（2017）皖0111民初1592号
裁判日期: 2017-04-24
公开日期: 2017-10-23
案件名称
曹可博与贺霞房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
合肥市包河区人民法院
所属地区
合肥市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
曹可博,贺霞
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第九十三条第一款，第一百一十五条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
安徽省合肥市包河区人民法院民 事 判 决 书（2017）皖0111民初1592号原告：曹可博，男，1967年8月25日出生，汉族，住合肥市庐江县，委托代理人:郭玉,安徽盛佳律师事务所律师。被告：贺霞，女，1985年4月6日出生，汉族，无业，住合肥市包河区，委托代理人：朱为松（系贺霞之夫），男，住合肥市包河区。原告曹可博诉被告贺霞房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曹可博的委托代理人郭玉，被告贺霞及其委托代理人朱为松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曹可博向本院提出诉讼请求：1、判令解除曹可博与被告贺霞于2016年12月9日签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》；2、判令贺霞向曹可博返还定金1万元；3、判令贺霞向曹可博返还购房款3万元；4、判令贺霞支付曹可博逾期付款利息435元；5、本案诉讼费用由贺霞承担。事实与理由：2016年12月9日，原告曹可博与被告贺霞在合肥文居房地产营销有限公司（以下简称“文居公司”）居间服务下签订《存量房买卖合同》及《补充协议》各一份，约定：贺霞将其位于合肥市包河区铜陵南路199号���河府3幢2207室出售给曹可博，转让价款为204万元，曹可博于即日向贺霞支付购房定金1万元，同时补充协议约定，如遇国家政策原因导致房地产无法正常交易，双方合同自动解除，贺霞应退还曹可博定金。上述合同及协议签订后，曹可博即时向贺霞支付购房定金1万元、购房款3万元。在曹可博积极筹备后续履约事宜时，文居公司告知原、被告双方，拟交易房产因不符合2016年合肥房产交易新政而无法过户，案涉合同及补充协议已无法实际履行。为此，曹可博多次找贺霞协商解除合同及退款事宜，均遭推诿拒付至今。为维护原告合法权益，故诉至人民法院。被告贺霞辩称：原告曹可博支付的4万元系购房定金，曹可博诉称属实，房屋不能交易确系房产限购政策所致，但双方在签订案涉合同及协议前，房产限购政策就已出台，曹可博和文居公司恶意串通，明知其��符合购房条件，又未事先和贺霞告知仍签订案涉合同，过错不在贺霞。现同意解除合同，但不同意返还4万元。经审理查明：2016年12月9日，原告曹可博在文居公司的居间服务下与被告贺霞签订《存量房买卖合同》一份，载明：“贺霞将其位于合肥市包河区铜陵南路199号星河府3幢2207室（权属证号：合包字第8150032974）出售给曹可博，转让价款为204万元，款清交房，贺霞购买存量房时向工商银行申请34万元的抵押贷款，本合同签订时贷款余额为30万元左右等”。同日，曹可博与贺霞签订《补充协议》一份，载明：“曹可博应于2016年12月9日向贺霞支付购房定金1万元，贺霞应于同年12月19日前将银行提前还贷预约好，预约好后30日内双方共同到银行办理还贷手续，曹可博支付30万元购房款为曹可博偿还案涉房产所欠银行抵押贷款，另31万元，曹可博应于2017年2月9日前���入托管帐户，剩余房款142万元曹可博以商贷方式支付并存入托管帐户，申请存理房转移登记时间为支付完首付款61万元当日，双方同意委托房地产管理部门存量房资金托管中心包河分中心对存量房转让价款实行托管，双方应于2017年2月9日前共同到资金托管中心签订《存量房资金托管协议》，税费由曹可博支付，双方在其他事项中约定：如因国家政策原因导致房地产无法正常交易，双方合同自动解除，贺霞退还曹可博定金等”。合同及协议签订后，曹可博于即日向贺霞支付购房定金4万元，贺霞亦于当日将案涉房产证交由文居公司保管，并于当日向工商银行城建支行提出提前还贷申请，约定还款日期为2017年2月8日。后，文居公司告知曹可博，根据合肥市政府于2016年国庆期间出台的合肥市房地产限购政策规定，曹可博系安徽省庐江县户籍，因不具备在合肥市××一年以上的社保手续，不具备房产购买资格，致无法履行合同。原、被告双方为退款事宜产生争议，曹可博遂诉至本院。诉讼中，曹可博陈述：在签订案涉合同时，文居公司问其作为外地人可有合肥社保手续，曹可博告知其没有合肥社保，文居公司表示没有关系，公司答应帮其办理合肥社保手续，但文居公司后来事实上并没有帮其办理；合同签订后半个月，文居公司电话告知曹可博，表示其合肥社保手续办不成，案涉房产不能交易，曹可博遂要求文居公司退还定金和房款一直未果。另查，2016年10月2日，合肥市出台新的住房限购政策，政策规定：合肥户籍居民限购2套住房，外地人需缴纳满1年以上社保或纳税，购房首付比例为30%。上述事实，有原告曹可博提供的《房地产经纪合同》、《存量房买卖合同》、《补充协议》、收条，被告贺霞提��的产证保管书、预约还贷单，本院问话笔录及双方当事人陈述等证据在卷证明。本院认为：原告曹可博与被告贺霞签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》，系双方在平等自愿、协商一致的基础上订立，合同及协议的内容均不违背法律法规禁止性规定，应系合法有效。双方均应按约履行。经庭审查明，致案涉房产不能实际进行交易的原因系曹可博非系合肥户籍居民，其作为外地人在合肥市亦未缴纳社保，而对此限购政策早在案涉合同签订前即2016年10月2日即已出台，文居公司作为从事存量房房产交易的专业性公司系明知的，且根据曹可博的陈述可以证明曹可博在签订合同前通过文居公司即已知晓其受限购政策不能购买，但其在单方相信文居公司能为其代办合肥市社保手续承诺的情况下仍与贺霞签订案涉合同及协议，曹可博自身对合同在签订后不能实际履行应是有预见的，对此，曹可博对案涉合同不能履行存在过错违约，贺霞并无过错。曹可博引用补充协议中约定的“如因国家政策原因导致房地产无法正常交易，双方合同自动解除，贺霞退还曹可博定金”条款佐证其诉称，本院认为，该条款的约定系针对案涉合同及协议签订后对未来事情发生后进行的预测和判断，并非适用于已发生的客观事实，故其诉称本院不予认定。曹可博诉请解除案涉合同及协议，贺霞对此予以认可，本院予以准许。曹可博诉称主张返还定金及购房款，因曹可博提供的《补充协议》中虽约定购房定金为1万元，但其提供的收条中证明双方实际履行的购房定金为4万元，故本院根据双方实际履行的行为认定购房定金4万元，依据合同法相关规定，曹可博因自身过错违约无权要求返还定金。曹可博诉请支付逾期付款利息，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十三条第一款、第一百一十五条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告曹可博与被告贺霞于2016年12月9日签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》予以解除；二、驳回原告曹可博的其他诉讼请求。案件受理费912元减半收取456元，由原告曹可博负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员 姜文强二〇一七年四月二十四日书记员 虞 盼附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。��九十三条当事人协商一致，可以解除合同。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 搜索“”