（2017）桂0602民初40号

裁判日期: 2017-04-24

公开日期: 2017-11-16

案件名称

任尚荣与广西金旺角投资置业有限责任公司、广西富乐华房地产开发有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷一审民事判决书

法院

防城港市港口区人民法院

所属地区

防城港市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

任尚荣,广西金旺角投资置业有限责任公司,广西富乐华房地产开发有限公司,广西三润投资发展有限公司

案由

合资、合作开发房地产合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十六条第一款，第九十七条，第一百零七条，第一百一十四条第一款

全文

广西壮族自治区防城港市港口区人民法院民 事 判 决 书（2017）桂0602民初40号原告：任尚荣，男，1956年12月26日出生，住山东省莱州市，委托诉讼代理人：李忠臻，广西维冠律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏准，广西维冠律师事务所实习律师。被告：广西金旺角投资置业有限责任公司，住所地南宁市青秀区金洲路11号金旺角商住楼3层5号。法定代表人：朱春林。被告：广西富乐华房地产开发有限公司，住所地防城港市行政中心区金花茶大道与江山大道交汇处。法定代表人：谢龙。被告：广西三润投资发展有限公司，住所地北流市北流镇陵宁路0107号。法定代表人：何海生。以上被告共同委托诉讼代理人：黄靖，广西海狮律师事务所律师。原告任尚荣与被告广西金旺角投资置业有限责任公司（以下简称“金旺角公司”）、广西富乐华房地产开发有限公司（以下简称“富乐华公司”）、广西三润投资发展有限公司（以下简称“三润公司”）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2017年1月10日受理后，依法适用普通程序，于2017年4月6日公开开庭进行了审理。书记员梁泓担任法庭记录。原告的委托诉讼代理人李忠臻、苏准，被告金旺角公司、富乐华公司、三润公司的共同委托诉讼代理人黄靖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告与金旺角公司签订的《合作建房合同书》第八条为霸王条款，应认定无效；2、确认原告与金旺角公司签订的《合作建房合同书》已经解除；3、解除原告与金旺角公司签订的《车位合同书》；4、金旺角公司、富乐华公司、三润公司连带返还原告购房款239855元、车位定金2万元及支付利息（利息按日万分二计算至债务清偿之日止。暂计至2016年12月2日，其中，以5万元为基数，从2013年2月7日起计算为13940元，以93913元为基数，从2013年3月14日起计算为25525.55元，以95942元为基数，从2014年4月11日起计算为18535.99元，以2万元为基数，从2013年2月7日起计算为5576元，以上合计63577.54元）；5、本案诉讼费用由金旺角公司、富乐华公司、三润公司承担。事实和理由：2012年12月31日，王一翡与金旺角公司签订了一份《合作建房合同书》，约定王一翡向金旺角公司购买了位于防城港市中心区××号地块的写字楼一套，同时签订了一份《车位合同书》。后王一翡向金旺角公司交纳了房款239855元及车位定金2万元。当时，该楼盘未取得预售许可证。合同约定开发商应于2013年12月31日取得预售许可证并于2015年6月30日交房。2014年4月11日，经金旺角公司同意，王一翡将上述合同更名至原告名下，该楼盘仍未取得预售许可证。2015年9月21日，富乐华公司向原告发了一份《通知书》，通知原告前来签订《商品房买卖合同》，原告才得知此楼盘的开发商是富乐华公司。由于富乐华公司擅自将交房日期变更到了2018年12月，故双方对此没有协商一致，最终无法签订《商品房买卖合同》。2016年8月8日，富乐华公司与三润公司共同向原告发出《解除合同通知书》，原告才得知该楼盘其实是由富乐华公司和三润公司共同开发建设的。《合作建房合同书》解除后，作为附属的《车位合同书》也应一并解除。原告向三被告提出返还购房款，遭到拒绝。原告认为，三被告违反了法律规定，无证销售，不能按期交房后又想单方面改变交房日期，按《合作建房合同书》第八条的霸王条款单方提出解除后拒不返还房款，给原告造成了巨大的经济损失，三被告应承担连带责任。金旺角公司、富乐华公司、三润公司共同辩称，一，原告请求确认《合作建房合同书》第八条无效没有依据；二、原告请求确认《合作建房合同书》已经解除、要求解除《车位合同书》及三被告连带返还房款及车位定金均没有事实和法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：原告提供的证据1-2的真实性、合法性、关联性予以认可。证据6与本案无关。结合证据，本院认定案件事实如下：2012年12月31日，王一翡作为乙方，金旺角公司作为甲方签订了一份《防城港市中央商务区CBD项目V号（5#）地块职工市场合作建房合同书》，内容包含：1、乙方在对甲方与富乐华公司于2010年11月23日签订的《合作建房协议》充分了解的情况下，与甲方就广西防城港市中央商务区项目V号（5#）地块用于职工市场合作建房达成协议。2、合作建房位于3栋27层03房，建筑面积87.22平方米，单价为5500元/平方米，总金额479710元。3、乙方的付款方式及期限：签订本合同当日交清首付款5万元，签订本合同之日起60天内交清合同总房款的30%，即143913元（含首付款），开工建设到正负零交付总房款的20%（交付时间以开发商出具的《工程进度通知书》发出通知的7天内交付），余款乙方向银行申请按揭贷款方式（将《商品房买卖合同》约定房屋抵押银行贷款支付。如果乙方被银行方面认为不符合按揭条件或乙方因政策等等原因未能获得贷款，乙方须在银行通知不能获得按揭贷款之日起7天内一次性付清余款）。4、第八条第二款约定，乙方在本协议签订后，乙方不能以任何理由提出退房或拒绝签订《商品房买卖合同》，如违约的，已交房款作为按违约金支付给甲方，本合同自动解除。另查明，上述合同说明的第一项内容为：本合同为参考文本。签约之前，甲乙双方当事人应当仔细阅读本合同全部条款并充分协商。2012年12月31日，王一翡作为乙方，金旺角公司作为甲方签订了一份《防城港市中央商务区CBD项目V号（5#）地块职工市场合作建设车位合同书》，约定：1、乙方在对甲方与富乐华公司于2010年11月23日签订的《合作建房协议》充分了解的情况下，与甲方就广西防城港市中央商务区项目V号（5#）地块用于职工市场合作建房达成协议。2、合作建设车位位于V号（5#）地块地下，该车位号为3-2-134号。3、计价方式与价款：按单个车位计价，乙方对该车位总出资金额85000元。4、付款方式及期限为签订本合同之日起三天内交清2万元，在开发商完成本合同约定的车位所在组团预售证办理后7日内，乙方签订《车位租赁合同》时交付完余款65000元。2013年2月7日，王一翡向金旺角公司交纳3-2703号房的定金5万元。2013年3月14日，王一翡向金旺角公司缴纳3-2703号房款93913元。2014年4月1日，王一翡向金旺角公司交纳3-2703号房房款95942元。2013年2月7日，王一翡向金旺角公司交纳3—2-134号车位定金2万元。2014年4月11日，王一翡向金旺角公司申请更名，王一翡将位于防城港市中央商务区CBD项目5#地块3号楼27层03房及3-2-134号车位转让给本案原告任尚荣，金旺角公司统一由原告履行《防城港市中央商务区CBD项目职工市场运作建房合同书》的所有权利义务。2015年9月21日，富乐华公司向原告发出《通知书》，要求原告于2015年10月3日前到富乐华公司换签《商品房买卖合同》，否则双方签订的《防城港市中心商务区CBD项目V号（5#）地块职工市场合作建房合同书》自动解除，并由原告承担相关的违约责任。2016年8月8日，富乐华公司、三润公司共同向原告发出《解除合同通知书》，通知原告解除与其签订的《防城港市中心商务区CBD项目V号（5#）地块职工市场合作建房合同书》，并按合同约定，将原告已缴纳的购房款作为违约金，不予退还。本院认为，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。涉案的《防城港市中心商务区CBD项目V号（5#）地块职工市场合作建房合同书》（以下简称“合作建房合同书”）虽为金旺角公司提供，但依据该合同说明的第一款“签约之前，甲乙双方当事人应当仔细阅读本合同全部条款并充分协商”的规定，合作建房合同书第八条亦属于双方签订合同时可以协商的条款，该条款并不属于格式条款。故原告主张该条款为格式条款并加重其责任，为无效条款，理由不足，本院不予采信。富乐华公司于2015年9月21日、2016年8月8日分别向原告发出《通知书》、《解除合同通知书》，故合作建房合作书已于2016年8月8日《解除合同通知书》到达原告之日解除。合同解除后，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施并有权要求赔偿损失。本案中，原告已缴纳购房款239855元（5万元＋93913元＋95942元），故原告有要求返还房款的权利。但是，原告未能提供证据证明其未按约定与富乐华公司签订《商品房买卖合同》是由于富乐华公司擅自将《商品房买卖合同》的内容进行了变更，则本院不予采信。原告未按约签订《商品房买卖合同》，导致合同解除，应承担相应的违约责任。合作建房合同书约定将已付房款作为违约金，该条款虽有效，但约定的计付标准过分高于造成的损失，经原告主张，本院依法予以核减，应按已缴纳房款的15%扣除原告应支付的违约金。故对原告主张的返还已付房款中的203876.76元（239855元－239855元×15%）部分，本院予以支持。关于承担返还责任的主体。金旺角公司作为合同相对方并收取了购房款。富乐华公司作为开发商、三润公司作为合作建房一方，且共同在《通知书》、《解除合同通知书》认可了其亦为合同相对方，故富乐华公司、金旺角公司、三润公司应共同向原告返还已付房款203876.76元。关于原告主张的利息。合同解除后，富乐华公司、金旺角公司、三润公司应及时将上述房款返还给原告。现逾期未还，应从合同解除之日即2016年8月8日起，按照银行同期贷款利率计算利息损失至清偿之日止。《车位合同书》不属于《合作建房合同书》的附属合同，而原告未能证明《车位合同书》有约定或法定的解除条件，故原告要求解除该合同并返还定金2万元于法无据，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、原告任尚荣与被告广西金旺角投资置业有限责任公司签订的《合作建房合同书》已经解除；二、被告广西金旺角投资置业有限责任公司、广西富乐华房地产开发有限公司、广西三润投资发展有限公司共同返还原告任尚荣房款203876.76元并支付利息（利息计算方法：以203876.76元，按照中国人民银行同期贷款利率，从2016年8月8日起计算至还清之日止）；三、驳回原告任尚荣的其他诉讼请求。案件受理费6151元，由被告广西金旺角投资置业有限责任公司、广西富乐华房地产开发有限公司、广西三润投资发展有限公司负担5228元。上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，副本八份，上诉于广西壮族自治区防城港市中级人民法院。并于上诉期间届满之日起7日内预交上诉费6151元（收费单位：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，帐号：20×××13，开户行：农行防城港分行营业室）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审　判　长　　凌　枝人民陪审员　　潘泽耀人民陪审员　　刘敬佳appoint二〇一七年四月二十四日书　记　员　　梁　泓 关注微信公众号“”