（2017）苏0583民初5418号

裁判日期: 2017-04-24

公开日期: 2017-06-22

案件名称

郭维筠与昆山东方云顶广场有限公司、昆山红枫房地产有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

昆山市人民法院

所属地区

昆山市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

郭维筠,昆山东方云顶广场有限公司,昆山红枫房地产有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第二百二十七条；《中华人民共和国担保法》：第十八条第一款，第二十一条第一款

全文

江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0583民初5418号原告：郭维筠，女，汉族，1969年9月8日生，住上海市杨浦区。被告：昆山东方云顶广场有限公司，住所地江苏省昆山市巴城镇湖滨南路1098号，组织机构代码7498581-4。法定代表人：单建珍，该公司董事长。被告：昆山红枫房地产有限公司，住所地江苏省昆山市巴城镇阳澄湖路，组织机构代码72799891-6。法定代表人：胡方云，该公司总经理。委托诉讼代理人：钱建龙，该公司员工。（代理上述二被告）原告郭维筠与被告昆山东方云顶广场有限公司（以下简称东方云顶公司）、昆山红枫房地产有限公司（以下简称红枫公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月15日立案受理后，依法适用简易程序由代理审判员欧平独任审判，于2017年4月14日公开开庭进行审理。原告郭维筠、被告东方云顶公司、红枫公司共同委托诉讼代理人钱建龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭维筠向本院提出诉讼请求：1、判令东方云顶公司支付到期租金款91322元；2、判令东方云顶公司赔偿逾期付款责任金54087元（自2012年3月1日开始计算至2016年12月31日，按照每日万分之三的标准计算）；3、红枫公司对东方云顶公司的上述债务承担连带责任；4、本案诉讼费由东方云顶公司、红枫公司负担。事实与理由：2005年11月28日郭维筠与红枫公司签订了昆山市商品房购销合同，购买该公司开发的位于昆山市××城镇湖滨××路××广场公寓××号商品房。同时，郭维筠与东方云顶公司签订租赁及委托经营管理合同。该合同约定，郭维筠将以上所购商品房租赁给东方云顶公司，用于酒店经营。红枫公司对东方云顶公司承担不可撤销的担保责任，红枫公司随购房合同和租赁合同提供了1份昆山市公证处出具的担保公证书复印件。租赁及委托经营管理合同约定，租赁期限为10年，自郭维筠付清房款当日生效。东方云顶公司每年12次按月以现金形式向二人支付租金，税后年租金支付标准为该物业购房价格加装潢费用总价的8%。合同期内若东方云顶公司违约逾期支付租金，则郭维筠有权追究东方云顶公司的逾期付款责任（应房款万分之三/日的标准）并可解除合同。郭维筠和东方云顶公司承担因违约产生的一切法律责任，违约方应向另一方支付违约金（违约金标准为年租金的二倍）。违约金不足以赔偿对方全部损失的，对方有权要求违约方赔偿损失并继续履行合同。若东方云顶广场未能承担其违约责任，红枫公司对此承担连带担保责任。后经东方云顶公司核定，郭维筠的税后月租金为3512.42元。2006年1月至2012年2月的租金，东方云顶公司已经履行。但自2012年3月起至2015年11月28日止，东方云顶公司一直未按照约定支付租金，累计拖欠租金共计44个月。经郭维筠催讨未果后，为保护自己合法权益，郭维筠于2013年6月5日向昆山市人民法院提起诉讼，经法院主持调解双方达成一致：子2012年3月1日至2013年9月30日，东方云顶公司共结欠郭维筠18个月租金63191元。支付方式为东方云顶公司在2013年9月30日之前一次性支付郭维筠，红枫公司承担连带清偿责任。但东方云顶公司和红枫公司至今未履行上述调解协议的内容。并另拖欠郭维筠2013年10月至2015年11月租金共计91322元。由于上次起诉时每月计算违约责任金，故本次违约责任金子2012年3月开始计算值2016年12月，共计54087元。经郭维筠自己或委托他人多次催讨，东方云顶公司和红枫公司至今仍未履行上述义务。二公司的行为已经构成严重违约。为维护自身合法利益，郭维筠不得不再次向法院提起诉讼，请求法院判如所请。被告东方云顶公司和红枫公司共同辩称：自2013年10月至2015年11月共拖欠郭维筠26个月租金，共计73164元；逾期付款责任金为8889.3元，按日万分之三的利率计算至合同期满。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和审查认定的证据，本院确定以下事实：2005年11月28日，郭维筠与红枫公司签订昆山市商品房购销合同，合同约定郭维筠向红枫公司购买由其开发建设的XX公寓楼XX幢XX层XX号房，面积为53.1平方米，房屋总价371700元，另加景观费10000元，郭维筠首付房款四成，其余六成办理银行按揭贷款。同日，郭维筠（甲方）、东方云顶公司（乙方）、红枫公司（担保方）签订租赁及委托经营管理合同，约定：甲方将位于XX公寓楼XX幢XX层XX号房（以下简称该物业）作为广场公寓经营使用，租赁期从该物业按揭贷款手续办妥，装潢费用的四成汇入乙方指定账户后第二天开始计算，为期十年，租赁期内甲方将该物业租赁给乙方；租赁期满至土地使用权年限截止之日为委托经营管理期，甲方将该物业委托乙方经营管理；甲方将该物业的装潢工程按每平方米3000元，总价159300元的包干价全权委托乙方进行，装潢费用乙方暂开收据，工程全部完工后乙方向甲方提供总装修发票复印件；乙方每年分12次以现金形式向甲方支付租金；每月底支付当月租金；支付标准为购房价格＋装潢费用总价的8%向甲方支付（数额及时间均不做累加）；合同期内，如乙方违反本合同第二条、第六条第四款之约定的，甲方有权追究乙方逾期付款责任（应付款万分之三／日）并可解除合同；甲乙双方承担因其违约而产生的一切法律责任，违约方应向另一方支付违约金（违约金为年租金的2倍），违约金不足以赔偿对方全部损失的，对方有权要求违约方赔偿损失并继续履行合同；如乙方违反本合同第二条第二款租金给付之约定，且乙方未能承担起违约责任，担保方对此承担不可撤销的连带担保责任。上述合同签订后被告按约支付原告每月租金，但从2012年3月份开始被告不再向原告支付租金，故郭维筠于2013年6月5日诉诸本院，要求东方云顶公司支付2012年2月份以来的租金及违约金，红枫房产公司承担连带责任，并由二公司承担诉讼费用。2013年6月14日在本院主持下双方达成调解协议：东方云顶公司于2013年9月30日前支付郭维筠2012年3月1日至2013年9月30日期间，扣减已支付一个月租金外，另外18个月租金63191元；红枫公司对上述条款中确定的东方云顶公司的付款义务承担连带清偿责任。在调解笔录中，郭维筠明确同意放弃其他诉讼请求。后因东方云顶公司、红枫公司仍未支付郭维筠租金从而引起本案诉争。根据郭维筠提供的银行流水明细显示，东方云顶公司于2011年开始按每月2814元的标准向郭维筠支付租金。审理中，郭维筠同意按照东方云顶公司和红枫公司主张的金额计算租金及逾期付款责任金。本院认为，郭维筠与东方云顶公司、红枫公司之间的租赁及委托经营管理合同系三方真实意思表示，且并不违反国家法律和行政法规等强制性规定，应当认定真实有效。三方均应恪守。当事人一方不履行合同义务或者履行合同不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中郭维筠与东方云顶公司签订的合同中明确约定，从东方云顶公司有义务按月向二人支付一定比例的租金收益，现东方云顶公司怠于履行该义务，引起纠纷的责任在于东方云顶公司，故该公司应该承担支付郭维筠拖欠租金的责任，同时郭维筠有权就合同约定之违约条款向东方云顶公司主张逾期付款违约金。现郭维筠同意按东方云顶公司主张的金额计算该公司应支付给其的租金是对其自身权利的处分，于法不悖，本院予以确认。关于逾期付款责任金，本院认为东方云顶公司自2012年3月份开始就存在逾期支付房屋租金的行为，应当按合同约定承担相应的违约责任。但郭维筠在另案中已经明确放弃了要求被告支付违约金的诉讼请求。故本院认定2012年4月1日至2013年9月30日期间的逾期付款责任金，东方云顶公司无需支付。因东方云顶公司未按合同约定于2013年9月30日前支付郭维筠2012年3月至2013年9月房屋租金，故其应当自2013年10月1日起按照双方合同约定支付逾期付款责任金。其中63191元自2013年10月1日起计算至2016年12月31日至共计39个月，逾期付款责任金为22180.04元（63191元×0.0003×30天×39个月）。另外截至2015年10月28日的各月租金按月计算为19754.28元。综上，本院确认东方云顶公司应支付郭维筠的逾期付款责任金为41934.32元。按照合同约定，红枫公司为东方云顶公司合同之债的连带保证人，因尚在保证期间内，故红枫公司应对东方云顶公司的上述付款义务承担连带责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条,《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条之规定，判决如下：一、被告昆山东方云顶广场有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告郭维筠租金73164元及逾期付款责任金41934.32元。二、被告昆山红枫房地产有限公司对被告昆山东方云顶广场有限公司的上述付款义务承担连带责任。（如采用转账方式，请汇入原告指定账户或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行昆山营业部，账号32×××60。）如果未按照本判决确定的履行期间履行上述给付金钱义务，应担依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果义务方未按本判决指定的期间履行债务的，权利方可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决确定的履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。案件受理费3208元，减半收取1604元，由二被告负担。该费原告已经预交，本院不再退还，二被告于本判决生效之日起十日内支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。（江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：55×××99。）代理审判员　欧　平二〇一七年四月二十四日书　记　员　王颂淼附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 微信公众号“”