（2017）渝0112民初3752号
裁判日期: 2017-04-24
公开日期: 2018-01-03
案件名称
郑文娅与重庆远轩房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市渝北区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
郑文娅,重庆远轩房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十条，第五十二条，第五十三条，第一百一十四条第一款
全文
重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0112民初3752号原告：郑文娅，女，1990年1月6日生，汉族，住重庆市垫江县。委托诉讼代理人：胥兴芳，女，1968年3月6日生，汉族，住重庆市垫江县。被告：重庆远轩房地产开发有限公司，住所地重庆市渝北区金开大道58号附1-20号，统一社会信用代码91500000577179009D。法定代表人：邹淑媛，经理。委托诉讼代理人：冯惊雷，公司员工。委托诉讼代理人：欧超，公司员工。原告郑文娅与被告重庆远轩房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年2月16日立案受理。被告在法定期限内向本院提出管辖异议申请，本院依法裁定驳回其申请。本案依法由审判员陶立适用简易程序，于2017年3月21日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人胥兴芳，被告的委托诉讼代理人冯惊雷到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。原告郑文娅的诉讼请求为：1、请求确认被告“补充合同”第三、四条无效；2、请求判令被告承担逾期办理房屋产权证违约金40977元（自2015年8月1日起，以860870元为基数，按照每日万分之二计算至2016年5月25日，共计238日）；3、请求判令被告支付违约金利息2015元；4、诉讼费全部由被告承担。事实和理由：2014年8月6日原告向被告重庆远轩房地产开发有限公司购买商品房一套。建筑面积84.24平方米，套内面积66.43平方米，该房总售价860870元。根据主合同第十三条第2款约定，商品房实际交付之日起60日内，被告应申请办理房屋所有权证并取得登记受理单。而原告所购商品房逾期时间远超过180日。被告完全应该按合同逾期180日的约定支付违约金。即以购房总款为基数，按每日万分之二的标准承担违约金。合同签订后，被告要求原告在其备好的、原告毫不知情的“补充协议”上署名。这个“补充协议”，违背合同法中“合同当事人法律地位平等，一方不得将自己的意愿强加给另一方”、以及“当事人应遵循公平原则确定各方的权利义务”。而被告一方独大，在“补充协议”中，免除和限制了自身责任，扩大了自身权利。加大了原告的责任，排出了原告主要权利。尤以“补充协议”第三、第四条直接违背合同法，以及相关政策。给原告带来了极大的伤害。合同签订后，原告按合同约定，全面履行了自己应尽的义务。而被告则违背合同约定，未在交房后60天内提交办理房地产权证的申请并取得登记受理单。在原告多次催促，甚至集体到售房部表达诉求的情况下，被告在长达一年之久才办结了不动产受理通知书。原告的利益严重受损，被告的行为已违约，原告遂起诉。被告重庆远轩房地产开发有限公司辩称：原告请求的第二项违约金计算方式应以补充协议为依据，第一项请求应驳回，其第三项违约金利息没有依据，应驳回，其他请求依法判决。经审理查明：2014年8月6日，原告作为乙方（买方），被告作为甲方（卖方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定了商品房座落地址。总成交金额860870元。属预售商品房的，甲方应当在2015年5月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。第十三条关于办理产权登记的约定。预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按以下方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：1、逾期在180日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。2、逾期超过180日（与本条本款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之2的违约金。并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。《合同补充协议》第三条对办理产权登记的约定：（一）乙方同意委托甲方代办权属登记手续。乙方应按合同约定或甲方要求向甲方递交办理权属登记所需的资料；缴清房款、税款、手续费等；并完善相关手续。否则，引起逾期办证的责任由乙方自行承担。如乙方因故不能按期履行上述义务超过6个月的，甲方解除为乙方代办权证的义务，由乙方自行向产权办理机构办理该房屋权证。……（三）预售商品房的，在本商品房的实际交付使用之日起180日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。第四条约定本合同所约定的关于合同登记备案期限、产权登记期限及预告登记期限的天数特指工作日。合同签订后，原告按约支付了购房款。2015年10月21日，原告接收涉案房屋。土地房屋登记机构于2016年5月25日出具不动产登记受理单。审理中，原告出示的证据还有：证人证言，内容是因被告延期办证，未能抵押贷款，而向他人借款，其利息高于银行贷款利息，证明被告延期办证给原告造成了经济损失；商业贷款转公积金贷款（置换）所需资料，其中载明，提交申请时除房产证不需要查看原件，其他资料均需携带原件备验。证明因没有房产证转贷，使得原告的经济利益受损；温馨提醒，系某幼儿园招生启事，证明被告未按时办理房产证，导致原告之女不能在购房所在地教育受损。被告均不予认可。庭审中，原告明确违约金利息的计算方式，即以第二项请求违约金为本金，按月利率6.2%计息，起止时间以第二项请求违约金计算的起止时间一致。同时原告认为，开始收取物管费时间为接房时间。上述事实，有双方当事人的陈述，《重庆市商品房买卖合同》，发票，收楼书、不动产登记受理通知单、证人证言、商业贷款转公积金贷款（置换）所需资料、温馨提醒、庭审笔录在卷佐证，足以认定。本院认为：原被告双方所签订的《重庆市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效的合同。双方均应当按合同约定享有权利，履行义务。对于接房时间，由于双方合同中明确约定为“商品房实际交付使用之日起”，故接房时间应当是原告实际接房之日。对于《补充协议》第三、四条的约定，也应当是有效条款。理由如下：按《中华人民共和国合同法》第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。《补充协议》第三、四条并没有《中华人民共和国合同法》第五十二条和第五十三条规定的无效情形。对于原被告之间的商品房预售合同关系。原告的主要权利是取得房屋及办理产权登记。被告的主要权利是收取房屋价款。《补充协议》第三、四条的约定并不妨碍原告取得房屋并办理产权登记，也没有免除被告的办理房屋产权证的义务，对原告的责任也没有加重。只是双方协商对办理产权证的时间进行了延长。故该条款应当是有效条款。原告的第一项诉讼请求本院不予支持。原、被告应当按照《补充协议》第三、四条的约定来计算逾期取得登记受理单的期间，即被告应当在原告实际接收房屋后180个工作日内，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。原告实际接房时间为2015年10月21日，取得登记受理单时间为2016年5月25日，在上述约定时间内，故被告没有违约。对原告要求被告支付逾期办理房屋产权证违约金的诉讼请求本院不予支持。原告举示的证人证言、商业贷款转公积金贷款（置换）所需资料、温馨提醒等证据，不能充分证明原告的利益具体受损多少，故不足以采信。其第三项请求的计算方式与合同约定不符，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十条，第五十二条，第五十三条，第一百一十四条之规定，判决如下:驳回原告郑文娅的诉讼请求。本案受理费870元，因适用简易程序审理减半收取435元，由原告郑文娅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员 陶 立二〇一七年四月二十四日书记员 叶小丫 关注公众号“”