（2016）鲁0687民初2982号
裁判日期: 2017-04-24
公开日期: 2018-06-08
案件名称
王苏丽与山东明联置业有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
海阳市人民法院
所属地区
海阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王苏丽,山东明联置业有限公司,山东海阳农村商业银行股份有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条，第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第二十五条第一款
全文
山东省海阳市人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁0687民初2982号原告：王苏丽，女，1960年5月6日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：赵桂欣，山东息相通律师事务所律师。被告：山东明联置业有限公司，地址：海阳市凤城旅游度假区黄家村。统一社会信用代码：91370687569035152X。法定代表人：孙伟波，该公司总经理。委托诉讼代理人：隋文杰，该公司职员。委托诉讼代理人：江洪明，山东海宇清律师事务所律师。第三人：山东海阳农村商业银行股份有限公司（原海阳市农村信用合作联社），地址：海阳市海阳路208号。法定代表人：王彤辉，该公司董事长。委托诉讼代理人：苑明，山东鲁信律师事务所律师。原告王苏丽与被告山东明联置业有限公司(以下简称明联置业公司)、第三人山东海阳农村商业银行股份有限公司(以下简称海阳农商行)商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年9月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王苏丽的委托诉讼代理人赵桂欣、被告明联置业公司的委托诉讼代理人隋文杰、江洪明到庭参加诉讼。第三人海阳农商行的委托诉讼代理人苑明参加了第一次庭审。本案现已审理终结。王苏丽向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告商品房买卖合同及补充协议，退还原告已付房款191861元，支付逾期交房违约金12237.22元。诉讼中，原告变更返还购房款611861元；2、解除原告与第三人个人住房借款合同(合同编号：海阳联社个人住房借字2013年第0331号)，并要求被告和第三人连带退还已经偿还的银行贷款本金及利息156549.75(暂主张至2016年8月29日)，最终以判决之日实际发生的数额为准。诉讼中，原告变更已偿还利息及本金截止2016年11月29日为169968元；3、由被告承担合同解除产生的各项损失及费用；4、由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2013年9月20日，原告与被告签订商品房买卖合同(合同编号：201309200006)及补充协议。合同约定原告购买被告开发的东方夏威夷1#楼13层1314室，建筑面积54.08平方米，总金额611861元。合同签订后原告向被告支付了房款191861元。2013年9月29日银行贷款也支付到了被告账户。按照合同约定被告应当在2013年12月31日前向原告交房，被告至今不能交付房屋，并且被告涉案房屋没有必要的配套设施，不具备居住条件，原告只能租房居住。被告逾期交房属于根本违约。原告要求被告退房，解除买卖合同，并要求被告承担违约赔偿责任。由于被告的违约行为造成原告购房合同目的不能实现，先要求解除与被告商品房买卖合同，同时请求解除作为购房合同从合同的原告与第三人的个人住房借款合同，要求被告和第三人连带退还已经偿还的银行贷款本金及利息156549.75元(暂主张至2016年8月29日)，最终以判决之日实际发生的数额为准。合同解除产生的一切损失由被告承担。综上，由于被告的违约导致原告的合同目的不能实现，原告请求解除商品房买卖合同及个人贷款合同，退还原告已交费用，并要求被告承担违约赔偿责任，为维护原告合法权益，诉至法院，请求法院依法裁决。明联置业公司辩称，1、原告的诉讼请求不能成立，所主张的解除合同除斥期间已过，依照双方合同交房时间为2013年12月31日，原告起诉是在2016年8月，已过法定期间，其主张不应该得到支持；2、原告未足额交付首付款，其主张已经交付191861元不成立，按照双方合同原告交款在先，被告交房在后，足额交付房款是被告按时交房的前提条件，原告已经违约，但被告不同意解除；3、涉案房屋所有手续已经齐备，可以马上交付；4、原告将银行列为第三人主张解除借款合同，与本案并非同一关系，按照目前的主张不能解除，而且我方也不同意代为原告偿还合同款项；5、两合同不能解除，原告主张的解除合同后的各项损失和费用也就不能成立。海阳农商行述称：请求法院依法驳回原告对我方的诉讼请求。根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第一款规定，以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效、或者撤销解除合同等，如果担保权人作为有独立请求权的第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保合同纠纷合并审理，担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的可以与商品房买卖合同纠纷合并审理，本案中我方作为担保权人，并未以有独立请求权的第三人，主动参加诉讼，也不同意解除与原告的个人住房借款合同，并且尚未就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉，因此依法应当不予合并审理，应驳回原告对我方的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2013年9月20日，原告与被告签订《商品房买卖合同》(合同编号：201309200006)及《补充协议》。合同约定原告购买被告开发的东方夏威夷1#楼13层1314室，建筑面积54.08平方米，按套计算房款总金额611861元，2013年8月22日支付首付款191861元，剩余房款42万元进行银行按揭，2013年12月31日前交付经当地质检部门验收合格的约定的房屋；合同约定逾期付款的违约责任：…逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的15%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；合同约定逾期交房的违约责任：…逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；合同约定关于交接，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；补充协议第10条约定，买卖双方中任何一方因对方违约导致合同解除的，违约方须支付对方违约金，违约金按照实际支付房款的0.5%计算。2013年9月29日，王苏丽与原海阳市农村信用合作联社即第三人的前身及明联置业公司签订《个人住房借款合同》，约定王苏丽向原海阳市农村信用合作联社借款42万元用于购买东方夏威夷1#楼13层1314室房，明联置业公司作为保证人，合同约定借款期限自2013年9月29日至2024年9月26日，实际放款日与到期日以借款凭证为准，第三人发放贷款的其中一个条件为王苏丽已向明联置业公司支付规定比例的首付款；约定采取分期还款方式，从贷款发放的当月起偿还贷款本息，每一个月为一个还款期，每月25日为约定还款日。王苏丽于2013年8月25日交付首付款1万元，2013年10月12日交付4万元，2014年7月25日交付49248元。原告主张合同签订后向明联置业公司交齐了首付款191861元，其他单据已丢失，要求法院调取银行的按揭贷款档案。经本院调查，第三人于2013年9月29日向明联置业公司发放了42万元的贷款，按揭贷款档案中有明联置业公司2013年9月24日向第三人作出的《商品房预售资金收存通知单》原件，主要内容为其公司开发的座落于凤城旅游度假区海景路26号合同编号201309200006的商品房54.08平方，已预售给王苏丽，房价总额611861.00元，首付款191861元，按揭款42万元；档案中有明联置业公司于2013年9月23日开具的收款收据复印件一份，该复印件盖有“本件与原件核对一致”印章，并有两名核对人签名，收款收据上的项目名称为东方夏威夷，项目地址为海景路并1座A单元13层1314户，合同编号为201309200006，收款金额为191861元，收款收据上盖有明联置业公司的印章。王苏丽主张明联置业公司未按约交房，致使其合同目的不能实现，故要求解除双方签订的商品房买卖合同及相应的个人住房借款合同，要求退还已付房款611861元，按合同约定的已付房款的2%支付违约金12237.22元，退还已偿还银行本金及利息169968元(计算至2016年11月29日)，最终以判决之日实际发生的数额为准。明联置业公司辩解，海阳农商行仅为第三人且不同意以独立请求权的第三人参与诉讼，因此，借款合同纠纷应另案处理，所以王苏丽要求明联置业公司返还其贷款不应得到支持；另外原告不能证实其已付清首付款，所以主张该部分已交款项也不成立，同时由于原告未能足额交清首付款，所以明联置业公司有权延后交房，故原告主张解除商品房买卖合同也不成立，明联置业公司愿意交付房屋，现在也可以交付房屋。明联置业公司提供本案所涉工程的商品房预售许可证，编号为海房预许字2012第34号；提供房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表，有勘察、设计、施工、监理、建设单位签名及盖章，2016年12月19日海阳市建筑工程质量鉴定站在该表中盖印，同意备案，但明联置业公司未提供综合验收备案表。诉讼中，王苏丽向本院提出保全申请，2016年9月29日本院裁定对明联置业公司在山东海阳农村商业银行股份有限公司城区支行账号9060106090142050001429存款36万元予以冻结，冻结日期自2016年9月29日至2017年9月28日。诉讼中，明联置业公司提出管辖权异议，本院于2016年10月26日裁定驳回其异议，明联置业公司不服上诉，烟台市中级人民法院于2016年12月16日裁定驳回上诉、维持原裁定。本院认为，原、被告于2013年9月20日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。本案争议焦点一：本案应否就商品房担保贷款合同纠纷一并审理。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第一款规定：以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。本案中，作为担保权人的海阳农商行并未以有独立请求权第三人主动参加诉讼，被王苏丽列为第三人时也不同意解除《个人住房借款合同》，未提出独立的诉讼请求，同时，海阳农商行亦未就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉，因此本院对三方之间的商品房担保贷款合同纠纷不予合并审理，所以王苏丽要求解除《个人住房借款合同》、要求明联置业公司及海阳农商行连带退还其已偿还的银行贷款本息、要求明联置业公司承担《个人住房借款合同》解除产生的各项损失及费用，本院不予审理。本案争议焦点二：原、被告之间的《商品房买卖合同》及《补充协议》应否解除及解除的后果。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；…本案所涉合同约定交付房屋时间为2013年12月31日前，但该房屋所涉工程至今尚未经行政主管部门验收备案，不具备交付条件，致使王苏丽的合同目的不能实现，王苏丽请求解除该商品房买卖合同，本院予以支持。明联置业公司以王苏丽未足额交付首付款抗辩延期交房，本院认为按揭贷款的办理是三方当事人共同进行的，《个人住房借款合同》明确约定只有首付款交付之后才能支付贷款，明联置业公司向海阳农商行出具收取首付款191861元的收款收据及《商品房预售资金收存通知单》，视为同意王苏丽迟延交付首付款，故明联置业公司的抗辩本院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。据此，王苏丽请求返还已付房款，本院予以支持，但对于首付款191861元，根据王苏丽提供的证据，本院认定99248元，其余部分因证据不足不予支持，即王苏丽已付房款为99248元+420000元=519248元。第一百一十二条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其它损失的，应当赔偿损失。因此，王苏丽要求支付违约金本院予以支持，王苏丽根据《商品房买卖合同》约定的按累计已付款的2%计算违约金，对计算标准明联置业公司未有异议，本院予以支持，违约金为519248元×2%=10384.96元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第一款规定，判决如下：一、解除原告王苏丽与被告山东明联置业有限公司于2013年9月20日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》；二、被告山东明联置业有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告王苏丽房款519248元；三、被告山东明联置业有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告王苏丽违约金10384.96元；四、驳回原告王苏丽的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9096元，减半收取为4548元，保全费2323元，共计6871元，由被告山东明联置业有限公司负担。如不服本判决，可以判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于烟台市中级人民法院。审判员 于明翠二〇一七年四月二十四日书记员 王一平 百度搜索“”