（2017）粤1971民初5067号
裁判日期: 2017-04-24
公开日期: 2017-07-10
案件名称
张文斌、饶阿琴等与刘相辉等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
东莞市第一人民法院
所属地区
东莞市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张文斌,饶阿琴,刘相辉,赵力莉,东莞市联盈房地产经纪有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条
全文
广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1971民初5067号原告：张文斌，男，汉族，1985年7月24日出生，住广东省翁源县，原告：饶阿琴，女，汉族，1988年8月21日出生，住广东省翁源县，两原告共同委托代理人：杨海亮，广东汉章律师事务所律师。两原告共同委托代理人：彭英权，广东汉章律师事务所辅助人员。被告：刘相辉，男，汉族，1983年1月23日出生，住广东省东莞市莞城区，被告：赵力莉，女，汉族，1982年5月7日出生，住长春市宽城区，委托代理人：唐泽生，广东明冠律师事务所律师。委托代理人：袁志利，系被告赵力莉的姑父。第三人：东莞市联盈房地产经纪有限公司，住所地：广东省东莞市莞城区创业社区八达花园A1-12号铺。法定代表人：李阿玲。委托代理人：周慧娴，女，汉族，1989年10月18日出生，住湖南省隆回县，系第三人员工。原告张文斌、饶阿琴诉被告刘相辉、赵力莉，第三人东莞市联盈房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序于2017年4月12日公开开庭进行了审理。原告张文斌、饶阿琴共同委托代理人杨海亮及原告张文斌本人，被告赵力莉委托代理人唐泽生、袁志利，被告刘相辉本人，第三人东莞市联盈房地产经纪有限公司法定代表人李阿玲及委托代理人周慧娴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告诉称，2016年8月12日，原告、被告通过第三人居间签订了《房地产买卖及居间合同》（编号NO.000589），合同约定：被告将其所有的位于东莞市××城区××路××百达中心住宅楼1003号房出售给原告，总价款为750000元；合同履行过程中任何一方违反合同约定的，守约方有权解除合同并要求违约方承担该房地产转让价格20%的违约金、居间服务费、律师费。《房地产买卖合及居间合同》签订后，原告向被告支付了定金50000元，向第三人支付了居间服务费11500元。被告却没有按约定配合原告办理按揭手续，不配合原告提供资料、签署按揭银行要求的相关手续。2016年9月27日，原告、被告与第三人签订了《补充协议》，约定原告给予被告四个月的宽限期，否则被告按《房地产买卖及居间合同》违约条款赔付。四个月的宽限期过期后，被告仍未能依约履行合同义务。原告认为被告的行为已经构成严重的违约，原告为了维护自身的合法权益，诉至法院请求依法判令：一、解除原告与两被告、第三人于2016年8月12日签订的《房地产买卖及居间合同》；二、两被告向原告返还定金50000元；三、两被告向原告赔偿居间服务费11500元；四、两被告向原告赔偿违约金150000元；五、两被告向原告赔偿律师费15000元；六、本案全部诉讼费由两被告承担。以上合计226500元。被告刘相辉辩称，根据离婚协议，被告赵力莉拖着不协助办理过户手续，造成原告与被告刘相辉合同违约的情况。现在本人在另案起诉追索被告赵力莉的责任，被告刘相辉没有不配合的情况。被告赵力莉辩称，被告赵力莉与被告刘相辉已于2014年离婚，被告刘相辉无权代表被告赵力莉与原告张文斌、饶阿琴签订的《房地产买卖及居间合同》对被告赵力莉不具有法律效力，原告张文斌、饶阿琴无权依据《房地产买卖及居间合同》向被告赵力莉主张任何权益。第三人称，买卖合同已经真实签订，导致不能履行是两被告在违约。经审理查明，两被告于2014年4月11日离婚，离婚时两被告签订了一份离婚协议约定：东莞市××城区××路××百达中心住宅楼1003号，登记在赵力莉名下，房产证号为：粤房地权证莞字第××号，双方约定该房产离婚后归刘相辉所有，该房现在银行作了按揭贷款，由刘相辉负责偿还；离婚后，男女双方都有义务互相配合到银行及房管部门办理更名、过户手续。2016年8月12日，原告张文斌、饶阿琴、被告刘相辉与第三人东莞市联盈房地产经纪有限公司签订了一份《房屋买卖及居间合同》，约定位于东莞市××城区××路××百达中心住宅楼1003号以总价750000元出售给原告张文斌、饶阿琴，原告张文斌同意在本合同生效后当日内支付定金50000元，并于2016年8月30日前向按揭银行提交按揭贷款的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续，被告刘相辉、赵力莉须配合两原告申请按揭，提供所需两被告资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件；被告刘相辉、赵力莉或者原告张文斌违反合同约定的，或拒不履行其他应尽义务导致交易手续无法正常办理的，守约方可要求违约方承担责任，逾期十五日且仍未履行的，守约方可依据《合同法》第93条单方解除合同，并可要求违约方承担相当于该物业转让价格20%的违约金；一方因违约导致合同解除，若居间服务费及代办服务费是守约方支付的，违约方还应赔偿守约方该笔费用；一方因违约导致合同无法正常履行，导致第三人无法收取全部居间服务费的，违约方应承担第三人应收取的全部居间服务费用；三方约定，合同履行过程中发生争议的可协商解决，协商不成最终导致诉讼的，可向东莞市第一人民法院提起诉讼，且守约方因诉讼产生的律师费由违约方承担。该《房屋买卖合同及居间合同》落款甲方处由被告刘相辉代被告赵力莉签字捺印。签订合同当天，原告张文斌向被告支付了定金50000元，及向第三人支付11500元中介费。2016年9月27日，被告刘相辉与原告张文斌签订了一份《补充协议》，约定原告再给予被告4个月的宽限期处理该问题。但四个月过后，该合同仍不能履行。庭审中，原被告双方一致同意解除双方签订的《房屋买卖合同及居间合同》，被告刘相辉主张由于被告赵力莉没有协助过户，导致房屋无法办理过户而违约，但被告赵力莉主张案涉的房屋买卖并不知情，也没有授权被告刘相辉签署案涉《房屋买卖合同及居间合同》，该份合同无效。另查，原告因与被告案涉的房屋买卖合同纠纷与广东汉章律师事务所签订《委托代理合同》，约定原告委托广东汉章律师事务所的律师代理案涉的房屋买卖合同纠纷，律师代理费收费原告同意支付本案律师费用15000元。事后，原告向广东汉章律师事务所支付案涉的律师费15000元，广东汉章律师事务所向原告开具律师费发票。以上事实有原告提交的房地产买卖及居间合同、补充协议、房地产权证、离婚协议书、专用收据、《证明》、《委托代理合同》、律师费发票，被告刘相辉提供的短信记录，被告赵力莉提交了离婚证、离婚协议书以及本案庭审笔录等附卷为证明。本案中，被告赵力莉主张没有授权被告刘相辉签署《房屋买卖合同及居间合同》，该份合同无效。对此，本院认为，两被告签订的《离婚协议》系两被告的真实意思表示，两被告也确认该份协议的真实性，两被告在该协议中约定案涉房屋的所有权归被告刘相辉所有，故被告刘相辉对该房屋有处分权。庭审中被告刘相辉明确其签订案涉合同时虽签被告赵力莉的名字，但也代表着其出售房屋的意向，故被告刘相辉与两原告及第三人签订《房屋买卖合同及居间合同》合法有效，但该合同被告刘相辉代被告赵力莉签名并未得到被告赵力莉的授权，也没有告知被告赵力莉卖房一事，事后也没有得到被告赵力莉的追认，故被告赵力莉并非案涉合同的相对方，该份合同对被告赵力莉并不生效。庭审中，原告与被告刘相辉均同意解除案涉的房屋买卖合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条及第九十七的规定，依法确认原告与被告刘相辉签订的《房屋买卖合同及居间合同》中涉及的房屋买卖条款解除，合同解除后，被告刘相辉应向原告返还购房定金50000元。经审查可知，由于案涉房屋登记在被告赵力莉名下，而被告赵力莉没有积极配合被告刘相辉办理相关的房屋过户手续，导致房屋买卖合同不能办理过户手续，案涉的违约方为被告刘相辉，根据《房屋买卖及居间合同》中违约责任的约定，原告请求被告刘相辉赔偿居间费11500元、律师费15000元，合法有据，本院予以支持。至于原告请求被告刘相辉支付违约金的问题。本案中根据《房屋买卖合同及居间合同》的约定违约方承担相当于该物业转让价格20%的违约金，但从合同的履行情况看，被告刘相辉一直联系被告赵力莉希望其配合办理过户,并非恶意阻止房屋买卖合同无法履行，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，本院结合案涉合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，将案涉违约金调整为100000元。因此，原告请求被告刘相辉支付违约金100000元，合法有据，本院予以支持，对超出本院查明的部分，本院不予支持。另，原告主张被告赵力莉与被告刘相辉共同承担违约责任，由于被告赵力莉并非案涉合同的相对方，对案涉合同内容并不知情，原告基于合同纠纷向被告赵力莉主张权利，证据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条以及上述援引的法律条文的规定，判决如下：一、确认原告张文斌、饶阿琴与被告刘相辉签订的《房屋买卖合同及居间合同》中涉及的房屋买卖条款解除。二、被告刘相辉应于本判决生效之日起五日内向原告张文斌、饶阿琴返还定金50000元。三、被告刘相辉应于本判决生效之日起五日内向原告张文斌、饶阿琴赔偿居间服务费11500元。四、被告刘相辉应于本判决生效之日起五日内向原告张文斌、饶阿琴支付违约金100000元。五、被告刘相辉应于本判决生效之日起五日内向原告张文斌、饶阿琴支付律师费15000元。六、驳回原告张文斌、饶阿琴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费2348.75元，由被告刘相辉承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员 方敬萍二〇一七年四月二十四日书记员 柯聪聪附页（文书引用的法律条文）《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 来源：百度搜索“”