（2016）苏0505民初1574号
裁判日期: 2017-04-23
公开日期: 2017-08-31
案件名称
林欣怡与虞金凤、陆建芳房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
苏州市虎丘区人民法院
所属地区
苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
林欣怡,虞金凤,陆建芳
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十二条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款
全文
江苏省苏州市虎丘区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0505民初1574号原告：林欣怡。委托诉讼代理人：陈媛媛，江苏昊强律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟佳，江苏昊强律师事务所实习律师。被告：虞金凤。被告：陆建芳。委托诉讼代理人：陆佳，系陆建芳女儿。原告林欣怡与被告虞金凤、陆建芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月13日受理后，依法由审判员龚春华独任审理。2016年6月7日、8月18日、2017年1月18日,本院公开开庭进行了审理，原告林欣怡的委托诉讼代理人陈媛媛、孟佳，被告虞金凤，被告陆建芳的委托诉讼代理人陆佳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告林欣怡向本院提出诉讼请求：1、判令被告协助原告将苏州市虎丘区XXXX房屋的不动产权证转移登记至原告名下；2、判令被告向原告支付违约金243600元；3、本案诉讼费用由被告承担。因诉讼过程中，原告实际取得涉案房屋不动产权证，故当庭撤回第一项诉讼请求。事实与理由：2015年12月23日，林叶娟（原告母亲）与被告虞金凤签订《房地产居间买卖合同》一份，约定原告向被告购买位于苏州市虎丘区XXXX房屋一套，建筑面积87.44平方米，房屋价款1218000元，签订当日原告支付定金2万元。2016年1月29日，林叶娟与被告虞金凤签订《合同变更协议》一份，对付款方式、办理房产证、现有家具家电归属等均明确约定。当日原告方按约支付购房款30万元。2016年2月17日，原被告签订《苏州市存量房买卖合同》，2016年2月19日，原被告签订《苏州市区存量房交易资金托管协议》，并办理了相关手续，托管金额为898000元。原告按照约定将898000元存入托管账户，现原告已履行了全部合同义务，但被告拒绝配合办理过户手续，其行为已构成违约。为维护原告之合法权益，特诉至法院。被告虞金凤辩称，双方第一份协议签得是2月5日过户，1月29日，双方重新签了一份协议，约定到2月19日办网签，到3月10日再去过户签字，合同履行过程中我方每次均配合，但在3月10日过户时发现结婚证中陆建芳出生年月和身份证不一致，相差半年，但是没想到中介跟原告他们去更改了，改了以后重新排队过户签字，并和我讲过十个工作日内可以拿钱，只要我一个人带身份证和银行卡去就可以了，结果到了3月25日打电话给我说没有过户成功，中介让我拿结婚证过去，说估计是网签时候的结婚证与过户时结婚证复印件日期不一致，我就说3月24日已经办了离婚了，3月25日再次通知我拿出结婚证，我就拿不出来了。另外，本案中，我不希望过户，因为是首套房，之所以出卖房屋是因为我也想购置房屋，到目前为止我也买不起房屋了。最后，在不过户的情况下我愿意出违约金。被告陆建芳辩称，希望法院判决不过户，理由是在办理房屋过户过程中原告一拖再拖，导致现有的这套房屋房价已上涨六七十万，因为我方需要购买其他房子，相应的成本也增加了几十万。另外，现有的这套房子原来是有贷款的，2月3日，我方借钱还了之前的房贷，我方借的这笔钱需要支付利息，现在由于过户手续的一拖再拖，支付的利息也同时增加。综上，我不愿意再卖这套房子。经审理查明，苏州市虎丘区XXXX房屋系被告虞金凤、陆建芳共同共有的房屋，房屋建筑面积87.44平方米。2015年12月23日，原告母亲林叶娟与被告虞金凤签订《房地产居间买卖合同》，约定：原告母亲林叶娟向被告购买苏州市虎丘区XXXX房屋一套，建筑面积87.44平方米，房屋价款1218000元，定金2万元。双方最迟于2016年2月5日前办理网签、资金托管，当日买受方支付出卖方20万元整，违约金为房款的20%。合同另对其他事宜作了约定。当日，原告母亲林叶娟向被告虞金凤支付定金20000元。2016年1月29日，原告母亲林叶娟（乙方）与被告（甲方）签订《合同变更协议》，约定：于2016年1月29日由乙方支付甲方差额叁拾万，资金托管为898000元，交房当天甲方结清水、电、煤、物业费，乙方支付甲方5000元补偿甲方装修及物品。双方约定最迟于2016年2月19日办理网签、资金托管。甲方需提前还款并注销他项权证，乙方准备好498000元。当天，林叶娟向被告虞金凤转账支付30万元，被告虞金凤出具收据一份。2016年2月19日，原告与被告虞金凤、陆建芳就涉案房屋签订《苏州市存量房买卖合同》一份，约定：房屋成交价为898000元；买受方于2016年2月19日前将首付房款存入资金监管账户；房屋应在房屋所有权转移登记和国有土地使用权变更登记完毕之日起3日内交付；出卖人逾期交房超过20日的，买受人不同意退房的，应自约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之六的违约金；自买受人付清房款之日起10日内，买卖双方共同向房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记；如因出卖方责任，致使规定期限内未能完成房屋权属转移登记的，逾期超过20日的，买受人不退房的，应自约定办理房屋权属转移登记申请期限届满之次日起至实际办理房屋权属转移登记申请之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之六的违约金。合同最后，原被告双方签字确认。同日，双方签订《苏州市区存量房交易资金托管协议》，原告亦于当日将498000元支付至资金托管账户，3月2日，原告申请的贷款40万元支付至资金托管账户。2016年3月10日，两被告协助原告完成过户签字，之后原告申请开具购房发票，金额为898000元。因过户当天中介发现结婚证上被告陆建方出生日期与身份证上出生日期不一致，为完成过户签字，中介将结婚证作了更改，后房管部门在审核材料时发现了上述问题，故要求核实结婚证原件并要求被告出具相关证明。被告虞金凤接到中介上述通知后，以其已于3月24日与被告陆建方离婚，无法出具结婚证为由拒绝，为此，双方发生争议，原告诉至法院。另查明，2016年8月18日，原告向本院申请调查取证，要求调查：两被告离婚材料中就陆建方结婚证出生日期与身份证不一致出具的证明材料。2016年8月19日，本院向原告出具协助调查函，后原告将调取的相关证明材料提交房产登记部门。2016年8月23日，涉案房屋取得不动产登记，登记权利人为原告林欣怡。原告取得产证后，自行通知涉案房屋内相关租客搬离涉案房屋，2016年10月10日，原告实际取得涉案房屋的占有、使用。再查明，被告已于2016年9月从资金托管账户领取了购房款898000元。双方确认1218000元房款已全部付清，尚余5000元家具款原告未向被告支付。以上事实有原告提供房地产居间买卖合同、合同变更协议、苏州市存量房买卖合同、苏州市存量房交易资金托管协议、证明、工商银行汇款凭证、收款收据、不动产权证、协助调查函以及本院庭审笔录等证据证实。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案中原告或其母亲林叶娟为购买苏州市虎丘区XXXX房屋与被告签订的《房地产居间买卖合同》、《合同变更协议》、《苏州市存量房买卖合同》均系双方真实意思表示，对双方均有约束力。本案中，虽然两被告已经按合同约定协助原告完成了网签、过户签字等合同义务，但鉴于其未能协助原告就被告陆建方结婚证出生日期与身份证上出生日期不一致向房管部门出具相关证明以最终完成过户登记，被告的上述行为，违反了其作为出卖方应承担的合同义务，构成违约，应承担相应的违约责任。至于原告提出的违约金请求，诉讼中被告请求予以调整，本院认为，当事人主张违约金过高请求予以调整的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，考虑到原告的实际损失、被告按约履行合同的情况以及存在的过错等因素，本院酌情持被告支付原告违约金20000元。至于原告主张的其余违约金请求，本院不予支持。鉴于诉讼中双方确认尚余5000元家具款原告未向被告支付，为减少当事人讼累，本案中宜予以一并结算，故被告还应支付原告违约金余款15000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告虞金凤、陆建芳应于本判决生效之日起十日内向原告林欣怡支付违约金余款15000元。二、驳回原告林欣怡的其余诉讼请求。如采用转账方式支付，请汇入原告指定的账户；或汇入苏州市虎丘区人民法院案件标的款专户，开户行：新区农行商业街分理处，账号：548401040002924。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17954元，减半收取8977元，由被告虞金凤、陆建芳负担7977元，由原告林欣怡负担1000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号10555301040017676。审判员 龚春华二〇一七年四月二十三日书记员 周 婷