（2017）京01民终3315号
裁判日期: 2017-04-24
公开日期: 2017-06-29
案件名称
汤杰等与刘辉房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第一中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
汤杰,孙香玲,刘辉,北京盛世恒鑫房地产经纪有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京01民终3315号上诉人（原审被告、反诉原告）：汤杰，男，1977年10月15日出生。上诉人（原审被告、反诉原告）：孙香玲，女，1975年3月12日出生。委托诉讼代理人：汤杰（孙香玲之夫），同上诉人汤杰。被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘辉，女，1970年12月17日出生。委托诉讼代理人：杨士搏，北京卓航律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：北京盛世恒鑫房地产经纪有限公司，住所地北京市昌平区昌平镇燕平路石大春晓招待所临街平房3号。法定代表人：秦林海，董事长。委托诉讼代理人：李辉，北京市诚实律师事务所律师。委托诉讼代理人：童配斌，北京市诚实律师事务所实习律师。上诉人汤杰、孙香玲因与被上诉人刘辉、北京盛世恒鑫房地产经纪有限公司（以下简称盛世恒鑫公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2016）京0114民初2092号民事判决，均向本院提起上诉。本院于2017年4月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。汤杰、孙香玲上诉请求：1、变更一审判决第一项，确认房屋买卖合同于2016年12月19日解除；2、撤销一审判决第二项、第四项，改判刘辉返还我方定金3万元，同时按照定金罚则，支付我方违约金3万元，共计6万元。事实和理由：1、2016年12月19日为法院追加盛世恒鑫公司为第三人第一次开庭的时间，我们当天知晓盛世恒鑫公司无法办理居住证，合同客观上无法履行，三方一致同意解除合同，故应当以此时间作为合同解除的时间；2、根据合同法第96条，送达起诉状的时间为解除通知送达的时间，一审法院将起诉日期作为解除日期，适用法律错误；3、盛世恒鑫公司作为刘辉的代理人，明知我们不具有购房资格，应当视为刘辉对此知晓，在因盛世恒鑫公司未按照约定为我们办理购房资格的情况下，房屋买卖合同非因三方原因而无法履行，根据合同法第94条第一项、第110条第一项、合同法解释（二）第26条、最高人民法院【2011】442号第20条、最高人民法院民一庭关于《买受人能否解除受限购政策影响的房屋买卖合同》答复意见之规定，我方有权解除合同，刘辉没有解除权；4、刘辉一再要求涨价，且不配合中介办理购房资格，导致我方没有获得购房资格，2016年5月开庭时已经一房二卖，还向我方要求涨价，构成多重违约，应当承担定金罚则，双倍返还定金；5、一审法院没有要求盛世恒鑫公司提供证据，也没有要求刘辉提供证据，举证程序违法。刘辉辩称，汤杰、孙香玲作为买受人，对于是否有购房资格应该是明知的。由于汤杰、孙香玲没有购房资格，导致买卖合同无法继续履行，构成违约。我是在向汤杰、孙香玲发出解除通知并且确认其收到之后，且在起诉之后才另行出售房屋，因此我不存在一房二卖的违约行为。同意一审判决，不同意汤杰、孙香玲的上诉请求及理由。盛世恒鑫公司辩称，我公司从未承诺给汤杰、孙香玲办理购房资格，我公司只是告知其在符合国家政策的情况下可以买房。同意一审判决。刘辉向一审法院起诉请求：1、请求确认解除我和汤杰、孙香玲之间签订的《存量房买卖合同》；2、请求依法判令汤杰、孙香玲支付我解除合同的违约金61万元。汤杰、孙香玲向一审法院反诉请求：1、判令刘辉向汤杰、孙香玲双倍返还我购房定金6万元。2、判令刘辉向汤杰、孙香玲支付违约金61万元人民币。一审法院认定事实：刘辉(出卖人)和汤杰、孙香玲（买受人）及盛世恒鑫公司（居间人）共同签署了编号为SSHX100704的《存量房买卖合同》，合同约定：“第一条.房屋基本情况，（一）出卖人所售房屋（以下简称该房屋）为楼房，房屋坐落为5层3单元501室。该房屋所在楼栋建筑总层数为8层，其中地上6层，地下2层，该房屋所在楼层为5层，建筑面积为121.27平方米。…第四条成交价格、付款方式及资金划转方式（一）经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为：人民币（小写）3050000元，（大写）叁佰零伍万元整。…（三）买受人采取自行交割的付款方式。双方签订的《存量房交易结算资金自行划转声明》见附件一：此合同一经签订，买受人向出卖人支付定金，定金金额为人民币（小写）：30000元，（大写）：叁万元整（不高于成交价格的20%），…(四)买受人选择以下第④方式支付房款。…4、房屋有抵押，买受人全款：鉴于出卖人以银行按揭方式购买上述房产，目前尚有银行贷款未还清，则出卖人与买受人协商，出卖人与买受人于2015年11月30日之前办理上述房产的提前还款手续（如因银行原因，在此期间未能办理提前还款手续，则还款时间以银行通知为准此期限向后顺延），同时买受人将购房首期款人民币（小写）：2000000元，（大写）：贰佰万元整，（其中包含购房定金人民币（大写）：叁万元整），一次性支付给出卖人，此笔款项用于办理上述房产的提前还款手续…第五条房屋的交付…（二）1、为保证买受人权益，居间方（盛世恒鑫公司）从出卖人应收到的购房款项中，扣押人民币（大写）壹万元整作为押金，居间方出示押金票据，直至房屋过户完毕，出卖人将所欠各项费用全部结清并交接完毕，经买受人确认后，由居间方退还出卖人；…第七条违约责任…（二）1、…（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应自解除合同通知送达之日起7日内按照房款的20%向出卖人支付违约金及居间方各项服务费和各种损失费。…第十一条备注:签订合同的3个工作日买方将全部房款打入盛世恒鑫公司（中国工商银行股份有限公司昌平支行）资金托管银行账户。…”合同落款处出卖人有刘辉签名，买受人有汤杰签名，居间人处盖有盛世恒鑫公司合同专用章。合同落款处签订日期处均为空白。2015年11月14日，汤杰向盛世恒鑫有限公司交纳定金30000元，盛世恒鑫公司出具收据。后盛世恒鑫公司将其中20000元交给刘辉，并向刘辉出具了收到其交纳的结房押金1万元的收据。庭审中刘辉提交《北京卓航律师事务所律师函》、快递单证明其于2016年1月11日给汤杰、孙香玲寄过解除合同通知。2016年9月12日的庭审中，汤杰表示收到解除合同通知。后汤杰又表示没有收到解除合同通知。2016年1月18日，刘辉起诉到法院要求解除合同。2016年5月刘辉将房屋卖给其他人并已过户。上述事实，有《存量房买卖合同》、收据及双方当事人的当庭陈述佐证。一审法院认为，刘辉和汤杰、孙香玲签订的《存量房买卖合同》系当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，应认定为有效，买卖双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。按照合同约定，汤杰、孙香玲应于2015年11月30日前给付购房首期款200万元（含购房定金3万元）,逾期超过30日后，刘辉有权解除合同，2015年11月30日前汤杰、孙香玲未能支付相应款项。刘辉陈述其曾于2016年1月11日向汤杰、孙香玲送达解除合同通知书，汤杰、孙香玲在庭审中曾表示收到过解除通知，后又予以否认，法院认定汤杰、孙香玲已收到刘辉寄送的解除通知，故依据法律规定双方所签订的合同应自汤杰、孙香玲收到解除通知之日即已解除。现因无法查证签收日期，故法院认定刘辉起诉之日即2016年1月18日为合同解除日。合同解除后应根据解除原因确定双方责任。本案中，汤杰未按照约定给付房款，且其没有购房资格，系属于违约，故应该承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案《补充协议》约定了违约金条款，并约定了违约金计算的标准，但汤杰认为违约金约定过高，请求予以降低。对此，法院以刘辉的相应损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则对计算违约金的标准予以适当降低。刘辉同意以汤杰、孙香玲已支付的定金予以折抵。但表示其仅收到定金2万元。汤杰、孙香玲于2015年11月14日向盛世恒鑫公司交纳了定金3万元，刘辉认可收到定金2万元，同时盛世恒鑫公司为刘辉出具的收据表明刘辉向其交纳了结房押金1万元，故应视为刘辉收到的定金数额总计为3万元。法院认定汤杰、孙香玲应承担的违约金数额为3万元，用其已支付的3万元定金折抵。汤杰、孙香玲辩称签订合同时刘辉明知其无购房资格，刘辉否认，汤杰、孙香玲未能提供相应证据证明，其辩解法院不予采信。汤杰、孙香玲的反诉请求，依据不足，法院不予支持。刘辉过高的诉讼请求法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，一审法院判决：一、确认刘辉与汤杰、孙香玲、第三人北京盛世恒鑫房地产经纪有限公司所签订的《存量房买卖合同》于二○一六年一月十八日解除。二、汤杰、孙香玲向刘辉支付违约金三万元，用已支付的定金三万元折抵。三、驳回刘辉的其他诉讼请求。四、驳回汤杰、孙香玲的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，刘辉和汤杰、孙香玲签订的《存量房买卖合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，买卖双方均应按照合同约定全面履行自己的义务，否则即应当承担相应的违约责任。按照《存量房买卖合同》第四条、第七条约定，汤杰、孙香玲应于2015年11月30日前给付刘辉购房首期款200万元（含购房定金3万元）,逾期超过30日后，刘辉有权解除合同。现因汤杰、孙香玲逾期支付上述款项超过30日，已经构成违约，《存量房买卖合同》约定的解除条件已经成就，刘辉享有解除权。刘辉主张其于2016年1月11日向汤杰、孙香玲寄送解除合同通知，汤杰亦曾在庭审中表示收到过该通知，汤杰虽在此后否认曾收到过该通知，但并未就其相反陈述提供证据加以支持，故本院对于其相反陈述不予采信，该通知送达时产生解除《存量房买卖合同》的法律效果。因现无法查明该解除合同通知具体的送达时间，故一审法院将2016年1月18日认定为合同解除时间并无不当。就汤杰、孙香玲未能依约支付购房款的违约责任，一审法院综合本案实际情况酌情确定的违约金数额合理，本院对此不持异议。因在签订合同前汤杰、孙香玲已确定不具有购房资格，本案并不属于因限购政策引起的房屋买卖合同无法履行，汤杰、孙香玲所持合同非因三方原因而无法履行、合同因三方一致同意解除的上诉理由不能成立，其所持要求确认合同于2016年12月19日解除的上诉请求缺乏事实及法律依据，本院对此不予支持。合同解除后，刘辉再将争议房屋出售并不构成违约，汤杰、孙香玲上诉所持刘辉在庭审中表示要求增加出售价格的上诉理由亦不能证明刘辉在房屋买卖合同的履行过程中存在违约，故对于汤杰、孙香玲要求刘辉承担双倍返还定金的违约责任的上诉请求，本院不予支持。若汤杰、孙香玲认为盛世恒鑫公司在居间合同的履行过程中存在不当行为，可以另行主张权利。综上所述，汤杰、孙香玲的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费二千零五十元，由汤杰、孙香玲负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 张磊审判员 范磊审判员 徐冰二〇一七年四月二十四日书记员 刘瑾 更多数据：搜索“”来源：