（2016）苏06民终3616号
裁判日期: 2017-04-24
公开日期: 2017-06-27
案件名称
桑同平与如东昌和地产投资有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省南通市中级人民法院
所属地区
江苏省南通市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
如东昌和地产投资有限公司,桑同平
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏06民终3616号上诉人（原审被告）：如东昌和地产投资有限公司，住所地掘港镇。法定代表人：黄卫，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张慎栋，该公司副总经理。被上诉人（原审原告）：桑同平，女，1972年2月18日生，汉族，住如东县。委托诉讼代理人：沈利华，系桑同平丈夫。上诉人如东昌和地产投资有限公司（以下简称昌和公司）因与被上诉人桑同平商品房销售合同纠纷一案，不服如东县人民法院（2016）苏0623民初2647号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。昌和公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回桑同平的诉讼请求并由桑同平承担一、二审诉讼费。事实和理由：1、上诉人已经具备交房条件，是桑同平刻意拒绝接受房屋。2015年10月28日，上诉人将30种类的竣工验收材料报送行政机关备案，即符合了交房条件。一审将备案误解为审批，属认定事实错误。2、2015年8月23日、24日如东县遭受自1961年以来最大值降水，案涉房屋地下室积水深度400MM，上诉人委托专业公司突击排涝15天，如此54年不遇的降水量，应当认定为洪涝灾害。符合合同第八条约定的不可抗力及免责事由。双方合同第九条约定了交房90天的宽展期，宽展期内发生了洪灾等自然灾害，则交房期自然顺延，案涉小区排涝至9月10日结束，故上诉人交房时间可自然顺延至2015年11月18日。3、因上诉人只要在2015年11月18日前交房即不存在违约事实，故一审适用《合同法》第九十三条第二款规定，判令解除双方签订的《商品房买卖合同》缺乏事实依据，属于适用法律错误。桑同平辩称，其不同意昌和公司的上诉理由。请求二审法院驳回上诉，维持原判。桑同平向一审法院起诉请求：判令解除昌和公司与其签订的商品房买卖合同，昌和公司退还其购房款961160元、支付违约金9611.60元并按同期银行贷款利率赔偿其自2014年2月27日起至实际退清购房款之日的利息损失。一审法院认定事实：昌和公司系房地产开发企业，其通过出让方式取得位于掘港镇县城大东公司旧区更新改造地块，编号为3206232013CR0038地块的土地使用权，并经批准在上述地块从事商品房开发，项目名称为时代生活广场西区一期。昌和公司经如东县住房和城乡建设局批准，取得商品房预售许可证。2014年1月25日，桑同平与昌和公司签订《商品房买卖合同》一份，桑同平购买第××幢××层××号房，建筑面积142.97平方米，单价为6652.86元，总价951160元。合同第八条约定：“出卖人应当在2015年8月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，即工程经综合竣工验收合格并经如东县住房和城乡建设局备案、配套设施和公共设施已建成并满足使用条件、住宅质量保证书和住宅使用说明书制度已落实、商品住房质量责任承担主体已明确、前期物业已落实，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”同时约定：“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、发生法律法规规定可部分免除或全部免除违约责任的重大情形时，出卖人可据实予以延期。”合同第九条约定：“出卖人逾期交房的违约责任。”其中约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第一种方式处理：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比例应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”2014年2月12日，桑同平预付购房款301160元，2014年2月27日，桑同平预付购房款650000元（该款系桑同平向中国银行办理按揭贷款，贷款月利率5.1854‰）。2015年8月1日前，昌和公司未能按约定交房。2015年10月25日，昌和公司发出《房屋交接通知书》，告知昌和时代生活广场西区一期购房户于2015年10月28日、29日前来办理交房手续。2015年10月27日，桑同平收到《房屋交接通知书》。交房过程中，部分购房人向如东县住房和城乡建设局信访反映昌和时代一期项目竣工验收备案问题。2015年10月29日，如东县住房和城乡建设局作出书面回复，回复内容为：“经调查，截至2015年10月28日，该项目竣工验收备案手续正在办理过程中，尚未办理完毕。”2015年10月30日，桑同平以办理房屋交接过程中昌和公司不能提供符合国家规定及合同约定的商品房为由，通过挂号信向昌和公司发出书面《退房通知》。2015年10月31日，妥投《退房通知》。2015年11月5日，如东县住房和城乡建设局同意备案。同日，昌和公司发出公开信，就竣工验收备案、补偿、纠纷的处理告知昌和时代生活广场西区一期购房户。2016年6月3日，桑同平向法院提起如上诉讼。另查明，2015年2月4日，桑同平为购买库房（楼栋号10栋，库房号06，面积16.86㎡，总价34394元）向昌和公司支付1万元，双方对库房买卖未签订书面合同。还查明，2015年8月23日至24日，如东县普降大雨，本次降水过程降水量值为1961年以来极大值。一审法院认为，桑同平、昌和公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应属有效合同。《合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案所涉《商品房买卖合同》第九条中明确约定，昌和公司逾期交房超过90日后，桑同平有权解除合同。2015年8月1日之前昌和公司未能按约交房，至2015年10月29日，期间为90日，昌和公司仍然未能交房。虽然2015年10月25日，昌和公司发出《房屋交接通知书》，告知昌和时代生活广场西区一期购房户于2015年10月28日、29日前来办理交房手续。但从桑同平、昌和公司庭审陈述以及如东县住房和城乡建设局作出书面回复、备案表可以看出，2015年10月28日、29日昌和公司不能按照约定交付符合条件的商品房，故自2015年10月30日起，桑同平、昌和公司之间约定的解除权条件成就，桑同平享有合同解除权。2015年10月30日，桑同平通过挂号信向昌和公司发出书面《退房通知》，2015年10月31日，妥投《退房通知》给昌和公司时，桑同平、昌和公司之间签订的《商品房买卖合同》即告解除。桑同平本次诉讼请求的第一项名为解除《商品房买卖合同》，其实质是要求法院确认其发出的《退房通知》能否产生解除合同的效力，综合上述，一审确认桑同平、昌和公司之间的《商品房买卖合同》于2015年10月31日解除。合同解除后，昌和公司应当按照约定自2015年11月1日起15日内退还桑同平全部购房款，因而对于桑同平要求退还951160元购房款的诉讼请求予以支持。对桑同平要求退还为购买库房支付的1万元的诉讼请求，一审认为，桑同平在本小区购买住宅后，又在同一幢楼购买库房，其目的系为方便生活所需，如商品房买卖合同解除并返还购房款，桑同平也即没有必要再在本小区单独拥有一间库房，故对桑同平该项诉讼请求予以支持。对于桑同平主张的违约金以及赔偿利息损失的诉讼请求，一审认为，《合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。由此规定，违约金和赔偿金不得并用。本案中，双方约定的违约金不能弥补桑同平支付购房款的利息损失，桑同平选择要求昌和公司赔偿购房款自2014年2月27日起至实际退还之日止的银行贷款利息损失的诉讼请求符合法律规定，法院予以支持。对昌和公司提出的桑同平购买库房的1万元不适用商品房买卖合同中对利息及违约金的约定的抗辩，一审认为，在赔偿损失和违约金两者不能并存时，桑同平选择要求昌和公司赔偿损失，赔偿损失系法律规定而非合同约定，故该抗辩法院不予采信。对昌和公司提出的2015年如东遭遇1961年以来特大降水，属不可抗力，工期理应顺延的辩称，一审认为，首先本次特大降水不属于不可抗力，其次从昌和公司提供的天气情况证明可以看出本次降水发生在2015年8月23日至24日，是在合同约定的交房日期2015年8月1日之后，因而昌和公司该项辩称不能成为其延期交房的理由。对昌和公司提出的其已于2015年10月28日将竣工验收资料交给如东县住房和城乡建设局，故其已经具备房屋交付条件的主张，一审认为，根据《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》的规定，建设单位应当在竣工验收合格之日起15日内报建设行政主管部门备案。备案机关发现竣工验收过程中有违反建设工程质量管理规定的，应当在受讫备案文件15日内责令停止使用，重新组织竣工验收。因此，备案单位的备案行为不仅是收讫备案材料，还有检查竣工验收行为是否违反法律规定的职责。通过备案表明工程竣工验收合格，房屋可以交付使用。因此，合同约定的商品房交付条件中“经县住建局备案”应指已通过备案，而非仅由昌和公司将备案材料交付县住建局，否则该约定不具有任何意义。昌和公司主张将备案材料交付备案机关即表明已备案，既有悖于法律规定，亦与合同约定相左，法院不予采信。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、确认桑同平与昌和公司于2014年1月25日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2014A047）于2015年10月31日解除。二、昌和公司于判决生效后10日内退还桑同平购房款961160元。三、昌和公司于判决生效后10日内赔偿桑同平购房款961160元自2014年2月27日起至法院确定给付之日止按贷款月利率5.1854‰的标准计算的利息损失。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取6794元，由昌和公司负担。二审中，双方对原审查明的事实无异议，本院经审查予以确认。本院另查明，《商品房买卖合同》第八条第二款为“…3、本合同所指不可抗力及免责事由的范围包括以下情况：地震、洪灾等自然灾害，战争、动乱、××等社会异常事件及政府政策和法律法规的改变等政府行为。”本院认为，本案的争议焦点为：桑同平是否取得了合同解除权。一、根据《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》的规定，建设单位应当在竣工验收合格之日起15日内报建设行政主管部门备案。备案机关发现竣工验收过程中有违反建设工程质量管理规定的，应当在受讫备案文件15日内责令停止使用，重新组织竣工验收。因此，备案单位的备案行为不仅是收讫备案材料，还有检查竣工验收行为是否违反法律规定的职责。通过备案表明工程竣工验收合格，房屋可以交付使用。因此，合同约定的商品房交付条件中“经县住建局备案”应指已通过备案，而非仅由昌和公司将备案材料交付县住建局，否则该约定不具有任何意义。昌和公司主张将备案材料交付备案机关即表明已备案，既有悖于法律规定，亦与合同约定相左，本院不予采纳。昌和公司至2015年11月5日通过备案，房屋于此时符合交付条件，超过了合同约定的90日宽限期。二、昌和公司以2015年8月23、24日的降雨主张延期，理由不能成立。首先，《商品房买卖合同》第八条第二款第三项是对第一、二项约定的不可抗力和免责事由的具体解释，应当符合不可抗力及免责事由的定义。而免责事由在第二项中已明确约定为法律法规规定的免除责任的事由，显然不能由双方在第三项中再次约定，故第三项应当指不可抗力的具体情形。其次，昌和公司将23、24日的降水定义为不可抗力中的洪灾缺乏证据证明。如东县气象局证明8月23日到24日掘港镇的降水量为245.30毫米，只是记载了两日的降水量，未进一步说明该降水量是否引发了洪水等自然灾害。其中12小时降水量达到1961年以来的极大值对是否引发洪灾不具有说明意义。最后，合同法第一百一十七条规定，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。昌和公司按约应在2015年8月1日交付房屋，至8月23日房屋尚未竣工验收，已构成违约。因此，昌和公司迟延履行过程中，即使因强降水引发洪灾，亦不能成为免责理由。综上，昌和公司在2015年8月1日未能将符合合同约定的商品房交付购房人，构成违约。在90日解除合同宽限期内即2015年10月29日前，商品房仍不符合交付条件，从而使购房人取得了合同的解除权。桑同平于2015年10月30日向昌和公司邮寄解除合同通知书，符合合同约定的解除条件，自通知到达昌和公司时，合同解除。昌和公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13588元，由上诉人如东昌和地产投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 钱泊霖审判员 吕 敏审判员 王吉美二〇一七年四月二十四日书记员 王邵君 更多数据：搜索“”来源：