（2016）云0102民初3033号
裁判日期: 2017-04-23
公开日期: 2018-07-12
案件名称
李志刚与云南红锦房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
昆明市五华区人民法院
所属地区
昆明市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李志刚,云南红锦房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十七条，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百一十八条
全文
云南省昆明市五华区人民法院民 事 判 决 书（2016）云0102民初3033号原告：李志刚，男，1988年8月13日出生，汉族，云南省昆明市人，无业，住云南省昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：田涌，云南海合律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南红锦房地产开发有限公司，住所地：云南省昆明市五华区北市区红兴路时代锋尚园B幢S4号。法定代表人：王贵云，董事长。委托诉讼代理人：王倩、龙渊（实习律师），北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。原告李志刚与被告云南红锦房地产开发有限公司（以下简称：红锦公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年5月11日立案后，依法适用普通程序，于2016年11月8日公开开庭进行了审理。原告李志刚的委托诉讼代理人田涌，被告红锦公司的委托诉讼代理人王倩、龙渊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李志刚向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方于2013年7月2日签订的《商品房购销合同》；2、判令被告立即返还原告购买D-326商品公寓的本金379937元，同时承担按合同规定逾期交付的违约金75987.4元；3、判令由被告支付首付款199937元自2013年6月6日起至款项还清之日止的按银行同期贷款基准利率计算的利息；4、判令被告承担本案的诉讼费及其他费用。事实和理由：2013年7月2日原、被告双方签订系列《商品房购销合同》，由被告向原告出售位于本市五华区红云街道办事处红兴路时代锋尚园D幢第3层B326等号商品公寓。按照合同约定原告方一次性向被告支付购房总价款的52.62%即199937元，剩余尾款即18万元向中信银行贷款后支付被告，至此原告一次性共计支付购房款总额379937元。按照合同第七条交付期限的规定，被告方须于2014年4月30日前向原告交付经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的商品房屋，但由于被告方面的原因至今已经逾期整整两年有余，被告仍无法按照合同约定履行交付合格房屋的义务。原告现已无法再继续承受资金方面的巨大压力，迫不得已只有以诉讼方式保护自身财产权益。按照合同第九条第一款第3项的约定：原告有权决定解除合同，同时要求被告按照已付总房价价款的20%的比例支付违约金。被告红锦公司辩称，1、按照合同约定，我方并没有违约，原告逾期交付房款，按照合同约定，我方可以不交付房屋不承担责任；2、合同约定的解除权已经消灭，由于对方没有进行催告，因此法定的解除权也不能成就；3、对方请求违约金的诉讼时效已经经过，2016年5月1日就已经过了，原告2016年5月5日才提起诉讼。归纳当事人的诉、辩理由，经依法审核对应的证据后，本院依法确认以下当事人无争议的事实或者当事人无须举证的事实为案件事实：2013年7月2日，原告与被告签订合同编号为红锦办D-326号的《商品房购销合同》。合同约定由原告购买被告建设的时代锋尚园第D幢第3层B326号房，总价款为379937元，房屋参考套内建筑面积为29.18平方米。付款方式为贷款方式支付，原告于2013年7月2日支付购房总价款的52.62%即199937元，其余价款18万元向中信银行昆明科技支行贷款支付。被告应于2014年4月30日前将建设单位组织验收合格并符合合同约定的商品房交付原告。被告逾期交房，原告有权决定是否解除合同，原告决定解除合同的，被告应向原告支付房屋总价款20%的违约金。后原告与被告还签订了一份《合同补充协议》，协议第六条约定，原告未向被告足额支付本协议及购销合同约定的全部购房款（含担保贷款）、配套设施费、公共维修基金、契税、办证费、配套费等该费用前，原告无权要求被告交付房屋，且被告不承担逾期交房的违约责任。第十一条约定，如出现法定或双方约定的原告可解除合同的事由，原告应在发生该事由之日起30日内书面通知被告，原告未在30天内书面通知的，视为原告放弃了《商品房购销合同》的解除权，双方应继续履行合同约定的义务。同日，原、被告双方又签订了13份《商品房购销合同》，约定由被告向原告出售其建设的时代锋尚园项目中其他13套商品房。另外2013年7月1日，原、被告双方还签订了一份《商品房购销合同》，由被告向原告出售其建设的时代锋尚园第D幢第1-2层S5号房。2013年6月6日，被告向原告出具金额为7602817元的收据一份，其上载明“银河中央D-S5、D311-D313、D324-D327、D411-D413、D424-D427预付款”。2013年8月13日，被告向原告出具金额为749万元的收据一份，其上载明“时代锋尚园D-S5、D311-D313、D324-D327、D411-D413、D424-D427尾款”。两份收据加总金额共计15092817元。庭审中原、被告双方均认可银河中央和时代锋尚园是一个楼盘，时代锋尚园是正式的名称；上述15套商品房至今尚未竣工验收合格。2013年7月2日，原告与被告进行了涉案房屋的商品房买卖合同登记备案。另查明，原、被告签订的15份商品房购销合同中约定的购房款金额共计18618411元，原告亦按上述款项金额与银行办理了按揭贷款手续，并获得银行923万元的贷款。之后，原、被告变更上述购房款金额为15092817元，即首付款7602817元，尾款变更为749万元（被告收到尾款923万元的银行贷款之后，向原告退还了174万元，被告据此向原告出具了金额为749万元的收据，并注明该款项系尾款）。庭审中原告自认，本案所涉房屋价款为324146元，其支付的首付款金额为162073元，以贷款方式支付的金额为162073元；被告自认收到被告15套房屋的购房款16832817元（包含首付款7602817元以及银行贷款923万元）。本院认为，商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案，原、被告双方于2013年7月2日签订的《商品房购销合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方应按合同约定履行合同义务。首先对于原告在履行合同过程中是否构成违约的问题。本案中，原、被告分别于2013年7月1日、7月2日签订15份《商品房购销合同》，约定由原告购买包含涉案房屋在内的由被告开发的时代锋尚园项目中的15套房屋，15套房屋合同约定购房款共计18618411元，原告统一向被告支付，被告收款后分别向原告出具两张收据，其中一张金额为7602817元，载明“银河中央D-S5、D311-D313、D324-D327、D411-D413、D424-D427预付款”；另外一张收据金额为749万元，载明“时代锋尚园D-S5、D311-D313、D324-D327、D411-D413、D424-D427尾款”，两笔款项共计15092817元。结合庭审中查明的事实以及被告出具的收据，可以证实双方在履行合同过程中变更15套商品房购房款的金额为15092817元，故原告已足额支付了购房款。其次，对于被告是否按照合同约定履行合同的问题。依据涉案合同的约定被告应于2014年4月30日前将建设单位组织验收合格并符合合同约定的商品房交付原告，依据庭审查明的事实，包括涉案房屋在内的时代锋尚园项目至今尚未竣工验收合格，故被告至今未能按约向原告交付房屋，导致合同目的不能实现，其行为构成根本违约。依据合同第九条关于被告逾期交房之违约责任的约定，即“乙方有权决定是否解除合同”，以及《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……。”原告享有约定解除权及法定解除权，故原告要求解除原、被告双方于2013年7月2日签订的《商品房购销合同》于法有据，本院依法予以支持。至于被告所提依据合同补充协议第十一条之约定，原告并未在约定的交房日期后的40日（逾期10天被告不承担违约责任）内书面通知被告解除合同，故原告主张解除合同的除斥期间经过，原告无权再主张解除合同；同时被告还主张了诉讼时效抗辩。本院认为，被告自约定的交房日期后至今未向原告交付涉案房屋，其违约情形系持续性违约，故在被告整个违约过程中，原告均可向被告主张解除合同，原告于2016年5月11日诉至本院要求解除合同，应认定原告以诉讼的方式向被告提出解除合同的通知。因此被告的抗辩均不能成立，本院不予支持。关于原告要求退还购房本金、支付违约金以及利息的诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”双方所签购销合同解除后，被告应将收取的购房款返还原告。对于返还金额，以原告自认金额为准，即324146元。至于原告主张的违约金及利息，均系被告因合同解除给原告所造成的损失，本院以原告的实际损失为基础，综合合同履行情况、双方过错程度及预期利益，根据公平原则和诚实信用原则，酌情判令被告向原告支付总房款324146元的5%的违约金16207.3元。关于原告主张的保全保险费，原、被告双方未对该费用进行约定，且该费用系原告为维护其自身合法权益所支出的费用，由此产生的费用依法应由原告负担。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决如下：一、解除原告李志刚与被告云南红锦房地产开发有限公司于2013年7月2日签订的合同编号为红锦办D-326号的《商品房购销合同》；二、由被告云南红锦房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告李志刚返还购房款324146元；三、由被告云南红锦房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告李志刚支付违约金16207.3元；四、驳回原告李志刚的其他诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8653元，由原告李志刚负担1351元，由被告云南红锦房地产开发有限公司负担7302元；保全费2843元，由被告云南红锦房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长 吕 刚代理审判员 徐 嘉代理审判员 李林友二〇一七年四月二十三日书 记 员 赵云莉 微信公众号“”