（2017）粤18民终232号
裁判日期: 2017-04-24
公开日期: 2017-07-05
案件名称
清远市清新区乐雅居房地产开发有限公司、陈观伙商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省清远市中级人民法院
所属地区
广东省清远市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
清远市清新区乐雅居房地产开发有限公司,陈观伙,文兰英
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤18民终232号上诉人（原审被告）：清远市清新区乐雅居房地产开发有限公司。法定代表人：陈桂和，董事长。委托代理人：成惠雄，广东劲龙律师事务所律师。委托代理人：周杰，广东劲龙律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：陈观伙，男，汉族，住广东省英德市。被上诉人（原审原告）：文兰英，女，汉族，住广东省英德市。两被上诉人共同委托代理人：黄韬，广东宸韬律师事务所律师。两被上诉人共同委托代理人：徐可明，广东宸韬律师事务所实习律师。上诉人清远市清新区乐雅居房地产开发有限公司（以下简称乐雅居公司）因与被上诉人陈观伙、文兰英商品房预售合同纠纷一案，不服清远市清新区人民法院（2016）粤1803民初1969号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。陈观伙、文兰英辩称：上诉人提出的上诉理由已经在一审判决中有详细的论述，其请求不应当得到支持。一审对逾期交房违约金进行调整是基于对等义务，是有事实和法律依据的，请求二审法院维持原判。陈观伙、文兰英向一审法院起诉请求：1、乐雅居公司支付逾期交楼违约金19006元（自2014年1月2日起，以总的购房款为基数，每日按万分之二计付至乐雅居公司按照合同约定的条件交付涉案房屋之日止，暂计至2016年6月30日，此后的违约金每月10日前逐月支付）；2、案件诉讼费用由乐雅居公司负担。一审法院认定事实：2014年12月18日，陈观伙、文兰英与乐雅居公司签订《广东省商品房买卖合同》，第三条约定，陈观伙、文兰英购买位于清远市清新区太和镇旅游大道3号枫林水岸豪庭X号楼X梯X房屋为预售商品房，房屋建筑面积136.71平方米，套内建筑面积113.46平方米，分摊建筑面积23.25平方米；第四条约定房屋总金额527961元；第六条约定首付款158961元于签订合同当日支付，剩余房款369000元采用银行按揭贷款方式；第八条约定乐雅居公司应当在2016年1月2日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将竣工验收备案商品房交付陈观伙、文兰英使用。下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，乐雅居公司可据实予以延期：（1）若遭不可抗力，且乐雅居公司在发生之日起30日内告知陈观伙、文兰英的；（2）陈观伙、文兰英未能按时支付购房款；（3）由于政府主管部门审批事项发生延迟的，或由于市政设施的施工、安装验收或审批手续发生延迟或者由于非乐雅居公司所能控制或抗拒的其他事件或行为。第九条约定乐雅居公司如未按合同规定的期限将该商品房交付陈观伙、文兰英的违约责任：（1）逾期不超过180日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，乐雅居公司按日向陈观伙、文兰英支付已交付房价款万分之零点二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，陈观伙、文兰英有权解除合同。陈观伙、文兰英解除合同的，乐雅居公司应当自陈观伙、文兰英解除合同通知到达之日起180天内退还全部已付款，并按累计已付款的0.5％向陈观伙、文兰英支付违约金。陈观伙、文兰英要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，乐雅居公司按日向陈观伙、文兰英支付已交付房价款万分之零点三的违约金；合同第十一条约定商品房达到交付使用条件后，乐雅居公司应当书面通知陈观伙、文兰英办理交付手续。双方进行验收交接时，乐雅居公司应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，乐雅居公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，陈观伙、文兰英有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由乐雅居公司承担。合同签订后，陈观伙、文兰英按约定共向乐雅居公司支付了购房款527961元。乐雅居公司没有按约定将竣工验收备案的商品房交付陈观伙、文兰英使用。至今，乐雅居公司没有向原审法院提交涉案房屋经竣工验收合格备案的相关证据。一审法院认为：本案系商品房预售合同纠纷。一、关于合同的效力。乐雅居公司与陈观伙、文兰英签订的《商品房买卖合同》，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，是有效合同。二、关于违约金。乐雅居公司没有依照合同约定于2016年1月2日前将经竣工验收备案的讼争房屋交付陈观伙、文兰英，是违约行为，应承担违约责任。至今，乐雅居公司仍未能将符合合同约定的商品房交付，应继续承担违约责任至竣工验收备案后实际交付之日止。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。本案中，合同约定支付逾期交付房屋违约金万分之0.3的标准过低，依法应予调整。根据本地区经济发展水平并结合本案的实际情况，违约金的标准应调整为万分之二为妥。乐雅居公司应从2016年1月3日起、以527961元为基数、按日万分之二计付违约金给陈观伙、文兰英至商品房竣工验收备案后实际交付之日止。陈观伙、文兰英请求乐雅居公司支付的违约金每日按万分之二计付，予以支持。乐雅居公司辩称环城路东延段道路建设工程在2014年11月20日才竣工验收，不存在违约行为，乐雅居公司没有提交证据证明环城路东延段道路建设工程影响了商品房的竣工验收，应不予支持。判决：清远市清新区乐雅居房地产开发有限公司应付陈观伙、文兰英的违约金（从2016年1月3日起、以527961元为基数、按日万分之二计付至商品房竣工验收备案后实际交付之日止），于判决生效之日起十日支付实际应付违约金部分，以后每30日按实际应付违约金支付一次。案件受理费127元，由清远市清新区乐雅居房地产开发有限公司负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：原审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。结合双方的意见，本案的主要争议焦点可归纳为：1、乐雅居公司逾期交房的行为是否构成违约；2、如构成违约，逾期交房违约金是否过低，应否调整及如何调整。一、关于乐雅居公司逾期交房的行为是否构成违约的问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条的约定，乐雅居公司应当在2016年1月2日前将经竣工验收备案的商品房交付给买受人，但乐雅居公司至今未将符合合同约定的房屋交付给买受人适用，其行为已经违反了《商品房买卖合同》的约定，一审判决认定其行为构成违约并无不妥。乐雅居公司提出，根据合同约定，因市政设施的施工、安装验收或审批手续发生延迟，乐雅居公司可对交楼期限予以延期，其行为不构成违约。对此，本院认为，乐雅居公司提交的《建设工程竣工验收报告》仅可证明清新城区环城路东延段道路于2013年10月26日开工，于2014年11月20日竣工的事实，但不能证明该道路的施工存在工期延迟，因此，前述道路的施工并不符合合同约定的可延期交房的情形。另外，供水、管道燃气设施的报装及开通受乐雅居公司与供水、燃气公司之间的合同约束，供水、管道燃气设施未及时报装及开通，不属于合同约定可以迟延交楼的情形，且乐雅居公司提交的证据并不足以证明相关主管部门存在安装、审批迟延，故不能免除乐雅居公司依约交房的合同义务，本院对乐雅居公司的上述辩解不予采纳。二、关于逾期交房违约金是否过低，应否调整及如何调整的问题。涉案的《商品房买卖合同》第九条对出卖人逾期交房的违约责任进行了约定。其中逾期交房不超过180日的，出卖人按日向买受人支付已付购房款万分之0.2的违约金，逾期交房超过180日的，出卖人按日向买受人支付已付购房款万分之0.3的违约金。本案买受人以约定的违约金过低为由要求调整，而出卖人则主张按照合同约定承担违约责任。对此，本院认为，违约金具有填补守约方损失和促使违约方积极履行合同义务的功能。当事人主张调整违约金的，人民法院应当根据当事人的过错程度、违约期间及当地的实际情况予以衡量并作出裁决。本案中，买受人已经依约履行了其主要义务即付款义务，而出卖人的主要义务为交房，出卖人逾期交房，导致买受人无法按时使用涉案房屋，合同约定每日万分之0.3的违约金确实不足以弥补买受人无法使用涉案房屋的损失，原审判决按照每日万分之二的标准进行调整较为合理，能更有效的督促违约方积极履行合同义务，保障守约方的合法权益。综上所述，上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费254元，由清远市清新区乐雅居房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 巢忠文审判员 何昭敏审判员 何 燕二〇一七年四月二十四日书记员 钟婉超附：相关法律及司法解释条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 来自