（2016）粤01民终19464号
裁判日期: 2017-04-24
公开日期: 2017-04-26
案件名称
广州市中亚塑料有限公司与广州市金翔市场经营管理有限公司租赁合同纠纷2016民终19464二审民事裁定书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
广州市金翔市场经营管理有限公司,广州市中亚塑料有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终19464号上诉人(原审被告)广州市金翔市场经营管理有限公司，住所地：广州市荔湾区。法定代表人林和卿，职务经理。委托代理人周洁琪、方燕君，分别为广东以泰律师事务所律师、实习律师。被上诉人(原审原告)广州市中亚塑料有限公司，住所地广州市荔湾区。法定代表人吕玲有。委托代理人李跃、肖威玲，分别为广东纵横天正律师事务所律师、实习律师。上诉人广州市金翔市场经营管理有限公司(下简称金翔公司)因与广州市中亚塑料有限公司（下简称中亚公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2016）粤0103民初4292号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。金某公司上诉请求:1、撤销一审判决，裁定发回重审，或者查清事实后改判驳回中亚公司的全部诉讼请求；2、本案一、二审的全部诉讼费用由中亚公司承担。事实与理由:一审法院依据金某公司与中亚公司于2008年4月23日签订的《场地(房屋)租赁合同》(以下简称涉案租赁合同)，判决金翔公司将广州市荔湾区xx路xx街3号的租赁场地、房屋(以下统称涉案场地)的管业权交还给中亚公司，并由金某公司承担逾期交还违约金的基本事实不清、适用法律错误，理由如下：一、一审法院没有查明涉案场地是否符合出租条件以及中亚公司是否具备出租涉案场地的��体资格等情况，因此，其认定涉案租赁合同合法有效的基本事实不清，根据《民事诉讼法》第一百七十条第一款第(三)项的规定，本案应裁定发回重审。二、一审法院依据涉案租赁合同，认定涉案场地的租赁期限为7年8个月错误，本案应依据中亚公司于2007年9月4日发出的《招标公告》以及金某公司于2007年12月13日发出的《意向书》确定涉案场地的租赁期限，即15年。1、《招标投标法》第四十六条规定，招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起三十日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。本案中，双方发出的招投标文件(即上述《招标公告》和《意向书》)均载明涉案场地的租赁期限为15年，该期限对双方均有约束力，根据《招标投标法》的上述规定，双方订立的租赁合同不得背离该实质性内容，如租赁合同约定的租赁期限与上述《招标公告》和《意��书》不符，应以《招标公告》和《意向书》载明的为准。2、涉案场地的用途原为生产塑料制品的厂房和仓库，中亚公司为了实现出租获利及厂房改造的双重目的，在其《招标公告》中提出“租赁年限15年……，绝不能搞工业生产……有意承租者可根据出租方上述项目概况和整体出租要求，结合自己的经营方向、经营项目、改造资金投入等情况在标书中提出自己的租赁年限……有可以投入的资金改造xx路xx街3号厂区为商业批发市场”的出租条件，可见，金某公司如向中亚公司承租涉案场地，需出资对涉案场地进行改造。金某公司经综合考虑后，在《意向书》中提出“愿意支付月租金30万元……租赁时间可定15年……该工程改造项目预计投入资金800万元左右”的承租条件，可见，涉案场地的租赁期限与金某公司投入的改造资金相互挂钩，金某公司因享有15年的承租权而同���出资改造涉案场地。涉案租赁合同签订后，金某公司严格遵守上述《招标公告》和《意向书》的内容，投入了800多万元将涉案场地从工业生产用途改造为非工业用途，因此，中亚公司亦应兑现双方在《招标公告》和《意向书》中明确的15年租赁期限，否则，严重违背了双方在招投标过程中的真实意愿，令金某公司蒙受重大的投资损失。3、根据金翔公司于2008年4月9日发出的《承租xx路xx街3号物业要点意向书》(以下简称要点意向书)第1条及中亚公司在一审庭审过程中的陈述可知，双方在涉案租赁合同中将租赁期限约定为7年8个月，是由于广州市政府施行“退二进三”政策，涉案场地被纳入政府改造收储用地区域，需在2015年前完成搬迁。事实上，涉案场地已经金某公司出资改造为非工业用途，并不属于“退二进三”政策中涉及的影响城市环境需进行搬迁的建设项目���而且，中亚公司提供的证据无法证明涉案场地被纳入搬迁范围，至今仍在正常使用。可见，金某公司受到中亚公司的误导，才同意在涉案租赁合同中约定租赁期限为7年8个月，涉案场地并不存在无法租赁的客观情况，租赁期限应按照上述《招标公告》和《意向书》所示延续。4、要点意向书第1条载明“为此租赁期限只能订立92个月(7年零8个月)。视市政府今后的有关政策再续签”，同时，涉案租赁合同第二条第2点约定“房屋(场地)租赁期满，双方均有权决定是否继续签订租赁合同，但必须提前3个月书面通知对方。”由此可见，涉案租赁合同约定的7年8个月租赁期限，只是对上述《招标公告》和《意向书》所示的15年租赁期限的部分履行，合同已明确赋予金某公司继续承租涉案场地的权利，金某公司并未对剩余租赁期限表示过放弃，中亚公司也未对剩余租赁期限予以否定，金某公司有权继续承租涉案场地。三、根据涉案租赁合同第二条第2点约定，金某公司对涉案场地享有优先承租权。1、金某公司已分别于2014年6月19日、2015年9月19日向中亚公司发出《关于拟升级改造的报告及续签租期的申请》及《场地续租函》，向中亚公司提出了书面的续租申请。2、一审庭审期间，中亚公司明确不要求涉案场地的小租户搬迁，小租户亦承租涉案场地至今，可见，中亚公司有意继续出租涉案场地，并非收回场地。3、如前所述，涉案场地经过金某公司出资改造，已不属于“退二进三”政策涉及的搬迁范围，至今仍在正常使用。因此，涉案场地不存在无法租赁的客观情况，中亚公司拒绝续租的理由不能成立，也与其不清退小租户的行为不符。4、中亚公司于2016年5月18日向金某公司发出《告知函》，称给予金某公司清退场地的过渡时间，从2015年12月21日至2017年6月30日，进一步证明涉案场地具备出租和使用条件。四、中亚公司以15年的租赁期限诱导金某公司投资800多万元对涉案场地进行改造，又以“退二进三”政策误导金某公司签订了租赁期间为7年8个月的租赁合同，现以租赁期限届满为由要求金某公司交还场地并接管金某公司发展的小租户，其行为严重侵犯了金某公司的合法权益。综上所述，一审法院未查清与涉案租赁合同效力有关的基本事实，本案依法应裁定发回重审。若涉案租赁合同有效，金某公司亦有权继续承租涉案场地，至于如何续租，金某公司将另行通过法律途径解决，一审法院判决金某公司交还场地并承担逾期交还的违约责任错误，恳请二审法院依法处理。中亚公司答辩称同意原审判决，不同意金某公司的诉讼请求。中亚公司向一审法院起诉请求：1、因《场地（房屋）租赁合同》于2015年12月20日租期已届满，金翔公司向中亚公司交还广州市荔湾区xx路xx街3号的租赁场地及房屋管业权；2、金某公司向中亚公司支付自2016年8月21日起至金某公司交还场地管业权之日止的场地占用费（租期届满后占用场地期间的场地占用费（每月按364652元计算）和违约金（自2016年6月21日起交还管业权之日止按原租金额的2倍即364652*2计算）；3、本案诉讼费由金某公司承担。一审法院经审理查明：2007年9月4日，广州市中亚塑料股份有限公司发出《招标公告》，该公告的内容明确涉案场地整体招租，租赁年限15年。2008年4月9日，广州市永发物业管理有限公司向广州市中亚塑料股份有限公司发出《承租xx路xx街3号物业要点意向书》，表示愿意承租xx路xx街3号物业的意向：已经知道按照广州市政府对“退二进三”企业的要求，该场地的租赁期限只能临时使用到2015年底。为此租赁期限只能签订立92个月，视政府今后的有关政策再续签。2008年4月23日，广州市中亚塑料股份有限公司（甲方）与广州市永发物业管理有限公司（乙方）签订《场地（房屋）租赁合同》，约定，甲方同意将座落在广州市荔湾区xx路xx街3号的场地、房屋出租给乙方使用，房屋建基面积：2521.6平方米，总建筑面积9215平方米。场地、房屋租赁期限自2008年4月21日至2015年12月20日止，房屋租赁期满，双方均有权决定是否继续签订租赁合同，但必须提前3个月书面通知对方，如甲方继续出租该场地的，在同等条件下，乙方享有承租优先权与甲方重新签订租赁合同，乙方没有提前3个月书面提出续租的，视作放弃承租优先权，甲方不再保留金某公司的承租优先权。场地、房屋租金，每月共计人民币30万���正，从2008年7月20日开始计算租金。从第四年开始，即从2012年4月20日起月租金逐年按标准提升5%，乙方按新调整的租金支付给甲方。租赁期届满须收回出租场地及房屋的，甲方应在租赁期届满之前三个月书面通知乙方，如该房屋继续出租的，乙方在同等条件下优先承租；租赁期满，双方不愿续签合同，乙方必须按时搬出，把场地及房屋完好交还中亚公司，乙方不交场地及房屋的，甲方除要求乙方前期迁出并补交占用期的租金外，还有权要求乙方补交租金金额加倍收取违约金。2012年9月29日，广州市中亚塑料股份有限公司变更为中亚公司。2013年4月16日，广州市永发物业管理有限公司更名为金某公司。金某公司向中亚公司交租至2016年8月20日。2015年9月17日，中亚公司在广州市南方公证处的见证下，向金某公司发出《��于不再续签租赁合同的告知函》，明确合同期满不再续租，要求金某公司于租约期满后即2015年12月20日后10天内归还涉案场地及房屋。金某公司在次日收到该告知函。2015年9月19日，金某公司向中亚公司发出《场地续租函》，要求续租案涉场地及房屋中亚公司于2016年1月15日发出《关于延缓清退场地期限的函》，主动给予金某公司延迟清场的半年宽限期，即要求金某公司必须在2016年6月20日之前将场地及房屋全部清空并交还给中亚公司。2016年2月3日，金某公司向中亚公司复函，要求按《招标公告》中所提租赁期限为15年承租，称金某公司中标后投入大量资金改造至今未能收回投资成本，且对外招租同为15年租赁期限，中亚公司所提的要求，金某公司无法接受。2016年2月25日，金某公司向中亚公司发出《商请函》，提出续租���租金额的问题。2016年6月3日和7月13日，中亚公司两次向金某公司发出函件，明确提出要求金某公司于2016年6月20日将涉案场地及房屋全部交还的要求及告知逾期后果。但直到现时为止，金某公司仍然未清退小租户，且强行占用不将场地及房屋归还给中亚公司。在一审审理过程中，中亚公司不要求案涉场地的小租户搬迁。一审法院认为：中亚公司与金某公司签订的《场地（房屋）租赁合同》是双方当事人自愿签订的,没有违反法律的规定,是合法有效的,双方均应依约履行。合同期限已于2015年12月20日届满，中亚公司也按合同的约定于合同期满前3个月发函告知不与金某公司续签合同，后又发函要求金某公司于2016年6月20日前腾退案涉场地及房屋，但金某公司至今没有腾退，已构成违约，应承担相应的违约责任。金某公司以其有优先承租权，中亚公司应与其续签合同，不同意中亚公司诉讼请求的理由不成立，原审法院不予采纳，金某公司应将案涉场地及房屋管业权交还中亚公司，并从2016年6月21日起按合同约定的租金额支付场地占用费。对于中亚公司主张的违约金问题，因合同约定逾期交还场地的违约金每月按合同租金额的2倍支付违约金的标准过高，原审法院以实际损失为基础，根据公平原则予以调整，应以每月应支付的租金额为限支付违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条，第一百零七条、第一百一十四条的规定，一审法院判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州市金翔市场经营管理有限公司将广州市荔湾区xx路xx街3号的租赁场地、房屋的管业权交还给原告广州市中亚塑料有限公司。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州市金某市场经营管理有限公司一次性向原告广州市中亚塑料有限公司支付场地使用费（从2016年8月21日起至被告实际交还管业权给原告之日止，每月按364652元计算）。三、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州市金翔市场经营管理有限公司一次性向原告广州市中亚塑料有限公司支付逾期交还租赁场地、房屋的违约金（从2016年6月21日起至交还管业权之日止，每月按364652元计算）。四、驳回原告广州市中亚塑料有限公司的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费18000元，由原告负担7200元,被告负担10800元。经查，原���法院查明事实无误，本院予以确认。二审另查明，金某公司与中亚公司于2008年4月23日所签订《场地（租赁）合同》第1条约定涉案场地、房屋的面积以本合同所附《房地产证》为准，中亚公司原有《广州市房地产证》穗房地证字第××号等共6本房产证，产权证标记的权属人是广州市塑料制品五厂（中亚公司的前身）等。二审中，金某公司提交了《中止审理申请书》，载明中亚公司的《招标公告》与金某公司的《意向书》约定的15年租期对双方具有约束力，根据《招投标法》第四十六条、第五十九条及《招标投标法实施条例》第五十七条的规定，涉案租赁合同关于租赁期限的约定不得与之背离，否则应认定无效，金某公司有权按照15年的租赁期限承租涉案场地，金翔公司已于2017年3月21日向广州市荔湾区人民法院起诉，请求：1、确认涉案房屋租赁合同第二条第1款关于租赁期限的约定无效；2、中亚公司按照其于2007年9月4日发出的《招标公告》第三条规定的15年租赁期限及涉案租赁合同的约定履行出租涉案房屋给金某公司的义务，租赁期限至2023年4月20日止，一审法院已受理该案，案号为(2017)粤0103民初2414号，涉案房屋租赁合同关于7年8个月租赁期限约定的效力以及中亚公司是否应按15年的租赁期限向金某公司出租涉案房屋，直接影响到本案的处理，本案须以上述2414号案的审理结果为依据，而2414号案尚未审结，本案符合《民事诉讼法》第一百五十条规定的应中止审理的条件，因此申请中止审理本案。中亚公司表示上述2414号案所涉及的当事人和诉讼标的，均与本案完全相同，且诉讼请求实质是欲否定本案的裁判结果，根据民诉法司法解释第二百四十七条规定，构成重复起诉，故请求驳���金某公司的申请。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有请求的，不予审理，一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法利益的除外”的规定，本院仅对当事人提出的上诉请求进行审查。本案的争议焦点为金某公司与中亚公司于2008年4月23日所签订的《场地（租赁）合同》的效力问题。首先，在该合同中已载明涉案房屋、场地已取得房产证及权属人的名称，可认定金翔公司在签订该合同时已对涉案房屋、场地是否符合出租条件及中亚公司是否具备出租的主体资格等情况进行了考察，且金某公司现亦无提供证据证实涉案房屋、场地不符合出租条件及其他��对涉案房屋、场地主张权利；其次，《中华人民共和国招投标法》第四十六条、第五十九条及《中华人民共和国招标投标法实施条例》第五十七条均为管理性规范，而非效力性规范。故原审确认上述合同有效正确，本院予以确认。故金某公司以该合同效力的问题要求将本案发回重审及中止本案审理的理由均不成立，本院不予支持。综上所述，在上述租赁合同合法有效并履行多年且租期已届满的情况下，中亚公司要求收回涉案场地及房屋合法合理，一审法院予以支持并无不当；金某公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一项的规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审受理费21600元，由广州市金翔市场经营管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 吴国庆审判员 姚伟华审判员 黄 嵩二〇一七年四月二十四日书记员 邹凌青 关注公众号“”