（2017）吉08民终257号

裁判日期: 2017-04-24

公开日期: 2017-05-23

案件名称

大安市宏泰房地产开发有限责任公司与王凯房屋拆迁安置补偿合同纠纷二审民事判决书

法院

吉林省白城市中级人民法院

所属地区

吉林省白城市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

大安市宏泰房地产开发有限公司,王凯

案由

房屋拆迁安置补偿合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

吉林省白城市中级人民法院民事判决书（2017）吉08民终257号上诉人（原审被告）：大安市宏泰房地产开发有限公司，住所地：吉林省大安市安广镇光明街长白路18号。法定代表人：梁艳峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈敬波，系该公司职工。委托诉讼代理人：时国峰，吉林镜鉴律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王凯，男，1968年9月25日生，汉族，工人，住吉林省大安市。委托诉讼代理人：李纯学，白城市洮北区新立法律服务所法律工作者。上诉人大安市宏泰房地产开发有限公司（以下简称宏泰公司）因与被上诉人王凯房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服大安市人民法院（2016）吉0882民初435号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月23日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人宏泰公司委托诉讼代理人陈敬波、陈井秋，被上诉人及其委托诉讼代理人李纯学到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人宏泰公司上诉请求：1、贵院撤销大安市人民法院（2016）吉0882民初435号民事判决，依法发回重新审判；2、判决王凯承担一、二审诉讼费用。上诉理由：一、原审判决没有理清待证事实，对证据的采信缺乏逻辑性认定。第一：涉案中第一判项中的安广镇明裕小区二期（位于大安市第二人民医院北侧）符合约定条件的上下面积均等的门市楼是不存在的，与之相当面积的房屋除了预留给王凯的210平方米之外全部已出卖给他人，宏泰公司无法按照判决交付。据此可知，原判决是强迫宏泰公司履行已不可能履行的义务，违背了法律是不强人所难的这一法则，由此可见，原判决对这一关键事实没有查清，实属部分事实认定错误。第二：根据《商品房买卖合同解释》第七条规定，王凯应按照交易习惯优先原地回迁，基于此，宏泰公司也按照原地回迁给了王凯门市房屋，即预留的210平方米的门市楼房，不足的70平方米，宏泰公司可按照货币补偿给王凯，这是符合法律规定的，并符合交易习惯，且完全能够实现合同目的，这些事实均应由原审法院当庭查明和认定。然而原审判决中的判项未能指明那个房屋内容极不明确、不具体，即使有此判决也将在执行程序中也无法得到执行。由此可见，原审判决仅极力迎合王凯的诉讼请求，而至宏泰公司的正当抗辩事由于不顾，妄加裁判，尤显偏颇。二、原审判决适用法律错误，基于上述事实原审判决存在着部分事实认定错误，导致了原审法院适用法律错误，致使该判决内容不确定。被上诉人王凯辩称：一、宏泰公司应按照（2016）吉0882民初435号民事判决书第一项（下称第435号判决第一项）给付王凯符合约定条件的上下面积均等的门市楼两户，计280平方米。宏泰公司上诉称，宏泰公司无法按照判决书符合约定条件的上下面积均等的门市楼履行。王凯认为应按照第435号判决书第一项履行给付，其主要事实、证据及法律依据是：第一、应当依照双方于2014年4月4日签订并已发生法律效力的《房屋回迁协议》第一条第二项的约定履行。其第一条第二项明确约定：“甲方给乙方回迁面积：（5米×14米）上下、（5米×14米）上下、（5米×14米）上下”，共三户门市楼，每户140平方米，二户合计420平方米，实际已给付一户，其他两户合计280平方米尚未履行。向2014年4月4日签订，至2016年6月23日一审开庭审理时止，已经过两年又两个月23天，期间双方当事人的一方没有向对方或人民法院提出变更、解除、撤销协议。由此足以证明该协议继续有效。宏泰公司应无条件的依照协议书上的约定，根据一审法院按照合同的约定所查明的事实，并作出第435号民事判决书中的第一项坚决而毫无含糊的履行，请二审法院支持。第二、经王凯申请，大安市人民法院于2016年3月23日作出（2016）吉0882号民初字第435号之一民事裁定书称：“将位于吉林省大安市安广镇被告宏泰公司开发建设的明裕小区二期2号楼主楼商铺，即现在的明裕花园售楼中心（A105铺，建筑面积156.31平方米。A205铺，建筑面积156.31平方米，共计312.62平方米）予以查封”。宏泰公司接到此裁定书后，在法定时间内没有依法申请复议，证明宏泰公司对一审法院裁定查封的事实即存在、又无争议、并认可。在查封后的90天内，宏泰公司没有口头或书面通知王凯，被查封的门市楼已卖给他人。证明宏泰公司向一审法院开庭审理出示的2016年1月18日由梁艳军首付700000元购买，由陈晓波开出的《收款收据》一枚，是谎编的、伪造的、虚构的。一审法院查清事实后认定暂不采信其票据是完全正确的。同时更加充分的证实被查封的312.62平方米门市楼房的事实还存在，并非不存在。宏泰公司应履行置换之责，请二审法院支持。第三、本案《房屋回迁协议》的性质从《房屋回迁协议》签订的条款项的内容来看，其性质是属于房屋置换之诉，也就是拆迁人为了开发房屋，将被拆迁人房屋依法拆迁后，用建设的新楼房置换被拆迁人同等面积的旧房屋，故其性质是安置之诉。从本案安置的地址上看，固定在安广镇明裕小区二期（位于大安市第二人民医院北侧）；从门市楼层上看，符合约定条件的，上下面积均等的门市楼；从使用面积上看上下楼共140平方米；从门市楼数量上看，共三户门市楼，每户门市楼140平方米。然而宏泰公司不遵守双方签订的《房屋回迁协议》有关条款的规定，违反约定，伪造证据，谎编事实，以无门市楼给付为由，对抗置换的门市楼，其事实不成立又无证据支持，请二审法院驳回上诉，维持原判。二、预留给付王凯210平方米门市楼的事实不存在。宏泰公司上诉自称：“宏泰公司按照原地回迁给付王凯门市房屋，即预留了210平方米的门市楼房，不足的70平方米，宏泰公司可按照货币补偿给王凯......。”王凯认为，预留210平方米门市楼房的事实根本不存在，其主要事实、证据及法律依据如下：其事实不存在之一：自2015年10月，宏泰公司施工的安广镇明裕二期工程竣工，至2016年6月23日开庭审理期间，宏泰公司的法定代表人或委托本单位职工，没有口头通知给王凯预留210平方米门市楼的事实；其事实不存在之二：自2015年10月，宏泰公司施工的安广镇明裕二期工程竣工，至2016年6月23日开庭审理期间，宏泰公司的法定代表人或委托本单位职工，未有书面告知王凯给付预留210平方米的门市楼的事实；其事实不存在之三：2016年6月23日大安市人民法院开庭审理时，宏泰公司的两位委托代理人没有向法庭提供或陈述给王凯提供预留210平方米门市楼的事实及证据。证明预留210平方米门市楼之说是编造或虚构的。其事实不存在之四：宏泰公司将所谓预留给王凯的210平方米门市楼，于2014年6月30日宏泰公司与罗亮亮签订财产损坏赔偿协议书，将其210平方米门市楼抵顶给罗亮亮的财产损坏赔偿款。由此足以证明其210平方米，根本不是预留给王凯的，其行为属于一楼二抵，具有虚构事实，隐瞒真相，欺骗王凯及人民审判机关，即违纪又违法。应驳回其上诉，维持原判。其事实不存在之五：宏泰公司上诉称：“王凯应当按照交易习惯优先原地回迁……”。宏泰公司所指原地回迁，其原地回迁根本不是王凯被拆迁地位置，而是高国军被拆迁的位置。故所称按原地回迁，其事实根本不存在，应驳回上诉维持原判。三、本案应使用国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》和《吉林省城市房屋拆迁管理条例》有关条款调整。宏泰公司上诉称：原审判决适用法律错误，应根据《商品房买卖合同解释》第七条调整。王凯认为，本案不是商品房买卖纠纷之争，而是城市房屋拆迁安置纠纷之争。这一事实在双方签订的两份房屋回迁协议及补充协议，均足以证明是拆迁安置住宅楼、门市楼置换之争，且已履行安置住宅楼两户，计188平方米，门市楼一户，计140平方米。尚有280平方米两户门市楼未有置换安置。宏泰公司以一审法院没有查清，又无法执行，使用法律错误为由提起上诉，其事实不存在，也无证据支持。反之一审法院判决其事实清楚，证据确实充分，适用法律得当，判决程序合法，请二审法院驳回上诉，维持原判，以为权益。王凯一审起诉请求：1.要求宏泰公司按回迁协议约定立即将明裕小区二期符合约定条件的门市房交付给我，否则按1400000元补偿我；2.要求宏泰公司按回迁协议约定立即将明裕小区二期一个不低于20㎡的楼底车库交付给我，否则按100000元补偿给我。事实与理由：2014年宏泰公司在我的居住处搞房地产开发，2014年4月4日我与宏泰公司签订了房屋回迁协议和补充协议，协议上约定宏泰公司回迁给我三个5米乘以14米的门市楼、两个80平方米的住宅楼，补充协议上另外约定给我两个20平方米的车库。2015年10月宏泰公司工程完工，我们要求宏泰公司回迁时，宏泰公司只将二号楼一单元302室（95.99平方米）、4号楼北裙商铺、1号楼和3号楼中间西侧厢房28号车库交付给我，剩余部分住宅我们已经达成口头协议，但尚未交付，故我们保留诉权。但关于合同约定的另外两个5米×14米的门市房和一个车库尚未交付，我们要求宏泰公司交付时，宏泰公司却以各种理由推脱不给。现在被告用来当作售楼处的门市房与我回迁的两个门市大致相符，我要求宏泰公司向我交付该门市房。如果该门市房的建筑面积大于约定向我回迁的面积，我同意向宏泰公司按成本价进行补偿，如果该门市房的建筑面积小于约定向我回迁的面积，我要求宏泰公司按市场价格向我进行补偿。因为宏泰公司向我提供的房屋回迁协议是格式条款，按照合同法第四十一条的规定，格式条款有两种以上解释的，应当作出对提供格式条款一方不利的解释，故我认为上述要求合理。且现在该门市房每平方米的市场价格（以评估结果为准）大致在5000元左右，如果宏泰公司交付不了我要求赔偿我1400000元。对于向我交付的车库因已经约定面积为20平方米，故我要求宏泰公司立即将明裕小区二期一个不低于20平方米的楼底车库交付给我，如果宏泰公司为我回迁没有取暖设备或厢房车库我不同意接收。且按照现在的市场价格（以评估结果为准）该车库每平方米的市场价格大致在4000元到5000元左右，如果宏泰公司交付不了该车库我要求宏泰公司赔偿我100000元。一审法院审理查明，2014年4月4日王凯与宏泰公司签订了2份房屋回迁协议及1份补充协议。第一份协议约定王凯所有的被拆迁房屋门市的面积为79.64平方米，宏泰公司给王凯回迁的面积为5米乘以14米上下共三个。其补充协议约定车库2个，20平方米。第二份协议约定回迁面积为80平方米2个。两份协议均约定面积计算方法以房产部门测绘面积为准，多退少补。2014年11月14日宏泰公司取得了建设工程许可证。一审法院认为，王凯与宏泰公司签订的房屋回迁协议及补充协议是在平等、自愿的情况下签订的，系双方的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，该协议合法有效，对双方均具有法律约束力。亦不存在显失公平等可撤销、可变更合同的法定情形，对宏泰公司要求认定上述协议无效或显示公平的意见，均不予支持。王凯的第一项诉讼请求是要求宏泰公司交付明裕小区二期符合约定条件的门市房，否则按1400000元予以补偿。按照双方签订合同的约定，应为5米×14米上下，共三个，据此按通常理解5米乘以14米应为70平方米，上下应为140平方米，三个应为420平方米，宏泰公司称回迁门市的总面积210平方米的意见没有事实依据，一审法院不予采纳。王凯在本案中主张的两个5米×14米上下即280平方米，故要求交付位于明裕小区二期售楼处的房屋。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”据此，只有拆迁补偿安置协议中对房屋位置、面积、用途有明确的约定，使标的物具有了特定性，方可具有排他的物权优先效力。而本案中只有面积和用途是明确的，即总面积为420平方米（原告主张的为280平方米），用途为门市，但关于位置协议中并没有具体约定，故只能在执行过程中予以审查是否具备交付条件。宏泰公司应当向王凯交付符合约定条件的楼房，即位于明裕小区二期上下两层面积均等的门市楼中向王凯进行交付，如果该售楼处具备交付条件，并具备排他的项上权利，可以作为被执行的标的物之一。以王凯请求的280平方米为标准，存在面积不符的部分按照双方“多退少补”的约定协商解决，协商不成另行主张权利。王凯的第二项诉讼请求是要求宏泰公司交付明裕小区二期一个不低于20平方米的楼底车库，否则按100000元予以补偿。因协议未约定车库的具体位置，按照民法诚实信用的原则，本院酌情确定由宏泰公司向王凯交付位于明裕小区二期楼底的一处车库，亦不能做限缩解释，即不得交付厢房车库。同时虽然合同约定了每个车库的面积为20平方米，以房产部门测绘面积为准，多退少补，但本院认为宏泰公司向王凯交付的车库应当满足于停放一辆机动车的基本要求，据此本院酌情确定该车库的面积不应当小于20平方米，如果存在多出20平方米的部分，双方应当按照“多退少补”的约定协商解决，协商不成另行主张权利。关于王凯提出的如果不能交付，要求进行货币补偿的请求，因要求交付房屋或车库系履行合同，而货币补偿只能在解除合同的前提下才能进行，故其上述请求，不予支持。如果宏泰公司拒绝履行或经强制执行后不能实际履行交付房屋的义务，王凯可另行提起要求解除合同并赔偿损失的诉讼请求。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十八条第一款、第一百四十九条之规定，原审法院判决如下：一、大安市宏泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向王凯交付位于吉林省大安市安广镇明裕小区二期（位于大安市第二人民医院北侧）符合约定条件的上下面积均等的门市楼；二、大安市宏泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告王凯交付位于吉林省大安市安广镇明裕小区二期（位于大安市第二人民医院北侧）楼底不低于20平方米的车库一处；三、驳回王凯其他的诉讼请求。案件受理费18300元，财产保全费5000元，由宏泰公司负担。根据双方上诉理由及答辩意见归纳本案的争议焦点：双方当事人签订的房屋拆迁补偿安置协议是否有效，应否履行，应如何履行。二审中，宏泰公司未向法庭提交证据。二审中，王凯向法庭提交下列证据：协议书一份。证明宏泰公司给王凯预留210平方米的门市楼不存在，已抵顶给罗亮亮。宏泰公司质证认为对证据的真实性有异议，证明问题也有异议。1.该协议书是复印件，该复印件不能独立证明所要待证内容，该协议所载明的内容与涉案争议房屋没有任何关联；2.进一步讲，该协议中无法看出宏泰公司主张的210平米房屋与协议中210平米房屋相对应，该协议不具有与本案事实的关联性。本院二审审理查明事实与原审查明事实一致，对于原审查明事实予以确认。本院认为，王凯与宏泰公司签订的房屋回迁协议及补充协议是在平等、自愿的情况下签订的，系双方的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，该协议合法有效。对双方均具有法律约束力，双方应按照合同约定履行各自的义务。现回迁方居住的房屋已经被宏泰公司拆除并建设开发新楼，作为拆迁方宏泰公司有义务按照约定为王凯预留合同约定面积及用途的回迁房屋。原审认定宏泰公司应当向王凯交付符合约定条件的楼房，即位于明裕小区二期上下两层面积均等的门市楼中向王凯进行交付并无不当。因依据双方的回迁协议，交付房屋位置并没有具体约定，故只能在执行过程中予以审查是否具备交付条件，如果宏泰公司拒绝履行或经强制执行后不能实际履行交付房屋的义务，王凯可另行提起要求解除合同并赔偿损失的诉讼请求。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18300元，由大安市宏泰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　　孔庆江代理审判员　　苏　波代理审判员　　曹宝明二〇一七年四月二十四日书　记　员　　李立群关注公众号“”