（2017）苏04民终884号

裁判日期: 2017-04-24

公开日期: 2017-05-26

案件名称

吴莹与常州金谷房地产开发有限公司、常州金谷物业服务有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

法院

江苏省常州市中级人民法院

所属地区

江苏省常州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

常州金谷房地产开发有限公司,吴莹,常州金谷物业服务有限公司,常州金谷房地产开发有限公司,吴莹,常州金谷物业服务有限公司

案由

法律依据

全文

江苏省常州市中级人民法院民事判决书（2017）苏04民终884号上诉人(原审被告)：常州金谷房地产开发有限公司，住所地常州市金谷大厦5楼。法定代表人：李顺利，该公司董事长。委托诉讼代理人：丁烽，江苏派腾律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:吴莹（曾用名吴㼆），男，汉族，1966年9月27日生��户籍地江苏省常州市钟楼区。委托诉讼代理人：卢军，常州市中直法律服务所法律工作者。原审被告：常州金谷物业服务有限公司，住所地常州市金谷大厦5楼。法定代表人：周建林，该公司董事长。委托诉讼代理人：丁烽，江苏派腾律师事务所律师。上诉人常州金谷房地产开发有限公司（以下简称金谷房产公司）因与被上诉人吴莹、原审被告常州金谷物业服务有限公司（以下简称金谷物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服常州市钟楼区人民法院（2016）苏0404民初5139号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金谷房产公司上诉请求：撤销一审判决，驳回吴��的诉讼请求，一、二审诉讼费由吴莹负担。事实和理由：1、金谷房产公司收取开户费1万元并无不当。收取的中央空调开户费及热水开户费在协议中约定明确，即包含材料费及安装、维护、检测费用等，收取并无不当，且事实上收取的前述开户费也实际用于上述范围。进一步说，如光收取风机盘管费，则根本无法安装及使用。一审判令返还开户费的法律依据不足。2、《室内风机盘管安装协议》（以下简称《安装协议》）在2001年签订并在吴莹入住时安装完成，该协议的权利义务早已完成了十几年了，谈何解除，且该协议也不存在违约事实。金谷房产公司始终不明白，在该协议中，违反了哪一条？3、金谷房产公司没有代表或代理人在协调会上签字，谈不上表达意愿和债务加入。金谷房产公司与金谷物业公司均为独立法人，相互之间没有任何上下隶属关系。4、金谷房产公司出卖房屋给吴莹是在2001年，不适用2003年实施的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条关于就销售广告、宣传资料承担责任的规定。吴莹辩称，金谷房产公司的上诉理由缺乏事实和法律依据，请求驳回金谷房产公司的上诉请求。金谷物业公司述称，同意金谷房产公司的上诉意见。吴莹向一审法院起诉请求：1、解除吴莹与金谷物业公司签订的《安装协议》；2、金谷物业公司、金谷房产公司返还吴莹中央空调开户费10000元、热水开户费1000元，并赔偿自起诉之日起至款项还清之日止按照同期中国人民银行贷款利率计算的利息；3金谷物业公司、金谷房产公司赔偿吴莹中央空调不能继续使用的其他损失即风机盘管费用和温控器费用共计3510元；4、本案诉讼费由金谷物业公司、金谷房产公司承担。一审法院认定事实：吴莹购买金谷房产公司开发的金禧园小区12幢丙单元302室房屋。金谷房产公司在该小区的宣传彩页上注明“首创全天候恒温住宅小区”，“中央空调、24小时热水供应”，并注明空调与热水费用节省40%左右，冷热水设施24小时现场管理，使用寿命长达30-50年。2001年3月25日，吴莹与金谷物业公司签订《室内风机盘管安装协议》，约定吴莹须支付中央空调开户费10000元、风机盘管费4700元、自动温控器费700元。后吴莹向金谷物业公司支付了上述费用。后金谷物业公司向吴莹供应中央空调及热水，并向吴莹收取使用费用；金谷物业公司已于2013年7月份从金禧园小区撤场，中央空调、热水供应未恢复。一审法院认为，依法成立的合同自成立时生效，当事人应当��照约定全面履行合同义务。本案中，金谷物业公司作为小区物业服务的提供者，承诺承担中央空调及热水的供应及维护义务，保证其正常运转并收取了费用，其理应履行相关的合同义务。现金谷物业公司长期停止中央空调及热水的供应，且已经撤离小区，不再为该小区提供物业服务，导致合同目的已然无法实现，故业主有权提出解除《室内风机盘管安装协议》。其次，关于协议解除后的责任承担问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因金谷物业公司存在违约行为，吴莹主张金谷物业公司返还中央空调及热水开户费用的诉讼请求，法院依法予以支持；吴莹就上述款项主张自起诉之日起按照同期中国��民银行贷款利率计算的利息损失，符合法律规定，法院予以支持。关于吴莹主张的其他损失3510元，因风机盘管等材料已经使用，解除合同后也无法继续使用，结合吴莹实际使用时间法院酌情支持折旧损失3200元。最后，关于金谷房产公司的责任承担问题。金谷房产公司系涉案房屋的出卖人，出售房屋时向吴莹作出了中央空调、24小时热水供应的承诺，故履行相应设备的维修义务并确保其在合理期间内处于适用状态本身就系其合同义务，因为若相应设备无法使用，则其对吴莹作出的中央空调、24小时热水供应的承诺根本无法实现。另外，吴莹向金谷物业公司支付开户费、材料费均是为了实现上述合同目的：享受中央空调及24小时热水供应的特色服务。现金谷物业公司、金谷房产公司均不履行相应设备的维修义务导致吴莹无法享受上述特色服务，故金谷物业公司、金谷房产公司就此均应向吴莹承担违约责任。综上所述，金谷房产公司、金谷物业公司应共同承担相应的责任。因调解无效，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款之规定，作出如下判决：一、解除吴莹与常州金谷物业服务有限公司签订的《室内风机盘管安装协议》；二、常州金谷物业服务有限公司、常州金谷房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内返还吴莹空调开户费10000元，并支付自2016年10月18日起至款项还清之日止按照同期中国人民银行贷款利率计算的利息；三、常州金谷物业服务有限公司、常州金谷房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内赔偿吴莹其他损失3200元；四、驳回吴莹其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费69元，由吴莹负担2元，由常州金谷物业服务有限公司、常州金谷房地产开发有限公司负担67元，负担部分于本判决生效之日起三十日内一并给付吴莹。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审查明的案件事实与一审法院一致，本院依法予以确认。本院认为，一、关于法律适用。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十八条第一款、第二款规定，本解释自2003年6月1日起施行。《中华人民共和国城市房地产管理法��施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件，本解释公布施行后尚在一审、二审阶段的，适用本解释。《中华人民共和国城市房地产管理法》自1995年1月1日起施行，而本案中上诉人与被上诉人之间的商品房买卖合同签订于《中华人民共和国城市房地产管理法》施行之后，故法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定处理本案，并无不可。二、关于责任承担。上诉人系涉案房屋的出卖人，出售房屋时向被上诉人作出了中央空调、24小时热水供应的承诺，故履行相应设备的维修义务并确保其在合理期间内处于适用状态本身就系上诉人的合同义务，因为若相应设备无法使用，则其对被上诉人作出的中央空调、24小时热水供应的承诺根本无法实现。另外，被上诉人向原审被告交纳中央空调开户费、热水开户费及安装室内风��盘管均是为了实现上述合同目的：享受中央空调及24小时热水供应的特色服务，且原审被告在召开协调会时承诺在2013年1月底之前完成对小区中央空调及热水系统的维修。现上诉人、原审被告均不履行相应设备的维修义务导致被上诉人无法享受上述特色服务，上诉人、原审被告就此均应向被上诉人承担违约责任。综上所述，一审判决结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费138元，由金谷房产公司负担。本判决为终审判决。审判长　　沈秋云审判员　　罗希夷审判员　　雍丽萍二〇一七年四月二十四日书记员　　马筱艳来自