（2017）陕01民终1122号
裁判日期: 2017-04-24
公开日期: 2018-07-12
案件名称
陈艳与西安龙扬经济发展有限公司物权确认纠纷二审民事判决书
法院
陕西省西安市中级人民法院
所属地区
陕西省西安市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陈艳,西安龙扬经济发展有限公司
案由
物权确认纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）陕01民终1122号上诉人（原审原告）：陈艳，女，汉族。委托诉讼代理人：郝轶梦，男，汉族。系陈艳之夫。被上诉人（原审被告）：西安龙扬经济发展有限公司，住所地西安市新城区景观路1号。法定代表人：孙伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱霞晖，北京金城同达（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：巨少帅，北京金城同达（西安）律师事务所律师。上诉人陈艳因与被上诉人西安龙扬经济发展有限公司（以下简称龙扬公司）物权确认纠纷一案，不服西安市新城区人民法院（2016）陕0102民初5520号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月12日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人陈艳的委托诉讼代理人郝轶梦、被上诉人龙扬公司的委托诉讼代理人朱霞晖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。陈艳上诉请求：1、撤销（2016）陕0102民初5520号民事判决；2、确认汪阳与龙扬公司签订的预售商品房买卖合同中约定买卖的5-11703室包括漏水露台，并判令龙扬公司根据购房合同，将漏水露台作为东尚5-11703室的专有部分的组成部分交付给陈艳；3、一、二审诉讼费由龙扬公司承担。事实和理由：1、汪阳与龙扬公司签订的预售商品房买卖合同从龙扬公司处购买了东尚5-11703室住房，并按照合同支付了全部价款，在该合同的‘附件一：房屋平面图’明确标示了东尚5-11703室包含相邻露台。2009年汪阳将东尚5-11703室出售给陈艳后，其办理了收房手续并入住至今，一直单独占有和使用该露台。2015年因该露台漏水造成其室内财产损失，其要求龙扬公司赔偿损失，并根据《消费者权益保护法》要求龙扬公司三倍赔偿露台价款，龙扬公司置漏水露台明确标示在该合同房屋平面图中的事实于不顾，妄称东尚5-11703室购房合同不包括漏水露台。因此，陈艳要求确认该合同出售的东尚5-11703室包括漏水露台，进而判令龙扬公司根据原购房合同，将漏水露台作为东尚5-11703室的专有部分的组成部分交付给陈艳；2、一审判决认定事实错误，适用法律不当。一审判决在查明该合同“附件一房屋平面图”包括漏水露台事实的情况下，仍然认定该合同没有明确约定5-11703室就包括漏水露台，是明显故意偏袒龙扬公司。该合同对买受人所购东尚小区5-11703室基本情况的描述是明确、清晰的包含漏水露台的。该合同第三条约定“买受人所购商品房基本情况。”买受人所购商品房（以下简称商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中：第5幢1单元17层11703号房。商品房的用途为成套住宅，属框剪结构，层高为3米，建筑层数地上17层，地下1层。（见购房合同第2页）。该商品房阳台是封闭式。该商品房预售预测建筑面积共155.35平方米，其中，套内建筑面积121.45平方米，公共部位与公用房屋公摊建筑面积33.9平方米。该合同第二十一条约定“合同附件与本合同具有同等法律效力”。该合同“附件一房屋平面图”中明确注明房间号11703的房屋平面图包含漏水露台。一审法院也已经查明该合同“附件一房屋平面图”包括漏水露台。根据《合同法》该合同“附件一房屋平面图”包含漏水露台即可认定该合同明确约定出售东尚小区5-11703室包括漏水露台。《合同法》第三十九条规定了格式条款，第四十一条、一百二十五条对格式条款出现争议后的处理也做了规定，该合同第三条即是龙扬公司提供的格式条款，而按照《现代汉语词典》对平面图的解释，包含在该合同附件一房屋平面图的漏水露台必然是东尚小区5-11703室的组成部分。一审对上述事实于不顾，明显偏袒对方当事人；3、汪阳从龙扬公司购买房屋，按照合同支付了全部价款，陈艳从汪阳处购买该房屋，龙扬公司有义务按照合同，将包括漏水露台的东尚5-11703室整体作为专有部分移交给陈艳。漏水露台符合东尚5-11703室的专有部分的组成部分的全部要件，经过西安市房地产交易管理中心备案登记的原购房合同包括漏水露台就应认定该露台是东尚小区5-11703室专有部分的组成部分，且该露台符合《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》作为专有部分的规定，规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分，从该三个认定上考虑，漏水露台是东尚小区5-11703室专有部分的组成。因为漏水露台是符合规划的、物理上专属于东尚小区5-11703室，东尚小区5-11703室销售合同明确约定包括漏水露台；4、龙扬公司将东尚小区5号楼全部出售，不具备东尚小区5号楼业主的身份，不享有东尚小区5号楼建筑物区分所有权，陈艳与龙扬公司之间不存在建筑物区分所有权纠纷，因此陈艳不可能要求，法院也不可能审理双方之间的建筑物区分所有权纠纷。汪阳与陈艳的合同标的包括漏水露台，一审对其提供的证据进行曲解，部分置之不理。购房合同中约定的标的物具有唯一性，是“特定物的债”，每套房屋的具体情况都不尽相同，因此建设部和国家工商局提供的商品房平面图才是确定预售房屋基本情况的主要依据；5、汪阳与龙扬公司签订的该合同明确约定买受人所购东尚小区5-11703室包括漏水露台。合同对房屋基本情况的描述是明确的、清晰的包含漏水露台。根据《关于印发试行》的通知》、《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》及《建筑工程建筑面积计算规范》，露台不应计算建筑面积，因此该合同中约定的建筑面积自然也不包含露台面积。因为我国目前房地产权登记制度尚不完备，因此，东尚小区5-11703室的房产证未登记漏水露台，但这不影响认定该合同包含漏水露台的事实；6、已经在西安市房地产交易管理中心备案登记的该合同的“附件一房屋平面图”上包括漏水露台，就能推定出“漏水露台规划上专属于5-11703室，且建设单位销售时已经根据规划列入该合同”的结论。龙扬公司在包括漏水露台的11703室涉及、施工、验收及交付的细节也说明，漏水露台是该合同约定出售的11703室的一部分。出入漏水露台只有唯一的与11703室相同的门，且该门市按照11703室的套内规划、施工图涉及、施工图审查、施工、验收的。开发商交付的露台门挑檐照明（在露台上）电源从5-11703室内接出，与5-11703室共用一个电表和总开关，电费由5-11703室支付。只有露台属于5-11703室，露台上的照明才能与5-11703室共用一个电表和总开关，电费由5-11703室支付。东尚小区5-11703室《业主验收表》验收中存在问题明确列明“一层阳台起包等缺陷”此处阳台即漏水的露台，说明在收房时陈艳也认可漏水露台（即阳台）和空调一样，是合同中约定的售给陈艳的5-11703室的组成部分，否则作为公用部分的缺陷是不需要写入5-11703室的《业主房屋验收表》内并承诺进行修理的；7、（2015）陕立民申字第00818号民事裁定书及（2015）西中民一终字第00040号民事判决，不能作为认定该合同是否包含漏水露台的证据。陈艳已经提供相应的证据，法院应明确要求龙扬公司对其主张的“该合同附件一房屋平面图包含涉诉露台”的理由进行答辩，并举证证明。否则将承担举证不利的后果。龙扬公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。龙扬公司和汪阳签订的商品房买卖合同，该合同中并未包含陈艳所陈述的涉案露台，买卖合同中约定的房屋面积与房屋产权证上确定的面积、房屋平面图标注的尺寸面积吻合，且房屋的买受人并未对房屋的露台支付对价，因此露台应当归全体业主所有，关于露台是专有还是共有，在东尚物业诉郝轶梦物业服务合同中对该事实进行了查明，已有西安市新城区人民法院、西安市中级人民法院、陕西省高级人民法院、西安市人民检察院对于涉案露台属于共有部分进行了司法认定，本案陈艳再次起诉并上诉要求确认露台的属性属于恶意浪费司法资源，应当驳回陈艳的上诉请求。陈艳向一审法院起诉请求：确认与东尚小区5-1703室一楼毗连的漏水露台的所有权归陈艳所有。一审法院认定事实：2008年4月，案外人汪阳与龙扬公司签订《商品房买卖合同》，约定汪阳购买龙扬公司位于西安市新城区公园北路南段1号“东尚·森林乐章”小区第5栋1单元17层11703号房屋，房款由汪阳于2008年4月16日前一次性支付。该合同的“附件一：房屋平面图”中的平面图中显示了本案所涉漏水露台的位置。附件三第五项载明“门窗：高级名牌钢制入户门；无户内门”。2009年8月27日，汪阳与陈艳（系郝轶梦之妻）就上述房屋签订《房屋买卖合同》，汪阳以66万元将房屋卖于陈艳，但未与龙扬公司办理商品房买卖合同买受人变更手续。2012年，因与该房屋一层毗连的露台漏水，西安东尚物业管理有限公司（以下简称东尚公司）将陈艳之夫诉至法院，要求其配合维修。因露台的维修纠纷，陈艳申请再审。2015年9月8日，陕西省高级人民法院作出（2015）陕立民申字第00818号民事裁定书驳回郝轶梦的再审申请。该裁定书认为本案所涉露台虽然只有通过东尚小区5-1703室才能到达，但是郝轶梦并未举证证明该露台“规划上专属于”5-1703室，未举证证明该露台就是5-1703室的附属物，亦未举证证明“建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中”。郝轶梦提交的房屋平面图没有明确约定5-1703室就包括涉诉露台，买卖合同中约定的房屋面积与房屋产权证书上确定的面积同房屋平面图标注的尺寸面积能够吻合，同时房屋买受人并未单独就露台支付相应的对价，故不能认定本案涉诉露台是5-11703室专有部分，应推定该露台属于全体业主的共有部分。庭审中，陈艳称编号为GB/T50353-2005的《建筑工程建筑面积计算规范》的规定，露台不应计算面积，且《住宅设计规范》规定户（套）门的洞口宽度不小于0.9米，通往漏水露台的门洞宽度为0.8米，并出示了收房时所拍摄的通往露台的门洞未安装门的照片，用以证明该漏水露台在规划上属于5-1703室且不计算在建筑面积内。龙扬公司对陈艳出具的没有安装门的照片真实性不予认可，并称交房时该门洞已经装门。双方均认可，该漏水露台位于16楼的上方。一审法院认为，因陈艳当庭明确其诉讼请求为确认漏水露台的所有权归陈艳所有，故本案的案由应为物权确认纠纷。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案所涉露台虽然只有通过东尚小区5-1703室才能到达，但是陈艳所提出的证据不足以证明该露台“规划上专属于”5-1703室，不足以证明该露台就是5-1703室的附属物；亦不足以证明“建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中”。虽然双方均认可陈艳提交的房屋平面图中标明了该露台的位置，但商品房买卖合同中没有明确约定5-1703室就包括涉诉露台，故陈艳的主张，证据不足，依法不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回陈艳的诉讼请求。案件受理费100元，由陈艳负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审查明的事实属实。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条规定：“下列事实，当事人无须举证证明：……；（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；……。”2015年9月8日，陕西省高级人民法院作出（2015）陕立民申字第00818号民事裁定书驳回郝轶梦的再审申请。该裁定书认为本案所涉露台虽然只有通过东尚小区5-1703室才能到达，但是郝轶梦并未举证证明该露台“规划上专属于”5-1703室，未举证证明该露台就是5-1703室的附属物，亦未举证证明“建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中”。郝轶梦提交的房屋平面图没有明确约定5-1703室就包括涉诉露台，买卖合同中约定的房屋面积与房屋产权证书上确定的面积同房屋平面图标注的尺寸面积能够吻合，同时房屋买受人并未单独就露台支付相应的对价，故不能认定本案涉诉露台是5-11703室专有部分，应推定该露台属于全体业主的共有部分。该生效法律文书已确认涉案露台属于全体业主共有，故一审法院以陈艳所举证的证据不足以证明其主张为由判决驳回陈艳的诉讼请求，并无不当，陈艳诉称的涉案露台属于其所有的主张不能成立。因陈艳当庭明确其诉讼请求为确认漏水露台的所有权归陈艳所有，故一审法院认定的本案的案由应为物权确认纠纷正确，但却又以商品房销售合同作为本案的案由不妥，应予纠正。综上所述，陈艳的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由陈艳负担。本判决为终审判决。审判长 马莉莉审判员 秦燕燕审判员 马延环二〇一七年四月二十四日书记员 孙婉侠 微信公众号“”