（2017）苏03民终389号
裁判日期: 2017-04-24
公开日期: 2017-05-11
案件名称
周蓓娟与徐州伟利房地产发展有限公司、徐州丰洋百货有限公司等房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省徐州市中级人民法院
所属地区
江苏省徐州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
徐州伟利房地产发展有限公司,周蓓娟,徐州丰洋百货有限公司,徐州隆盛企业策划管理有限公司,徐州云湖机动车检测有限公司（原徐州市汉美玉石雕刻有限公司）,徐州常信投资有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条
全文
江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏03民终389号上诉人（原审被告）：徐州伟利房地产发展有限公司，住所地在徐州市河清路64号。法定代表人：农贵现，该公司总经理。委托诉讼代理人：张国庆，江苏达谕律师事务所律师。被上诉人（原告）：周蓓娟，女，1960年10月28日出生，汉族，徐州市水利局黄河北闸管理处职工，住徐州市云龙区。原审被告：徐州丰洋百货有限公司，住所地在徐州市九里村襄王南路西侧1栋。法定代表人：魏东，该公司总经理。原审被告：徐州隆盛企业策划管理有限公司，住所地在徐州市淮海食品城天龙南北干货酒类饮料市场2-32。法定代表人：渠海林，该公司总经理。原审被告：徐州云湖机动车检测有限公司（原徐州市汉美玉石雕刻有限公司），住所地在徐州市泉山区湖滨办事处杏山村。法定代表人：李绍伟，该公司经理。原审被告：徐州常信投资有限公司，住所地在徐州市九里区襄王南路西侧。法定代表人：左娅。上诉人徐州伟利房地产发展有限公司（以下简称伟利公司）因与被上诉人周蓓娟、原审被告徐州丰洋百货有限公司（以下简称丰洋公司）、徐州隆盛企业策划管理有限公司（以下简称隆盛公司）、徐州市汉美玉石雕刻有限公司（以下简称汉美玉石公司）、徐州常信投资有限公司（以下简称常信公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服徐州市鼓楼区人民法院(2016)苏0302民初53号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月10日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。伟利公司上诉请求：请求二审法院撤销原判，依法改判。事实与理由：一、涉案《预约委托出租合同》已经解除，主合同解除后，担保合同一并解除，伟利公司作为担保人不应再承担担保责任。二、富景广场作为不能分割出租的商铺，只能用于商业经营，而业主委员会存在的目的即在于接受业主委托进行整体出租，其有权代表全体业主处理出租事宜，故丰洋公司解除租赁合同的通知到达业主委员会即应视为告知了业主。因此，丰洋公司一审申请调取的2009年富景广场业主委员会特别是证明富景广场业主委员会成立并有效的备案录应当作为认定本案事实的依据。三、徐州富景广场业主委员会和全体业主《函》、徐州富景广场业主委员会出具的《证明》，不仅能与丰洋公司提供的其他证据相互印证，亦能徐州富景广场业主委员会知晓丰洋公司解除了租赁合同。四、丰洋公司提交的徐州富景百货有限公司、徐州富景广场业主委员会分别与他人签订的租赁合同等，均能证实丰洋公司与小业主解除租赁的事实行为。且丰洋公司自与业主解除租赁合同后不再经营，2008年之后丰洋公司从未付过房租，也未取得过任何收益，从提供的证明来看，明显是第三方及代表业主行使出租权的富景广场业主委员会在管理、经营业主商铺。五、一审判决书第9页第2段第4行起认定“根据（2014）鼓民初字第2272号……”至第7行“……本院予以支持”，伟利公司认为2014年12月31日之前支付周蓓娟的租金，是伟利公司与周蓓娟达成调解协议后自愿支付，并非应当支付。周蓓娟辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。周蓓娟向一审法院起诉请求：依法判令各原审被告支付周蓓娟扣除抵押贷款本息后的房屋租金35107元、滞纳金3100元并承担本案诉讼费用。事实和理由：2005年11月17日，周蓓娟与伟利公司签订商品房买卖合同，约定周蓓娟购买伟利公司开发销售的富景广场152#、153#、154#商业用房，面积为31.95㎡，总金额为360000元。按照合同约定，周蓓娟于签订合同前付给伟利公司260000元，房价余款100000元以抵押按揭贷款方式支付。在伟利公司的安排下，周蓓娟于2005年11月17日与丰洋公司签订了预约委托出租合同，约定丰洋公司承担铺位租赁风险，并如期向周蓓娟支付租金，若逾期20个工作日内为支付租金，周蓓娟有权按同期银行贷款利率向丰洋公司收取滞纳金，逾期20个工作日后，周蓓娟有权要求丰洋公司按照同期银行贷款利率的两倍支付滞纳金。香港伟利发展公司同意将以下属公司即伟利公司名义开发建设的富景二期2900㎡土地及其9737㎡的地面建筑作为担保资产，伟利公司盖章认可同意。2006年7月20日，周蓓娟与徐州云龙湖高尔夫俱乐部有限公司（现为汉美玉石公司）签订借款合同，并由徐州市常信信用担保有限责任公司（现为常信公司）作为借款的连带保证人。借款合同约定由汉美玉石公司向周蓓娟提供借款100000元，并将该100000元直接支付给伟利公司，周蓓娟需偿还的借款本息由丰洋公司每半年在支付租金时直接偿还，如丰洋公司不支付租金，由汉美玉石公司和常信公司承担连带责任。上述三个合同签订后，周蓓娟一直按照合同约定执行，所购房屋交由丰洋公司管理经营。2006年至2007年丰洋公司正常支付租金，但2008年后丰洋公司就未按合同约定支付租金，2012年下半年后更是全部停止支付租金至今。2014年11月11日周蓓娟依法起诉，经一审法院调解，由伟利公司支付给周蓓娟2008年1月至12月的租金120000元，但2015年1月至12月的租金丰洋公司至今未支付。周蓓娟起诉隆盛公司的原因是：（1）丰洋公司和隆盛公司为房屋租用主体，是租金支付的直接责任人，隆盛公司使用周蓓娟的房屋对外出租经营，正常收取租金，应当向周蓓娟支付租金。（2）伟利公司和隆盛公司存在一体经营情况。富景广场是伟利公司开发的商业地产，在开始阶段是以丰洋公司的名义将伟利公司已出售和未出售的商业铺面对外出租经营，后期又换以隆盛公司的名义进行出租经营，丰洋公司并未与周蓓娟解除合同，丰洋公司和其后的隆盛公司应该按照原与其签订的合同继续履行并支付租金。周蓓娟起诉常信公司和汉美玉石公司的原因是，借款合同第九条第二款明确约定了汉美玉石公司和常信公司对丰洋公司支付租金的行为承担连带清偿责任。因各原审被告均未给付租金，周蓓娟故诉至法院。一审法院审理查明：2005年11月17日，周蓓娟与伟利公司签订了《商品房买卖合同》一份（合同编号：NO.0069714），约定：原告购买被告开发销售的“富景广场”五层152#、153#、154#号房，建筑面积为31.95㎡；单价为每平方米11267.6元，总房款360000元；周蓓娟应在签约当日缴纳首付款260000元，余款100000元做抵押贷款方式支付。同日，周蓓娟作为甲方与丰洋公司作为乙方、香港伟利发展公司作为丙方签订《预约委托出租合同》一份。合同第一条约定：周蓓娟将其购买的香港伟利发展公司投资建设的“徐州彭城富景综合楼”五层152、153、154号铺位委托丰洋公司代为对外出租，丰洋公司接受周蓓娟之委托；委托期限为10年，自2005年12月30日至2015年12月31日止；委托出租期限内，周蓓娟不得自营或自行将铺位出租给第三方或委托第三方出租该铺位。合同第二条约定：委托出租期限内，丰洋公司保证周蓓娟获得购买该铺位房款总额一定比例的租金（详见附表）；租金按年、分期计付，每年元月十日、七月十日分两次支付。合同第三条约定：丰洋公司承担铺位租赁风险（租赁是否成功风险），并应如期向周蓓娟支付租金，若逾期二十个工作日内未支付上述款项，周蓓娟有权按同期银行贷款利率向丰洋公司收取滞纳金；逾期二十个工作日后，周蓓娟有权要求丰洋公司支付同期银行贷款利率两倍的滞纳金。该合同的《委托出租协议附表》载明，五层152、153、154号铺位2014年12月30日至2015年12月31日的租金回报率为12%。同时，该合同附件约定：香港伟利发展公司同意将以下属公司“徐州伟利房地产发展公司”名义开发建设的富景二期2900㎡土地及其9737㎡的地面建筑作为富景广场《预约委托出租合同》中担保方的担保资产，并保证在周蓓娟与丰洋公司双方合同履行结束前不转让其产权。该附件上有香港伟利发展公司以及伟利公司的盖章确认。一审庭审中，丰洋公司、伟利公司均认可租金先付后用，逾期支付租金超过二十日，自应付款次日起按同期银行贷款利率两倍支付滞纳金。2006年7月20日，周蓓娟作为甲方与汉美玉石公司作为乙方、常信公司作为丙方签订《借款合同》一份，合同约定：汉美玉石公司向周蓓娟提供借款100000元，常信公司自愿做借款的连带保证人。该借款仅用于购买富景广场五楼152#、153#、154#商铺，由汉美玉石公司直接支付给伟利公司。借款期限九年，自2006年7月20日至2015年7月19日，利率6.39%，周蓓娟自2006年7月20日起每月偿还借款本息1220元。周蓓娟于2006年7月20日至2015年7月19日自愿以丰洋公司支付的每半年租金中的7320元直接用于偿还借款本息，如丰洋公司不支付租金，由汉美玉石公司、常信公司承担连带责任。后因各一审被告未按时支付租金，周蓓娟将各一审被告诉至一审法院。2015年1月15日，周蓓娟与伟利公司、汉美玉石公司达成（2014）鼓民初字第2271号民事调解书，约定：伟利公司于2015年3月31日前一次性支付周蓓娟租金120000元；上述款项付清后，淮海东路39号富景广场5层152、153、154号房屋2014年12月31日前产生的租赁合同纠纷全部了结。该调解书现已生效。一审法院另查明：涉案房屋现未办理产权登记，周蓓娟在签订《商品房买卖合同》当日支付购房款260000元，剩余购房款由汉美玉石公司出借并直接支付给伟利公司。周蓓娟与丰洋公司、伟利公司一致认可涉案房屋2015年1月1日至12月31日应收租金为46200元，2015年1月1日至7月19日应付贷款本息8093元，三方均同意在应收租金范围内先将应付贷款本息抵扣。同时，周蓓娟就该段时期的欠付租金仅主张3100元滞纳金，并放弃其他未主张的滞纳金，丰洋公司、伟利公司对此无异议。一审法院认为：关于《预约委托出租合同》是否解除的问题。丰洋公司、伟利公司虽然主张预约委托出租合同解除，但首先，其仅提供了《徐州丰洋百货有限公司致徐州富景广场全体出租户解除租赁函》的复印件，未能提供证据原件，对其真实性无法核对；其次，即使该函客观真实，丰洋公司、伟利公司亦未证明该函已经向周蓓娟送达；再次，丰洋公司、伟利公司未举证证明其出具函件时已具备法定或约定的合同解除条件，亦未能证明与周蓓娟达成合同解除的合意。丰洋公司虽主张其与徐州富景广场业主委员会达成解除合同的合意，并向该业委会送达了解除合同的函件，但并未提供证据证明徐州富景广场业主委员会的合法性，也未提供证据证明徐州富景广场业主委员会解除《预约委托出租合同》的行为系经过专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，亦未提供证据证明徐州富景广场业主委员会能够代表周蓓娟。《预约委托出租合同》由周蓓娟本人签署，周蓓娟系该合同当事人、出租人，丰洋公司向徐州富景广场业主委员会致函通知并不导致其与周蓓娟之间的合同关系解除。综上，丰洋公司、伟利公司主张《预约委托出租合同》已经解除证据不足，没有事实和法律依据，该院不予支持。关于周蓓娟要求丰洋公司支付租金35107元的诉请能否成立的问题。涉案《预约委托出租合同》约定的租赁期限为2005年12月30日至2015年12月31日，根据（2014）鼓民初字第2271号民事调解书所确认的权利义务，2014年12月31日前的租金已经由伟利公司承诺支付，故周蓓娟要求丰洋公司支付2015年1月1日至2015年12月31日租金的诉请具有事实和法律依据，该院予以支持。根据合同约定，2015年的租金应为房款总额的12%，即43200元，扣除2015年1月1日至7月19日贷款本息8093元，丰洋公司还应支付周蓓娟租金35107元。关于周蓓娟要求丰洋公司支付滞纳金3100元的诉请能否成立的问题。根据涉案《预约委托出租合同》第二条、第三条的约定，涉案房屋租金按年计付、分期支付，每年元月十日、七月十日分两次支付；逾期二十个工作日后，周蓓娟有权按照同期银行贷款利率的两倍收取滞纳金。现丰洋公司已逾期支付租金超过二十天，故应按合同约定支付滞纳金。鉴于丰洋公司、伟利公司对该滞纳金的数额无异议，故对周蓓娟的该诉请予以支持。关于伟利公司应否承担担保责任的问题。在《预约委托出租合同》中，伟利公司认可担保的事实，且认可合同附件内容的真实性及其公司盖章的真实性，因此周蓓娟主张伟利公司承担担保责任具有事实和法律依据，伟利公司应当对丰洋公司欠付租金及滞纳金承担连带责任。关于隆盛公司应否对租金及滞纳金承担连带责任的问题。隆盛公司并非涉案租赁合同的当事人，其与周蓓娟之间不存在租赁关系，《预约委托出租合同》中并未约定隆盛公司应对租金及滞纳金承担连带责任，周蓓娟亦未能提供证据证明隆盛公司存在符合法律规定应当承担连带责任的情况，故周蓓娟要求隆盛公司对租金及滞纳金承担连带责任无合同和法律依据，该院不予支持。关于汉美玉石公司和常信公司应否对租金及滞纳金承担连带责任的问题。涉案《借款合同》明确约定如丰洋公司不支付租金，汉美玉石公司和常信公司承担连带责任，因此周蓓娟主张汉美玉石公司和常信公司承担连带责任具有事实和法律依据，该院予以支持。综上所述，隆盛公司、汉美玉石公司、常信公司经该院依法送达传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，该院依法缺席判决。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、一百四十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条之规定，判决：一、丰洋公司于判决生效之日起十日内一次性支付周蓓娟富景广场五层152、153、154号房屋2015年1月1日至2015年12月31日的租金35107元及滞纳金3100元，伟利公司、汉美玉石公司、常信公司对上述款项承担连带责任；二、驳回周蓓娟对隆盛公司的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费760元、两次公告费600元，共计1360元（周蓓娟已预交），由丰洋公司、伟利公司、汉美玉石公司、常信公司负担（该款于判决生效后十日内支付给周蓓娟）。二审期间双方均未提交新证据。本院二审查明的事实除与原审法院查明的事实一致外，另查明，2017年2月14日，汉美玉石公司名称变更为徐州云湖机动车检测有限公司。本案二审期间的争议焦点为：伟利公司关于涉案《预约委托出租合同》已解除的上诉主张能否成立。本院认为：伟利公司主张涉案《预约委托出租合同》已经解除，应举证证明出租方与承租方已协商一致解除合同、合同约定的解除条件已成就或存在法定解除的情形。而涉案《预约委托出租合同》的签订方为丰洋公司与周蓓娟，故丰洋公司如欲解除合同，应与周蓓娟协商一致或基于约定、法定解除事由通知周蓓娟，但在现有证据无法证明富景广场业主委员会有权代表周蓓娟行使合同权利、周蓓娟对此亦不予认可的情况下，丰洋公司向富景广场业主委员会发函及富景广场业主委员会出具证明均不能得出周蓓娟已同意解除合同或已收到解除合同通知的结论。因此，对伟利公司关于涉案《预约委托出租合同》已解除的上诉主张，本院依法不予采信。综上，上诉人上诉请求无事实及法律依据，本院依法不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费755元，由上诉人徐州伟利房地产发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 魏志名审 判 员 苏 团代理审判员 孟文儒二〇一七年四月二十四日书 记 员 刘思蒙