（2017）沪02民终1634号
裁判日期: 2017-04-24
公开日期: 2018-09-28
案件名称
上海鸣天餐饮管理有限公司与上海岳峰置业开发有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
上海市第二中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪02民终1634号上诉人(原审原告，住所地上海市虹口区。法定代表人：李辉，总经理。委托诉讼代理人：高明月，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：张勃，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。被上诉人(原审被告，住所地上海市。法定代表人：林建瑞(KennethLimKianSwee)，总经理。委托诉讼代理人：汪滢，北京市中伦文德律师事务所上海分所律师。委托诉讼代理人：陈永兴，北京市中伦文德律师事务所上海分所律师。上诉人上海鸣天餐饮管理有限公司(以下简称“鸣天公司”)因与被上诉人上海岳峰置业开发有限公司(以下简称“岳峰公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市虹口���人民法院(2015)虹民三(民)初字第2458号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人鸣天公司上诉请求：撤销原审判决主文第一、三、四、六、七、八、九、十、十一项，改判支持鸣天公司原审全部诉讼请求，并驳回岳峰公司全部反诉请求。事实与理由：一审法院在审理过程中，严重违反法定程序，对鸣天公司的鉴定申请及调查收集证据的请求置若罔闻，并对“房屋主油烟管道是否存在油烟泄露现象”作出错误认定。鸣天公司在2016年6月申请鉴定时，涉案的上海市西江湾路XXX号(A)六层06-06a号房屋(以下简称“系争房屋”)仍保持原貌，直至8月初岳峰公司才拆除相关设施，一审法院未及时委托鉴定。之后，法院也未对“油烟管道是否已被更换”的事实进行调查。此外，鸣天公司通过四份电子邮件反��油烟泄露事宜，而岳峰公司并未举出反证，一审法院认定鸣天公司“未提供充分证据证明”，明显有误。除油烟问题外，岳峰公司总经理杨珂勇恶意索贿，也属于严重违约行为，鸣天公司有权行使不安抗辩权。上述两事项系岳峰公司违约在先，是双方争议的根本起因。被上诉人岳峰公司辩称：双方对交付的系争房屋没有瑕疵有书面确认，岳峰公司在一审审理中也提供过油烟问题系鸣天公司自身原因造成的相应证据，故鸣天公司主张系争房屋存在问题缺乏依据。岳峰公司基于鸣天公司欠费发出过催讨函，但鸣天公司未作回复，岳峰公司因此行使合同解除权。鸣天公司在一审期间先以与杨珂勇达成口头协议对其未付租金提出抗辩，之后又主张不安抗辩权，是为掩饰其违约的事实。故请求驳回上诉，维持原判。鸣天公司向一审法院起诉请求：继续履��《房屋租赁合同》，要求岳峰公司向鸣天公司赔偿经济损失人民币(以下币种均为人民币)120万元，鸣天公司无需向岳峰公司支付自2014年9月1日起至岳峰公司排除妨害、恢复租赁场地供水供电之日止的租赁费。起诉后，鸣天公司申请鉴定岳峰公司提供的主排油烟管道是否存在结构问题，未成。鸣天公司认为岳峰公司拒不配合鉴定，已擅自将该房借予他人经营，鸣天公司要求继续履行租赁合同已不可能，故变更诉请为：1、自判决生效之日起解除双方于2011年3月10日签订的《房屋租赁合同》；2、岳峰公司向鸣天公司返还房屋租赁保证金91,908元；3、岳峰公司向鸣天公司返还二期房屋租赁保证金183,816元；4、岳峰公司向鸣天公司返还装修保证金85,914元；5、岳峰公司向鸣天公司返还公用事业费保证金33,300元；6、岳峰公司向鸣天公司赔偿预期收益损失80万元；7、岳峰公司向鸣天��司赔偿租赁房屋内财物损失777,800元；8、岳峰公司向鸣天公司赔偿房屋装修残值损失50万元；9、岳峰公司向鸣天公司赔偿房屋重新装修设计费损失247,000元；10、岳峰公司向鸣天公司赔偿人员遣散费损失59,600元；11、判令鸣天公司无需向岳峰公司支付自2014年9月1日起至判决生效之日止的房屋租金、物业管理费及相关费用。一审审理中，岳峰公司提起反诉，请求：1、确认双方之间的租赁合同于2014年11月29日解除；2、鸣天公司支付自2014年9月1日至2014年11月29日止的房租184,737.70元(每月租金62,271元，共拖欠2个月零29天)，以及自应当支付之日起第二日开始，按照当月应付租金的0.1%计算的逾期付款违约金；3、鸣天公司支付2014年9月1日至2014年11月29日止的物业管理费79,032元(每月26,640元)，及自应当支付之日起第二日开始按照当月应付物业费的0.1%计算的逾期付款违约金；4、鸣天公司支付2014年7月至11月的水电费32,594.80元，及自2014年11月30日起按照应付水电费的0.1%计算的逾期付款违约金；5、鸣天公司支付B4层S24B仓库租金8,208元；6、鸣天公司支付装修期间的租金118,548元及物业管理费53,280元(装修期60天，当时租金是每月59,274元，每月物业管理费26,640元，都是两个月)；7、鸣天公司支付2011年12月2日至2012年2月15日期间的租金及物业管理费173,075.55元；8、鸣天公司已经支付的保证金275,724元不予返还；9、鸣天公司支付提前退租的违约金533,466元；10、鸣天公司按照每日9,064.26元(27.22×333)支付自2014年11月30日至2014年12月16日共17日的房屋占用费154,092.42元；11、鸣天公司按照每日9,064.26元支付逾期注销工商登记地址的违约金，自2014年12月30日至鸣天公司实际注销工商注册地址之日止；12、鸣天公司支付燃气空置费4,207元。一审法院经审理查明，2010年9月，鸣天公司向岳峰公司支付租赁保证金91,908元。2011年3月10日，鸣天公司、岳峰公司签订《凯德龙之梦·虹口广场·上海房屋租赁合同》，约定：各月按保底租金预付的租金，应由鸣天公司于每月第一个工作日或之前向岳峰公司付清；鸣天公司应于每月5日前向岳峰公司提供鸣天公司该房屋上月每日营业额数据及所有与营业额有关的资料与岳峰公司进行核对并计算上个日历月的提成租金；租赁关系终止时，在鸣天公司办妥以该房屋为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续后，岳峰公司应在鸣天公司交还该房屋后三十个工作日内将租赁保证金一次性无息退还鸣天公司；岳峰公司应按合同规定的条件向鸣天公司提供可以正常使用的房屋；若岳峰公司员工或受岳峰公司委托对该房屋进行资产管理的公司员工向鸣天公司提出任何索贿要求，鸣天公司须立即通知岳峰��司；如果有确切证据能够证明岳峰公司员工或受岳峰公司委托对该房屋进行资产管理的公司员工存在上述非法行为，则岳峰公司将采取适当措施保护双方的利益。仅为此目的且无论本合同是否另设通知条款定有其他通知方式，鸣天公司方可以电邮方式通知岳峰公司；对方任何通知或联络，如直接交付，则在接受一方或其被授权人签收时视为收讫；如用传真，在发出后视为收讫；如果通过国内或者国际快递方式邮寄，则在寄出后第三天被视作已收讫(无论该信件是否被退回)；如果挂号信邮寄，在寄出五天后视为收讫(无论该信件是否被退回)；鸣天公司擅自中途退租的，岳峰公司有权要求鸣天公司继续履行本合同并就所发生的损失向鸣天公司索赔或者解除本合同并按本合同12.2条处理；鸣天公司逾期支付租金和/或约定的各项费用的，每逾期一日，应按逾期款项的0.1%向岳峰公司支付违约金；逾期支付任何款项超过15天的，岳峰公司或管理公司有权停止有关能源、设施、设备等的供应或禁止鸣天公司使用，因此造成的一切后果由鸣天公司自行承担；12.2甲、乙双方同意，鸣天公司有下列情形之一的，岳峰公司可书面通知鸣天公司解除本合同，鸣天公司已支付的所有租金以及租赁保证金和其他费用均不予退还，同时，鸣天公司还须支付给岳峰公司相当于当年六个月的租金和六个月的物业管理费之和的金额作为违约金，如果违约金不足以弥补因此给岳峰公司造成的损失的，鸣天公司应补足岳峰公司损失额和违约金之间的差额：……(4)逾期支付租金或者其他任何应付款项超过一个月的；……鸣天公司应于租赁期届满之日或者本合同提前解除之日向岳峰公司交还该房屋，鸣天公司应将其添置的可移动物品在届满日前或解除日前搬离该房屋，���将其添置的与房屋不可分离的装修、设备、设施以及增建和改建物品(下称“不可移动的物品”)拆除，以使该房屋恢复原状，由此发生的费用由鸣天公司承担；对于任何通知或联络，如直接交付，则在接收一方或其被授权人签收时视为收讫；如用传真，在发出后视为收讫；如通过国内或国际快递方式邮寄，则寄出后第三天被视作已收讫(无论信件是否被退回)；如用挂号信邮寄，在寄出后五天视为收讫(无论信件是否被退回)；对于发给鸣天公司的任何通知或联络，岳峰公司可以向地址一或地址二的任一地址发送；在鸣天公司接受该房屋后，任何给予鸣天公司的通知如果该通知写明以鸣天公司为收件人并被留置在该房屋处将被认为十分确定的发给了鸣天公司，并视为由鸣天公司于下一个工作日收到；岳峰公司出租给鸣天公司的房屋座落在上海市虹口区西江湾路XXX号被称��“凯德龙之梦·虹口·上海”六层(A)06-06a号；该房屋用于计算租金、物业管理费以及其他费用的租用面积为333平方米；鸣天公司承诺租赁该房作为经营“辣江南”的餐饮店之用途，并保证未征得岳峰公司书面同意不擅自改变上述用途；该房屋的租赁期自岳峰公司同意的免租装修期届满次日起5年的时间，即2011年1月1日至2015年12月31日；岳峰公司同意给予鸣天公司自该房屋交付之日起60天的免租装修期，即2010年11月2日至2010年12月31日，鸣天公司无须承担该免租装修期内的租金、物业管理费及宣传推广费，但在免租装修期内鸣天公司应承担除上述三项费用外本合同约定的其他费用；若鸣天公司不论任何原因实际租赁不满规定的租赁期和/或违反本合同的条款及规定，岳峰公司有权向鸣天公司索取免租装修期内所免去的所有租金和/或物业管理费和/或宣传推广费；保底租金：按租用面积计算；第一个租金计收年度的月租金额为每平方米178元，月保底租金为59,274元；第二、三个租金计收年度的月租金额为每平方米187元，月保底租金为62,271元；第四、五个租金计收年度的月租金额为每平方米196元，月保底租金为65,268元；鸣天公司应于本合同签订之前或房屋交付时(以日期在先者为准)向岳峰公司支付房屋租赁保证金275,724元；岳峰公司目前对该房屋物业管理费暂时按照租用面积每平方米每月80元核算，即该房屋的每月物业费为26,640元；鸣天公司应于交付日或之前向岳峰公司和/或管理公司支付装修押金85,914元，装修押金于该房屋之二次装修工程经岳峰公司验收合格后30个工作日内无息退还；岳峰公司地址：长宁路XXX号“龙之梦购物中心”8A办公区；鸣天公司地址一：漕溪北路XXX号圣爱大厦409室，地址二：西江湾路XXX号辣江南商铺；《补充条款》约定：13.2条修改为：岳峰公司有权在鸣天公司未依约交还房屋逾期满7日后可自行开启该房屋的门锁并更换门锁，将可移动物品搬出该房屋，将该房屋腾空收回，岳峰公司对因此而引起的损坏及鸣天公司之损失概不负责，对于可移动的物品，岳峰公司在搬出后有权就该等物品向鸣天公司收取仓储费用，该等物品被搬出后，视为鸣天公司放弃该等物品的所有权，则岳峰公司有权按照岳峰公司认为适当的方式出售、转让、丢弃或以任何其他方式处分该等物品，岳峰公司将该房屋恢复原状的费用及岳峰公司在上述过程中发生的公证费，律师费由鸣天公司承担；增加10.8条为：鸣天公司应当于本合同租赁期满或本合同解除、撤销或确认无效后的30日内办妥以该房屋为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续，否则，每逾期一天，应向岳峰公司支付相当于每平方米27.22元的违约金；《现有装修、附属设施及设备状况》载明：厨房通风系统岳峰公司提供指定的排风管井及接驳管位置，给餐饮商铺安装厨房通风管；鸣天公司负责排烟风管和通风管道的安装，设计图纸须呈交岳峰公司和政府部门的审核批准、验收及交付相关费用。2011年5月12日，鸣天公司向岳峰公司支付二期租赁保证金183,816元、装修保证金85,914元、公用事业费保证金33,300元、装修管理费11,655元、建筑垃圾清运费3,330元。2011年11月29日，鸣天公司在系争房屋注册成立其花园路店。2011年12月30日，鸣天公司、岳峰公司签订《租赁合同补充协议》，约定：根据鸣天公司申请，岳峰公司同意鸣天公司在原合同期内经营品牌由“辣江南”更换为“19弄”。鸣天公司承租系争房屋期间，于2012年1月18日发给岳峰公司徐经理邮件，称2011年10月、11月系争房屋发���三次漏水，责任不在鸣天公司。2012年4月10日，鸣天公司发给岳峰公司徐经理邮件，称岳峰公司排烟系统施工质量的问题困扰鸣天公司几个月了，营业额直接损失，间接的负面影响很大。2012年5月25日，鸣天公司、岳峰公司签订《协议书》，约定：岳峰公司已于2011年7月6日将该房屋交付给鸣天公司，该房符合《租赁合同》约定的交付标准，且鸣天公司对于交付房屋没有任何异议。同日，双方又签订《补充协议(免租)》，约定：鸣天公司自2011年12月2日起至2012年2月15日可以暂缓缴纳租金及物业管理费，并且，若鸣天公司在租赁期限内没有违约的，则岳峰公司将免除该期间之租金及物业管理费，共计173,075.55元，其中包含2011年12月租金及物业管理费共83,142.58元，2012年1月租金共57,274元，2012年2月租金共30,658.97元；若鸣天公司已支付该期间租金的，则鸣天��司同意岳峰公司有权以该租金(不计利息)来抵扣鸣天公司日后的租金或任何拖欠款项(若有)，而无需直接退还鸣天公司；在租赁期内，若鸣天公司违约，则不再享有该期间免租的优惠措施，且鸣天公司应根据岳峰公司书面通知补缴该期间租金；租赁期变更为自2011年12月2日起至2016年12月1日止。2013年10月2日，鸣天公司发给岳峰公司黄昳邮件，称店内油烟太大，鸣天公司无法正常营业，跟岳峰公司工程部多次反映没有效果。鸣天公司支付岳峰公司租金至2014年8月。2014年10月11日，鸣天公司发给岳峰公司肖总邮件，称前厅漏油两年多没有得到彻底有效的解决。2014年10月15日和11月11日，岳峰公司致函鸣天公司，载明：鸣天公司欠付租金、物业费、水电费等共计304,596.80元，并于2014年11月19日未经岳峰公司同意而擅自停止营业，虽经岳峰��司多次催告，但至今未果；岳峰公司认为鸣天公司严重违约，委托律师正式函告：鸣天公司应当于2014年11月22日以前恢复正常营业、支付拖欠款项以及继续履行租赁合同；否则，岳峰公司将有理由认为鸣天公司以实际行动表示不再继续履行租赁合同；届时，岳峰公司将不得不依法解除租赁合同并要求鸣天公司承担由此造成的一切后果。2014年11月9日，鸣天公司向岳峰公司上级公司发举报邮件，载明：1、因为鸣天公司“19弄”品牌店在虹口龙之梦店铺所在位置是整层楼油烟主管道的末端，由于油烟管道工程质量问题，从开业至今漏油漏烟问题严重导致“19弄”的就餐环境一直不好，顾客投诉很多经营状况不好，虹口龙之梦物业和工程部虽然多次维修，但始终不能彻底修复，维修工人给出的建议是工程设计问题无法彻底修复漏油漏烟。为此今年8月份鸣天公司开���跟虹口龙之梦商场总经理杨珂勇先生反映情况，并希望将“19弄”重新装修变更为鸣天公司第二品牌“立方铁”日式铁板烧，希望岳峰公司结合鸣天公司装修同步彻底解决困扰鸣天公司两年多的漏油漏烟问题，随后杨珂勇总经理到“立方铁”上海南站店进行考察并就餐一次，当场就认同“立方铁”品牌的定位和运营模式，尽管虹口龙之梦6楼也有一家铁板烧“57度湘”，但对比菜单发现绝大部分菜式不同，“57度湘”是铁板炒湘菜，而“立方铁”是纯正日式、法式铁板烧，杨总当场表示可以错开经营。2、鸣天公司征得初步认同意见后，就花重金聘请新加坡一家设计公司担纲虹口龙之梦“立方铁”方案设计，装修公司都已经签约，人员招聘和储备都已经开始，从9月份开始鸣天公司就执行“19弄”停业倒计时，9月15日解散“19弄”80%的员工，并同步开始走更换为“立��铁”的申请流程，就在此时杨珂勇总经理向鸣天公司提出“100万”的要求，并强调按正规流程审批凯德总部是批不下来的，这100万是给他个人的风险费，给了就可以让鸣天公司先斩后奏开始装修。但是这100万的条件鸣天公司是绝对不会答应的，由于鸣天公司没答应杨总的要求，就这样在推诿的过程中过了1个多月，到了10月底虹口龙之梦要求我们放弃“19弄”，按“立方铁”新进品牌进行商务谈判，并给出了方案报价。……分明就是在排挤我们，明知鸣天公司不会接受这两个方案，到11月15日鸣天公司就已停业2个月了，直接和间接损失不可估量。3、恳请岳峰公司换位思考，尽快妥善处理鸣天公司更换第二品牌“立方铁”继续经营的诉求！鸣天公司为什么不能继续沿用“19弄”的店名，因为“19弄”经过两年多的运营，贵司对漏油漏烟，闷热的问题始终不能解决，现在都还在漏油、漏烟，这样给顾客留下就餐环境很差的不好印象，为此鸣天公司再次注入几百万资金，洗心革面打造“立方铁”第六家店及旗舰店。2014年11月13日，鸣天公司发邮件给岳峰公司，重申主排烟管道有漏油漏烟的质量问题，恳请岳峰公司尽快解决。2014年11月26日，岳峰公司又致函鸣天公司，载明：鸣天公司未经同意擅自停业，经催告后仍不改正；鸣天公司拖欠租金及其他费用的时间已经远超过租赁合同约定的期限，经催索后仍不履行，已构成根本违约，且岳峰公司有理由认为鸣天公司已经以实际行为明确表示不愿再继续履行租赁合同；为此，岳峰公司委托律师正式函告：一、岳峰公司于2014年11月29日起正式解除与鸣天公司签订的租赁合同及双方现有的租赁关系；二、岳峰公司要求鸣天公司承担由此造成的一切后果，包括但不限于(1)支付2011��12月2日至2012年2月15日的租金及物业管理费173,075.55元……。该函以快递寄往鸣天公司地址一，于2014年11月28日妥投。2014年9月起，鸣天公司停业。同年11月左右，鸣天公司人员离场。同年12月16日，岳峰公司收回该房。2015年3月12日，鸣天公司涉讼。同年6月岳峰公司提起反诉。当月，鸣天公司向一审法院申请鉴定岳峰公司提供的主油烟管道结构瑕疵，以及是否会导致油烟泄漏，因岳峰公司称已于2015年3、4月对系争房屋恢复原状，法院和鉴定人员查看现场时，该房已另行出租正在装修，故鉴定未成。一审审理中，岳峰公司为证明油烟问题是因鸣天公司自己的油烟管道脱落导致，提供了2014年10月14日该房的《管理中心物业部回访征询表》，载明：关于鸣天公司反映租区商场吊顶漏油事宜，现场情况经商场工程人员查看，已安排供应商查看，本周内进行针对性检修，但该漏油情况不会影响店铺正常营业；关于鸣天公司反映租区油烟严重，经商场工程人员现场查看，为店铺自设排油烟设备脱落损坏所致，建议尽快自行修复，并按时做管道清洁。鸣天公司江姓员工在征询意见上言明：以上问题属正常，会安排自身设备的修理。岳峰公司提供的另一份《管理中心物业部回访征询表》上，征询意见另有该员工的字迹：“漏油问题以处理完好。2014年10月28号。”对此，鸣天公司认为该江姓员工只是普通员工，无权代表鸣天公司对外作出意思表示，且该员工已离职，无法向其核实签字的真实性，故对该两份证据的真实性不予认可。一审审理中，鸣天公司于2015年4月28日向上海市东方公证处申请办理保全证据公证，证据内容为网页截屏、邮件保存等。对此，岳峰公司表示2014年10月份的邮件收到，其余邮件因为��间长、相关人员已经离职，无法确认是否收到。2015年8月7日下午，鸣天公司报警称其在西江湾路龙之梦商场的A座6楼经营一家叫19弄的饭店，因和龙之梦的物业方有纠纷，所以店在2014年的12月就停止经营了，当天鸣天公司到龙之梦时发现店中所有的设施都已经被拆除。一审审理中，岳峰公司提供了该房电费读数签收单一组，载明：鸣天公司的“19弄”及仓库2014年7至11月分别用电7,763度、8,001度、5,920度、2,000度和320度，电费单价每度1.2元。岳峰公司又提供了该房水费读数签收单一组，载明：鸣天公司2014年7至11月分别用水253立方米、281立方米、193立方米、31立方米和0立方米，水费单价每立方米5元。对此，鸣天公司无异议，同意支付。岳峰公司另提供燃气费发票一份，载明：至2015年10月燃气空置费4,207元。对此，鸣天公司表示该费用是因岳峰公司锁门���生，不同意支付。一审法院经审理后认为，双方当事人签订的《房屋租赁合同》系合同当事人的真实意思表示，合法有效，双方均需依约履行。根据合同约定，鸣天公司应于每月第一个工作日或之前向岳峰公司付清房租，鸣天公司自2014年9月起未按约履行，构成违约，岳峰公司催讨未果，发函主张解除合同，并无不当，双方的租赁合同于2014年11月29日解除。鸣天公司主张岳峰公司提供的房屋主油烟管道存在瑕疵致鸣天公司无法正常经营，但未提供充分证据证明。鸣天公司主张岳峰公司故意另行出租房屋不配合鉴定，因鸣天公司系于2014年9月起不付租金，2014年11月左右离场，2015年3月方涉讼，2015年6月申请鉴定，延误鉴定时机的原因不能归咎于岳峰公司。鸣天公司要求岳峰公司赔偿其余损失的诉请，缺乏依据，法院不予支持。岳峰公司反诉主张2014��9月1日起至2014年11月29日止的房租及物业管理费，于法有据，法院依法予以支持。岳峰公司主张仓库租金8,208元，缺乏依据，法院不予支持。鸣天公司同意支付2014年6月28日至2014年11月28日期间的水电费，并无不当，法院予以照准。关于岳峰公司主张的煤气空置费，因该费用确因鸣天公司停业产生，岳峰公司该项反诉请求于法有据，予以支持。关于岳峰公司主张的租金、物业管理费及水电费的逾期付款违约金，符合合同约定，应予支持，并根据合同履行情况及鸣天公司的实际损失酌情确定违约金的支付标准。关于岳峰公司主张的免租期的租金及物业管理费，根据双方合同约定，鸣天公司不论任何原因实际租赁不满合同约定的租赁期或违反租赁合同约定条款，岳峰公司有权向鸣天公司追索免租期内的租金及物业管理费，故对岳峰公司该项反诉请求，依法应予支���。关于岳峰公司主张2011年12月2日至2012年2月15日期间的租金及物业管理费，根据双方签订的《补充协议(免租)》，鸣天公司违反租赁合同约定，逾期支付租金致岳峰公司行使合同解除权，即不再享有该期间免租的优惠措施，故岳峰公司该项反诉请求并无不当，法院予以支持。关于岳峰公司主张的房屋占用费，根据双方合同约定，鸣天公司应于租赁期届满之日或合同提前终止之日向岳峰公司交还租赁房屋，否则鸣天公司应支付逾期交还房屋期间的房屋占用费。双方的租赁合同已于2014年11月29日解除，鸣天公司应于该日将该房交还岳峰公司，鸣天公司未按期搬离及交付房屋，应当支付占用房屋期间的使用费，同时双方约定，岳峰公司有权在鸣天公司未按合同约定交还房屋逾期满7日后自行开启、更换租赁房屋门锁，并将租赁房屋腾空收回，故岳峰公司应在鸣天公司逾期交还房屋满7日后及时收回房屋，否则由此造成的损失应由岳峰公司自行承担。因此，对于岳峰公司主张的2014年11月30日至2014年12月6日共7日的房屋占用费，法院予以支持。关于岳峰公司主张的提前解除租赁合同的违约金及逾期办理工商注销手续的违约金。鸣天公司未按约支付租金致岳峰公司行使合同解除权，并逾期注销或变更工商登记的营业场所地址，应承担相应违约责任。鉴于合同约定的违约金过高，法院依据合同履行情况及岳峰公司的实际损失酌情确定该两项违约金的数额。关于装修保证金和公用事业费保证金，岳峰公司同意返还，并无不当，法院予以照准。关于租赁保证金、二期租赁保证金，合同虽约定如鸣天公司逾期支付租金或其他费用，岳峰公司可没收租赁保证金，但该租赁保证金的性质属违约金，在租赁合同中对���鸣天公司逾期支付租金或其他费用的违约行为已约定由鸣天公司承担相当于六个月租金和六个月物业管理费的违约金，在此基础上，岳峰公司再要求没收租赁保证金，违约金显然过高，鸣天公司关于违约金过高的意见，法院予以采纳，对岳峰公司的该项反诉请求，法院不予支持，该租赁保证金岳峰公司应返还鸣天公司。一审法院据此作出判决：一、确认上海鸣天餐饮管理有限公司与上海岳峰置业开发有限公司签订的《房屋租赁合同》于2014年11月29日解除；二、上海岳峰置业开发有限公司返还上海鸣天餐饮管理有限公司租赁保证金275,724元、装修保证金85,914元、公用事业保证金33,300元，共计394,938元；三、上海鸣天餐饮管理有限公司支付上海岳峰置业开发有限公司2014年9月1日起至2014年11月29日止的房租184,737.70元，并按中国人民银行同期贷款利率计算，支付逾��付款违约金(分别以当期应付租金为本金，自合同约定的当期租金应付之日次日起分段计算，至判决生效之日止)；四、上海鸣天餐饮管理有限公司支付上海岳峰置业开发有限公司2014年9月1日起至2014年11月29日止的物业管理费79,032元，并按中国人民银行同期贷款利率计算，支付逾期付款违约金(分别以当期应付物业管理费为本金，自合同约定的当期物业管理费应付之日次日起分段计算，至判决生效之日止)；五、上海鸣天餐饮管理有限公司支付上海岳峰置业开发有限公司2014年7月至2014年11月的电费28,804.80元、水费3,790元，并按中国人民银行同期贷款利率计算，支付逾期付款违约金(分别以28,804.80元、3,790元为本金，自2014年11月30日起算，至判决生效之日止)；六、上海鸣天餐饮管理有限公司支付上海岳峰置业开发有限公司燃气空置费4,207元；七、上海鸣天餐饮管理有限公司支付上海岳峰置业开发有限公司装修期间的租金及物业管理费171,828元；八、上海鸣天餐饮管理有限公司支付上海岳峰置业开发有限公司2011年12月2日至2012年2月15日的租金及物业管理费173,075.55元；九、上海鸣天餐饮管理有限公司支付上海岳峰置业开发有限公司2014年11月30日至2014年12月6日的房屋占用费63,449.82元；十、上海鸣天餐饮管理有限公司支付上海岳峰置业开发有限公司提前解除合同和逾期办理工商注销手续的违约金共200,000元；上述第二至第十项主文，均自判决生效之日起10日内履行完毕；十一、上海鸣天餐饮管理有限公司其余的诉讼请求不予支持；十二、上海岳峰置业开发有限公司其余的反诉请求不予支持。二审中，双方当事人均未提供新的证据。本院经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，根据查明的事实及在案证据，一��法院对涉案的租赁合同效力、违约方的认定及相关诉讼请求是否支持等问题所作认定，并无不当，本院予以认同。现就鸣天公司在一、二审期间的相应主张作补充分析如下：首先，鸣天公司主张岳峰公司提供的主排油烟管道存在结构问题构成违约的问题。鸣天公司在一审中提供了相应的电子邮件等证据，岳峰公司对相关电子邮件是否收到未作确认。综合上述鸣天公司所提供证据的内容，并不能充分反映出其所主张的油烟问题对餐厅经营影响的程度及持续状况。在鸣天公司自述收到油烟困扰已长达两年多的情况下，其提供的证据显然未达到足以证明其所主张的岳峰公司提供的房屋达到不符合交付标准的程度。此外，双方当事人均确认鸣天公司在系争房屋内自行铺设相应管道与岳峰公司的主油烟管道相连，故系争房屋内如存在油烟问题，亦无法直接推断出必���由于主油烟管的问题所致，鸣天公司提起诉讼后仅提供其清洗自身油烟管道的凭证等，在缺乏其他专业性证据的情况下，显然亦无法到达法定的证明标准。而根据查明的事实，系争房屋内部的状况在鉴定前已经发生变化，故再进行司法鉴定显然已经无法得出系争房屋是否存在油烟问题及其形成的原因。鸣天公司于2015年3月提起诉讼，其于同年6月方要求进行司法鉴定。相对应的情况是，鸣天公司自2014年9月起即停止向岳峰公司支付租金，在此情况下岳峰公司于同年10月、11月发函催讨租金，并于12月按合同约定收回系争房屋，之后进行转租。故一审期间客观上导致系争房屋无法按原状进行司法鉴定的相应责任不能归责于岳峰公司。综上，鸣天公司关于岳峰公司因所提供的房屋主排油烟管道存在结构性问题而构成违约的主张，本院不予采信。鉴此，鸣天公司以岳峰公司构成违约为由，要求岳峰公司作出相应赔偿的诉讼请求，本院不予支持。需要指出的是，如一审法院所述，鸣天公司就其所主张的逾期收益损失等诉讼请求的具体构成，也未能提供充分证据予以证明。其次，关于鸣天公司未支付租金是否构成违约的问题。根据查明的事实，鸣天公司自2014年9月起即未支付租金，而合同约定相应租金应当于每月第一个工作日或之前付清。本院注意到，鸣天公司在一审中曾主张双方在合同履行过程中，变更支付方式为按季支付先付后用，但鸣天公司未能提供证据对上述主张予以证明。因此，鸣天公司2014年9月起未支付租金的行为显然违反了合同的约定。在本案的一、二审期间，鸣天公司就未支付租金的问题分别提出过两项抗辩主张：一是因其转换经营项目征得岳峰公司管理人员杨珂勇的同意，故在此期间作为装修免租期。根据双���合同的约定，鸣天公司如欲变更经营项目应当征得岳峰公司的同意。鸣天公司在本案审理期间，并未就其与杨珂勇已经达成口头协议及杨珂勇有权作出相应承诺提供依据予以证明。而根据查明的事实，双方在履行租赁合同的过程中，鸣天公司将其经营的“辣江南”品牌变更为“19弄”是通过签订书面补充协议的方式。故鸣天公司的上述抗辩，依据不足，本院不予采信。另需指出的是，在此情况下，鸣天公司停止经营的行为亦违反了租赁合同的约定。鸣天公司的第二个抗辩主张是杨珂勇作为岳峰公司管理人员向其索贿，故鸣天公司向岳峰公司提出举报，并行使不安抗辩权。如上所述，根据双方合同的约定，2014年9月的租金应当在9月1日前付清，而鸣天公司所主张的杨珂勇索贿的时间发生在当月的中旬，故鸣天公司关于因杨珂勇索贿而行使抗辩权在时间上也无法成立。��要指出的是，目前并无确实证据证明杨珂勇存在向鸣天公司索贿的事实，鸣天公司也未提供依据证明杨珂勇向其索贿足以导致双方的租赁合同无法继续履行。因此，鸣天公司的该项抗辩主张，本院亦不予采纳。此外，作为合同的相对方，鸣天公司在行使权利时应当及时通知岳峰公司，然根据鸣天公司所提供的证据，其在与岳峰公司的相关往来函件中，并未作出因油烟问题、品牌转换或杨珂勇索贿问题而停止支付相应租金的意思表示。鉴此，一审法院基于鸣天公司逾期支付租金的事实，认定其构成违约，并无不当。相应判决事项亦是基于案件的事实及合同的约定酌情作出，并无不妥，本院均予以认同。综上所述，一审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币14,502.10元，由上诉人上海鸣天餐饮管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 彭 辰审 判 员 姚 跃代理审判员 陈家旭二〇一七年四月二十四日书 记 员 范庆韵附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 微信公众号“”