（2016）粤0307民初11714号
裁判日期: 2017-04-24
公开日期: 2017-08-18
案件名称
段某某与深圳某某公司、某某公司商品房预售纠纷一审民事判决书
法院
深圳市龙岗区人民法院
所属地区
深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
段某某,深圳市某某开发有限公司,深圳市某某有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条
全文
广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0307民初11714号原告段某某，女，汉族，住址：湖北省通城县。被告深圳市某某开发有限公司，住所地：深圳市。法定代表人李某某。被告深圳市某某有限公司，住所地：深圳市。法定代表人李某某。上述被告共同委托代理人蓝某某，广东某某律师事务所律师。上述被告共同委托代理人侯某某，广东某某律师事务所实习律师。上述原告与被告商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告段某某、被告深圳市某某开发有限公司（以下简称某某公司）与被告深圳市某某有限公司（以下简称某某公司）的共同委托代理人蓝某某、侯某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告系深圳市某房屋业主，被告某某公司为香港上市公司某某（香港）有限公司100%投资持股，被告某某公司为该物业的开发商，被告某某公司为被告某某公司母公司也是控股股东，实际投资者。被告某某公司对某某楼盘铺天盖地的媒体宣传，基于对上市公司某某品牌影响力的信任，以及精装修交房和12年一站式教育的广告宣传，这些因素对原告购买决策起到关键性作用。在后来实际签订合同时，被告某某公司利用其强势地位，未先行通知，在支付定金后才得知，真正的房屋购买合同并不是与某某签订，而是违背原告意愿，强制要求与毫无知名度的第三方公司即被告某某公司签订，还强制要求补充签订其他一系列不合理的合同协议及委托书：如强制要求原告签订不公平的、明显对原告不利的补充协议；精装修工程部分被强制要求与被告供应商某某有限公司（以下简称某某装饰公司）签订格式化合同，存在多条不公平条款，合同标的仅定为3000元，与实际装修价值严重不符，应视为无效合同；办理入伙手续被强制为该项目的建设方（四川某某有限公司深圳分公司，以下简称某某公司），剥夺了原告验房、收房的重大关键权益。这些合同、协议、委托书是在双方地位不对称、违背原告意愿的条件下签订的，显失公平。被告某某公司根本目的是故意转移和逃避法律责任，给业主后期维权埋下隐患，增加了原告维权的难度和扩大了损失。而且在装修期间，施工方某某装饰公司阻拦业主进入装修现场查验和监督施工过程，剥夺了原告作为消费者的知情权和监督权，两被告不积极监督、不主动协调处理，相互推诿，导致出现大范围的质量问题，拉长了返工周期，造成原告无法正常入住或出租，扩大了原告的经济损失。原告曾多次与两被告、深圳市某某服务有限公司、某某装饰公司等公司代表沟通，两被告故意回避推诿，拒绝承担违约责任和赔偿原告的经济、精神损失，原告的人身安全甚至受到威胁。综上，精装修工程应视为整个房屋商品的一部分或者附赠品，不管是房屋整体或部分还是附赠品出现延时交付或品质问题，都应视为违约。原告认为被告某某公司为该楼盘的品牌持有者、最大投资方和实际控制方，被告某某公司为房屋的销售方，应共同承担违约责任和损失赔偿义务。请求法院判令：1、两被告共同赔偿因房屋品质及装修质量问题所造成的经济损失、影响生活品质精神损失费、误工费、延期交房违约金、返工期间租金损失、垫付水电费等各项损失共计50000元；2、被告在一定时间内修复建筑及装修问题，并承担自修复之日起国家规定的保修期限；3、被告赔付延期交房期间及返工修复期间的物业管理费、水费、电费；4、被告承担本案的律师费、案件受理费、公证费和鉴定费等诉讼费用。庭审时，经本院释明，原告对其诉讼请求明确如下：第一项诉讼请求中的房屋品质是指房屋验收的时候存在很多装修质量问题，例如房屋墙壁结构性开裂、瓷砖脱落、洗手间漏水，在2016年9月26日小区物业把漏水的问题修好了，房屋结构性裂缝还未完全弄好，瓷砖脱落原告已自行修复好了；房屋品质及装修问题所造成的经济损失具体指影响入住、租房的损失，从交房之日起计算8个月，每月4000余元，原告主张该项损失30000元；影响生活品质精神损失费是指因房屋装修质量问题无法入住，原告需要往返沟通、协调，原告主张的金额为5000元；原告主张的误工费金额为2000元，因有人员来修复的时候原告需要去开门，无法正常上班，原告的职业是建材公司区域销售负责人，按一天收入200元，计算10天误工；原告主张的延期交房违约金为4000元，从2013年6月18日计算至2015年10月15日；原告主张的返工期间租金损失包含在原告主张的因房屋装修问题所造成的经济损失中；第二项当中的一定时间是指两个月内，修复建筑及装修问题中的建筑指房屋墙壁结构性开裂的问题，也属于装修问题；原告主张的垫付水电费指物业公司在维修房屋期间产生的原告已经垫付的水电费500元；原告主张的返工期间物业管理费为8500元，从2013年6月15日计算至2014年10月15日，共计17个月；第三项诉讼请求中的水电费因原告没有入住未实际产生水电费，因此该项请求水电费主张金额为零。被告某某公司、某某公司共同辩称，一、涉案房屋由被告某某公司所开发，被告某某公司不是原告所称的香港上市公司，涉案房屋的装修合同是由案外人某某装饰公司与原告所签订，涉案房屋的改造协议是原告与案外人某某公司所签订，相关的装修质量问题与两被告无关，涉及装修逾期导致的延期交房与两被告无关，另外据被告了解，涉案房屋也不存在任何装修质量问题；二、原告自愿与案外人签订相关的改造协议及装修合同，与两被告无关，两被告也不知情，根据合同法的相关规定，该两份协议具备合同应当具备的形式要件与内容，不存在合同无效的情形，也不存在显失公平等合同可撤销的情形，退一步讲，即使存在可撤销情形，根据相关法律规定也早已过了一年除斥期间；三、根据原告与被告某某公司所签订的深圳市房地产买卖合同（预售），并不存在任何房屋主体方面的质量问题，根据该合同，被告某某公司交付的仅仅是毛坯房，被告提交的证据显示，被告某某公司已经按照合同约定的时间及标准将涉案房屋交付给了原告。被告某某公司已经全面履行合同义务，不存在任何违约行为；四、原告的诉讼请求无事实及法律依据，原告未提交任何有效证据证明存在损失，所谓的损失均是主观杜撰，而且从原告当庭陈述可看出，均是臆想；五、原告的所有诉讼请求已经过了两年的诉讼时效，依照相关规定应当予以驳回。经审理查明,2013年1月24日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订一份《深圳市房地产买卖合同（预售）》，合同约定：1、买受人向出卖人购买房产，购房总价款为1916935元。2、合同第九条约定：出卖人应当于2013年12月28日前将涉案房产交付给买受人，交付前应取得《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》；出卖人向买受人交付前，应发出《入伙通知书》，《入伙通知书》中应注明实际交付房产的套内面积、交付办理期限、交付手续办理地点等；买受人对出卖人所交付的房地产无异议，或异议部分经协商处理同意收楼的，应对出卖人交付的本房地产钥匙出具收条，该收条视为本房地产实际交付的凭据；出卖人书面通知买受人交付后，买受人经验收同意收楼的，本房地产的交付时间为出卖人交付本房地产钥匙之日，出卖人通知买受人交付后，买受人无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，本房地产的交付时间为出卖人《入伙通知书》中交付期限届满之日。3、合同第十条约定：出卖人应当在本房地产交付时向买受人提供下列文件：深圳市地籍测绘大队出具的预售面积测绘报告和竣工面积测绘报告、《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》、《房地产（住宅）质量保证书》、《房地产（住宅）使用说明书》、《收楼意见书》、《业主临时公约》、前期物业管理企业出具的物业共有部位、共用设施设备接管查验清单，上述文件不全的，视为不符合交付标准，买受人有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担。4、合同第十一条约定：买受人收到《入伙通知书》后，应在接到《入伙通知书》之日起3日内按《收楼意见书》内容进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起5日内在《收楼意见书》中提出，买受人逾期不提出异议，视为同意接收本房地产；出卖人在收到买受人异议后，应在20日内对异议部分作出书面答复和处理意见。出卖人逾期不予答复及处理的，视为买受人异议事实成立，本房地产视为未交付；买受人同意出卖人书面答复和处理意见的，应当在出卖人处理完毕并书面通知买受人之日起3日内对本房地产重新验收，买受人重新验收后，仍有异议的，按本合同第二十九条处理，买受人重新验收后，没有异议的，本房地产视为已按重新验收期限交付。5、合同第十二条约定：除本合同另有约定的特殊情况外，出卖人如未按本合同约定的期限将本房地产交付买受人，按下列方式处理：逾期在90日之内的（含90日）的，自约定的交付期限届满日之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付购房总价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过90日的……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满日之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买方支付本房地产总价款万分之四的违约金。另原、被告双方在合同附件三明确约定了涉案房产的装置、装修、装饰标准为毛坯房，附件五中对合同主条款进行了部分修改及补充：1、若卖方在本房地产交付时已取得《深圳市房建工程项目竣工验收备案收文回执》，则买方不得以任何理由拒绝收楼，否则视为已交付；2、买方应在《入伙通知书》中通知的入伙之日起3日内验收房产，如有异议，应在验收期限届满当日提出，逾期不提出，视为买方无异议并同意接收，如买方未收到《入伙通知书》，买方应在合同约定的最迟交付日（2013年12月28日）之前三日对房产进行验收，如有异议应在验收期限届满当日提出，否则视为无异议并已同意接收，对于买方在《收楼意见书》中提出的异议及卖方对异议的处理和处理期限，视为保修范畴，不构成对房产交付的障碍；3、本物业法定注册名为某某，营销推广名为某某。合同签订后，原告依约向被告支付了首期款并向银行申请了购房按揭贷款，后办理了不动产权登记。2013年10月8日，深圳市特种设备安全检验研究院向被告某某公司出具《深圳市电梯（自动扶梯）安装监督检验结果通知单》，显示涉案物业4栋电梯于2013年9月10日安装完毕，经检验合格。2013年11月8日，涉案物业的消防工程经验收合格。2013年12月10日，被告某某公司取得《深圳市房建工程项目竣工验收备案收文回执》，并对涉案物业的燃气工程在行政主管部门进行了备案。2013年12月12日，被告某某公司向原告邮寄《入伙通知书》，告知原告于2013年12月17日前办理入伙手续。另查明，原告与案外人泸县某某公司签订了《办理入伙委托书》，约定原告委托泸县某某公司全权办理涉案房产入伙等相关事宜并进行改造和装修，双方同时签订了《某某装修改造委托协议》，约定由原告委托泸县某某公司对涉案房产进行装修改造，由泸县某某公司将涉案房产移交给精装修施工单位。原告于2013年1月22日在委托人处签字，泸县某某公司在受托人处盖章，但未签落款日期。当日，原告与案外人某某装饰公司签订《装修工程施工合同》，约定原告将涉案房产发包给某某装饰公司以包工包料的方式装修施工，于2014年6月18日之前竣工，合同价款为3000元，合同还约定了其他内容。原告认为被告交付的房产有质量问题，被告认为原告自愿与他人签订改造及装修协议，与被告无关，且涉案房产不存在任何的质量问题，双方因此发生争议，原告遂诉至本院，提出上列诉讼请求。原、被告在庭审中均确认《深圳市房地产买卖合同（预售）》及附件约定交付的系毛坯房。同时，原告还主张：1、诉求房屋装修问题、延期交房违约金，不包含房屋主体质量问题，依据为购房合同、装修合同及改造协议，当时开发商售楼时广告宣传的是精装房，所以开发商应交付带精装修的房屋，而不应是毛坯房；2、改造协议、装修合同都是开发商提供的合同范本，所有的业主只需要签字，没有审视的权利，也没有拒绝的权利，是与开发商售楼的协议捆绑在一起签订的；3、不追加泸县某某公司及某某装饰公司为本案当事人，只要求开发商承担责任；4、原告仅在2014年6月15日办理了精装修房屋的收楼手续，一直未办理过毛坯房的收楼手续，原告于2015年10月15日实际入住涉案房产；5、涉案房屋目前还存在房屋墙面结构性裂缝的问题，具体指楼梯间有结构性裂缝，其他的问题基本已经处理好。原告为证明自己的主张，提交了房产买卖合同、不动产登记证书、入伙委托书、改造协议、装修合同、房产及公示照片、告知书等证据。被告对房产买卖合同、不动产登记证书真实性予以认可，其他证据均不予认可，并主张2013年12月17日已将合同约定的毛坯房交付给了原告，泸县某某公司及某某装饰公司并非被告指定。庭审时，本院向原告释明涉案房产楼梯间墙面的结构性裂缝问题是否需要申请鉴定，原告既未明确表示需要申请鉴定，亦未在本院指定的期限内提交鉴定申请。本院认为，原告与被告某某公司签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》以及合同附件是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案中，原告认为应交付带精装修的房产，被告认为已按约定交付了毛坯房，本院认为，根据原告与被告某某公司签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》以及合同附件，双方明确约定交付的标准为毛坯房产，被告某某公司亦取得了《深圳市房建工程项目竣工验收备案收文回执》，并向原告按合同注明的联系地址及方式邮寄了《入伙通知书》，现原告既未在本院指定期限内提出房屋质量鉴定申请，亦未能提交其他证据证明涉案房产存在质量问题导致其可拒绝收楼，且原告现已实际收楼并居住，其主张延期交房违约金没有合同及法律依据，本院依法不予支持。关于原告主张的装修质量问题及各项损失，因原告并未与两被告签订相关改造及装修协议，且无证据显示改造及装修的实际施工方系两被告，况且原告在本案中亦未提出对装修质量问题的鉴定申请，根据本案现有证据并不足以证明涉案房产的装饰、装修存在原告主张的质量问题，故原告向两被告主张因装修质量问题导致的损失及其他诉求并无事实及法律依据，本院予以全部驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下:驳回原告段某某全部的诉讼请求。案件受理费1050元（原告已预缴），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 刘国欢代理审判员 易小波人民陪审员 孙培道二〇一七年四月二十四日本件与原本核对无异书 记 员 邱婉仪 来自