（2016）鲁0112民初4121号
裁判日期: 2017-04-24
公开日期: 2017-05-25
案件名称
高海燕与山东顺泰投资置业有限公司合同纠纷一审民事判决书
法院
济南市历城区人民法院
所属地区
济南市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
高海燕,山东顺泰投资置业有限公司
案由
合同纠纷
法律依据
全文
济南市历城区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0112民初4121号原告：高海燕，女，生于1969年2月8日，汉族，无业，住济南市。委托诉讼代理人：李志涛，山东泉运律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：张磊，山东泉运律师事务所实习律师。被告：山东顺泰投资置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：邹淑芹，经理。委托诉讼代理人：陈坤、孙裕，均系北京市百瑞（济南）律师事务所律师。特别授权代理。原告高海燕与被告山东顺泰投资置业有限公司（简称顺泰公司）合同纠纷一案，本院于2016年6月28日立案受理后，依法适用普通程序，于2016年10月24日公开开庭进行了审理。原告高海燕及其委托诉讼代理人李志涛，被告顺泰公司的委托诉讼代理人陈坤、孙裕到庭参加诉讼。审理中，因与本案同类型案件数量较多，涉及法律问题需统一裁判尺度，本案于2017年1月5日中止审理。中止审理情形消除后，本案恢复审理。本案现已审理终结。高海燕向本院提出诉讼请求：一、判令被告顺泰公司向原告支付2015年10月至2016年7月所欠商铺租金与利息共计29930.86元以及违约赔偿金13709元；二、判令解除原、被告签订的《东环商业广场商铺买卖合同》，返还原告购买商铺的总价款246764元，并支付逾期未办理权属登记的违约金43183.7元；三、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告高海燕于2011年10月11日购买了被告顺泰公司开发的位于济南市二环东路东环商业广场三层C008-1号商铺，建筑面积12.83平方米，总价款246764元。购买时，被告称该商铺必须由被告托管三年，所得经营利润以租金形式付与原告。扣除三年的租金68546元后，原告只需支付给被告178218元。原告当即将178218元支付给被告。2014年10月，托管合约到期，原告高海燕到被告处办理商铺交接，但被告知商铺无法交付，只能继续托管，原告只好与被告签订托管合约，并在被告指定的银行办理了开户手续，以便被告支付租金。之后，被告并未按合约约定及时向原告账户存入租金。经原告多次催要，自2014年12月5日至2016年1月6日期间，被告多次向原告银行账户存入租金，共计26276元。与托管合约所约定的租金27418元/年不相符。自2016年2月起至今，被告未再支付给原告租金。被告系故意违约，特提起诉讼，望判如所请。顺泰公司辩称，一、原、被告签订的《东环商业广场商铺买卖合同》、《东环商业广场商铺经营权委托经营管理合同》合法、有效。双方约定，被告将位于东环商业广场C008-1号，面积为12.83㎡的商铺，以13890.72元/㎡，总价178218元的价格转让给原告；原告将上述商铺委托被告经营，经营期限为2011年10月12日至2014年10月11日。二、2014年12月31日后，被告告知原告权属证书无法单独办理，原告未催促被告办理。现原告于2016年6月以起诉的方式向被告提出解除上述合同，系原告单方违约，依据合同约定，原告应向被告支付违约赔偿金。原告要求被告支付逾期未办理权属登记违约金无合同约定，无法律依据。三、原告于2016年6月通过向法院提起诉讼的方式解除委托合同，无权要求起诉后的收益。被告未付收益的期间为2016年2月至2016年6月，共5个月。根据合同约定的被告支付经营收益的方式，被告拖欠收益款项为9520元（1940元/月×5月）。另，原告实交购铺款数额为178218元，并非246764元。四、原告向法院起诉解除合同，系其单方违约，故应由原告承担诉讼费。综上，原告的请求不符合合同约定及法律规定。原告高海燕围绕其诉讼请求提交商铺买卖合同1份、商铺委托经营管理合同、照片2张、收款收据1份。本院组织双方当事人进行了证据交换及质证。被告顺泰公司对原告高海燕提交的证据的真实性均没有异议。经审查，本院认定如下事实：1、2011年10月11日，原告高海燕（合同乙方）与被告顺泰公司（合同甲方）签订《东环商业广场商铺买卖合同》1份，主要约定：乙方购买位于济南市二环东路3749号东环商业广场三层C008-1号铺，建筑面积为12.83平方米，单价为13890.72元/㎡，总价为178218元，由乙方向甲方一次性付款；该商铺土地使用权证书编号：历城国用[2014]第0500182号，期限至2048年1月3日止；甲方应在2011年10月12日前将商铺交付乙方；甲方应在2014年12月31日前，为乙方办理权属登记证书；甲方未在合同约定的日期内给予乙方办理权属登记证书的，乙方可在约定日期到期后30日内向甲方提出退房申请，如果乙方在上述条件及期限内向甲方提出退房申请，甲方须无条件同意，双方签订退房协议；在退房协议签订后60日内，甲方退还乙方实际到位房款及乙方委托甲方经营前三年租金收益；乙方在合同约定日期到期后不选择退房的，可与甲方指定的经营管理公司协商签订委托租赁协议或自行出租经营，该经营管理公司有义务代理出租……。2、同日，原告高海燕（合同甲方）与被告顺泰公司（合同乙方）又签订《东环商业广场商铺委托经营管理合同》1份，约定原告高海燕将其购买的位于济南市二环东路3749号东环商业广场商铺三层C008-1号商铺经营权委托给被告进行商业经营活动，委托管理期限为3年，自2011年10月12日至2014年10月11日止；在本合同委托期限3年到期前60日内，甲方可选择委托乙方对外租赁并签订三方协议或自行出租；如选择委托乙方对外租赁，则委托期限为7年（即自2014年10月12日起计算七年），第1年按20564元为经营收益；第2年按22849元作为经营收益；第3年按25133元作为经营收益；第4-7年，租金按每年27418元作为经营收益。委托期限3年到期后甲方如选择委托乙方对外租赁的自签订三方协议之日起计算，甲方每个委托期的经营收益，由乙方按每年的经营收益评分到12个月分期打入甲方所提供的账号；委托期限内，委托商铺的使用、转租、经营管理等权益归乙方所有；委托期满后，甲方可继续委托乙方代为出租，双方需另行签订租赁协议。委托租赁期间，任何乙方不能单方面变更或解除本合同，如双方同意则必须采取书面形式；若发生下列情形之一者，本合同终止：（1）合同规定的租赁期满；（2）双方协商一致书面同意终止本合同；（3）发生不可抗力，且该不可抗力导致合同无法继续履行；合同期间，由于受自然灾害或其他不可抗力因素而不能执行合同时，受阻一方在取得政府有关部门证明后可免于承担违约责任，但应采取积极的措施，尽量减少损失。若甲乙双方在委托期间不能按本合同条款执行的，则违约方按半年租金向守约方赔偿损失，赔偿后应继续履行本合同……。3、上述合同签订后，原告高海燕支付给被告顺泰公司178218元，被告顺泰公司给原告高海燕出具收款收据，并加盖其公司财务专用章。4、三年的委托经营管理期限到期后，原告高海燕于2014年10月16日向被告顺泰公司财务部出具确认函，确认依据其与被告顺泰公司之间的合同约定，自2014年11月起由被告顺泰公司财务部将其购买商铺的经营收益按月存入由其本人在山东济南润丰农村合作银行闵子骞支行开设的个人账户中。之后，被告顺泰公司每月按时将收益存入原告高海燕账户中。自2016年2月起，被告顺泰公司因经济困难，未能按时足额向原告高海燕支付经营收益，且一直未能给原告高海燕办理权属登记证书。原告高海燕认为被告顺泰公司违约，引起本案诉讼。另查明，涉案济南市二环东路3749号东环商业广场系被告顺泰公司与案外人济南市历城区山大路街道甸柳社区居民委员会合作开发的房地产项目，由被告顺泰公司投资建设，于2010年左右完工并投入使用，其中地下一层，地上五层。地下一层至地上三层产权人系被告顺泰公司，产权登记日期为2013年1月15日。被告顺泰公司在2010年左右对外转让商铺经营权，将大商铺分割成若干小商铺份额进行商铺经营权转让。转让后，被告顺泰公司又通过签订委托经营管理合同的方式对涉案商铺予以运营管理，并将地下一层至地上三层大部分都租赁给银座集团股份有限公司，目前被告顺泰公司与银座集团股份有限公司的租赁合同尚在继续履行过程中。审理中，被告顺泰公司出具情况说明一份，表示：合同实际总价款为228485元，合同签订后三年的收益，其公司分别按照总价款228485元的7%（即15993.95元）、7%（即15993.95元）、8%（即18278.8元）的比例支付。因高海燕个人原因，其仅支付了178218元，相应的此三年内的收益（共计50267元）其公司也不再支付。委托管理合同三年届满后双方若再行签订委托管理合同，则此后的委托期限为七年，此七年内的收益支付按照委托管理合同第四条的约定进行，该条所示的第一年的收益为2014-2015年度的收益。本院认为，原告高海燕与被告顺泰公司经协商，自愿签订《东环商业广场商铺买卖合同》及《东环商业广场商铺经营权委托经营管理合同》，该两合同内容系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，双方均应诚信履约。原告高海燕依约支付购铺款178218元后，被告顺泰公司亦应依约履行合同。被告顺泰公司自2016年2月起未按时支付给原告高海燕经营收益，亦未在2014年12月31日前为原告高海燕办理权属登记证书，系违约行为，应承担相应的违约责任。原告高海燕主张解除其与被告顺泰公司签订的《东环商业广场商铺买卖合同》，并返还其购买商铺的总价款246764元、支付逾期未办理权属登记的违约金43183.7元，被告顺泰公司对此不予认可，辩称其同意解除合同，但返还的价款应为其实际收到的房款178218元及前三年的租金收益50267元，且原告未按合同中退房协议的程序及时间行使单方解除权而是以提起诉讼的方式提前行使，系原告违约，其不应支付违约金。对此本院认为，被告顺泰公司自2016年2月起一直未再按约定支付原告高海燕相应的经营收益，至今已一年有余，亦未在2014年12月31日前为原告高海燕办理权属登记证书，其违约行为导致原告高海燕无法实现合同目的，构成根本违约，原告高海燕通过诉讼要求解除合同并无不当。双方签订的合同自本案起诉状送达被告顺泰公司时即2016年8月12日起解除。根据合同约定，双方达成退房协议后，被告顺泰公司应退还原告实际到位房款及前三年的租金收益。关于实际到位房款的数额双方没有争议，但双方对前三年的租金收益数额存在争议。对此本院认为，根据双方签订的《商铺委托经营管理合同》第四条第1款的约定，从文意上讲，显然是指委托管理三年之后，且原告高海燕选择委托被告顺泰公司对外租赁，则委托期限为7年，自此开始的年收益也进行了约定。结合原、被告在起诉状、情况说明及当庭陈述来看，能够认定原、被告系协商确定扣除了前三年收益之后原告高海燕交纳了余款178218元，故前三年的收益被告顺泰公司也不再另行支付。原告高海燕主张前三年收益合计68546元，不符合双方的约定，被告顺泰公司认可数额为50267元，本院予以采信，故被告顺泰公司应返还原告高海燕购铺款228485元（178218元＋50267元）。原告高海燕要求被告顺泰公司支付其逾期办理权属登记的违约金43183.7元，因双方未在合同中对逾期办证违约金进行约定，本院按照已付购房款总额，参照中国人民银行逾期贷款利息的标准予以计算。原告高海燕要求被告顺泰公司支付其2015年10月至2016年7月所欠商铺租金及利息共计29930.86元并支付逾期付款违约金13709元，对此本院认为，原告高海燕主张2015年10月至2016年1月期间的经营收益无事实依据，本院不予支持，本院对2016年2月至2016年7月期间的经营收益予以支持。根据双方合同约定，该段期间的租金数额为11424.5元（22849元÷12个月×6个月）。原告高海燕主张被告顺泰公司支付其未按时支付经营收益的违约金也符合双方合同约定，本院予以支持，该违约金的数额为11424.5元（22849元÷2）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告高海燕与被告山东顺泰投资置业有限公司2011年10月11日签订的《东环商业广场商铺买卖合同》于2016年8月12日解除。二、限被告山东顺泰投资置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告高海燕商铺租金收益11424.5元。三、限被告山东顺泰投资置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告高海燕逾期付款违约金11424.5元。四、限被告山东顺泰投资置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告高海燕购买商铺款228485元。五、限被告山东顺泰投资置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告高海燕逾期未办理权属登记的违约金（以178218元为基数，自2015年1月1日起至本判决生效之日止，按中国人民银行逾期贷款利率计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付赔偿义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。六、驳回原告高海燕的其他诉讼请求。案件受理费6404元，由被告山东顺泰投资置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交二审案件受理费，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长 于东亮审 判 员 常 颖人民陪审员 吕春华二〇一七年四月二十四日书 记 员 岳 静 关注公众号“”