（2017）琼96民终635号
裁判日期: 2017-04-24
公开日期: 2017-12-14
案件名称
胡志秀、王忠荣与澄迈宝信实业有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
海南省第一中级人民法院
所属地区
海南省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
胡志秀,王忠荣,澄迈宝信实业有限公司,海南天鹭置业有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
海南省第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）琼96民终635号上诉人（原审原告）：胡志秀，女，1953年2月28日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。上诉人（原审原告）：王忠荣，男，1951年8月15日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。二上诉人共同委托诉讼代理人：吕建文，男，1955年5月1日出生，汉族，住北京市海淀区。被上诉人（原审被告）：澄迈宝信实业有限公司，住所地海南省澄迈县金江镇文明路101号。法定代表人：王韦舜，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄昭毅，海南维特律师事务所律师。原审第三人：海南天鹭置业有限公司，住所地海南省海口市金龙路万利隆商务大厦1101房。法定代表人：杨雪岗，该公司董事长。委托诉讼代理人：程晓东，海南信达律师事务所律师。委托诉讼代理人：马杰，海南信达律师事务所律师。上诉人胡志秀、王忠荣因与被上诉人澄迈宝信实业有限公司（以下简称宝信公司）、原审第三人海南天鹭置业有限公司（以下简称天鹭公司）商品房预售合同纠纷一案，不服海南省澄迈县人民法院（2016）琼9023民初116号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月17日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人胡志秀、王忠荣上诉请求：1.撤销一审判决，改判被上诉人宝信公司支付违约赔偿金208234元（按已付购房款的日万分之六，自交房之日2012年11月11日计算至2017年3月25日）；2.一、二审诉讼费由被上诉人宝信公司承担。事实和理由：一审法院认定事实错误，逻辑推理混乱，定性不准确，判决重大失误。一、上诉人于2012年收房时，该房屋所在涉案项目并未通过环保和安全消防验收，直至2015年11月5日，该项目的消防工程才验收合格。这一时间超出合同约定的办理产权证时间近18个月，甚至还比政府污水管网工程验收合格时间晚了3个月。涉案项目的消防工程与政府没有任何关联，被上诉人超出约定办证时间20个月才验收合格，说明其是一家不负责任的企业，在相当长的时间里置众多业主的生命财产于危险境地，应追究其违约责任及违法责任。此外，被上诉人关于涉案项目的建筑工程档案预验收合格时间及住房住宅专项维修金缴纳时间分别是2015年5月和2015年8月，这两项工作的完成时间均超出了约定办理产权证的最后时间2014年6月，违反了合同约定，且与政府没有任何关系，其应承担相应违约责任。被上诉人未能在合同约定时间内完成污水管网除外的其他全部准备工作，应对其逾期办证行为承担违约责任。二、上诉人认可澄迈县金江镇污水管网工程由于各种原因直至2015年8月才竣工验收，但是这与被上诉人应承担的违约责任关联性不大，单单涉案项目的消防工程验收一事，就晚于污水管网的验收时间，也远远超出约定办证时间，故，被上诉人应承担全部违约责任。三、退一步讲，即使按一审法院所认定的”政府管网工程的滞后是逾期办理产权证的主要障碍”，2015年8月政府管网工程竣工验收，所有客观障碍均已消失，被上诉人也应尽快为上诉人办理产权证。但是直至2016年12月底，被上诉人还未将办证资料整理完毕提交至办证部门，至2017年2月亦未能办好产权证。一审法院认可被上诉人”登记机关人手少、办证工作量巨大，进一步造成办证进度延误”的辩解理由，并据此免除其责任，是错误的。上诉人一审诉请中主张的逾期办证违约金计算至2015年底，但并未放弃后续违约金的主张权，现强烈要求二审法院追加判令被上诉人自2016年1月至发放产权证之日按合同约定承担支付违约金的责任。四、一审法院认定证据存在严重失误，其中被上诉人提交的关于7#、8#地块的相关证据材料与本案没有关联，地块位置不同。五、《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：”当事人一方因第三人原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或约定解决。”涉案《澄迈商品房买卖合同》第十五条及其《补充协议》第2条关于非因出卖人原因、因买受人或政府部门原因造成办证迟延时出卖人不承担责任的约定违反了上述法律规定，应属无效条款。且该条款属于格式条款，严重违反公平原则，理应无效。六、被上诉人未经环保部门批准违法先建，没有取得《建设用地规划许可证》违法销售，没有经过消防验收违法交房，且未告知上诉人上述情形及管网建设情况，侵犯上诉人的知情权，导致上诉人错误作出购房的意思表示，相应法律后果应由被上诉人承担。七、污水管网建设”滞后”之说不成立，不是政府原因导致办证迟延。污水管网工程的建设单位之行为也不等同于政府行为，不应将此认定为政府责任。八、违约赔偿不是损失补偿，不能随意减少或增加，应严格按照合同约定进行计算。九、一审法院认定被上诉人按时足额缴纳了涉案项目的基础配套费，没有可靠证据予以支撑。十、原审第三人天鹭公司与本案无关，不应追加为本案第三人。综上，请求二审法院依法作出公正判决。被上诉人宝信公司辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，应予维持。2015年8月，政府污水管网工程完工后，被上诉人还有申请接入管网、接口连接适配、调试试运营、申请环保验收等诸多工作需要完成，直至2016年6月才最终取得环评验收文件。其他专项验收也在环评验收通过前予以完成，没有拖慢办证进度。此后，因遇到不动产统一登记改革，办证进展缓慢。这些并非被上诉人原因所致，被上诉人没有拖延办证的理由和必要，也一直在想办法积极加快办证进度，因此，不应对非因被上诉人过错导致的办证迟延承担责任。原审第三人天鹭公司述称，一、一审认定逾期办证的原因属于涉案《澄迈商品房买卖合同》第十五条及其《补充协议》第2条约定的免责事由，事实清楚，并无不当。二、上诉人混淆了房屋交付条件和综合验收条件，主张被上诉人隐瞒事实、违法交房等，没有事实根据，不符合双方的合同约定。三、原审第三人并非涉案《澄迈商品房买卖合同》的合同主体，与本案没有直接的利害关系，不是本案适格的当事人。胡志秀、王忠荣向一审法院起诉请求：1.判令被告宝信公司承担逾期办理房屋权属证书的违约责任，并支付违约金125454元；2.判令被告宝信公司继续履行合同义务，协助原告胡志秀、王忠荣办理房屋权属证书，并办理过户登记；3.本案诉讼费由被告宝信公司承担。一审法院认定事实：原、被告双方于2012年2月29日签订《澄迈商品房买卖合同》，约定：原告胡志秀、王忠荣购买由被告宝信公司开发的××镇号房；被告于2012年9月30日前将经验收合格的商品房交付原告使用；被告应当自房屋交付之日起540日内为原告办理房屋权属证书，并于取得房屋权属证书后365日内向土地登记机关申请，为原告办理土地使用权证；如因被告责任，原告不能在约定期限内取得房地产权属证书的，被告自逾期之日起每日按已付房价款的万分之六向原告支付违约金；因非被告原因造成原告不能在约定期限内取得房地产权属证书的，被告不承担责任等。双方在《澄迈商品房买卖合同》的《补充协议》第2条第（1）项中约定：”......因买受人及政府原因造成延误或不能办证，出卖人不承担任何责任。”签订《澄迈商品房买卖合同》后，原告已依约向被告支付了购房款329276元，向被告提交了办理房屋权属证书所需资料并缴纳了相关税费等。被告亦于2012年11月11日向原告交付了涉案房屋。另查明，2011年8月3日，被告缴纳了涉案项目的基础设施配套费。金江镇污水管网工程系城市基础设施配套措施，于2013年7月开工建设，2015年8月竣工。环境影响评价书等是环境验收的内容，规划、环评验收是竣工验收备案的必备条件。2014年6月30日，海南省国土环境资源厅复函，不同意涉案项目试运营，不同意的理由是：”由于市政管网未完善，项目生活污水经三级化粪池处理后委托单位用槽罐车抽运至大坡村香蕉园作农肥使用，未按照环评批复要求进入澄迈县城市污水处理厂处理......”2015年12月28日，被告委托五指山环境资源监测站对涉案项目进行环境保护竣工验收监测。2016年1月8日，被告向海南省生态环境保护厅提出对涉案项目的试运营申请。2016年6月27日，海南省生态环境保护厅发函同意涉案项目通过竣工环保验收。2016年9月23日，被告取得了涉案项目的不动产权证书（大证）。一审法院认为，本案双方当事人的争议焦点是：一、涉案房屋逾期办证的原因和责任承担问题；二、如果被告宝信公司应承担逾期办证的违约责任，违约金的计算问题。一、关于涉案房屋逾期办证的原因问题。原、被告双方签订的《澄迈商品房买卖合同》是海南省住房和建设厅与海南省工商行政管理局联合监制的标准文本，但也是经双方对主要条款协商后达成的，非格式化合同。该合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告胡志秀、王忠荣已依约付清了购房款并缴纳了相关税费，将办证需要的相关材料提交给了被告，履行了合同约定的义务。被告也将房屋交付原告使用至今，但被告逾期没有履行合同约定的办证义务。对于逾期办证的原因，被告称属于《澄迈商品房买卖合同》第十五条第六款及其《补充协议》第2条第（1）项中约定的免责事由，应予免责。由于金江镇污水管网工程未竣工，导致涉案项目不能及时接入市政的污水管道，从而不能获得海南省国土环境资源厅的批准进行试运营，也就无法取得涉案项目的初始登记。澄迈县金江镇污水管网工程项目于2013年7月开工建设，2015年8月竣工验收。原、被告签订涉案《澄迈商品房买卖合同》时，澄迈县金江镇污水管网工程项目尚未开工建设，该项目是政府建设的城市公共设施，被告无法预见该项目的竣工时间，更无法掌控该项目的工程进度。在2015年8月澄迈县金江镇污水管网工程竣工后，被告即迅速将涉案项目污水管网接入澄迈县金江镇污水管网，并于2015年11月底接好。2016年1月8日再次向海南省生态环境保护厅提出试运营申请，经过三个月的试运营后，于2016年6月27日通过了海南省国土环境资源厅的环评验收，于2016年9月2号取得了涉案总工程的验收备案，2016年9月23日取得了涉案项目的初始登记。从以上被告的工作时间节点可以看出，被告是严格按照《建设工程质量管理条例》和《建设工程规划验收申请表》的规定，按照《澄迈商品房买卖合同》约定的办证期限积极履行义务，试图尽快进行试运营，从而能早日办理房屋产权初始登记。《房屋登记办法》（中华人民共和国建设部令）第三十条规定，因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交登记申请书、申请人身份证明、建设用地使用权证明、建设工程符合规划的证明、房屋已竣工的证明、房屋测绘报告及其他必要材料。而2013年12月2日，住房城乡建设部印发《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》（建质〔2013〕171号）第五条规定：”工程符合下列要求方可进行竣工验收......(十)有公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件。”从上述两条规定可知，环保部门出具的准许文件是工程可以竣工验收的必备条件，而竣工验收又是申请房屋所有权初始登记所需提交的必要材料。综上，涉案房屋逾期办证的原因在于澄迈县金江镇污水管网项目建设的滞后，对于被告的辩称，该院予以认可。原告诉称被告逾期办证的原因，不仅仅是因为环评未通过验收，还存在消防等验收均逾期的问题。该院认为，根据前述《房屋登记办法》和《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》的相关规定，公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件，均是办理房屋初始登记必备的条件，缺一不可。澄迈县金江镇污水管网工程的滞后，是造成被告涉案项目未能按期办证的主要障碍，即使其他办证条件已按时通过验收，也无法取得总工程竣工验收备案登记，被告辩称在此情况下，其对消防等办证条件的工作安排，是出于经济效益、整体推进的角度考虑，以避免浪费人力财力做重复劳动，而且消防验收是2015年11月5日通过，在取得环评验收之前。综上，被告整体推进办证工作，并不存在消极不作为的过失，其做法符合情理。关于涉案房屋逾期办证的责任承担问题。涉案房屋逾期办理权属证书，是因澄迈县金江镇污水管网项目的滞后造成的，属双方约定的政府部门原因，这不是作为出卖人的被告的原因造成的，故，被告可以根据涉案《澄迈商品房买卖合同》及其《补充协议》的约定免责。二、关于违约金的计算问题。因为涉案房屋逾期办证的责任不应由被告承担，故，对于原告要求被告赔偿违约金的诉讼请求，该院不予支持。虽然涉案项目已于2016年9月23日取得了房屋所有权初始登记，但是至今尚未为原告的涉案房屋办理房屋权属证书。被告辩称因不动产统一登记政策的改革，海南省和澄迈县开展一系列的机构组建、职责整改、资料移交、更换系统等工作，连同新增土地分割的要求，办理缓慢甚至暂停，加之登记机关人手少、办证工作量巨大，进一步造成办证进度延误。被告所说基本属实，原告也无异议，该院予以认可。这并非被告原因所致，被告亦可根据合同约定免责。但是，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，被告应当履行合同义务，为原告办理房屋权属证书。原告要求被告继续履行合同义务，为其办理房屋权属证书的诉讼请求，符合合同的约定和法律规定，该院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、被告澄迈宝信实业有限公司在本判决书生效之日起九十日内，为原告胡志秀、王忠荣办理位于××县号房的房屋权属证书；二、驳回原告胡志秀、王忠荣的其他诉讼请求。案件受理费2809元，由原告胡志秀、王忠荣负担。本院二审期间，上诉人胡志秀、王忠荣补充提交了4份证据：证据1、澄土环资罚决字[2011]12号《行政处罚决定书》；证据2、澄土环资罚决字[2013]19号《行政处罚决定书》；证据3、澄环罚决字[2015]5号《行政处罚决定书》；证据4、澄迈县金江镇污水管网工程（监理标）招标公告。其中证据1-3证明被上诉人违法先建、违法售房，证据4证明污水管网工程非政府行为，而是公司的行为。被上诉人宝信公司、原审第三人天鹭公司均对证据1-3的真实性没有异议，但是对其关联性有异议，一致认为该3份处罚决定不能达到证明涉案项目系违法建设、违法售房的目的；对证据4的真实性及其证明内容均不予认可。经质证，本院对上诉人二审所提交证据1-3的真实性予以确认，对其证明内容及与本案所处理法律关系的关联性不予确认；对证据4的真实性不予确认。结合一审证据材料及当事人口头陈述，本院对一审认定的部分事实明确表述如下：2011年8月3日，被上诉人宝信公司向澄迈县住房和城乡建设局缴纳了宝信小区项目的基础设施配套费。该项目位于澄迈县金江镇，金江镇污水管网工程系城市基础设施配套措施，于2013年7月开工建设，2015年8月竣工。环境影响评价书等是环境验收的内容，规划、环评验收是竣工验收备案的必备条件。2014年6月30日，海南省国土环境资源厅复函，不同意在先建设的宝信小区7#、8#地块项目试运营，不同意的理由是：”由于市政管网未完善，项目生活污水经三级化粪池处理后委托单位用槽罐车抽运至大坡村香蕉园作农肥使用，未按照环评批复要求进入澄迈县城市污水处理厂处理......”污水管网工程竣工后，被上诉人将宝信小区污水管道接入市政管网，并于2015年12月28日委托五指山环境资源监测站对涉案房屋所在宝信小区4#-1地块项目进行环保竣工验收监测。2016年1月8日，被上诉人向海南省生态环境保护厅提出涉案房屋所在宝信小区4#-1地块项目的试运营申请。2016年6月27日，海南省生态环境保护厅发函同意该项目通过竣工环保验收。2016年9月23日，被上诉人取得了涉案房屋所在宝信小区4#-1地块3号楼的不动产权属证书（大证）。除上述事实外，二审查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：被上诉人宝信公司应否就其逾期办证行为向上诉人胡志秀、王忠荣承担支付违约金208234元的责任。被上诉人主张其逾期办证系金江镇污水管网工程滞后、不动产登记改革影响办证进度等政府原因所致，按照合同约定应对此免责。上诉人则以合同约定的免责条款是无效条款，被上诉人就涉案项目还存在消防验收、建筑工程档案预验收及住房住宅专项维修金缴纳等工作拖延、不作为问题，污水管网建设是承建公司行为不是政府行为等等，主张被上诉人的免责事由不成立。首先，《中华人民共和国合同法》第一百二十一条虽规定有”当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任”，但法律法规并未限制或禁止当事人在这一情形下合意作出其他自由处分行为，涉案《澄迈商品房买卖合同》第十五条及其《补充协议》第2条”政府原因致使办证迟延时出卖人免责”的约定并未违反法律法规效力性强制性规定，该合同的签订系双方当事人真实意思表示，上述条款也是上诉人自由处分其权益、同意被上诉人约定情形下免责的行为结果，故，上诉人主张该约定无效没有事实和法律依据。其次，在本案处理的法律关系中，上诉人主张以及涉案合同约定的是被上诉人逾期办证的违约责任，至于被上诉人是否违法建设、违法交房等问题不在本案审查处理范围内，且上诉人提出异议的被上诉人消防验收、建筑工程档案预验收及住房住宅专项维修金缴纳等工作完成时间在《澄迈商品房买卖合同》中没有明确约定，上诉人以这些工作的完成时间违反合同约定为由主张违约责任，没有事实依据，只有在上述工作直接导致办证迟延时，上诉人才能依约提出逾期办证的违约责任主张。现导致被上诉人逾期办证的各种因素竞合，其中污水管网工程滞后导致的环保验收迟延是致使涉案房产2016年9月方能进行初始登记的主要因素，在2016年6月前业已完成的消防验收等其他工作的迟延时间已经被该环保验收的迟延时间吸收包含在内。上诉人针对逾期办证这一结果，未考虑污水管网工程原因的最终涵盖影响，在双方没有明确约定的情况下还主张其他各个行为原因的违约责任，据理不足，本院不予支持。再次，金江镇污水管网工程属于市政基础设施建设，上诉人主张这不是政府行为而是中标公司的行为，本院不予采纳。综上，受市政污水管网工程建设进度影响，被上诉人于2016年6月才通过环保验收，随后方能完成竣工验收备案和房产初始登记，而在2016年9月完成初始登记后又受到不动产统一登记改革的影响，为上诉人等众多购房人办理房屋权属证书进度缓慢，这与当地社情相符，并非被上诉人主观原因所致，被上诉人依据合同约定主张对逾期办证行为免责，事实依据充分，本院予以支持。综上所述，上诉人胡志秀、王忠荣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2809元，由上诉人胡志秀、王忠荣负担。本判决为终审判决。审判长 白玉琳审判员 梁振文审判员 黄声泽二〇一七年四月二十四日书记员 吴 灿 微信公众号“”