（2015）蓬民初字第788号
裁判日期: 2017-04-24
公开日期: 2017-07-05
案件名称
蓬安县红十字济民医院与蓬安县环境保护局、中国人民银行蓬安县支行、王仁辉房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
蓬安县人民法院
所属地区
蓬安县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
蓬安县红十字济民医院,蓬安县环境保护局,中国人民银行蓬安县支行,王仁辉,蓬安县乾鑫房地产开发有限责任公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十九条，第六十条第一款，第八十一条，第八十六条，第八十八条；《中华人民共和国物权法》：第十四条，第三十九条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
四川省蓬安县人民法院民 事 判 决 书（2015）蓬民初字第788号原告：蓬安县红十字济民医院，住所地四川省南充市蓬安县。法定代表人：曾红，院长。委托诉讼代理人（特别授权）：何文强，四川维大律师事务所律师。被告：蓬安县环境保护局，住所地四川省南充市蓬安县。法定代表人：刘雪梅，局长。委托诉讼代理人（特别授权）：冯祥利，男，1965年6月26日出生，汉族，住南充市顺庆区。被告：中国人民银行蓬安县支行，住所地四川省南充市蓬安县。法定代表人：陈中贵，行长。委托诉讼代理人（特别授权）：吴长全，四川匀天律师事务所律师。被告：王仁辉，男，1963年10月19日出生，汉族，住南充市顺庆区。追加被告：蓬安县乾鑫房地产开发有限责任公司，住所地四川省南充市蓬安县。法定代表人：吴有珂，经理。原告蓬安县红十字济民医院与被告蓬安县环境保护局、中国人民银行蓬安县支行、王仁辉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年3月23日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人何文强、被告蓬安县环境保护局的委托诉讼代理人冯祥利、被告中国人民银行蓬安县支行的委托诉讼代理人吴长全、追加被告蓬安县乾鑫房地产开发有限责任公司到庭参加诉讼，被告王仁辉经本院公告送达相关法律文书无正当理由未到庭应诉，本案依法缺席审理，现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告将位于蓬安县相如镇建设路中路28号的面积共计590平米的原中国人民银行蓬安县支行（以下简称人行蓬安支行）老办公楼第二至四层（其四至界限为：右抵人行新办公楼[自墙]，左抵人行字、职工宿舍[自墙]，前齐街沿[自墙]，后至院坝[自墙]）的房屋所有权产权证及国有土地使用权证变更给原告；2、判令被告支付迟延过户违约金；3、判令被告承担案涉房屋产权登记变更全部费用；4、被告承担诉讼费。事实及理由：被告人行蓬安支行将其所有的案涉房屋（其四至界限为：右抵人行新办公楼[自墙]，左抵人行字、职工宿舍[自墙]，前齐街沿[自墙]，后至院坝[自墙]）置换给被告王仁辉，后被告王仁辉于2003年4月3日将案涉房屋出售给被告蓬安县环境保护局（以下简称环保局）。被告环保局又于2005年2月21日将案涉房屋以183,400元出售给原蓬安县济民医院（2007年6月11日更名为蓬安县红十字医院，2012年9月1日更名为蓬安县红十字济民医院）。2007年12月17日，原告与被告环保局签订《房屋转让补充协议》，将购房款由183,400变更为208,400元。原告依约足额向被告环保局支付了购房款，被告环保局也将案涉房屋交付给原告占有和使用。原告多次要求被告环保局办理过户手续未果，为维护自身合法权益，特依法起诉，请求如其诉请。原告为支持自己的诉讼主张，向本院出示以下证据：1、原、被告身份信息复印件一组，拟证明诉讼主体适格；2、原蓬安县济民医院与被告环保局于2005年2月21日签订的《购房协议书》一份，拟证明被告环保局将购买的人行蓬安支行原位于蓬安县相如镇街道办事处建设中路28号的办公楼转售给原告的事实，案件性质为房屋买卖合同；3、原蓬安县济民医院与被告环保局于2006年7月27日签订的《协议》一份，拟证明双方自愿解除于2005年2月21日签订的《购房协议书》，被告环保局将案涉房屋债权债务关系转让给被告王仁辉的事实。4、原蓬安县济民医院与被告环保局于2007年12月17日签订的《房屋转让补充协议》一份，拟证明购房款由183,400变更为208,400元，原、被告之间系房屋买卖关系；5、票据复印件一张，拟证明原告向被告环保局支付购房款198,400元的事实。被告环保局质证认为，原蓬安县济民医院与被告环保局于2005年2月21日签订的《购房协议书》第四条约定：由乙方（原蓬安县济民医院）负责办理房屋产权过户和土地使用权过户手续并承担全部费用，故该费用应当由原告承担。原蓬安县济民医院与被告环保局于2006年7月27日签订的《协议》是一份转让权利义务关系的合同，协议第一条证实2005年2月21日的《购房协议书》不再有效，第三条说明在协议签订之前合同双方均了解“房屋产权仍在中国人民银行蓬安县支行名下”这一情况。原蓬安县济民医院与被告环保局于2007年12月17日签订的《房屋转让补充协议》表面是房屋买卖合同，实际是权利义务转让合同，本案为债权债务概括转移纠纷性质。增加的房款25,000元是利息。票据款项实际是由被告环保局支付给人行蓬安支行的，不是原告支付的购房款。对其他证据无异议。被告人行蓬安支行质证认为，原蓬安县济民医院与被告环保局于2005年2月21日签订的《购房协议书》第四条约定：由乙方（原蓬安县济民医院）负责办理房屋产权过户和土地使用权过户手续并承担全部费用，故该费用应当由原告承担。蓬安县兴华房地产开发有限责任公司与被告环保局于2003年4月3日签订的《购房协议书》中对税费分担作了明确约定。本案系原告与被告环保局之间的交易，与人民银行无关。追加被告蓬安县乾鑫房地产开发有限责任公司（以下简称乾鑫房地产公司）质证无异议。被告环保局辩称，原蓬安县济民医院明知案涉房屋产权在被告人行蓬安支行名下仍与被告环保局于2006年7月27日签订《协议》并约定解除二者于2005年2月21日签订的《购房协议书》，系双方真实意思表示，原告无权要求被告环保局将讼争房屋所有权产权证、国有土地使用权证变更给原告。原蓬安县济民医院与被告环保局分别于2006年9月10日、2007年12月17日签订的《关于收回购房款的协议》、《房屋转让补充协议》应作为本案的事实依据，原告与被告环保局之间的协议性质是转让合同权利义务关系而不是房屋买卖关系。原告与被告环保局签订的协议明确约定：由原告负责办理房屋产权过户手续并承担全部费用。被告环保局收回购房款后，房屋一切经济、法律责任由原告承担，环保局概不负责；原告与被告签订的协议并未约定应由被告环保局将案涉房屋产权证、土地使用证变更给原告且原告并未举证证明被告环保局存在违约事实，故原告无权要求被告环保局支付延迟变更房屋产权证、土地使用权证的违约金和承担房地产权属变更登记的相关费用。被告环保局为支持自己的答辩意见，向本院出示以下证据：1、蓬安县兴华房地产开发有限责任公司（以下简称兴华房地产公司）与被告环保局于2003年4月3日签订的《购房协议书》一份，拟证明兴华房地产公司将案涉房屋置换给被告环保局的事实；2、原蓬安县济民医院与被告环保局于2005年2月21日签订的《购房协议书》一份，拟证明被告环保局将购买的人行蓬安支行原位于蓬安县相如镇街道办事处建设中路28号的办公楼转售给原告的事实；3、原蓬安县济民医院与被告环保局于2006年7月27日签订的《协议》一份，拟证明双方自愿解除于2005年2月21日签订的《购房协议书》，被告环保局将案涉房屋债权债务关系转让给被告王仁辉的事实；4、被告环保局与原蓬安县济民医院于2006年9月10日签订的《关于收回购房款的协议》一份，拟证明被告环保局将案涉房屋相关经济、法律责任转移给了原告；5、原蓬安县济民医院与被告环保局于2007年12月17日签订的《房屋转让补充协议》一份，拟证明购房款由183,400变更为208,400元；6、核算中心收账通知书、记账凭证复印件各一张，拟证明被告环保局向被告人行蓬安支行支付房款198,400元的事实；7、四川省非经营性结算统一票据一张，拟证明原告向被告环保局支付购房款198,400元的事实。原告质证认为，虽然被告的证据表面上是证明权利义务关系发生了转让，实际本案性质为房屋买卖关系。2003年4月3日签订的购房协议上没有蓬安县兴华房地产开发有限责任公司的签章，只有王仁辉的签字。被告人行蓬安支行、追加被告乾鑫房地产公司质证无异议。被告人行蓬安支行辩称，其非本案适格被告，与原告之间无交易行为和合同关系，根据合同相对性不应承担责任。案涉房屋最初是人民银行所有，人行蓬安支行于2001年与蓬安县兴华房地产开发有限责任公司置换该房屋。原告并未举证证明其在2007年签订《房屋转让补充协议》后一直向被告主张权利，本案已过诉讼时效。被告人行蓬安支行为支持自己的答辩意见，向本院出示以下证据：1、蓬国用（2009）第01304号国有土地使用权证及平面规划图复印件一份、房权证蓬安字第000158**号房产证及房地产平面图复印件一份，拟证明案涉房屋权属现在被告人行蓬安支行名下；2、被告人行蓬安支行与蓬安县兴华房地产开发有限责任公司于2001年6月14日签订的《中国人民银行蓬安县支行蓬安兴华房地产开发有限责任公司关于人行办公楼置换的协议》一份，协议约定房产交易产生的一切税费由乙方即蓬安兴华房地产开发有限责任公司承担；3、中国人民银行南充中心支行文件南银发[2004]24号《关于对固定资产处置的请示》、中国人民银行蓬安县支行文件蓬银发[2004]18号《关于我支行办公用房及宿舍等固定资产处置的报告》各一份，拟证明人民银行对固定资产严格如实报告及其具体处置流程。原告质证认为，被告人行蓬安支行的证据不能证明其履行了协助变更房屋权属的义务。原告诉求系物权请求权，不受诉讼时效的限制。被告环保局质证无异议。追加被告乾鑫房地产公司质证无异议。追加被告乾鑫房地产公司辩称，蓬安县乾鑫房地产开发有限责任公司由蓬安县兴华房地产开发有限责任公司更名而来，被告王仁辉与兴华房地产公司为挂靠关系。当事人围绕争议的焦点依法提交的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对于当事人无争议的证据，本院予以了确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和本院经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告人行蓬安支行于1988年启用的发行库营业办公楼用房590平米已于1999年与开发商置换成新的发行办公用房。2001年6月14日，被告人行蓬安支行（甲方）通过招标方式与兴华房地产公司（乙方）签订《中国人民银行蓬安县支行、蓬安兴华房地产开发有限责任公司关于人行办公楼置换的协议》，约定：置换房地产的范围包括老办公楼办公用房590平方米及进院大门通道的房屋产权和土地使用权。房产交易产生的一切税费概由乙方承担。乙方在与甲方签订合同且订金交付甲方账户后、可逐步将甲方置换房产门面及二楼查房向社会公众或其它单位销售，在乙方与购买方谈妥价格并将销售资金交甲方保管后，由甲方配合乙方办好过户手续。被告王仁辉在乙方委托代理人处签字。2003年4月3日，兴华房地产公司（甲方）与被告环保局（乙方）签订《购房协议书》达成一致约定：甲方自愿将置换的原人行蓬安支行老办公楼的二至四层全部产权出卖给乙方，面积590平方米，其四至界限为右抵人行新办公楼（自墙）、左抵人行职工宿舍（自墙）、前齐街沿）（自墙）、右至院坝（自墙）。乙方将购房款支付给人行蓬安支行并由其出具收据。签协议时乙方付款壹拾万元，其余购房款在甲方交给乙方老办公楼的房屋产权证和土地使用证时一次性付清。其购房手续由甲方到有关部门办理，其全部税费按国家规定和标准由甲乙双方各自承担缴纳的部分，乙方应全力协助甲方办好老办公楼的产权过户事宜，使甲方顺利交接房屋。王仁辉在甲方代表处签字。2005年2月21日，被告环保局（甲方）与原蓬安县济民医院（乙方）签订《购房协议书》，达成协议：甲方自愿将办公楼二至五层转卖给乙方，办公楼建筑面积590平方米，按原购价260元/平米，合计人民币壹拾伍万叁仟肆佰元整，另加装修费用叁万元整，出售价格共计人民币壹拾捌万叁仟肆佰元整。签订协议时乙方预付定金壹万元整，其余款项在房屋移交使用时一次性付清，由乙方负责办理房屋产权过户和土地使用权过户手续，并承担全部费用。协议签订后乙方向甲方支付了叁万元定金。被告环保局按照约定将购房款打给被告王仁辉指定的收款人人行蓬安支行，但房屋权属仍在人行蓬安支行名下。被告环保局已在蓬安县相如街道办事处新征用了土地建造办公大楼，不需购置被告王仁辉无合法产权的房地产，而又急需收回支付给被告王仁辉的购房款用于建造新办公大楼，2006年7月27日，被告环保局（甲方）与原蓬安县济民医院（乙方）签订《协议》：自协议签订之时起，原甲、乙双方于2005年2月21日签订的《购房协议书》自动解除，甲方立即退还乙方向甲方支付的定金叁万元。甲方原交付给王仁辉的购房款另加装修费人民币叁万元，共计人民币壹拾捌万叁仟肆佰元整，由乙方支付给甲方，原甲方与王仁辉签订的房屋购买协议由乙方履行。甲方对此不承担任何违约责任。乙方与王仁辉、人行蓬安支行之间发生的任何经济纠纷、产权纠纷，甲方概不负责。甲方收到乙方代王仁辉退还的原购房款后，甲方即将该宗房地产四楼交给乙方使用，待甲方新办公楼落成后两个月内，该宗房地产全部交给乙方使用。2006年9月10日，被告环保局（甲方）与原蓬安县济民医院（乙方）签订《关于收回购房款的协议》：原办公楼购房款14.3万元，乙方支付甲方购房款利息6.54万元，甲方收回购房款后，该宗房屋一切经济、法律责任由乙方承担，甲方概不负责。二者又于2007年12月17日签订《房屋转让补充协议》：房屋价款在原购房款的基础上增加25000.00元，共计208400.00元。同时查明，2003年4月3日，被告王仁辉向被告环保局出具《收条》一张，内容是：“今收到蓬安县环保局购办公楼购房款壹万元正（10000.00元），同意暂付，待结账时统一算账。收款人：王仁辉.2003.4.3”。2003年4月14日，被告王仁辉向被告环保局出具《借条》一张：“今借到蓬安县环境保护局现金壹万元正（10000.00元）。借款人：王仁辉，同意暂借壹万元，沈艺文”。综上，被告环保局共计支付给被告王仁辉10000元。被告环保局分别于2003年4月4日、2004年8月6日向被告人行蓬安支行支付房款100,000元，23000元，共计直接支付给被告人行蓬安支行123000元。原蓬安县济民医院分别于2004年3月11日、2008年1月10日向被告环保局支付购房预交款10000元、转让房屋款198400元，共计208400元。原蓬安县济民医院于2007年6月11日更名为蓬安县红十字医院，后又于2014年5月6日更名为蓬安县红十字济民医院。另查明，原告于2007年8月占有并使用案涉房屋至今，但一直未办理房屋权属变更手续，现案涉房产权属仍登记在被告人行蓬安支行名下。蓬安县兴华房地产开发有限责任公司系被告蓬安县乾鑫房地产开发有限责任公司的曾用名称。庭审后原告向本院提交自愿承担案涉房屋过户税费，撤销要求被告承担迟延过户违约金的诉讼请求的承诺书，内容是：“承诺诉蓬安县环保局等房屋买卖合同纠纷一案，承诺人蓬安县红十字济民医院自愿放弃要求被告支付迟延过户违约金，并自愿承担房屋产权登记变更的全部费用。承诺人：蓬安县红十字济民医院，代理人：何文强，2017.4.10”。上述事实，有原、被告当庭陈述及《购房协议书》、《协议》、《关于收回购房款的协议》、《房屋转让补充协议》、核算中心收账通知书、记账凭证、土地使用权证、房屋产权证等证据予以证实。本院认为，本案属房屋买卖合同纠纷，争议焦点主要是案涉房屋过户手续由谁办理及相关费用由谁承担的问题。因原告自愿承担房屋过户税费，故本案焦点主要为案涉房屋过户手续由谁办理的问题。房屋买卖合同是一方转移房屋所有权给另一方，另一方支付房屋价款的合同。房屋所有权人（或已经购得该房屋但尚待办理过户手续的一方）为出卖方，支付价款的一方为买受方。本案中，被告环保局与兴华房地产公司于2003年4月3日签订的《购房协议书》、与原告于2006年7月27日签订的《协议》是当事人之间订立转让不动产房屋物权的合同，根据《中华人民共和国物权法》第十四条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”之规定，虽合同双方未在相关部门办理物权登记，但不影响合同效力。该协议合法有效，系双方当事人真实意思表示，对当事人双方均有约束力，均应按照约定全面履行自己的义务，并根据合同的性质、目的和交易习惯履行协助等附随义务。虽然2005年2月21日原告与被告环保局签订《购房协议书》，但2006年7月27日《协议》明确约定解除前述协议，即是解除“由乙方负责办理房屋产权过户和土地使用权过户手续”（乙方即原告），并约定将2003年4月3日《购房协议书》中被告环保局对兴华房地产公司的购房合同权利义务关系转移给被告。因无证据证实2006年7月27日《协议》内容得到兴华房地产公司的同意，根据《中华人民共和国合同法》第八十一条：“债权人转让权利的，受让人取得与债权有关的从权利，但该从权利专属于债权人的除外。”、第八十六条：“债务人转移义务的，新债务人应当承担与主债务有关的从债务，但该从债务专属于原债务人自身的除外。”、第八十八条：“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利义务一并转让给第三人”之规定，被告环保局与兴华房地产公司的房屋买卖合同权利关系转变为原告与被告兴华房地产公司之间的权利关系，但二者之间的房屋买卖合同义务关系并未发生转移。被告王仁辉从2001年起一直作为兴华房地产公司处理案涉房屋买卖事宜的委托代理人，2003年4月3日《购房协议书》中甲方落款虽无公司盖章而只有王仁辉签字，但并无证据显示王仁辉非委托代理人，并且被告环保局信任其为兴华房地产公司方的授权代表，纵使王仁辉没有代理权，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”之规定，2003年4月3日《购房协议书》合法有效。本案为物权请求权性质，不受诉讼时效的限制，故对被告人行蓬安支行提出的超过诉讼时效的主张，本院不予支持。原告向被告环保局全额支付了购房款，履行了购房合同主要义务，并一直占有并使用案涉房屋，被告就应当按照合同约定履行办理房屋产权、土地使用权过户手续的合同附随义务。根据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，被告应当履行办理案涉房屋过户事宜的义务，原告要求被告办理房屋权属变更登记的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。因办理房屋权属变更登记手续需买卖双方持买卖合同和相关证件及材料到当地房地产交易管理部门、国土管理部门办理，而案涉房屋的产权证、国有土地使用证均登记保管在被告人行蓬安支行处，则过户必须要人行蓬安支行协助才能完成，兴华房地产公司也向人行蓬安支行履行完毕支付购房款的义务，被告人行蓬安支行应当履行协助原告办理房屋产权、土地使用权过户手续的附随义务，其与兴华房地产公司签订的《协议》中已就此予以明确。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条、第八十一条、第八十六条、第八十八条，《中华人民共和国物权法》第十四条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告中国人民银行蓬安县支行协助原告蓬安县红十字济民医院办理房屋（位于蓬安县相如镇建设路中路28号，面积共计590平米，其四至界限为：右抵人行新办公楼[自墙]，左抵人行字、职工宿舍[自墙]，前齐街沿[自墙]，后至院坝[自墙]）的房屋产权证（房权证蓬安字第000158**号）、国有土地使用证[蓬国用（2009）第01304号]过户手续并由原告承担过户税费。案件受理费100元，由原告蓬安县红十字济民医院负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。审 判 员 汪 尚人民陪审员 邓 明人民陪审员 姜孝堂二〇一七年四月二十四日书 记 员 沈蓬云 关注公众号“”