（2016）川0191民初12494号
裁判日期: 2017-04-24
公开日期: 2017-06-26
案件名称
卢明芳与杨国吉、林云霞房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
成都高新技术产业开发区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
卢明芳,杨国吉,林云霞
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第五十八条，第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
成都高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2016）川0191民初12494号原告：卢明芳，女，汉族，1952年11月22日出生，住成都高新区。委托诉讼代理人：陶胜龙，四川博超律师事务所律师，一般授权代理人。被告：杨国吉，男，汉族，1954年9月5日出生，住成都市武侯区。被告：林云霞，女，汉族，1964年8月29日出生，住成都高新区。原告卢明芳诉被告杨国吉、林云霞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月3日立案受理后，由代理审判员钟珏依法适用简易程序进行审理。后因被告杨国吉、林云霞下落不明，本院依法适用普通程序，由代理审判员钟珏担任审判长，与人民陪审员刘翠才、杨健组成合议庭进行审理。后因工作变动，本案变更为由审判员吴翔担任审判长，与人民陪审员刘翠才、杨健组成合议庭进行审理，于2017年3月30日公开开庭进行了审理，原告卢明芳的委托代理人陶胜龙到庭参加诉讼，被告杨国吉、林云霞经公告送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼；于2017年4月24日进行第二次开庭，原告卢明芳的委托代理人陶胜龙到庭参加诉讼，被告杨国吉、林云霞未到庭参加诉讼。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告卢明芳向本院提出诉讼请求：判令被告杨国吉、林云霞赔偿原告卢明芳房屋价款468400元。事实与理由：2008年7月，被告杨国吉以生意周转资金不足申请银行贷款为由请求原告用自有住房为其提供贷款抵押担保。2011年6月，该笔贷款即将到期，被告杨国吉称其已经备足还清贷款资金，贷款还清后的解除房屋抵押手续不需要原告亲自前往房管局办理，他找朋友帮忙办理即可。2011年6月17日，被告杨国吉将案外人彭聪介绍给原告，称彭聪是其朋友，对解除房屋抵押流程非常熟悉。彭聪拿出事先准备好的委托书，声称内容是房管局规定的格式文本，原告在上面签字后即可。出于对朋友的信任，原告在委托书上签字。2011年8月1日，案外人彭聪持原告签字的委托书与被告杨国吉、被告林云霞签订了房屋买卖合同，房屋出售价格为89600元，数日后房屋过户至被告杨国吉、林云霞名下。2013年5月26日，被告杨国吉、林云霞协议离婚。2014年12月4日，被告杨国吉将房屋转让并过户给案外人杜鹤龄。被告杨国吉、林云霞与彭聪恶意串通，编造虚假事实欺骗原告，违背原告意愿，在原告毫不知情的情况下，将原告所有的房屋以畸低于市场价格的价格进行转让，后原告向法院起诉，经判决：撤销了原告卢明芳与被告杨国吉、林云霞于2011年8月1日签订的《成都市存量房买卖合同》。合同被撤销以后，被告应向原告返还房屋，但是涉案房屋已转让给了第三方，已无法返还，故被告杨国吉、林云霞应该向原告赔偿损失468400元。被告杨国吉、林云霞经本院合法传唤，无正当理由未到庭，亦未提交书面答辩意见及证据材料，应视为其放弃答辩、举证、质证和法庭辩论、最后陈述的权利。经审理查明，被告林云霞与被告杨国吉系夫妻。2011年6月20日，林云霞为杨国吉出具《委托书》，载明因杨国吉、林云霞两夫妻意欲购买位于成都高新区兴蓉南三巷11号5单元5层9号房屋（以下简称涉案房屋），林云霞委托杨国吉代为办理买卖事宜。2011年6月17日，原告卢明芳为案外人彭聪出具《委托书》，委托彭聪办理下列事项：一、代为到涉案房屋的贷款银行还清涉案房屋的银行贷款并领取相关的结按证明；二、代为到房屋管理部门注销涉案房屋的抵押登记并办理于此相关的一切事宜；三、代为到保险公司办理涉案房屋的退保事宜并领取退保款；四、代为办理涉案房屋地址变更及领证的相关手续（包括向有关部门申请出具房屋的地址变更证明）；五、代为查档并出售房屋、与买方签订房屋的买卖合同，并代为收取售房款；六、代为出租房屋，签订房屋的租赁合同，代收租金；七、如果买方以按揭方式购买房屋，受托人有权代为协助买方办理有关按揭的一切事宜（包括收取银行按揭款）；八、代为到房产、土地管理部门协助买方办理房屋的产权过户及土地使用权的转移登记手续并领取《房屋所有权证》及《国有土地使用权证》等相关事宜。如需要以委托人的名义办理并领取该房屋的《国有土地使用证》，受托人有权代为全权办理。九、缴纳房屋的专项维修资金及转移过户手续；十、代为办理房屋减免营业税及个人所得税的一切相关事宜，并代为缴纳办理有关上述事项的正当费用和税款；十一、房屋产权证如遇遗失，代为办理遗失补证的相关手续；十二、如遇房屋拆迁，受托人有权代表办理上述房屋拆迁的一切相关事宜（含签订房屋的拆迁产权调换协议、补偿协议、领取拆迁补偿款）。委托期限为：自2011年7月17日起至上述委托事项办理完毕为止。2011年7月14日，卢明芳将涉案房屋的贷款本息结清，注销了涉案房屋的抵押权。2011年8月1日，杨国吉与卢明芳的代理人彭聪签订《成都市存量房买卖合同》，约定：卢明芳将其所有的位于成都高新区兴蓉南三巷11号5层9号房出售给杨国吉、林云霞，成交总价为89600元。另查明，杨国吉、林云霞于2003年4月22日登记结婚，于2013年5月16日离婚，双方协议涉案房屋归杨国吉所有。2014年9月4日，林云霞委托案外人冯冠华将涉案房屋转移登记至杨国吉个人名下。之后，涉案房屋再次转让，转移登记于案外人杜鹤龄名下。此外，在本院(2015)高新民初字第1584号案件审理过程中，经原告卢明芳申请，经过摇珠选定了江苏天圣房地产土地造价咨询评估有限公司对涉案房屋2011年8月1日的价值时点进行了估价，结果为468400元。以上事实，由已经生效的(2015)高新民初字第1584号民事判决书予以确定，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条：“下列事实，当事人无须举证证明：……（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；……”之规定，本院对于上述事实予以确认。同时，上述判决书认为：“卢明芳委托彭聪与杨国吉、林云霞所签订的《存量房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的效力性禁止性规定，合法有效。但双务合同中一方当事人享有权利的同时，也应承担相应的义务，当事人之间的利益应当均衡，取得的利益应与付出的对价相适应。于本案中，涉案房屋经司法鉴定，当时的市值为468400元，杨国吉、林云霞与卢明芳的委托代理人彭聪签订的购房合同，以89600元的价格成交，房屋的市值高于售卖价格的5倍有余，市值与实际成交价格形成了过于悬殊的情况，违背了涉案房屋作为商品应遵循的一般市场价值规律，造成卢明芳作为售卖方承担了过多的义务，在经济利益上遭受了重大损失，杨国吉、林云霞则以较小的对价获得了极大的利益，双方在利益上严重失衡，这种不平衡违反了等价公平原则；此外，涉案房屋的购房合同是在卢明芳本人未亲自参与的情况下，由卢明芳委托彭聪代为签订的，杨国吉、林云霞未能提供证据证明卢明芳对彭聪的委托是明确了交易价格的委托，也未证明卢明芳在彭聪代为签订了购房合同后便知晓了涉案房屋的买卖情况，卢明芳在为彭聪出具授权委托书后，未能及时了解房屋的买卖情况，直至涉案房屋产权发生变动后，涉案房屋的权利人向卢明芳主张权利时才得以知晓涉案房屋的买卖情况，从此方面考察，也可认定卢明芳对于涉案房屋的出卖，在委托彭聪签订合同的授权问题上因法律知识欠缺而致授权不明，导致彭聪签订涉案购房合同远远低于房屋的实际价值，合同双方的权利义务显著不平等，合同内容明显违反公平、等价有偿的原则，购房合同的签订存在显失公平的情形。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销:（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的”的规定，对于卢明芳主张对购房合同予以撤销的诉请予以支持。”并据此判决：“撤销原告卢明芳与被告杨国吉、林云霞于2011年8月1日签订的位于成都高新区兴蓉南三巷11号5层9号房屋的《成都市存量房买卖合同》。”再查明，案涉房屋已再次转移，房屋已不再登记在杜鹤龄名下。本院认为，原告卢明芳与被告杨国吉、林云霞于2011年8月1日签订的位于成都高新区兴蓉南三巷11号5层9号房屋的《成都市存量房买卖合同》，已被(2015)高新民初字第1584号民事判决书撤销，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿……”的规定，被告应该将房屋返还给原告，但是该房屋已再次发生了交易，并过户给他人，事实上已经无法返还，因此被告应该进行折价补偿。故对原告要求两被告依据在(2015)高新民初字第1584号案件审理过程中，《房地产司法鉴定报告》确定的估价价值468400元（2011年8月1日）进行赔偿的主张予以支持。关于赔偿金额中是否应该对最初的价款89600元进行扣除的问题。案外人彭聪作为原告受托人与被告签订《成都市存量房买卖合同》约定以89600元成交，并办理了产权过户，按照交易常理，应该涉及到房款的交付，如果完成了房款交付，应该在赔偿总价中予以扣除，但是原告现称从未收到房款。本院认为，按照证据规则，负有义务的一方有举证证明自己已经履行义务的责任，房屋买卖过程中，出卖方承担交付房屋，并完成过户的举证责任，而购买方承担交付房款的举证责任。因此，本案中是否给付房款的证明责任在支付房款的被告方。因两被告经本院合法传唤拒不到庭，视为其放弃当庭答辩、举证、质证的权利，由其承担证明不能的责任，故在赔偿金额不应该对89600元进行扣除。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第五十八条、第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决如下：被告杨国吉、林云霞于本判决生效之日起十五日内向原告卢明芳支付房屋补偿款468400元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费8326元，保全费2862元，公告费300元，后续公告费300元，共计11788元，由被告杨国吉、林云霞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长 吴 翔人民陪审员 刘翠才人民陪审员 杨 健二〇一七年四月二十四日书 记 员 韩亚群