西省南昌市中级人民法院
所属地区
江西省南昌市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
杨爱珍,龚海斌,王跃兰
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条，第一百七十五条
全文
江西省南昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）赣01民终1238号上诉人（原审原告）：杨爱珍，女，1956年12月20日出生，汉族，住南昌市西湖区。。委托代理人：胡钉根（杨爱珍的丈夫），男，汉族，1948年9月5日出生，住南昌市西湖区。。被上诉人（原审被告）：龚海斌，男，1968年8月5日出生，汉族，住南昌市青山湖区。。委托代理人：龚瑞堂，江西赣美律师事务所律师。执业证号：13601199410357031。被上诉人（原审被告）：王跃兰，女，1970年10月3日出生，汉族，住南昌市西湖区。。上诉人杨爱珍因与被上诉人龚海斌、王跃兰房屋租赁合同纠纷一案，不服南昌市西湖区人民法院（2015）西民初字第2590号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。上诉人杨爱珍及其委托代理人胡钉根、被上诉人龚海斌的委托代理人龚瑞堂到庭参加诉讼。被上诉人王跃兰经本院传票合法传唤未到庭。本案现已审理终结。杨爱珍不服一审法院判决，向本院上诉称：请求判令被上诉人除返还一年租金21600元外，还应给付合同履约一年预期可得利益12000元，及迟延付款期间的债务利息；请求判令被上诉人除双倍返还保证金8000元，还应赔偿上诉人装修费、家电、家具费和合同期内出租预期利益等共计54000元；案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：涉案的租赁合同合法有效，被上诉人解除合同造成上诉人的直接经济损失为垫付租金21600元及押金4000元的四年利息损失，还有装修费16000元，家电、家具费2000元，合同履行后可以获得的利益12000元；间接损失为出租房屋价值提升损失36000元，被上诉人的直接经济获益装修12.74万元，家电家具2000元，房租升值17.56万元。综上，租赁合同合法有效，被上诉人违约，被上诉人应当归还一年租金21600元，押金4000元，支付违约金4000元，造成的损失12000元及债务利息（按银行贷款利息的三倍支付）。龚海斌在庭审中辩称，一审判决适用法律错误，上诉人与王跃兰签订的补充协议无效，被上诉人不应当对租金承担民事责任，上诉人扩大了预期利益，无任何法律依据，上诉主张的房屋装修费损失与事实不符，二审的上诉请求超过了一审诉请，上诉人要求双倍返还押金没有法律依据。上诉人杨爱珍一审诉讼请求：一、判令被告支付一年租金33600元及迟延利息（2013年10月1日开始按银行同期贷款利率计算至还清欠款为止）；二、判令被告双倍返还保证金8000元，赔偿原告装修费、家电、家具费、预期利益等共计54000元；三、诉讼费由被告龚海斌全部承担。原审法院经审理查明：被告龚海斌、王跃兰原系夫妻关系，两人于1997年6月3日登记结婚，于2013年8月8日办理了离婚登记手续。2011年5月23日，原告（乙方）与被告王跃兰（甲方）通过中介签订房屋租赁合同一份，约定甲方自愿将坐落在南昌市西湖区沿江南路133号新田景江公寓2单元503室（房屋产权登记在被告龚海斌名下）出租给乙方，租赁期为三年，自2011年6月1日至2014年5月31日，房屋租金为每月1800元。2012年9月15日，原告将上述房屋转租给案外人万国友，并签订房屋租赁合同一份，约定租期为2年，自2012年10月1日起至2014年9月30日止。房屋租金为2600元/月，第二年房屋每月增加200元，即2800元/月。2012年9月16日，被告王跃兰在补充协议上签字，该补充协议的内容为：根据双方同意，对原合同作如下补充：1、原合同继续有效，但租期延长至2014年9月30日止。2、同意乙方转租给万国友的江西怡夫康工贸有限公司办公使用，保持原租金不变。3、同意客厅门扩大，费用由乙方自理。2012年9月28日，原告（乙方）与被告王跃兰（甲方）就上述房屋重新签订房屋租赁合同一份，将房屋租赁期限修改为5年，自2012年10月1日至2017年9月30日。房屋租金为1800元/月，一次支付24月计人民币43200元，自2014年10月1日起每三个月交一次租金，计5400元。签订合同后乙方一次性交纳信誉保证金4000元，甲方同意乙方转租，同意拆墙装修。合同期未满，任何一方违约，则违约方赔偿守约方经济损失费4000元。同日，被告王跃兰向原告出具收条一张，载明：今收到景江公寓503室房租租金43200元整，押金4000元整，共计47200元整。2013年8月23日，被告龚海斌发了份书面通知给原告，内容为：“景江公寓503租户杨爱珍，因为本人景江公寓另有他用，拟于2013年8月30日结束租用合同，请你于本月底前搬离本室，本人将依据2012年9月28日签订的合同约定返还多收取的租金与保证金，并赔偿约定的违约金。9月1日如未能达成搬离协议，本人将强行将503室用作他用，为此给你们带来的不便，请谅解。”之后原告与被告龚海斌就解约一事未能协商一致，2013年10月16日，被告龚海斌报警并将上述出租房屋换锁，第二日，案外人万国友搬离该房屋。原审法院认为，争议焦点如下：一、原告与被告王跃兰于2012年9月28日签订的房屋租赁合同是否有效，该合同对被告龚海斌是否具有约束力；二、被告是否构成违约，若被告违约，该如何承担违约责任。被告王跃兰认可2012年9月28日的房屋租赁合同系其本人所签，而被告龚海斌与被告王跃兰此时系夫妻关系，被告龚海斌在该合同履行近一年的时间内都未提出异议，故原审法院认为原告与被告王跃兰于2012年9月28日签订的房屋租赁合同合法有效，两被告均应遵守该合同的约定。现被告龚海斌在租赁合同有效期内要求终止合同，其应返还多收取的一年租金21600元及押金4000元并按照合同规定承担违约责任即赔偿原告4000元。原告要求被告赔偿装修费16000元以及家电、家具费2000元，但仅提交了案外人李润根的“证明”一份用以证明装修实际花费了16000元及自列的家电、家具清单来证明用于该房的家电、家具价值2000元。按照法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果，故原审法院对原告的该项主张不予支持。另原告主张因被告违约导致案外人万国友未交第二年的租金，要求被告支付这一年的租金33600元及迟延利息并要求被告承担后三年的逾期收益36000元，原审法院认为，原告的上述诉请没有法律依据，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决：一、被告龚海斌、王跃兰于本判决生效之日起十日内退还原告杨爱珍一年的房屋租金21600元、押金4000元；二、被告龚海斌、王跃兰于本判决生效之日起十日内向原告杨爱珍支付违约金4000元；三、驳回原告杨爱珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2190元，由原告杨爱珍承担1650元，由被告龚海斌、王跃兰承担540元。本院在审理过程中，龚海斌陈述，涉案的房屋租给了他人，每月租金2000元。杨爱珍陈述，其对涉案的出租房屋的厨房进行了装修，其中有厨房的铝合金隔断、阳台铝合金窗、刮瓷等。双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院二审对原审法院查明的事实予以确认。本案的争议焦点：上诉人杨爱珍与被上诉人王跃兰于2012年9月28日签订的《房屋租赁合同》是否有效，该合同对被上诉人龚海斌是否具有约束力；被上诉人龚海斌、王跃兰是否构成违约，若被告违约，该如何承担违约责任。本院认为，被上诉人王跃兰与上诉人杨爱珍于2012年9月28日签订的《房屋租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效。涉案的租赁合同签订时龚海斌、王跃兰为夫妻关系，涉案的合同对龚海斌具有法律约束力，龚海斌、王跃兰均应遵守该合同的约定。现龚海斌在租赁合同履行期限届满之前将涉案的房屋租给他人使用，以此说明龚海斌以自己的行为表明不履行合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项的规定，涉案的合同予以解除。据此，龚海斌、王跃兰构成违约，应承担违约责任。在本案中，龚海斌、王跃兰应返还多收取的一年租金21600元及押金4000元并按照合同约定承担违约金4000元，上述租金21600元及押金4000元共计25600元应支付利息（从龚海斌、王跃兰违约日开始计算，即自2013年10月16日始，按中国人民银行同期贷款利率计算利息至履行完毕之日止）。在本案中，杨爱珍要求龚海斌、王跃兰承担装修损失、合同履行预期利益。根据龚海斌关于涉案房屋出租给他人收取租金的陈述、杨爱珍装修涉案房屋厨房的陈述，根据涉案租赁合同的履行情况，龚海斌、王跃兰的违约情况，根据诚实信用原则。本院酌定龚海斌、王跃兰赔偿杨爱珍装修损失8000元。另《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。在本案中，涉案合同约定的违约金4000元不足以弥补违约造成的损失，杨爱珍（守约方）可以要求龚海斌、王跃兰（违约方）补足超出约定违约金部分的损失。在本案中，龚海斌、王跃兰应另赔偿杨爱珍合同履行预期利益损失9600元[（龚海斌出租给他人每月2000元－出租给杨爱珍每月1800元=每月200元价差）×一年12个月×4年=9600元]。据此，龚海斌、王跃兰应赔偿杨爱珍人民币13600元（4000＋9600=13600）。在本案中，对于杨爱珍主张的双倍返还保证金，杨爱珍的该主张没有法律依据，本院不予支持，对于杨爱珍主张的赔偿家电、家具费等，因杨爱珍提供的证据不能证明其主张，本院对杨爱珍的该主张不予支持。综上，杨爱珍的上诉有部分事实依据和法律依据，原审法院处理结果欠妥，依法应予改判。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、维持南昌市西湖区人民法院（2015）西民初字第2590号民事判决第三项；二、变更南昌市西湖区人民法院（2015）西民初字第2590号民事判决第一项为：被上诉人龚海斌、王跃兰于本判决生效之日起十日内退还上诉人杨爱珍25600元（返还一年的租金21600元，押金4000元）并支付利息（自2013年10月16日始，按中国人民银行同期贷款利率计算利息至履行完毕之日止）；三、变更南昌市西湖区人民法院（2015）西民初字第2590号民事判决第二项为：被上诉人龚海斌、王跃兰于本判决生效之日起十日内向上诉人杨爱珍赔偿人民币13600元；四、确认上诉人杨爱珍与被上诉人王跃兰2012年9月28日签订的《房屋租赁合同》于2013年10月16日解除；五、被上诉人龚海斌、王跃兰于本判决生效之日起十日内赔偿上诉人杨爱珍装修损失8000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费1450元，由被上诉人龚海斌、王跃兰负担。本判决为终审判决。审判长 罗云奇审判员 裴重芳审判员 吴建平二〇一七年四月二十四日书记员 滕漪兰 更多数据：搜索“”来源：