（2016）苏0602民初5602号
裁判日期: 2017-04-24
公开日期: 2017-12-01
案件名称
5602江苏超越超市连锁发展有限公司与南通苏宁云商销售有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
南通市崇川区人民法院
所属地区
南通市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
江苏超越超市连锁发展有限公司,南通苏宁云商销售有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十七条，第一百一十三条第一款，第一百一十四条第一款
全文
江苏省南通市崇川区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0602民初5602号原告：江苏超越超市连锁发展有限公司，住所地南通市工农南路156号鑫乾国际广场A5层室。法定代表人：周军，执行董事。委托诉讼代理人：孙鹏飞，北京市炜衡（南通）律师事务所律师。委托诉讼代理人：严凤旺，北京炜衡（上海）律师事务所律师。被告：南通苏宁云商销售有限公司，住所地南通市南大街2号华联商城地下一层。法定代表人：赵蓓，执行董事。委托诉讼代理人：刘泽雨，北京市金杜（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：耿晓天，北京市金杜（苏州）律师事务所实习律师。原告江苏超越超市连锁发展有限公司（以下简称超越超市）与被告南通苏宁云商销售有限公司（以下简称苏宁云商公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月25日立案后，于2016年12月2日公开开庭审理了本案，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2017年3月13日再次公开开庭审理了本案。原告委托诉讼代理人孙鹏飞、严凤旺，被告委托诉讼代理人刘泽雨、耿晓天到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告超越超市向本院提出诉讼请求：1.被告支付房屋使用费11455217.27元（自2015年6月1日计算至2016年9月22日）；2.被告赔偿原告免租期及闲置期租金损失5689683.32元（其中免租期计算2个月，闲置期计算6个月）；3.被告支付合同解除违约金3000000元；4.被告支付逾期付款滞纳金24300.28元（自2015年3月22日至2015年4月30日）；5.诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2010年6月8日签订房屋租赁合同一份，约定原告将位于南通市××大街××号弘集时尚购物中心内的房产出租给被告使用，合同期九年四个月，自2010年7月1日至2019年10月31日，其中60天免租。合同签订后，原告按约将房屋交付给被告使用，但被告于2015年5月31日搬离，强行要求解除租赁合同。双方就此发生争议并诉至法院。2016年9月，南通市中级人民法院作出（2016）苏06民终1220号终审判决，认定尽管被告违约，但租赁合同仍已解除，对被告的违约责任，原告可以另案主张。2016年9月22日，原、被告完成房屋交接手续，但被告不肯依法承担违约责任，双方再次发生争议。被告苏宁云商公司辩称，原告多次拒绝接收房屋，放任损失的扩大，对于扩大部分损失，应由原告自行承担，其诉请被告承担2015年5月31日之后的房屋使用费于法无据。涉案租赁物自2015年5月31日起处于随时可以交付状态，本案系因原告的原因未能办理交接手续。原告拒绝接收涉案租赁物，放任损失的扩大，其行为已经违反了法定的减损义务，应当自行承担全部损失。双方当事人关于装修期免收租金的约定系真实意思表示，原告诉请被告支付免租期的租金，于法无据。被告主张的闲置期租金损失金额过高，不符合法律法规的规定。本案情形不适用违约金条款，即使可以适用，原告也不得同时主张损失赔偿和违约金。5、原告主张的滞纳金数额计算错误，过分高于实际滞纳金数额。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年6月8日，原告超越超市（甲方、出租方）与被告南通苏宁电器有限公司，（后更名苏宁云商公司、乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》一份，合同约定，甲方向乙方出租位于南通市××大街××时尚××中心内××、××、××层房屋，合同租赁期9年4个月，自2010年7月1日至2019年10月31日。第一年租赁费用为680万元，之后每一年在前一年基础上递增5%，第一年566.7万元，第二年714万元，第三年749.7万元，第四年787.19万元，第五年826.54万元，第六年867.87万元，第七年911.27万元，第八年956.83万元，第九年1004.67万元，第十年351.63万元。首个租赁年度是指自2010年7月1日至2011年6月30日，以后每年的7月1日至次年6月30日为一个租赁年度，第十年是指自2019年7月1日至2019年10月31日，每月的1日至当月的最后一日为一个租赁月度，每三个租赁月为一个租赁季度）。甲方给予乙方60天的装修期，装修期间甲方除收取水电费外，不予收取其他任何费用，首个租赁年度的租赁费用为566.7万元。本合同签订后5日内乙方应向甲方支付定金166.7万元，同时甲方应向乙方开具等额收据。此笔定金交房后冲抵第一租赁年度费用，甲方交房后5日内乙方向甲方支付第一年剩余租赁费用400万元。第二年开始租赁费用采取“先付后租”的方式按季度以电汇方式支付。乙方于每季度未提前10日向甲方缴纳下一季度租赁费用，具体支付时间为6月21日，9月21日，12月22日，3月22日，支付日期如遇国家法定节假日，双休日相应顺延。甲方在收取租赁费用前5日向乙方提供符合税法规定的房屋租赁专用发票。租赁费用包含物业管理费、消防设施及相关费用。乙方应按本合同的约定支付租赁费用，在甲方无任何违约情况下，如延期10天以上支付租赁费用，每延期支付一天，甲方按所欠费用的万分之二点一加收滞纳金；逾期超过三个月，经甲方书面通知后仍未交纳的，甲方有权解除本合同。任何一方违约而导致对方解除本合同的，违约方应赔偿守约方实际经济损失，同时向守约方支付违约金300万。合同签订后，超越超市将该租赁房屋交付给苏宁云商公司。苏宁云商公司一直支付租金截止至2015年5月31日。租赁期间，苏宁云商公司曾就吸顶空调无法使用等问题，发函至超越超市，要求重新安装空调。2014年4月，超越超市通知苏宁云商公司，向其催缴2015年4月1日至2015年6月30日的租金。2015年5月15日，苏宁云商公司提前解除合同函至超越超市，鉴于经营亏损，物业出现故障、房屋漏水、空调长期无法使用等原因，严重影响经营环境，经营受损，故决定关闭此店，特通知超越超市：1、于2015年5月31日解除双方的《房屋租赁合同》及相关补充协议，租金计算至2015年5月31日；2、于2015年5月31日向超越超市返还租赁物，请超越超市安排授权代表按时与苏宁云商公司办理交接手续，否则自该日起因该租赁物产生的一切责任与苏宁云商公司无关。2015年5月18日，超越超市收到该解约函。2015年5月29日，苏宁云商公司又发函告知超越超市，基于双方租赁合同将在2015年5月31日解除，目前租赁物内部全部腾空，达到交付条件，请超越超市安排授权代表2015年5月31日15时在南通市××大街××号弘集时尚购物中心办理租赁物交接手续。该函超越超市拒绝签收。2015年6月1日，超越超市以维护其合法权益为由，诉至本院，请求判令：1.苏宁云商公司支付租金人民币670794.66元，并承担违约金人民币19965.13元（自2015年3月23日暂算至2015年5月31日）及至实际付款之日止的违约金；2.苏宁云商公司继续履行双方于2010年6月8日签订的《房屋租赁合同》；3.诉讼费用由苏宁云商公司承担。答辩期中，苏宁云商公司提出反诉，请求判令：1.确认双方于2015年5月31日已解除案涉的《房屋租赁合同》；2.确认租赁物已于2015年5月31日交付超越超市；3.反诉案件受理费由超越超市承担。在审理中，超越超市增加诉讼请求，请求依法判令苏宁云商公司支付2015年度第4季度、2016年度第1季度、第2季度的租金合计6509025元，并承担2015年第4季度的租金逾期付款违约金4556.32元（以2169675元为基数，按照日万分之二点一的标准自2015年9月22日起暂算至2015年10月1日）及至判决给付日止的违约金。2016年6月23日，苏宁云商公司注销了南通苏宁云商销售有限公司南大街长桥店。该案审理中，本院向超越超市进行法律释明，案涉房屋租赁合同不宜继续履行，租赁合同权利义务关系终止，超越超市可就苏宁云商公司拒绝履行租赁合同在本案中主张违约责任。超越超市表示撤回要求苏宁云商公司继续履行合同的诉讼请求，但认为合同应当继续履行，保留追究苏宁云商公司违约责任的权利，不在本案中一并处理，将来另行主张。本院于2015年11月23日作出（2015）崇民初字第00883号民事判决：一、确认双方于2010年6月8日签订的《房屋租赁合同》于2015年5月31日解除。二、驳回超越超市的全部诉讼请求。三、驳回苏宁云商公司其他反诉请求。超越超市不服该判决，向南通市中级人民法院提起上诉，该院于2016年9月5日作出（2016）苏06民终1220号民事判决，驳回上诉，维持原判。另查明，苏宁云商公司于2015年5月31日前已搬离该租赁房屋，房屋已腾空闲置。2015年7月31日前述案件庭审中，苏宁云商公司当庭要求将租赁屋的钥匙交付给超越超市，超越超市拒绝接收。2016年9月22日，双方签署了房屋交接单。诉讼中，对于逾期付款滞纳金，超越超市称2015年4、5、6月应付租金为2066350元，应付日期为2015年3月22日，苏宁云商公司实际于2015年4月21日支付租金688783.33元，2015年4月30日支付租金703921.34元（租金688783.33元、其余为杂费）。2015年3月23日至4月21日，逾期30天，以2066350计算。2015年3月23日至4月30日，逾期39天，以1377566.69元计算。苏宁云商公司对实际支付情况不持异议，但认为根据生效判决，只能按两个月租金计算。本院认为，关于房屋使用费，苏宁云商公司以自己搬离租赁房屋的行为不再履行租赁合同，系违约方，应当赔偿超越超市的损失，确认合同解除的判决生效前超越超市拒绝接收并无不当，双方在2016年9月22日签署房屋交接单，办理交接手续，房屋使用费本院参照合同约定的租金标准从2015年6月1日起计算至2016年9月22日，计11443153.88元（8265400÷12+8678700+9112700÷12×2+9112700÷12÷30×22）。关于免租期及闲置期租金损失，如合同完全履行，超越超市可按合同约定的租金标准收取九年两个月的租金，免租期内的租金损失可分摊在九年两个月的租金内。现合同仅履行部分时间，免租期60天的租金损失1133333.33元（6800000÷12×2）仅分摊一部分，苏宁云商公司应赔偿其余损失，本院酌情确定为546060.60元。苏宁云商公司违约搬离房屋致合同解除，应赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失，综合本案实际情况，酌情由苏宁云商公司赔偿超越超市三个月的租金损失，计算为2278175元（9112700÷12×3）。关于合同解除违约金，双方合同约定任何一方违约导致对方解除合同的，违约方应赔偿守约方实际经济损失，同时向守约方支付违约金300万元。苏宁云商公司违约搬离房屋致合同解除，超越超市主张违约金符合该条约定的本意，考虑超越超市因合同解除产生的损失情况，本院酌情将违约金调整为847270.68元。关于逾期付款滞纳金，生效判决确认合同于2015年5月31日解除，苏宁云商公司逾期支付的为2015年4、5月份租金，2015年3月22日为周日，根据合同约定，支付日期相应顺延，逾期付款滞纳金应为9691.18元（688783.33×0.00021×29+688783.33×0.00021×38）。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条规定，判决如下：一、被告南通苏宁云商销售有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告江苏超越超市连锁发展有限公司房屋使用费损失11443153.88元、免租期租金损失546060.60元、闲置期租金损失2278175元。二、被告南通苏宁云商销售有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告江苏超越超市连锁发展有限公司合同解除违约金847270.68元、逾期付款滞纳金9691.18元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费142646元、保全费5000元，合计147646元，由原告负担36930元，被告负担110716元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时应向江苏省南通市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币142646元(江苏省南通市中级人民法院开户行：中行西被闸支行，户名：南通市财政局，账号：47×××82)。审 判 长 曹卫华审 判 员 周继鹏人民陪审员 马 莉二〇一七年四月二十四日书 记 员 黄凤美 微信公众号“”