（2017）甘12民终117号
裁判日期: 2017-04-24
公开日期: 2017-06-08
案件名称
赵某与李某、梁某房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
甘肃省陇南市中级人民法院
所属地区
甘肃省陇南市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
赵某,李某2,梁某1
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十一条，第五十八条；《中华人民共和国物权法》：第二百四十五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百七十条
全文
甘肃省陇南市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）甘12民终117号上诉人（原审原告）：赵某，女，生于1979年6月5日，汉族，住甘肃省陇南市。委托代理人李某1，甘肃阶州律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李某2，男，生于1949年10月9日，汉族，住甘肃省陇南市。被上诉人（原审被告）：梁某1，男，汉族，生于1969年12月25日，住甘肃省陇南市。委托代理人：梁某2，男，生于1944年4月11日，住甘肃省陇南市，系梁某1之父。委托代理人：梁某3，男，住甘肃省陇南市，系梁某1之子。上诉人赵某因与被上诉人李某2、梁某1房屋买卖合同纠纷一案，不服甘肃省陇南市武都区人民法院（2016）甘1202民初649号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年2月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。赵某上诉请求：1、撤销（2016）甘1202民初649号民事判决第二项，支持上诉人一审所有诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定部分事实错误。因一审判决认定两被上诉人李某2、梁某1签订的《房屋买卖合同》无效，故不存在合同相对人；而合同无效使得房屋归于原始状态，即上诉人赵某实际占有、使用和实际控制，原审判决依据合同相对性，使上诉人不能使用、不能起诉；在两被上诉人所签合同无效情况下，被上诉人梁某1无权占有该房屋，其应向上诉人返还房屋，上诉人有权要求返还原物，排除妨害，故一审法院认定上诉人没有诉讼主体资格错误。二、被上诉人负有赔偿义务。因被上诉人李某2恶意无权处分上诉人的房屋，致使上诉人合法权益受到侵害，其应当承担相应的赔偿义务。根据《物权法》第242条、第244条之规定，被上诉人恶意占有上诉人合法财产，梁某1也应承担相应的赔偿责任。三、一审法院适用法律错误，导致判处错误。两被上诉人签订的房屋买卖合同被确认为无效，本案应适用《物权法》、《民法通则》等相关法律规定，不能适用《合同法》第58条的规定。根据《物权法》第245条的规定，在所有权人的财产被他人非法占有时，财产所有人可以按照法律的规定请求不法占有人返还原物，或者请求法院责令不法占有人返还原物。被上诉人李某2答辩称，一、上诉人不具备诉讼主体资格。依据《合同法》第58条规定，基于合同无效取得的财产，合同双方当事人应当予以相互返还或者根据过错责任予以赔偿，但上诉人不是买卖合同的当事人，现基于该买卖合同关系无效，相互返还是梁某1与答辩人之间的事。二、本案所涉房屋实际出资人是答辩人而非被答辩人。因涉案房屋房款9万元是答辩人出资缴纳，而非被答辩人将钱取出交给答辩人。被答辩人在一审时未提交其出资的相关证据，而被答辩人母亲在遗嘱中明确将自有的廉租房款、装修费、家具等共计12万元，都是李某2想办法支付。结合被答辩人一审的陈述，本案所涉房屋与被答辩人母亲遗嘱所说系同一房屋，因此，涉案房屋的实际出资人为答辩人李某2。综上，被答辩人上诉理由无事实与法律依据，应当予以驳回。赵某一审诉讼请求：1、依法确认被告李某2与被告梁某1签订的《买卖房屋合同》无效；2、判令被告梁某1向原告返还赵坝廉租房小区一号楼一单元四楼10403室房屋；3、判令被告李某2返还原告房内物品（沙发一组、茶几一张、床2张、电视柜一组、鞋柜一个、电视一台、冰箱一台、电脑一台、名人字画四幅；黄白金项链各一条、白金钻戒一枚、白金耳环2幅、黄金吊坠2枚、手链一串；五粮液白酒6瓶）；4、判令二被告支付原告2016年4月15日之前的房租2619元，以后的租金待实际发生后据实计算；5、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：被告李某2是原告赵某的继父，已与原告赵某的母亲黎祖容在一起生活20多年。2013年原告与陇南市武都区住房和城乡建设局签订《陇南市武都区廉租住房配售合同》（合同编号：ＷＺＪ2013--207）约定，将位于武都区城关镇赵坝廉租房小区一号楼一单元四楼10403室，以90000元价款购买在自己名下。该合同还约定，该房屋买受人拥有有限产权，此房在入住期内不得出售、出借、转让、置换、空置、抵押、赠予等，不得改变房屋用途，入住5年后可按廉租房住房管理办法处置。2013年6月4日，原告赵某出具书面《委托书》，委托其母黎祖容办理廉租房全部手续。房款交清后，原告的母亲和被告李某2装修入住。2015年10月8日，原告的母亲黎祖容和被告李某2作为甲方，与被告梁某1作为乙方签订了《买卖房屋合同》，约定将廉租房以14.5万元的价格转让给被告梁某1，并将房屋钥匙交给了被告梁某1。于2016年２月４日，被告梁某1将房款145000元交给了被告李某2。2016年农历正月，原告的母亲黎祖容去世。后原、被告多次协商解决未果，遂诉至法院，要求处理。一审法院认为，2015年10月8日，原告的母亲黎祖容和被告李某2作为甲方，与被告梁某1作为乙方签订的《买卖房屋合同》的标的房产，属于政府出租的公房，承租人及家属享有有偿的使用权，但不享有所有权及处分权，所以原告的母亲黎祖容和被告李某2无权转让该房产，因此双方签订的《买卖房屋合同》应属无效合同。原告赵某虽然不是该《买卖房屋合同》中的合同当事人，但该合同中转让的廉租房登记在她的名下，她是与该合同具有直接利害关系的人第三人，依据《合同法》第五十二条规定，其可以作为原告提起确认合同无效之诉，因此其请求确认被告李某2与被告梁某1签订的《买卖房屋合同》无效的诉讼请求，予以支持；对于原告赵某请求判令被告梁某1返还廉租房的诉讼请求，虽然被告李某2与被告梁某1签订的《买卖房屋合同》无效，依据《合同法》第五十八条规定，基于该买卖合同取得的财产，合同双方当事人应当予以相互返还或根据过错责任予以赔偿，但是原告赵某不是该买卖合同的合同当事人，现基于该买卖合同关系无效，要求被告梁某1返还廉租房，根据合同的相对性原则，原告不具备诉讼主体资格，故该诉讼请求不予支持；对于原告要求被告返还房内物品（如沙发、茶几、床等）以及支付房租的诉讼请求，因在庭审中，未提交被告侵占房内物品和与被告之间存在租赁关系的证据，故不予支持。遂判决:一、被告李某2与被告梁某1签订的《买卖房屋合同》无效。二、驳回原告赵某的其他诉讼请求。本案受理费2050元,由原告赵某负担1025元，由被告李某2与被告梁某1负担1025元。二审中，被上诉人李某2提交的证据：1、涉案房屋小区前期物业费管理服务协议，2、甘肃省农村信用社机打凭条及客户交易对账单，3、浩中荣的证明，4、1号楼某号房的房号单。赵某对李某2提交的1号证据质证意见为，协议不属于新证据，协议的甲方为赵某；梁某1质证意见为物业费等都按赵某的名义交着呢。赵某对2号证据提出不是新证据，提交的是复印件，不认可，且仅凭复印件不能证明是李某2交的房款；梁某1提出该证据与其无关。赵某对3号证据提出不是新证据，浩中荣的身份无法证实，证言真实性无从查实，且证人应出庭作证，故该证据不符合证言的形式要件；梁某1提出该证据与其无关。赵某对4号证据提出该证据不是新证据，证明不了房号是李某2所抓的，证明不了房屋权属的归属；梁某1质证意见为不清楚。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：”无权处分的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”涉案房屋属于政府出租的公房，上诉人赵某与陇南市武都区住房和城乡建设局签订《陇南市武都区廉租住房配售合同》，并交其母亲与继父李某2居住使用，根据廉租房配售合同，赵某对该房屋拥有有限的产权，没有处分和收益权。被上诉人李某2以自己的名义将房屋转让给被上诉人梁某1，李某2属无权处分，赵某未追认，故李某2与梁某1之间签订的合同应为无效。在买受人明知涉案房屋为廉租房的情况下依然买卖，其不构成善意取得，梁某1应将房屋返还给赵某。赵某要求返还物品的问题，因其不能提供相应证据予以证实，故不予支持；关于被上诉人是否应给上诉人赔偿的问题，被上诉人李某2在占有使用该房屋时，并非恶意侵占，上诉人赵某也知道并未提出异议，只是在李某2将该房屋转让给梁某1后，其提出异议，并产生诉讼，故其要求被上诉人承担赔偿责任的理由不能成立。对于梁某1支付李某2房屋转让款14.5万元，梁某1可另行主张。依据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条、《中华人民共和国物权法》第二百四十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持甘肃省陇南市武都区人民法院（2016）甘1202民初649号民事判决第一项，即被告李某2与被告梁某1签订的《买卖房屋合同》无效；二、撤销甘肃省陇南市武都区人民法院（2016）甘1202民初649号民事判决第二项，即驳回原告赵某的其他诉讼请求；三、限本判决生效30日内由梁某1向赵某返还赵坝廉租房小区一号楼一单元四楼10403室房屋；四、驳回赵某的其他诉讼请求。一审案件受理费2050元，赵某负担1050元，李某2、梁某1各负担500元；二审案件受理费2050元，赵某负担1050元，李某2、梁某1各负担500元。本判决为终审判决。审 判 长 庞红霞审 判 员 李彦军代理审判员 李 萍二〇一七年四月二十四日书 记 员 赵 娟 关注公众号“”