（2016）粤民申7142号
裁判日期: 2017-04-24
公开日期: 2017-06-16
案件名称
程顺芬、伍江凯房屋租赁合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书
法院
广东省高级人民法院
所属地区
广东省
案件类型
民事案件
审理程序
再审审查与审判监督
当事人
程顺芬,伍江凯
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百零四条
全文
广东省高级人民法院民 事 裁 定 书（2016）粤民申7142号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：程顺芬,女,汉族，1977年1月25日出生,住广州市海珠区。委托代理人：梁子铭，广东金本色律师事务所律师。委托代理人：叶慧琳，广东金本色律师事务所实习律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人)：伍江凯，男，汉族，1976年12月27日出生，住广州市越秀区。再审申请人程顺芬因与被申请人伍江凯房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市中级人民法院（2016）粤01民终8028号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。程顺芬申请再审称：（一）伍江凯人提供符合规定的授权委托书是其法定的附随合同义务。（二）伍江凯授权江金办理涉案房屋的授权委托有瑕疵。1、依据程顺芬补充提交的江金与其于2011年12月9日签订的《临签租约协议书》显示，“由于时间紧迫受屋主委托由代理人江金先生临签办理，正式签约书待屋主回到广州后直接同程顺芬小姐签方有效，租约内还有未完善的具体事项及细则，由屋主同租约方自行协商另定解决。”依据伍江凯提交的伍江凯的出入境资料显示，其于2011年12月5日入境、2012年3月30日及2014年11月6日均有入境纪录，但江金均没有联系屋主按照该临签协议约定，重新签订租赁协议，即伍江凯与江金的授权并非是“一直授权，没有期限限制”，而正是由于江金与程顺芬签订租赁合同及补充条款时，均没有业主的授权，且江金明确必须由业主回国后亲自与程顺芬签约，故签订该租赁合同必须由屋主以“重新签约”作事后追认。江金在签租赁合同既没有签约授权，也没有收租授权，程顺芬以现金的方式向其交付租金存在一定的“风险”。此是为何程顺芬一直要求江金提供符合规定的授权委托的原因。2、经过笔迹司法鉴定，确定民事起诉状中的“伍江凯”并非为本人签字，亦非江金签字，尽管不能确定谁代伍江凯提起本案的诉讼、办理委托律师手续，但有一点可以确认，即自2014年12月起，江金已不再获得业主的授权，包括提起诉讼。3、在诉讼庭审过程中，程顺芬明确同意向业主支付租金，但是无论江金作为证人，还是伍江凯的代理律师以及伍江凯本人到庭，均没有表示租金仍按照原来的操作方式即由江金向程顺芬收取现金。4、程顺芬自2011年11月3日与江金签订租赁合同，一直向江金如期以现金的方式交纳租金，直至该授权委托书2014年4月30日到期，无论该授权委托书上的“委托有效期限自签署日至2014年4月30日”为谁书写，但是程顺芬在长达2年半的时间一直如期交纳租金，但江金却在长达两年半的时间内，一是无法依据临签协议的约定，由业主直接与程顺芬签约以及办理交租方式的移交手续，二是没有向程顺芬补充提交其与程顺芬签订租赁合同及补充条款、收取租金等费用的有效授权。如伍江凯所言，其大多数时间均在外国，为确保租赁合同的履约，应办理公证委托以便协助业主及程顺芬办理涉案房屋租赁经营所需的各项手续。而事实上，如非本案诉讼，程顺芬无法联系业主，无法确定江金的授权委托人的地位和授权权限。基于政府部门办理临时场所经营场地证明以及租赁备案手续的日趋完善，要么业主到场协助办理，要么必须提供经公证的授权委托书，以确保授权委托行为的有效性和真实性。（三）关于程顺芬发出的两份催收租金以及催办委托的函件问题。1、程顺芬于2013年11月19日发函催收租金，原因是租约已经两年，但一直未办理业主与程顺芬重新签订租赁合同手续，江金表示业主已不同意继续委托，故等业主回来后亲自收取及办理租金交接手续，因按租赁合同约定，每月5号前收租，为免违约，程顺芬发函给江金至其身份证所载的联系地址。江金收到该函后，于2013年12月17日到程顺芬处收取2013年11月、12月租金。虽然江金否认收到该函件，但是其事实于一个月后一并收取两个月的租金，而期间没有向程顺芬催租或程顺芬欠缴的任何证据。2、关于程顺芬于2014年5月27日发函要求“重新提供一个合法的委托代理人及相关办理牌照、年审的资料”，程顺芬认为，无论该授权委托书上的至2014年4月30日由谁书写，但该份授权委托书已在相关政府部门备案，且程顺芬手上已无新的业主签订的授权委托书办理相关牌照续期手续，故发函要求按政府部门办事操作指南提供合法的授权委托资料，此是作为业主应履行的义务。事实上，依据程顺芬提供的证据显示，江金于2014年5月6日到程顺芬处收取5月租金，在此过程程顺芬要求提交上述资料，因原授权委托书已到期，江金为此即要求由业主回国处理，退回已收取的5月租金，因此，原审判决认为程顺芬以此为由拒交租金属于认定事实不清。该份函件江金已明确收到，两信函的寄发地址一致，但江金有选择地认定只收到后者，没有收到前者，明显属于诚信缺实。事实上，自程顺芬发函催要合法授权资料后，江金没有回复程顺芬，直至2014年11月13日委托律师发函已经六个月未回复。（四）关于程顺芬是否存在原审判决中认定的“在合同履行过程存在明显的不诚信之处”的问题。1、基于江金自代伍江凯与程顺芬签订租赁合同后，一直未按双方签订的临签协议约定，安排业主与程顺芬重新签约，明确收租的方式，且无法提供业主有效授权的情况下，程顺芬面临签错租约、交错钱的风险，但一直如约向江金交租。2、因业主未明确授权问题，没有按合同约定收取租金时，程顺芬发函通知其收租，事实上，江金未能提供其向程顺芬催收租的任何证明，在收到程顺芬的函件后，于一个月后才一次到程顺芬处收取两个月租金。3、基于在政府部门所载的有业主签字的授权委托书已于2014年4月30日期限届满，但程顺芬仍于2014年5月6日向江金交当月租金，只是程顺芬要求补充提交合法授权资料后，江金拒绝收取当月租金，作废该月的租金收据。4、江金明确收到程顺芬要求补交授权资料的函件后长达六个月内没有回复，亦不同意到程顺芬处收租（5月租金已拒收），直至2014年11月13日委托律师发函。尽管该函件发至程顺芬的身份证地址，但依据伍江凯提供的资料显示，收件人为厥晓晶，并非程顺芬，伍江凯无证据证实该人代收后送达给程顺芬，事实上，在法院通知拿诉讼资料时程顺芬才发现该份催收租金的律师函。5、伍江凯于2014年12月23日提起诉讼，于2015年2月9日第一次开庭，在一审庭审过程中，程顺芬明确表示同意支付租金，江金参与该次庭审，但没有要求程顺芬按以往方式以现金支付租金，伍江凯的代理人表示可提供业主名义的收款账户。程顺芬于开完庭的次日即2015年2月10日补齐租金，自始一直如约将租金划入业主指定的银行账户内。即只要业主明确收取租金的账户，程顺芬从未拖欠租金，本次欠租确事出有因，一是作为代理人江金不履行到程顺芬处收取义务，二是没有按临签协议约定与业主重签合同，明确收租方式，三是没能提供合法的授权资料，四是广州地区的公证部门已经不再办理公证提存手续。程顺芬因没法取得业主的联系方式，而作为代理人的江金不履行代理人收租、提供资料等义务，存在“履行不能”的障碍，导致程顺芬无法依约交租，此不能构成程顺芬的“不诚信之处”。五、涉案租赁合同可继续履行。据此，程顺芬向本院申请再审。本院认为，根据程顺芬申请再审的意见，本案需要审查的问题是伍江凯是否有权解除双方当事人签订的《广州市房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充条约》。本案所涉事实较多，但从一、二审查明的事实来看，双方签订的《广州市房屋租赁合同》已明确约定如承租人拖欠租金6个月以上的，出租人可解除合同。伍江凯已提交证据证明程顺芬自2014年5月起开始欠付租金，而在伍江凯于同年11月13日通过律师事务所向程顺芬发出《律师函》催收租金后，程顺芬仍未支付租金。虽然程顺芬称其并未收到该《律师函》，但伍江凯提交的证据显示该《律师函》是投往程顺芬的身份证住址且已被签收。此外，伍江凯于2014年12月23日就本案向一审法院提起诉讼，当此情形之下，程顺芬仍然迟至2015年2月才向伍江凯补交租金。关于程顺芬提出的伍江凯未提供合法的收取租金代理人的问题，虽然程顺芬提交的《授权委托书》上写明委托期限至2014年4月30日，但伍江凯称其出具该《授权委托书》是为了配合程顺芬到街道办理相关手续，故并未填写委托期限，且一审委托的鉴定机构作出的鉴定意见认为该《授权委托书》上委托期限字迹与委托人签名并非同一人书写形成，而伍江凯提供的证人江金一审时亦出庭作证称伍江凯一直委托其管理涉案房屋，从未解除过委托，在本案诉讼之前一直都是由其向程顺芬收取每月租金，但在2014年4月之后程顺芬坚持以其没有提供公证委托材料为由拒交租金。而且，程顺芬在一审答辩时称伍江凯于2013年11月口头通知其解除江金的代理权限，但程顺芬又一直向江金支付租金直至2014年5月，与常理不符。综合上述事实来看，程顺芬履行合同存在违约具有高度盖然性，一、二审依据优势证据原则，认定伍江凯有权解除双方当事人签订的《广州市房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充条约》，并无不当。综上，程顺芬的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条之规定，裁定如下：驳回程顺芬的再审申请。审判长 刘样发审判员 王红英审判员 贾 密二〇一七年四月二十四日书记员 陈贤璇 更多数据：搜索“”来源：