（2017）黑06民终544号
裁判日期: 2017-04-24
公开日期: 2017-05-18
案件名称
上诉人大庆市恒大永盛房地产开发有限公司与被上诉人田馥玮房屋买卖合同纠纷二审判决书
法院
黑龙江省大庆市中级人民法院
所属地区
黑龙江省大庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
大庆市恒大永盛房地产开发有限公司,田馥玮
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
黑龙江省大庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黑06民终544号上诉人（原审被告）:大庆市恒大永盛房地产开发有限公司，住所地黑龙江省大庆市高新区火炬街40号新型产业孵化器4#楼B区708室。法定代表人：尹凡忠，该公司总经理。委托诉讼代理人：马洪峰，男，1981年3月29日出生，汉族，大庆市恒大永盛房地产开发有限公司员工。上诉人（原审原告）：田馥玮，男，1968年6月25日出生，大庆市第十九中学教师。上诉人大庆市恒大永盛房地产开发有限公司（以下至判决主文部分简称为恒大永盛房产）与被上诉人田馥玮因房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省大庆市龙凤区人民法院（2016）黑0603民初2955号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。恒大永盛房产上诉请求：一、撤销黑龙江省大庆市龙凤区人民法院（2016）黑0603民初2955号民事判决，改判我方向田馥玮支付自2014年9月30日至2014年12月11日的交付逾期违约金5167元；二、本案诉讼费用由田馥玮负担。理由如下：一审法院认定事实不清。一审法院以“被告负有书面通知原告办理房屋交接手续的通知义务，但被告在房屋经主管部门验收合格的情况下未履行书面通知义务”以及“该房屋因被告在工程竣工后未按建设部相关规定和合同约定及时通知原告验收，致交接未能及时实现，被告负有责任”为由，认定我方应承担逾期交付违约责任。但根据被上诉人提交的证据4“房佰乐咨询有限公司房屋现场查验报告”可以表明，被上诉人曾委托第三方验房机构对涉案房屋进行验收，可以认定为履行房屋验收手续。合同约定或法律规定书面通知义务的目的是为了促使购房人及时验收房屋并接收房屋，那么即使被上诉人未接到任何通知，也未影响被上诉人验收房屋也不影响合同的实际履行。但一审法院仅以我方未书面通知为由认定我方承担逾期违约责任是不公平的。田馥玮辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。恒大永盛房产与我方签订的商品房买卖合同，标的物为精装修商品房，买受人应该属于拎包入住，但实际上到目前为止，恒大永盛房产提供的涉案房屋仍然处于装修状态，无法正常使用，我方不能接受房屋。恒大永盛房产并未书面通知我方收房。综上，请求驳回上诉，维持原判。田馥玮向一审法院起诉请求：一、恒大永盛房产承担商品房买卖合同中关于延期交房的违约责任；二、恒大永盛房产支付违约金66513元（自2014年10月1日起至2016年10月1日2年*365*911137*1/10000）；三、恒大永盛房产承担案件的诉讼费用及实际支出费用。一审法院认定事实：2012年9月5日，原告田馥玮与被告大庆市恒大永盛房地产开发有限公司（以下称恒大公司）签订商品房买卖合同，原告购买被告位于恒大绿洲住宅小区2号高层住宅楼1单元010701号楼房一套，房屋价款为人民币911137元。合同主要内容是：双方就房屋交付期限在合同第八条约定，出卖人应当在2014年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；双方就出卖人逾期交房的违约责任在合同第九条约定，逾期不超过90日，自合同约定的最后交房期限的次日起至实际交之付日止，出卖人按日万分之一向买受人支付已交房款的违约金,合同继续履行；逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交房期限的次日起至实际交付日止，出卖人按日万分之一向买受人支付已交房款的违约金；双方就房屋交接方式在合同第十一条规定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同订立后，原告于2012年10月10日、2012年10月31日两次向被告恒大公司交纳房款，共交纳房款911137元（第一次491137元，第二次420000元）。按照商品房买卖合同原、被告约定交房日期，被告至现在未能向原告履行交付房屋的义务。另查，2013年8月1日，被告承建的大庆恒大绿洲首期11号楼通过工程竣工验收。2013年10月20日，该楼房通过电梯运行验收。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同，双方主体合格，意思表示真实，约定内容不违反国家强制性法律规定，该合同依法成立，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方应严格按照合同约定行使权力，履行义务。本案争议的焦点系被告恒大公司是否逾期交房构成违约。一、关于被告是否依约按时交付房屋问题：双方在合同中明确约定，经商品房验收合格后，出卖人应在2014年9月30日前将符合合同约定的房屋交付买受人使用根据建设部《商品房买卖合同说明》第十一条：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买收人办理交接手续”。被告负有依规章、依约定书面通知原告办理房屋交接手续的通知义务。双方在合同第十一条就房屋交接方式进行了约定，被告在该房屋验收合格后已具备法定的交房条件，但被告在房屋经主管部验收合格的情况下未履行书面通知义务。虽在庭审中主张一直在交涉，但未实际履行。所以原告主张未接到《交楼通知书》的事实成立，二、关于被告是否逾期交房问题：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”虽然原、被告对房屋交付时间进行了明确约定，但该房屋因被告在工程竣工后未按建设部相关约定和合同约定及时通知原告验收，致交接未能及时实现，被告付有责任。被告对原告房屋的维修整改时间，原、被告并没有签署房屋验收交接单，因此不能认定原告此时以实际接收了房屋。对该房屋的交接方式，双方当事人没有特殊约定，根据交易习惯，买受人取得房屋钥匙应视为对房屋的实际占有。经查，原、被告在合同第九条对逾期交房违约责任进行了明确约定：逾期交房时间不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，据此可以认定被告逾期交房时间为：2014年10月1日起一直未履行向原告交付房屋的义务；三，关于违约金计算问题：按合同约定被告逾期交付房屋之日为2014年10月1日，被告一直未履行交付义务，不存在按交房时段计算问题。原告请求被告逾期交付房屋两年的违约金，按被告逾期交付的时间算符合请求，本院予以支持。并以合同约定的日万分之一计算，被告支付原告违约金为：911137*365*2*1/10000=66513元。综上，被告未按合同约定的期限按时交付房屋，应承担逾期交付的违约责任，并按约定向原告支付违约金。关于原告提出返还不应收取的物业费及采暖费问题，因原告无证据证实，本院不予支持。被告关于房屋经验收合格，具备交房条件的辩解，理由正当，证据充分，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款的规定，判决如下：被告大庆市恒大永盛房地产开发有限公司承担逾期交付房屋的违约责任，支付原告违约金66513元，于判决生效后十日内履行。案件受理1463元，减半收取732元，由被告承担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。根据本案现有证据及当事人陈述，本院二审认定事实与一审认定事实一致。本院认为，关于恒大永盛房产是否逾期交房的问题，田馥玮与恒大永盛房产签订的涉案《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按照约定履行自己的相应义务。田馥玮已按照合同约定给付全部购房款，但恒大永盛公司未按照《商品房买卖合同》约定于2014年9月30日前，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付田馥玮使用，恒大永盛房产应当承担违约责任。关于恒大永盛房产提出的田馥玮曾委托第三方验房机构对涉案房屋进行验收，可以认定为履行房屋验收手续的主张，本院认为，依据涉案《商品房买卖合同》，恒大永盛房产出售给田馥玮的应为提供“住宅室内装修”并附有相关住宅配套设施的房屋，但根据田馥玮在一审中提交的房屋照片等证据，可认定，直至2016年8月28日，涉案房屋仍未具备交付条件。故对于恒大永盛房产此项主张，本院不予支持。关于违约金具体数额问题，本院认为，双方就出卖人逾期交房的违约责任在《商品房买卖合同》第九条约定，“逾期不超过90日，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，……，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金”，故根据双方合同约定，逾期交房违约金计算方式应为，每逾期一天，出卖人按房屋总价款的日万分之一向买受人承担违约责任。自2014年9月30日至今，恒大永盛房产一直未将涉案房屋交付田馥玮。本案中，田馥玮于2016年9月19日向一审法院起诉，要求恒大永盛房产支付两年的逾期交房违约金，虽然田馥玮向一审法院起诉之日距2014年9月30日尚不足两年，但本案一审开庭之日为2016年11月21日，且恒大永盛房产上诉请求中并未对此提出异议，故对于田馥玮要求恒大永盛房产支付自2014年10月1日起两年违约金的诉讼请求，本院予以支持。综上，恒大永盛房产应给付的逾期交房违约金应为66513元（911137*365*2*1/10000=66513元）。综上所述，大庆市恒大永盛房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1334元，由上诉人大庆市恒大永盛房地产开发有限公司负担。审判长 胡海陆审判员 陈 丽审判员 王鹏渤二〇一七年四月二十四日书记员 王奕尊附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； 搜索“”