（2017）沪02民终3877号
裁判日期: 2017-04-24
公开日期: 2017-05-02
案件名称
朱国平与上海西部企业(集团)有限公司、上海长风物业有限公司等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
上海市第二中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
朱国平,李永贤,李国英,上海西部企业（集团）有限公司,上海长风物业有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪02民终3877号上诉人(原审原告)：朱国平，男，1961年10月10日出生，汉族，户籍地上海市。委托诉讼代理人：许丽，上海欧瑞腾律师事务所律师。委托诉讼代理人：江永茜，上海欧瑞腾律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：李永贤，男，1929年11月15日出生，回族，住上海市。委托诉讼代理人：李国萍(系李永贤之女)，女，1964年5月21日出生，回族，住上海市。被上诉人(原审被告)：李国英，女，1966年3月8日出生，回族，户籍地上海市。委托诉讼代理人：俞嵘嵘，上海市捷华律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：上海西部企业(集团)有限公司，住所地上海市。法定代表人：陈敏，董事长。被上诉人(原审被��)：上海长风物业有限公司，住所地上海市。法定代表人：曾章，经理。上列两被上诉人共同委托诉讼代理人：赵隽。上诉人朱国平因与被上诉人李永贤、李国英、上海西部企业(集团)有限公司(以下简称“西部集团”)、上海长风物业有限公司(以下简称“长风物业”)房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2015)普民四(民)初字第2279号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。朱国平上诉请求：撤销原判，改判李永贤与西部集团签署的《上海市公有住房出售合同》无效，公房承租人恢复登记至李国英名下，本案一审、二审案件受理费由李永贤、李国英承担。事实和理由：1、上海市中山北路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)原为公房，承租人为��国英，朱国平为同住人，2006年签订的《职工家庭购买公有住房协议书》中朱国平的签字和盖章并非朱国平本人签字和盖章，所以朱国平对于系争房屋购买产权并登记在李永贤名下并不知情；2、系争房屋的产权虽然是李永贤的，但是李永贤并未实际居住过；3、朱国平长期居住在崇德路XXX号照顾母亲，由此可以证明朱国平对于系争房屋的产权情况并不清楚；4、《离婚协议书》中记载的双方居住问题自行解决，是因为当时朱国平认为系争房屋是公房，不属夫妻共同财产，无法分割，而且朱国平认为离婚后自己可以居住在系争房屋内，故而在离婚时约定居住问题自行解决。综上，朱国平请求二审法院撤销原判，改判支持其上诉请求。李永贤辩称，不同意朱国平的上诉请求，要求驳回上诉，维持原判。事实与理由：当时系争房屋购买产权时是朱国平与李国英夫妻商量的结果，在签订离婚协议时约定朱国平自行解决居住问题，在办理离婚手续之前，朱国平对于系争房屋的情况是明知的。现朱国平已取得部分补偿款，再提出本案诉讼纯属恶意。综上，李永贤请求驳回上诉，维持原判。李国英辩称，不同意朱国平的上诉请求，要求驳回上诉，维持原判。事实与理由：1、系争房屋购买产权时，李国英和朱国平的夫妻关系并未产生矛盾，当时因为崇德路XXX号房屋可能要动迁，为了不影响朱国平和李国英享受动迁利益，所以协商一致由李永贤购买系争房屋的产权，虽然《职工家庭购买公有住房协议书》上朱国平的签字和盖章是由李国英代签和代盖的，但朱国平对系争房屋的产权情况明知的，在离婚协议中确认双方的财产分割完毕，朱国平的居住问题自行解决(李国英居住在系争房屋内，朱国平放弃了系争房屋的居住权)，说明朱国平对系争房屋的情况是明知的；2、虽然李永贤的户籍不在系争房屋内，但李永贤一直实际居住系争房屋内；3、鉴于朱国平对于系争房屋的产权情况是知晓的，所以在离婚协议中并未涉及系争房屋，系争房屋不属于夫妻共同财产，李国英和朱国平约定居住问题自行解决。西部集团和长风物业共同辩称，同意一审判决，要求驳回上诉，维持原判。朱国平向一审法院起诉请求：1、李永贤与西部集团签署的《上海市公有住房出售合同》无效，公房承租人恢复登记至李国英名下；2、案件受理费由李永贤、李国英、西部集团和长风物业承担。一审法院认定事实：朱国平与李国英原系夫妻关系，李国英与李永贤是父女关系。1997年，系争房屋由李国英的单位考虑到其家庭在本市崇德路XXX号房屋中居住困难，而予以增配，李国英为承租人，朱国平及儿子朱文捷为主要家庭成员。系争房屋分配后，朱国平、李国英的户口均未迁入，朱国平与李国英偶尔居住。系争房屋2006年11月的本户人员情况表载明系争房屋家庭成员为朱国平、李国英、李永贤及朱国平儿子朱文捷。朱国平、李国英、李永贤签订《职工家庭购买公有住房协议书》，约定经协商一致，同意购买系争房屋，并将房屋确定为李永贤所有，落款处朱国平的签名由李国英代签。随后，李永贤作为购房人与长风物业签订了《上海市公有住房出售合同》，以人民币15,914元(以下币种均为人民币)的价格购买了系争房屋产权。2006年12月19日，李永贤登记成为系争房屋产权人。朱国平与李国英均认可在2006年购买房屋产权时，双方的夫妻关系和睦。购买产权前后，系争房屋的居住情况没有变化。2013年崇德路房屋动迁，朱国���和李国英获得一套位于本市青浦区崧漪一路55弄西单元12号1202室房屋。2013年前后，朱国平与李国英夫妻关系开始恶化。2015年1月11日，朱国平与李国英的短信中，朱国平提及李国英不让其居住系争房屋，而一旦离婚朱国平就会无家可归。2015年1月19日，朱国平与李国英签的《离婚协议书》，约定因崇德路房屋动迁，朱国平放弃双方分得的崧漪一路55弄西单元12号1202室房屋权益，产权归李国英所有；离婚后，双方居住问题自行解决；李国英承诺就财产分割事宜给予朱国平对价补偿款6万元；本协议签订后，所有夫妻共同财产已经分割完毕，所有债务承担也已明确约定，双方不存在任何债务的隐瞒，并保证不再对夫妻共同财产的分割提出任何异议。同日，双方经民政局登记离婚。2015年4月1日，朱国平在写给儿子朱文捷的亲笔信中提���“最后，连我提出要在中山北路家住下去，你妈妈也拒绝我这个合法、合理的要求。”目前，系争房屋由李国英居住，儿子朱文捷偶尔假期回来居住。一审法院认为，根据相关法律及政策的规定，公有住房办理产权购置手续时，理应征得全部同住成年人的同意，未获同意的，则损害了他人的利益，应为无效。然而，与公房购置利益相关的承租人、同住人之间往往为关系密切的亲属，使得此类买卖与一般房屋交易有显著的区别，如有证据表明相关权利人对公房购置后房屋发生产权变动而不持异议的，可视为其对公房出售合同效力的认可。现朱国平以其在购房时不知情为由要求确认合同无效。一审法院认为，首先，虽然朱国平与李国英现已离婚，但双方在庭审中确认购买房屋产权即2006年时，双方的关系和睦，对于购买房屋产权这一重大的民事行为，李国英作为妻子，没有理由隐瞒朱国平。其次，公房与产权房的维护、管理模式具有显著差异，朱国平自称其在房屋内偶尔居住，应当对此有所知晓。再次，在双方的离婚协议中，双方未处理系争房屋的产权分割事宜。综上，一审法院对朱国平称其对购房一事不知情的主张难以采信。朱国平还以李永贤不具有购房资格为由要求确认合同无效，并表示要实际居住系争房屋。首先，双方在离婚协议书中约定居住问题各自解决，结合双方的短信以及朱国平给其儿子的亲笔信，朱国平是在明确知道李国英不同意其继续居住系争房屋的前提下签署了包含居住问题各自解决的离婚协议并按约办理了离婚手续，而不论当时是否出于其本意。故该合同是否无效并不影响朱国平的利益。其次，虽然朱国平在离婚协议中放弃了由崇德路房屋分得的青浦区房屋的权益，却无法否认朱国平���受了此次福利分房这一事实，故尽管该合同因李永贤在购房时在系争房屋内没有户口而有所瑕疵，但并非合同无效的法定事由，而朱国平也无权要求确认合同无效。综上，一审法院认为朱国平知道或应当知道系争房屋的权属状况，即使相关协议书中的签字并非朱国平亲笔，朱国平在购房后的数十年内并未对此表示异议，可视为其对合同效力的追认，故一审法院对朱国平的诉讼请求不予支持。据此，一审法院判决：对朱国平要求确认李永贤与上海西部企业(集团)有限公司就上海市普陀区中山北路XXX弄XXX号XXX室房屋签署的《上海市公有住房出售合同》无效，公房承租人恢复登记至李国英名下的诉讼请求不予支持。二审中当事人没有提交新证据。一审查明事实属实，本院予以确认。二审审理中，朱国平表示：1、其之前长期居住在崇德路房屋，而李国���则长期居住在系争房屋，夫妻双方处于长期分居的状态，所以不存在2006年购买系争房屋产权时朱国平与李国英夫妻关系和睦的事实，同时也不存在2013年夫妻关系恶化的事实，双方的夫妻感情一直都比较淡薄；2、购买系争房屋产权时李永贤的户籍并不在系争房屋内，所以李永贤并无权购买系争房屋产权。李国英表示：1、在崇德路房屋动迁前，朱国平和李国英夫妇都是居住在崇德路房屋，2006年购买系争房屋产权时夫妻关系和睦，朱国平在2016年1月29日的庭审笔录中对此予以确认，朱国平直至2013年崇德路房屋动迁后才居住到系争房屋；2、购买系争房屋产权时李永贤的户籍确实不在系争房屋内，但当时李永贤实际居住在系争房屋，有权购买房屋产权，即使李永贤购买系争房屋产权存在瑕疵，朱国平也无权据此主张出售合同无效。李永贤表示同意李��英的意见。西部集团、长风物业表示同意李国英的意见。本院认为，根据已经查明的事实，购买系争房屋产权发生于2006年，当时李国英与朱国平尚未离婚，朱国平上诉称其与李国英长期分居两处，夫妻关系淡薄，与其在一审中的陈述相悖且并未就此提供充分证据予以证明，本院对此不予采信，结合之后李国英与朱国平的离婚协议中并未涉及系争房屋，且约定离婚后居住问题自行解决，据此一审判决认为朱国平对于系争房屋购买产权一事应当知晓并无不当。从2006年购买系争房屋产权后直至本案诉讼，在长达近十年的时间里，朱国平从未对购买产权一事提出异议，应视为对公房出售合同效力的认可。至于朱国平关于购买系争房屋产权时李永贤的户籍不在系争房屋的诉称，虽然该节事实可以证明李永贤购买房屋产权存在瑕疵，但并不构成出售合同无效的法定事由，朱国平据此要求确认出售合同无效本院不予支持。综上所述，朱国平的上诉请求不能成立，应予以驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费197元，由上诉人朱国平负担。本判决为终审判决。法官助理仇祉杰审判长 刘建颖审判员 卢薇薇审判员 王晓梅二〇一七年四月二十四日书记员 孙幸冬附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 百度搜索“”