（2017）苏1322民初3731号
裁判日期: 2017-04-24
公开日期: 2017-06-22
案件名称
张沭淮与薛梦雷房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
沭阳县人民法院
所属地区
沭阳县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张沭淮,薛梦雷
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十七条，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第二百一十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
江苏省沭阳县人民法院民 事 判 决 书（2017）苏1322民初3731号原告（反诉被告）：张沭淮，男，1973年5月25日出生，汉族，沭阳县人，居民，住沭阳县。委托诉讼代理人：庄亚东、郁全胜，江苏德沛律师事务所律师。被告（反诉原告）：薛梦雷，男，1971年2月5日出生，汉族，沭阳县人，居民，住沭阳县。委托诉讼代理人：王咏，江苏衡上律师事务所律师。原告（反诉被告）张沭淮诉被告（反诉原告）薛梦雷房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月8日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年3月23日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张沭淮及其委托诉讼代理人庄亚东、郁全胜，被告（反诉原告）薛梦雷的委托诉讼代理人王咏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）张沭淮向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2、被告给付原告违约金50000元。事实和理由：2016年3月5日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于沭城镇上海北路巴黎花园3幢A8B8门面房出租给被告，租赁期为5年，自2016年3月5日到2021年3月11日止，前两年年租金为75000元，后三年年租金为80000元，每年春节之前一次性付清当年度的租金。并约定如任何一方违约，必须向对方支付违约金50000元。合同签订后，被告按约定支付2016年租金。今年春节，原告多次向被告催要今年的年租金，被告明确对原告提出不再续租。现为维护原告的合法权益，特具状诉至沭阳县人民法院，请求予以处理。被告（反诉原告）薛梦雷辩称，1、被告同意解除与原告签订的《房屋租赁合同》。2、在租赁期间，因涉案房屋有漏水等情形，不能满足被告正常经营使用，经被告多次与原告协商未果，导致被告未如期支付租金。请求驳回原告要求被告给付违约金50000元的诉讼请求。3、如法院认定被告违约，被告认为双方约定的违约金过分高于造成的损失，请求对违约金予以适当减少。反诉原告薛梦雷向本院提出反诉请求：反诉被告返还反诉原告垫付的电费3836元及空调二台。事实和理由：反诉原告使用涉案租赁房屋前，反诉被告尚欠电费3836元，应由反诉被告负担。反诉原告代为交付后多次要求反诉被告返还，反诉被告不予理睬。另，反诉原告为经营需要，在涉案租赁房屋内尚有空调二台，合同解除后反诉被告应予以返还。反诉被告辩称，反诉原告代付电费是其与上一租户的事情，与反诉被告无关。涉案房屋内有四台空调，其中两台由反诉原告购买，反诉被告同意由其取回。根据诉辩双方的主张，本案的争议焦点：1、被告（反诉原告）是否存在违约情形，如果存在，违约金标准是否过高？2、被告（反诉原告）为涉案租赁房屋代缴电费与原告（反诉被告）是否有关联性？原告（反诉被告）为支持其主张，提交以下证据：1、房屋租赁合同一份，证明原、被告签订房屋租赁合同，约定租赁期限从2016年3月12日至2021年3月11日；给付当年度的租金时间为每年春节前一次性付清；另约定如一方违约支付对方违约金50000元。2、短信截图打印件一份，证明被告向原告明确表示因生意不好不再租赁原告的房屋。3、房产证两份，证明涉案房屋的产权为原告及案外人张益芹所有。被告（反诉原告）发表质证意见：1、对合同真实性无异议。在原告起诉之前，被告从未明确表示不再租赁涉案房屋，被告未支付当年租金是因为原告出租的房屋有漏水等情形，在被告多次提出维修原告未予理睬的情况下提出的抗辩。2、对短消息真实性无异议，但实际上除了生意不好，房屋漏水不能满足经营需要也是被告未支付租金的原因。3、真实性没有异议。被告（反诉原告）为支持其主张提交以下证据：1、涉案房屋照片八张，证明涉案房屋在租赁使用期间存在严重漏水，原告未履行维修义务，其对合同的解除也存在过错。2、电费发票二张，证明反诉原告为反诉被告垫付租赁前的电费3836元。原告（反诉被告）发表质证意见：1、对照片中的房屋系涉案房屋无异议，但从照片上看系房屋装修问题造成，而不是房屋本身的问题。2、发票真实性无异议，但电费承担问题系上一承租人与被告达成的私下协议，与原告无关。本院认证意见：原告（反诉被告）、被告（反诉原告）对对方提供的证据真实性均无异议，本院予以确认。根据当事人庭审陈述及上述证据的分析认定，本院概述本案事实如下：2016年3月5日，原告（反诉被告、甲方）经案外人张益芹授权同意与被告（反诉原告、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：“第一条：甲方将拥有完全拥有权和使用权的位于沭城镇上海北路巴黎花园3幢A8B8门面房出租给乙方经商。第二条：该房屋租赁期为五年，自2016年3月12日起至2021年3月11日止。乙方承诺租赁该房屋仅作为自己合法经营使用。租赁期满后乙方如要求续租，必须在租赁期满一个月之前通知甲方。经甲方同意后，重新签订租赁合同，否则租赁期满后甲方即可另租他人。第三条：该房屋前两年（即从2016年3月12日到2018年3月11日）年租金为柒万伍仟元。后叁年（即从2018年3月12日到2021年3月11日）年租金为捌万元整。每年春节之前一次性付清当年度的租金。承租期内，因乙方使用房屋产生的水费电费有线电视费物业管理费以及房产税都有乙方负责按时足额缴纳。……第七条：本合同自双方签字时生效，签约双方各执一份。如甲乙双方中有一方违约，必须向对方支付违约金伍万元整。……”。后被告（反诉原告）于2017年2月15日通过短信的方式告知原告（反诉被告），因经营不好，不再租赁涉案房屋。另查明，被告（反诉原告）于2016年6月3日为涉案房屋缴纳2016年3月2日前产生的电费3836元。被告（反诉原告）因经营需要购买两台美的牌中央空调在涉案租赁房屋内。本院认为，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）之间形成的房屋租赁合同关系，系双方真实的意思表示，且不违反法律、行政法律的规定，应认定为合法有效，双方均应依合同约定行使权利、履行义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。本案中，原告（反诉被告）要求解除合同，被告（反诉原告）表示同意，本院予以确认。涉案租赁合同约定被告（反诉原告）对涉案房屋的租期自2016年3月12日至2021年3月11日，现被告（反诉原告）因经营困难而提前解除该租赁合同不符合法律规定的法定解除租赁合同的情形，也不符合合同约定，系被告（反诉原告）违约。被告（反诉原告）辩称系因涉案房屋漏水才导致其不再租赁房屋，向本院提交照片一组，该组照片不足以证实其上述主张，且根据其与原告（反诉被告）的短信聊天记录能够确认其系因为经营困难不再租赁涉案房屋。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，双方签订的合同约定如一方违约，须向对方支付违约金50000元。被告（反诉原告）辩称该违约金高于原告（反诉被告）造成的损失，本院结合双方签订的合同、违约行为等酌定违约金的具体数额为20000元。被告（反诉原告）为涉案房屋垫付其租赁期外的电费3836元，应由出租人即原告（反诉被告）予以返还。原告（反诉被告）辩称上述电费系被告（反诉原告）与涉案房屋的上一承租人协商由其垫付，被告（反诉原告）不予认可，原告（反诉被告）未就其上述辩解理由提供证据予以证实，根据合同相对性，上述电费应由原告（反诉被告）负担。被告（反诉原告）主张原告（反诉被告）返还美的牌中央空调两台，原告（反诉被告）表示同意，本院予以确认。调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）与被告（反诉原告）之间于2016年3月5日签订的《房屋租赁合同》；二、被告（反诉原告）薛梦雷于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）张沭淮支付违约金20000元；三、原告（反诉被告）张沭淮于本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）薛梦雷返还电费3836元、美的牌中央空调两台；四、驳回原告的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2800元，减半收取1400元，反诉费25元，由原告（反诉被告）张沭淮负担825元，被告（反诉原告）薛梦雷负担600元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费2800元（户名为宿迁市财政局国库处，帐号46×××800，开户行为中国农业银行宿城支行）。代理审判员 闫欢欢二〇一七年四月二十四日书 记 员 宋飞艳书 记 员 徐俊亚附录法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 微信公众号“”