（2016）津0102民初5821号
裁判日期: 2017-04-23
公开日期: 2017-06-14
案件名称
邓双来与魏兴斌、刘辰房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
天津市河东区人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
邓双来,魏兴斌,刘辰,天津链家宝业房地产经纪有限公司,刘顺宝
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十八条第一款，第五十二条，第四百二十五条第一款；《中华人民共和国民法通则》：第六十六条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
天津市河东区人民法院民 事 判 决 书（2016）津0102民初5821号原告：邓双来，男，1967年1月28日出生，汉族，无职业，住天津市河西区。委托诉讼代理人：朱颖，天津宇平律师事务所律师。被告：魏兴斌，男，1966年4月12日出生，汉族，无职业，住天津市东丽区。委托诉讼代理人：高士誉，北京中伦文德（天津）律师事务所律师。被告：刘辰，男，1989年1月19日出生，汉族，住天津市和平区。被告：天津链家宝业房地产经纪有限公司，住所地天津市南开区南门外大街与服装街交口悦府广场1号楼13层04-08室。法定代表人：左晖，该公司董事长。委托诉讼代理人：曹春涛，天津新华律师事务所律师。被告：刘顺宝，男，1988年6月11日出生，汉族，无职业，住天津市东丽区。原告邓双来与被告魏兴斌、刘辰、天津链家宝业房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）、刘顺宝房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月29日立案后,依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邓双来的委托诉讼代理人朱颖、被告魏兴斌及其委托诉讼代理人高士誉、被告链家公司的委托诉讼代理人曹春涛、被告刘顺宝到庭参加诉讼，刘辰经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邓双来向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告魏兴斌返还原告房款430000元，被告刘辰、被告链家公司承担返还原告房款430000元的连带责任，被告刘顺宝承担返还原告房款160000元的连带责任；2、请求判令诉讼费由被告承担。事实理由：原告与被告魏兴斌系房屋买卖关系，原告与被告魏兴斌及被告魏兴斌代理人刘辰于2015年8月6日在被告链家公司处签订房产交易合同，该合同约定被告魏兴斌将其所有的坐落于天津市河东区嘉华商务中心XXX室的房屋（建筑面积54平米）转让给原告，转让价格为人民币38万元，原告签订合同后分四次支付房款共计430000元，原告催促被告配合办理过户手续，但被告屡屡推诿，不予办理，经原告详细了解，上述房屋并非被告魏兴斌所有，被告魏兴斌不具有房屋所有权，被告刘辰更无代理转让该房屋之权利，是无效合同。被告链家公司作为中介机构审查不清被告资格，被告链家公司员工被告刘顺宝疏忽大意导致原告将全部房款支付给被告魏兴斌，因合同无效，被告魏兴斌应按照合同法规定返还给原告购房款，因被告刘辰是确定的收款人，被告链家公司又不能提供被告刘辰相关授权证明被告刘辰有出售资格，被告链家公司及被告刘顺宝疏忽大意给原告造成损失，应承担责任，被告刘顺宝实际收到的160000元也应该返还给原告。魏兴斌辩称，不同意原告诉讼请求。被告就该涉诉房屋没有授权给任何人出售，也没有收取原告一分钱，合同是无效的。刘辰无权代理，且魏兴斌不予以追认，根据相关法律规定，无权代理给他人造成损失的，应由无权代理人赔偿。在本案中被告魏兴斌没有任何意思表示出售涉诉房屋，被告魏兴斌也没有收取房款，合同约定380000元，且160000元原告说是交给被告刘顺宝但是没有提交证据，被告魏兴斌不认可。本案涉及刑事问题，在逃的被告刘辰及其父亲冒名被告魏兴斌办理银行卡，处分魏兴斌房屋，诈骗原告，天津市公安局河东分局已做出立案受理通知书，刘辰涉及刑事犯罪，该项刑事犯罪涉及本案。链家公司辩称，不同意原告诉讼请求。签订合同前，被告刘辰持有魏兴斌授权委托书及被告魏兴斌与天津市河东房地产开发公司的协议，说被告魏兴斌有意向找购买人，原告方看了被告刘辰的手续并表示有意向购买，签订合同时原告方不同意支付被告链家公司任何费用，因合同处于不确定状态，被告链家公司向原告如实叙述相关情况，至今原告未向被告链家公司支付任何费用，被告链家公司也没有向原告主张任何费用，签订合同时约定以合同目的是否能实现作为是否收取费用标准，且原告一直未向被告链家公司说明支付房屋款项情况，是直接向被告魏兴斌支付，钱款应是直接进了被告魏兴斌账户，被告链家公司与原告是居间合同关系，根据合同法相关规定，居间服务双方与房屋买卖合同关系是单独两个法律关系，本案原告与被告链家公司之间应另案解决。原告与被告链家公司之间的居间合同是原告违约在先，被告链家公司无法履行合同义务，根据相关的司法解释，被告链家公司不在法定责任范围内。原告作为常年从事房产交易行业资深人士，且常年参与房产二手房买卖，对于合同签订后的风险有充分的预估，原告与被告刘辰先达成协议后找被告链家公司协助，而并非被告链家公司居间撮合。2015年8月6日签订的交易合同不完整，产权人等信息缺失，合同不能成立。由于签订合同不完整，且不成立，被告链家公司未收取任何中介费用，也没对合理性做出任何解释，需要在合同完整且履行后履行居间义务。原告与被告魏兴斌缴纳定金及付款均没有被告链家公司介入，且与三方合同明显冲突，是原告与被告刘辰达成的私下协议，协议内容被告链家公司不清楚。刘顺宝辩称，被告刘顺宝不是合同负责人，160000元中有100000元是原告此前向被告刘顺宝个人借的，用于购买被告魏兴斌另一套房屋，故属于给被告刘顺宝的还款，剩余60000元是原告给付购买涉诉房屋的房款。被告刘顺宝只是写合同的人，原告给被告刘顺宝打的钱不是房款，原告没有证据证明。刘辰未作答辩。本院经审理认定事实如下：原告从事二手房交易多年，并曾通过被告链家公司作为中介办理相关二手房买卖事宜。被告刘顺宝于2015年间曾入职被告链家公司，担任该公司销售业务员，2015年底辞职。被告魏兴斌曾从事承揽相关建筑工程（总包）工作，被告刘辰曾从事建筑工程劳务分包施工工作，魏兴斌与刘辰因工作关系相识。天津市不动产登记簿载明，坐落天津市河东区七纬路101号嘉华商务中心房屋的权利人为案外人天津市河东房地产开发总公司（以下简称河东房产公司），登记日为2003年6月25日，房屋结构为钢混，层数为六层，规划用途为办公，建筑面积为3530.35平方米。该房屋由案外人河东房产公司开发建设，由案外人天津市河东区房屋建筑工程公司（以下简称河东房建）承建，本案涉诉的XXX室为上述房屋中的一间，2010年4月2日由案外人河东房建及天津市河东区东建水电设备安装队向河东房产公司出示“结算及付款说明”，根据该“结算及付款说明”记载，本案涉诉房屋已由河东房产公司以折抵工程款的方式给付河东房建，至今未办理产权变更登记。2015年8月6日，邓双来作为买受方（乙方），刘辰作为出售方魏兴斌（甲方）的委托代理人，刘顺宝作为居间方链家公司（丙方）的经办人，在链家公司河东区华昌道门市部就涉诉房屋签订《房产交易合同》。该合同约定：“一、甲乙双方通过丙方的居间介绍，自愿出售及购买天津市河东区嘉华商务中心402室的房屋，该房屋建筑面积54平方米，楼层/所在楼总楼层4/6，没有抵押，无贷款，该房屋用途为商业，无查封，无非正常死亡，甲方承诺对上述信息的真实性承担法律责任，乙方对上述房屋及《房屋所有权证书》已实际看过，并对相关情况已充分了解，自愿购买。二、甲、乙双方确认该房屋成交价格为人民币叁拾捌万元整（380000元），2.1、乙方于2015年8月6日将人民币拾万元整（100000元）缴费甲方作为定金，如乙方未能履行本合同条款导致本合同终止、无法履行或解除，则已付定金归甲方所有，甲方有权再将该房屋转让于任何人；如甲方未能履行本合同导致合同终止、无法履行或解除，则甲方须双倍返还定金给乙方。上述定金将在甲乙双方办理该房屋相关交易手续同时自动转为部分房款，并于乙方按照约定交付房款之时，甲方将该笔定金共同交付正孚公司，履行资金监管程序。2.2、除已支付的定金外，乙方购买该房屋的其他款项共计人民币贰拾捌万元整（280000元），乙方采取以下A方式付款，甲方同意乙方的付款方式：A、非贷款方式：甲乙双方须于2015年8月28日之前到房管部门签订《天津市房产买卖协议》，同时乙方将其房款存入天津市房屋管理部门指定的资金监管机构办理代理代收代付手续、甲方须将已收取的定金同时存入该机构。八、违约责任：7.基于丙方已提供之居间服务，甲乙双方应当在签署本合同时，向丙方全额支付居间服务费，未能依照本合同约定支付居间服务费的，均视为违约，每逾期一日，违约方应向丙方支付应付款项的5%作为违约金。甲乙双方可按如下标准选择服务，并支付相应的居间服务费：A.基础服务：居间服务费为成交价格的2%；B.保障服务：链家独有的四大安心服务，居间服务费为成交价格的2.5%”。2015年6月19日，被告刘辰带领其父刘文通（案外人）到中国农业银行股份有限公司天津哈尔滨道支行，刘文通代替被告魏兴斌拍照照片，并以被告魏兴斌的名义办理了中国农业银行金穗借记卡一张，卡号为62×××76，该卡办理完毕后由被告刘辰拿走。根据中国农业银行股份有限公司天津哈尔滨道支行“个人活期交易明细（个人）查询结果”中记载，原告于2015年8月6日、2015年8月7日、2015年8月9日向被告刘辰提供的被告魏兴斌名下卡号为62×××76的中国农业银行金穗借记卡16×××86账户中，共转存定金10万元，后于2015年8月25日由原告邓双来账户转存10万元，由案外人谭真账户转存18.8万元。2015年7、8月间原告及被告刘辰、被告刘宝顺曾到案外人河东房产公司处查询办理涉诉房屋相关事宜，该公司相关人员先向其提供了2010年4月2日由案外人河东房建及天津市河东区东建水电设备安装队向河东房产公司出示的“结算及付款说明”一份，并提供了涉诉房屋的房号，后又提供了“办理过户手续通知单”空白格式两份。此后，被告刘辰将填写完毕加盖了案外人河东房建印章的“办理过户手续通知单”交回案外人河东房产公司，因被告魏兴斌提出该“办理过户手续通知单”是假的，其未出售涉诉房屋，故案外人河东房产公司停止办理涉诉房屋的相关手续。2015年7、8月间原告曾使用涉诉房屋，后于2015年12月搬出，现该房屋由被告魏兴斌实际控制。2015年12月24日被告魏兴斌曾到天津市公安局河东分局大王庄派出所举报涉诉房屋被诈骗，2015年12月28日天津市公安局河东分局作出立案告知书，认为：“案件事实发生，属于我局管辖，应该追究犯罪嫌疑人的刑事责任，现作为诈骗案件立案侦查”。现该诈骗案件在立案侦查中。在本案审理过程中，经本院向原告释明，其坚持通过民事诉讼主张权利。本院认为，本案争议焦点为：一、被告魏兴斌是否具有处分涉诉房屋的权利，是否委托被告刘辰出售涉诉房屋；二、《房产交易合同》是否成立有效，造成该合同无效的责任主体；三、原告所支付购房款的实际收取人，购房款的数额；四、承担返还或连带返还购房款的责任主体。一、被告魏兴斌是否具有处分涉诉房屋的权利，是否委托被告刘辰出售涉诉房屋。被告魏兴斌实际参与了涉诉房屋的建设，根据涉及涉诉房屋权属问题的天津市不动产登记簿查询证明、2010年4月2日的结算及付款说明、2017年3月7日案外人河东房产公司出具的情况说明、2017年3月8日案外人河东房建出具的情况说明等证据，能够认定被告魏兴斌具有处分涉诉房屋的权利。关于是否委托被告刘辰出售涉诉房屋。根据河东房产公司工作人员对原告及被告刘辰、刘顺宝办理涉诉房屋相关事宜时的描述，加之原告及被告链家公司、被告刘顺宝均认可涉诉房屋买卖过程中被告刘辰并未出示被告魏兴斌的委托书，且当事人均不能提供能够证明被告魏兴斌曾委托被告刘辰出售涉诉房屋的证据，即便存在被告刘辰曾代理被告魏兴斌出售他处房产的情形，也不能因此推定被告刘辰具有代理被告魏兴斌交易涉诉房屋权利。故应认定被告魏兴斌未委托被告刘辰出售涉诉房屋。二、《房产交易合同》是否成立有效，造成该合同无效的责任主体。合同的成立是指当事人经过要约承诺阶段就合同的主要条款达成合意，但合同成立并不意味着合同就当然生效，只有依法成立的合同才能产生法律的拘束力，才能生效。如果不是依法成立，这个合同依然是无效。原告邓双来、被告刘辰及被告链家公司所签订的《房产交易合同》经过要约承诺阶段就合同的主要条款达成合意，该合同成立。但就该合同效力而言，依照被告魏兴斌的处分权，需其提出并委托被告刘辰出售涉诉房屋，现有证据不能证明被告魏兴斌曾委托被告刘辰出售涉诉房屋，事后对被告刘辰的卖房行为也未追认，根据相关法律规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。故原告邓双来、被告刘辰及被告链家公司所签订的《房产交易合同》应认定为无效。关于造成该《房产交易合同》无效责任主体。被告刘辰在无被告魏兴斌的委托手续的情形下，以被告魏兴斌的名义出卖涉诉房屋，并利用被告魏兴斌的身份证指使其父假扮成魏兴斌开办农业银行卡由其自行持有使用，应为造成该合同无效的责任主体，并承担返还原告购房款的责任。被告链家公司在对签订合同的中介服务中存在对被告刘辰受托出售涉诉房屋相关材料（无委托书）审查不严的责任，应为造成该合同无效的责任主体，对此次交易不应收取中介费。被告刘顺宝作为被告链家公司的工作人员，在签订涉诉房屋《房产交易合同》过程中是在行使职务行为，其相应责任应由被告链家公司承担。原告在签订涉诉房屋《房产交易合同》过程中没有认真审查被告刘辰的代理资格，甚至在既未见到卖房人即被告魏兴斌，又无魏兴斌委托被告刘辰出售涉诉房屋委托书的情况下，与被告刘辰签订《房产交易合同》，后又将购房款打入被告刘辰提供的相关账户内，显属处理不当，涉诉房屋交易中有居间人，虽居间人应向买卖双方报告房屋信息，但不能因此免除双方对房屋信息进行核实的义务，原告作为一个多年从事二手房交易并由此取得收益的经营者，对出售涉诉房屋信息不认真核实，应为造成该合同无效的责任主体。现无被告魏兴斌曾委托被告刘辰出售涉诉房屋的证据，其不是责任主体。三、原告所支付购房款的实际收取人，购房款的数额。根据本院在天津市公安局河东分局鲁山道派出所调取的中国农业银行自助签约业务办理确认书、2016年5月11日和案外人刘文通（被告刘辰之父）的询问笔录及本院在中国农业银行股份有限公司天津哈尔滨道支行调取的个人活期交易明细（个人）查询结果等项证据，可以认定被告魏兴斌名下卡号为62×××76的中国农业银行金穗借记卡实际由被告刘辰办理，并由被告刘辰持有使用，故应认定被告刘辰是原告所支付购房款的实际收取人。关于购房款的数额。根据本院在中国农业银行股份有限公司天津哈尔滨道支行调取的个人活期交易明细（个人）查询结果记载，原告提交的支付房款明细，能够确认自原告账户转入卡号为62×××76的中国农业银行金穗借记卡账户的金额为38.8万元（定金和转存），故应认定购房款数额为38.8万元。对于原告所述上述38.8万元款项中有8000元系支付被告链家公司的中介费的主张，被告链家公司否认收到中介费，原告未能提供被告链家公司收取中介费8000元的证据，故不予认定。对于原告诉称因房屋面积增加与被告刘辰、被告刘顺宝协商后增加购房款5万元，并将该款转给被告刘顺宝账户3万元，转给被告魏兴斌账户1万元，给付被告刘辰现金1万元的主张，根据现有证据能够证明转入被告魏兴斌名下卡号为62×××76的中国农业银行金穗借记卡账户1万元，故应认定为购房款。对于转给被告刘顺宝账户3万元，被告刘顺宝辩称为原告向其还款，而原告与被告刘顺宝之间曾存在拆借行为，原告又未能提供该3万元系购房款的证据，故不能认定为购房款。对于给付被告刘辰现金1万元，原告未能提供证据，故不予认定。四、承担返还或连带返还购房款的责任主体。被告刘辰既是造成合同无效的责任主体，又是购房款的实际收取人，故应为承担返还责任的主体。被告刘顺宝系行使职务行为，其行为过错应由被告链家公司承担责任，故不是承担返还或连带返还购房款的责任主体。被告链家公司虽是造成合同无效的责任主体，但其系涉诉房屋买卖合同的居间人，其居间行为虽存在对被告刘辰的代理出售涉诉房屋的资格审查不严的过失，但并非故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害原告的利益，故不应承担损害赔偿责任，不是承担连带返还责任的主体。被告魏兴斌既不是造成合同无效的责任主体，又不是购房款的实际收取人，故不是承担返还或连带返还购房款的责任主体。综上所述，被告刘辰应返还原告购房款，被告魏兴斌、被告链家公司、被告刘顺宝不承担返还或连带返还购房款的责任。依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十二条第五项、第四百二十五条、《中华人民共和国民法通则》第六十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、本判决生效之日起十日内，被告刘辰返还原告邓双来购房款398000元；二、驳回原告邓双来其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7750元，公告费600元，由被告刘辰负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 长 徐新海代理审判员 袁 媛人民陪审员 王 欣二〇一七年四月二十三日书 记 员 姜万洲 微信公众号“”