（2016）苏0581民初8043号
裁判日期: 2017-04-24
公开日期: 2017-07-12
案件名称
纪丽丽与徐国锋房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
常熟市人民法院
所属地区
常熟市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
纪丽丽,徐国锋
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十一条，第九十二条，第二百三十二条，第二百三十六条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十一条；《中华人民共和国物权法》：第三十九条
全文
江苏省常熟市人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0581民初8043号原告：纪丽丽，女，1981年2月13日生，汉族，住江苏省常熟市。委托诉讼代理人：王永进，江苏世纪天合律师事务所律师。被告：徐国锋，男，1971年10月27日生，汉族，住江苏省常熟市。委托诉讼代理人：李永刚，江苏诚茂律师事务所律师。原告纪丽丽与被告徐国锋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月25日立案后，依法适用简易程序于2016年9月28日公开开庭进行了审理，后本案依法转为普通程序并于2016年11月23日公开开庭进行了审理，原告纪丽丽及委托诉讼代理人王永进、被告徐国锋的委托诉讼代理人李永刚均到庭参加诉讼，被告徐国锋第一次庭审时到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告纪丽丽向本院提出诉讼请求：１．判决确认位于常熟市虞山镇兴隆集镇（丘地号××）房屋的拆迁补偿款中的装修补偿款105070元和停产停业损失3万元，总计135070元归原告所有；2.判决被告退还原告租金11000元；3.本案诉讼费由被告承担。审理中，原告将第一项诉讼请求中拆迁补偿款的具体项目及金额变更为装修补偿款101980.65元、停产停业费损失3万元、搬迁补偿费1000元、临时安置补偿费9000元、提前搬迁奖励33364元，合计175344.65元。事实和理由：2012年3月16日，原告向被告租赁位于常熟市虞山镇兴隆集镇（丘地号××）房屋用于经营，双方签订了资产租赁合同，原告一直使用至今，原告租金付至2016年9月16日。原告因经营需要，经被告同意后对房屋做了精致装修，现承租房屋需要政府拆迁，被告已与拆迁部门签订了拆迁补偿协议，被告仅同意将部分装修补偿款归原告所有，导致双方对装修补偿和停产停业损失的归属产生纠纷，双方至今协商不成，故起诉至法院，望法院支持原告的诉讼请求。被告徐国锋辩称，原告主张装修补偿款101980.65元归其所有缺乏实质证据，从原告提供的分户评估单来看，装修补偿款分为两个部分，分别为116078元及51249元，从原告主张的金额来看，原告是认可徐国锋也对其租赁房屋进行过装修，至于徐国锋装修的部分，目前尚需核实，在被告未核实的情况下，原告主张装修补偿款的金额是不准确的。原被告2012年3月18日签订的资产租赁合同中明确约定租赁期限是三年，截止至2016年3月17日租期结束，并且租赁合同中明确约定承租者不得随意改变事物形态，确要改变的须经出租方批准，原告承租房屋后，在没有书面告知徐国锋的情况下对租赁的房屋内部进行装修，该部分的装修违背了资产租赁合同的约定，对此徐国锋不予认可，并多次要求原告对出租房屋内的装修恢复原状，但原告一直拖延至今，原告擅自装修的行为已经侵犯了徐国锋的合法权益，原本徐国锋准备请求原告恢复原状，但因搬迁的原因暂无法要求，但徐国锋享有追究原告因侵权而造成其损失的权利。原告诉请的停业损失3万元与事实不符，该损失并不是针对承租户的，而是针对所有该次搬迁的房屋，在房屋未出租甚至是空房的情况下，房屋所有人同样享有停产停业损失费，故该笔费用如何分配，法律没有明确规定，原告主张该笔费用归其所有是不准确的。原告主张搬迁费补偿金、临时安置补偿金没有法律依据，提前搬迁奖励是针对房屋所有人的，原告主张退还租金没有道理，搬迁期限至2016年8月15日，到该时点原告的租期已经结束，不存在退还租金的说法。综上，原告诉请没有实质依据，请求法庭驳回原告绝大部分诉请。原告纪丽丽为证明其主张，向本院提供了如下证据：1、资产租赁合同一份，证明双方签订有租赁合同，诉争的房屋是被告租给原告的，合同中原告先写明“为保证乙方装修及经营利益，请甲方郑重承诺”，被告随后书写了“六年内不转租给别人”；2、中国农业银行兴隆支行账户交易流水电子回单，证明原告2015年3月17日支付给被告4万元租金，2016年3月18日经与被告商量又支付给被告半年房租22000元，以此证明双方的租赁合同到2016年9月15日；3、被告的房产证、土地证复印件、原告的营业执照一份，房产证、土地证复印件是当时签订租赁合同时，因为要办理营业执照，被告提供给原告的，以证明诉争房屋的相关情况；4、房屋征收补偿市场比较法分户评估单、房屋征收市场比较法评估结果表、房屋-装修及附着物明细核对表、兴隆中学扩建工程国有土地上住宅及商业用房搬迁补偿安置方案、搬迁协议书，均为复印件，证明拆迁的项目及原告起诉主张的相关费用；5、装修公司装修决算书、常熟市博艺装饰有限公司出具的声明，证明原告当时投入的装修项目、工程量；6、原告2016年8月搬离后拍摄的房屋照片，证明房屋的装修是为了展示窗帘而装修的；7、住宅验房单复印件，证明2016年6月15日以后房子就属于拆迁办了，2016年8月15日左右原告搬离将钥匙交给拆迁办的袁某时，他给了原告这份住宅验房单复印件。被告徐国锋质证认为：1、对租赁合同上其签名予以认可，但该合同是草拟的合同，并非真正的资产租赁合同，其书写“六年内不转租别人”时，前面并没有原告书写的“为保证乙方装修及经营利益，请甲方郑重承诺”，后来其考虑到六年内不转租给别人时间太长，所以在后来的合同中其只保证三年内不转租别人；2、对银行账户交易流水电子回单真实性没有异议，原告在2015年3月17日一次性交清了2015年3月17日至2016年3月16日的租金，依据我方即将提供的资产租赁合同，双方的租期实际在2016年3月17日就已经结束，后我方不同意继续租赁房屋给原告，但是原告一意孤行在2016年3月18日继续向我方账户支付租金22000元；3、对房产证、土地证及营业执照无异议；4、对第四组证据真实性没有异议，但是拆迁针对的主体都是被告，关于房屋装修，大部分是被告以前装修的，还有一些是前承租户装修遗留下来的，其余部分才是原告承租后自己装修的部分，其中装修明细核对表一楼中有部分的装修补偿项目是被告自己的，与原告无关，二楼部分除了第11、12项是原告的，其余都是被告的，搬迁协议书约定的补偿金额中还剩下15万元没拿到，因为和原告有纠纷所以拆迁办扣下的；5、对决算书及声明的真实性不予认可，决算书没有签字和盖章，而且原告也未提供装修合同，被告也不清楚是公司还是个人对原告租赁的房屋进行了部分装修；6、对于照片真实性无异议，照片显示的二楼吊顶部分是被告进行装修的，原告自认2016年8月才办理，其主张租金计算至6月15日与事实不符；7、住宅验房单上徐国锋的签字是其2016年6月15日拿钱的时候签的，如果该房屋已经被拆迁办征收的话，原告应该向拆迁办主张租金。被告徐国锋向本院提供了如下证据：1、资产租赁合同一份，证明真实的租赁合同就是2012年3月18日签订，双方约定租期一年，租金4万元，先付后用，租期最多延长三年，承租者不得随意改变承租形态，确需改变的，需经出租方批准，该合同上“三年中不会转租别人，收保证金2000元”是被告书写的，被告只能保证原告承租期是三年，之所以有两份租赁合同，是因为不同意第一份合同，所以签了第二份合同；2、被告委托诉讼代理人与拆迁办负责人的谈话笔录一份，证明原告主张的部分拆迁补偿项目，拆迁办对这些项目的意见，提供给法庭审判时予以参考；3；房屋搬迁通知书复印件，证明2016年3月份被告就清楚诉争房屋要进行拆迁，其不可能在这个情况下将房屋续租给原告；4、常熟中法水务有限公司发票及江苏省行政事业收费收据各一份，证明截止至2016年8月12日涉案出租房使用水费的情形，原告至少经营至2016年8月12日；5、陈利国出具的证明一份，证明诉争房屋内的涂料、吊顶、卫生间、地砖、门面等曾于2007年装修过。原告纪丽丽质证认为：对资产租赁合同真实性有异议，签字是原告签的，但是日期和“三年中不会转租别人，收保证金2000元”是被告后加的，当时要去领营业执照，原告签了一份空白的合同，签订时间是2012年3月16日以前，而且也没有2000元的保证金；2、对谈话笔录真实性无异议，但是拆迁办对补偿款的分配意见是不符合法律规定的，应该按照拆迁安置方案来确定；3、搬迁通知书是发给房东的，原告并没有看见过搬迁通知书；4、对发票、收据真实性没有异议，但是原告并不是在经营，和原告方陈述的8月15日搬离并不矛盾；5、对证明不予认可，不符合证人证言的形式，被告陈述的这些都是原告装修的。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：常熟市虞山镇兴隆集镇9号房屋（丘地号××）登记所有权人系被告徐国锋，2012年3月徐国锋将该房屋出租给原告纪丽丽，双方签订了《资产租赁合同》两份，各执一份，两份合同均约定租期一年，全年租金4万元，先付租金后使用，合同到期后再出租，优先考虑承租方，租金按市场价格另定，承租者不得随意改变实物形态，确需要改变的需经出租方批准。关于出租方、合同签订时间、租赁期间及合同到期后续租事宜，两份合同内容各异，纪丽丽持有的资产租赁合同中载明：出租方为徐国锋，合同签订日期为2012年3月16日，租赁期间自2012年3月16日至2013年3月15日，徐国锋在合同上书写了“六年内不转租给别人”。徐国锋持有的资产租赁合同中载明：出租方为徐国锋、俞丽英，合同订立时间为2012年3月18日，租赁期间自2012年3月18日至2013年3月17日，俞丽英在合同上书写了“三年中不会转租别人，收保证金2000元”。另查明，纪丽丽承租上述房屋后进行了装修，用于经营常熟市虞山镇蝶轩布艺商行，一年租期届满后，双方未再签订书面租赁合同，纪丽丽继续使用该房屋并支付租金。2016年3月18日，纪丽丽通过银行转账方式最后一次向徐国锋支付租金22000元。2016年5月13日，常熟市虞山镇虹桥管理区动拆迁办公室根据《兴隆中学扩建工程国有土地上住宅及商业用房搬迁补偿安置方案》向徐国锋发出了房屋搬迁通知书，通知包括本案租赁房屋在内的房屋及设施于2016年5月16日至8月15日内搬迁。2016年5月16日，评估部门对租赁房屋进行了评估，其中装修及附着物评估总价为167327元。2016年6月15日，被告徐国锋与常熟市虞山镇虹桥管理区房屋征收实施中心就诉争租赁房屋签订了搬迁协议书，约定房屋搬迁后徐国锋可获2428576.37元补偿，其中包括装饰装修及附属物评估补偿金187307元、搬迁费补偿金1000元、临时安置补偿金9000元、停产停业损失补偿金30000元、提前搬迁奖励33364元。同日，徐国锋即按搬迁协议书约定完成了搬迁，将需搬迁的租赁房屋交付了拆迁部门。2016年8月中旬，纪丽丽搬离租赁房屋。再查明，《兴隆中学扩建工程国有土地上住宅及商业用房搬迁补偿安置方案》关于补偿标准规定如下：搬迁补偿及临时安置补偿均参照《常熟市国有土地上房屋征收与补偿若干问题的处理意见（试行）》及《关于公布2016年常熟市房屋征收与补偿相关标准的通知》有关规定执行；停产停业补贴标准，搬迁商业性非住宅房屋造成实际经营人停产停业的，按400元/平方米给予一次性补贴，具体以被搬迁房屋合法经营用房部分的建筑面积为发放基数；装修评估按《关于公布常熟市房屋装修及附着物参考价格的通知》（常住建[2015]311号）执行；搬迁奖励政策为：搬迁项目启动之日起三个月，第一个月内主动搬迁交房的奖励200元/平方米，不足30000元/户的按30000元/户基数，第二个月内主动搬迁交房的奖励80元/平方米，不足12000元/户的按12000元/户基数，超过两个月搬迁交房的不予奖励；本方案未尽事宜参照现行国有土地房屋征收与补偿法规及本市相关政策文件的规定执行。负责诉争房屋拆迁工作的负责人袁某陈述：搬迁补偿费、临时安置补偿费是根据房产证户主的名字发的，由户主即房屋所有权人享有；停产停业损失补偿金由房东与承租户协商，通常建议各自一半进行分配；提前搬迁奖励也是按房产证上的面积由户主享受，因为最终决定搬迁的是户主而不是承租户。庭审中，关于诉争房屋装修及附着物归属问题，原、被告存在争议。原告纪丽丽表示：房屋装修及附着物明细核对表中一楼第2项地砖1408元、第18项地砖316.8元、第19项墙面砖1620元、第20项彩瓷马桶+台盆1292元、第30项地砖528元、第47项地砖616元、第48项316.8元，室外附着物第4项门口地砖贴面528元、第5项门面广告字300元、第6项搭建13072.5元、第7项电动卷帘门5227.2元、第8项下水道300元、第9项广告字500元，搬移物有线电视308元、监控600元，一楼部分除以上罗列的，其他都是我装修的，但是第6项搭建及第7项的电动卷帘门，我租下来后，因为是化工厂搭建的，味道重，我将搭建简单装修后用作车间，电动卷帘门上我又喷了三层漆，这两项补偿中应有2000元算我的。关于二楼的装修，我装修的部分比较少，房屋装修及附着物明细核对表中第2项立邦880元、第6项立邦3336元、第7项纸面板隔断1209.6元、第8项墙纸1197.9元、第11项轻轨移门1555.2元、第12项夹板隔断1128.96元、第18项车边镜189元、第23项室内水电装修补偿3496.85元都是我装修的，二楼其他的都是被告的，但是第16项的彩瓷马桶加台盆，以前化工厂工人集体租用时马桶座、马桶盖已经坏掉了，我租下来后重新换了一个，这一项补偿中应有650元算我的。被告徐国锋表示：诉争房屋的装修大部分是被告以前装修的，还有一些是原告之前的承租户装修遗留下来的，其余部分才是原告承租后自己装修的部分，原告装修未经得被告同意，装修及附着物全都应归被告所有。原告提到的水泥地面、马桶是对原有物品的维护，而拆迁补偿协议针对的是租赁房屋的本身，对租赁房屋内的存在物品不从质量上进行补偿，原告主张的装修明细部分中，好多在原告承租房屋的时候已经存在，比如二楼的室内水电，当原告承租被告房屋的时候，室内的水电已经是全通的，至于原告是否在租赁期内对水电进行维护，并不影响水电实际所有人是被告，因为和原告产生纠纷，搬迁协议书约定补偿金额中的15万元被拆迁办扣下，其余款项均已拿到，被扣下的15万元涉及哪部分补偿项目并未明确。本院认为，原告纪丽丽与被告徐国锋签订的租赁合同合法有效，租赁合同约定的租赁期限为一年，合同到期后的续租期限问题，原被告双方虽有约定，但两份租赁协议中的约定不一致，原告持有的租赁合同上被告承诺“六年内不转租给别人”，被告持有的租赁合同中却写明“三年内不转租别人”，从实际情况来看，原被告签订的租赁合同期限届满后，原告继续使用租赁物并支付租金，被告作为出租人亦未提出异议，故2013年3月租赁期限届满后，双方的原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。2016年3月18日，原告将六个月的租金22000元支付给被告，2016年6月15日，被告与拆迁部门签订了搬迁协议书并交付了租赁房屋，原被告之间的租赁合同终止，根据租赁合同中关于先交租金后使用的约定，被告应退还原告多余的租金，原告要求被告退还租金11000元的诉讼请求，合法有据，本院予以支持，至于2016年6月15日之后原告继续占用租赁房屋期间的使用费，与被告无关，本案亦不予理涉。被告辩称租赁期限已于2016年3月17日届满缺乏依据，且与事实不符。关于装修补偿款、停产停业损失、搬迁补偿费、临时安置补偿费、提前搬迁奖励等，系因租赁房屋被拆迁所产生的一种拆迁利益，并非基于租赁合同关系而产生，原告作为承租人是否可以获得部分拆迁补偿款，取决于该部分拆迁补偿款的性质，即其补偿的具体对象、内容及范围。根据《兴隆中学扩建工程国有土地上住宅及商业用房搬迁补偿安置方案》及《常熟市国有土地上房屋征收与补偿若干问题的处理意见（试行）》、《关于公布2016年常熟市房屋征收与补偿相关标准的通知》的规定，搬迁补偿费、临时安置补偿费及搬迁奖励均是向被征收人即房屋所有权人发放的，原告作为承租人主张搬迁补偿费、临时安置补偿费及搬迁奖励缺乏依据。关于停产停业损失，《兴隆中学扩建工程国有土地上住宅及商业用房搬迁补偿安置方案》中载明停产停业补贴标准为：搬迁商业性非住宅房屋造成的实际经营人停产停业的，按400元/平方米给予一次性补贴，具体以被搬迁房屋合法经营用房部分的建筑面积为发放基数。《常熟市国有土地上房屋征收与补偿若干问题的处理意见（试行）》中规定：被征收人选择货币补偿的，一次性补偿6个月停产停业损失……停产停业损失补偿对象为被征收人，若被征收人不属于实际经营者，租赁双方有书面协议约定的，停产停业损失补偿的分配从其约定，无约定的，由双方协商处理。可见停产停业损失补偿对象是实际经营者，计算的基础是被拆迁房屋中营业用房的面积，本案中，被告将房屋出租给原告，原告使用房屋从事经营活动，被告出租房屋的行为亦是一种经营活动，因租赁合同中双方未约定停产停业损失补偿的归属，本院根据搬迁补偿安置方案、相关政策及本案的实际情况，酌情确定3万元停产停业损失补偿中的15000元归原告所有。关于装修补偿款，被告系拆迁房屋的房屋所有权人，根据搬迁协议书的约定，房屋装饰装修及附着物补偿金额为187307元，原告根据其租赁后装修的实际情况及被拆迁房屋装修附着物评估明细表，主张其中101980.65元归其所有，因租赁合同中未约定租赁房屋交付时的状况，现被告未能举证证明租赁房屋内的装饰装修系其形成，原告主张装饰装修补偿中101980.65元归其所有，根据原告提供的工程决算书、装修公司声明，结合房屋拆迁时的实际占有使用状况，对于原告的该部分诉讼请求，本院予以支持。被告辩称原告对租赁房屋装饰装修未经得其同意，被告的意见缺乏依据且与常理不符，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十二条、第二百三十二条、第二百三十六条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国物权法》第三十九条之规定，判决如下：一、常熟市虞山镇兴隆集镇丘地号××房屋的拆迁补偿款中装修补偿款101980.65元、停产停业损失补偿15000元，合计116980.65元归原告纪丽丽所有。二、被告徐国锋于本判决生效之日起十日内退还原告纪丽丽租金11000元。三、驳回原告纪丽丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4027元，由原告纪丽丽负担1167元，被告徐国锋负担2860元，被告负担部分由被告于本判决生效之日起十日内直接支付原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。审 判 长 谢蓉蓉人民陪审员 金荣保人民陪审员 林 亮二〇一七年四月二十四日书 记 员 季忠静 更多数据：搜索“”来源：