（2017）桂0981民初589号
裁判日期: 2017-04-24
公开日期: 2017-11-22
案件名称
广西北流华容物业管理有限公司与刘国源物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
北流市人民法院
所属地区
北流市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
广西北流华容物业管理有限公司,刘国源
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《物业管理条例（2007年修正）》：第四十二条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
广西壮族自治区北流市人民法院民 事 判 决 书（2017）桂0981民初589号原告：广西北流华容物业管理有限公司，住所地北流市富林路6-2号。法定代表人：宋晓蓉，该公司总经理。委托诉讼代理人：张婷，北流市法律事务中心法律工作者。被告：刘国源，男，1978年6月8日出生，汉族，住北流市。委托诉讼代理人：张亨佳，广西聪慧律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄晓霞，广西聪慧律师事务所律师。原告广西北流华容物业管理有限公司与被告刘国源物业服务合同纠纷一案，本院于2017年1月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张婷、被告刘国源的委托诉讼代理人黄晓霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告自2013年12月1日起至2015年2月28日止所拖欠的物业费1461.75元（商铺总面积：121.81㎡×0.8/月=97.45元/月×15个月=1461.75元）及逾期利息。利息计算以该商铺每月共应缴纳的物业121.81元为基数，按年利率24%计，从2014年1月1日起至2015年2月28日，逐月计至清偿欠款日止；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与广西北流金旺旺商贸城业主委员会签订了物业管理合同，合同约定由原告向北流金旺旺商贸城小区提供物业服务管理，双方就物业服务内容及收费标准进行了约定，住宅的物业费收费标准为每平方米0.45元/月，商铺的物业费收费标准为每平方米0.8元/月。被告购买了北流金旺旺商贸城B2区6号楼3号商铺1间，面积共121.81m2。原告自2013年12月1日入驻北流金旺旺商贸城小区履行物业管理，至2015年2月28日止，之后原告退出了小区管理。被告应履行每月缴纳物业管理费义务，但被告无故拖欠至今。经原告多次催收未果，原告诉至法院。被告刘国源辩称，一、被答辩人不具备承担金旺旺商住小区的物业服务资质；根据《物业服务企业资质管理办法》第八条第三项：“三级资质物业服务企业可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务”的规定，被答辩人资质是三级资质，承接的金旺旺商住小区的非住宅项目面积为59020平方米，明显不符合规定。本案的物业服务管理合同无效；第二、被答辩人要求答辩人支付物业管理费没有事实和法律依据，被答辩人一直不知道被答辩人于2013年12月接管金旺旺商住小区，也从未接到过物业管理费催收通知。答辩人在出租给他人经营期间，天花板存在漏水情况，从2014年3月5日拍照记录开始，直到今天依然存在天花板漏水情况；被答辩人从未为答辩人经营的商铺周边公共场所提供地面清洁、绿化维护、保安巡查服务。被答辩人也没有履行法律法规规定应该履行的义务。实际履行也不符合《物业管理条例》第二条的规定，物业服务企业应对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理。第三，被答辩人所主张的相关物业管理费已过诉讼时效。由本案的物业合同可知，按月交物业管理费，每一个月为一个独立的债务。自2013年12月20日，原告从未向被告发过物业催收通知。根据民法通则第一百三十五条、第一百三十七条的规定，原告主张的权利已过诉讼时效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对争议的证据，本院认定如下：对原告提供的证据3和证据5中的法律事务工作函真实性和证明内容不予认可；对被告提供的证据照片的真实性予以认定，但对其要证明房屋漏水是原告物业公司的不作为责任不予认可。对原告提交的证据2、4、6、7来源合法、客观真实，本院依法予以认定。本院根据当事人的陈述和经审查确认的证据，认定事实如下：2013年12月11日，北流金旺旺商贸城业主委员会代表北流金旺旺商贸城小区的全体业主与原告签订《金旺旺商贸城物业管理合同》，合同约定：由原告向北流金旺旺商贸城小区的1-4区的业主提供物业管理服务；物业服务费收费标准为，住宅每平方米0.45元/月，商铺每平方米0.8元/月，期限为2013年12月20日至2015年12月21日止。签订合同后，原告依约在2013年12月至2015年2月为北流金旺旺商贸城小区1-4区的业主提供物业服务，2015年2月28日后原告退出了小区管理。被告所有的位于北流金旺旺商贸城B2区6号楼3号商铺获得了原告提供的物业管理服务，却从未向原告交纳物业服务费，自2013年12月20日起至2015年2月28日共拖欠原告14个月的物业服务费1364.3元。经原告多次催收，被告仍无故拖欠至今。另查明，北流金旺旺商贸城业主委员于2013年11月8日依法成立。原告是依法成立的独立企业法人，具有物业服务资质。被告是北流金旺旺商贸城B2区6号楼3号商铺的业主，该商铺的面积为121.81m2。本院认为，本案的争议焦点如下：1、原、被告之间的物业服务合同是否成立有效？2、原告是否存在违约行为？被告应否承担原告主张的物业费及利息？3、本案是否超过诉讼时效？关于第一个争议焦点，被告认为根据《物业服务企业资质管理办法》，原告是三级资质的物业服务企业并不能承接金旺旺商住小区的物业服务，本院认为，该管理办法属部门规章，应属管理性规范，并非违反法律、行政法规的强制性规定，且原告为独立的法人，北流金旺旺商贸城业主委员会是依法成立的组织，其和原告签订的《金旺旺商贸城物业管理合同》的内容是合同双方的真实意思表示，是合法有效的合同，应受法律保护。且根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，因此原、被告之间的物业服务合同关系依法成立、有效。关于第二个争议焦点，被告认为房屋和公共部分存在漏水的质量问题，但原告作为物业服务公司没有处理并且在管理该小区期间未履行义务提供地面清洁、绿化维护和保安巡查服务，进而拒交物业费。本院认为开发商与被告之间存在商品房买卖合同关系，开发商作为卖方应对出卖的标的物房屋承担责任。而被告与原告物业服务公司之间存在的是物业服务合同关系，原告应对被告所居住的房屋和环境进行正常的管理和服务，被告提供证据证明已经协助业主对房屋存在的质量问题和开发商进行报告请求维修，亦提供了证据证明在进驻该小区期间向业主提供了物业服务，被告未能提供相反证据证明原告未能提供合格的物业服务，故本院对被告主张原告存在违约行为不应支付物业管理费的抗辩意见不予支持。关于第三个争议焦点，原告与金旺旺商贸城业主委员会签订的《金旺旺商贸城物业管理合同》中并未约定明确的物业费交纳时间和期限，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条的规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，因此根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条的规定，本案的诉讼时效应起诉之日起开始计算，原告要求被告支付物业管理费并未超过两年的诉讼时效期间。原告向业主提供了物业管理服务，业主应履行缴交物业服务费的义务。被告没有按照《金旺旺商贸城物业管理合同》以及商铺租赁合同的约定支付物业管理服务费，构成违约。原告要求被告支付自2013年12月1日起至2015年2月28日止拖欠的物业管理服务费1461.75元，但合同约定的管理期限为2013年12月20日起至2015年12月21日止，本院依法支持自2013年12月20日至2015年2月28日共14个月的物业管理费共1364.3元。《金旺旺商贸城物业管理合同》对逾期利息没有约定，视为不支付利息，因此，原告请求被告按年利率24%计付逾期利息，无事实和法律依据，依法不予支持；原告多次追讨，被告至今未缴纳物业费，占用了原告的资金，造成原告的利息损失，被告应从原告主张权利之日（2017年1月22日）起按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息给原告。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告刘国源支付自2013年12月20日起至2015年2月28日止的物业服务费1364.3元给原告广西北流华容物业管理有限公司；二、被告刘国源支付资金占用期间的利息给原告广西北流华容物业管理有限公司（利息的计算：以1364.3元为基数，从2017年1月22日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至本案生效判决确定的履行期限的最后一日止）。上述判决义务，义务人应在本判决生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元（原告已预交），由被告刘国源负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院；于上诉期限届满后七日内预交案件受理费50元(开户行：中国农业银行股份有限公司玉林城东支行，户名：广西壮族自治区玉林市中级人民法院，账号：20×××57)；逾期不交也不提出免交、缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。代理审判员 黄谟君二〇一七年四月二十四日书 记 员 罗 镇 来源：百度搜索“”