（2017）鲁06民终1150号

裁判日期: 2017-04-23

公开日期: 2017-06-23

案件名称

陈淑清、李云龙房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

山东省烟台市中级人民法院

所属地区

山东省烟台市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

陈淑清,李云龙,李双,李媛,冯兆海

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

山东省烟台市中级人民法院民事判决书（2017）鲁06民终1150号上诉人（原审原告、反诉被告）：陈淑清（系李人忠之妻），女，1949年4月4日出生，汉族，城镇居民，住蓬莱市。上诉人（原审原告、反诉被告）：李云龙（系李人忠之子），男，1977年4月26日出生，汉族，住址同上。上诉人（原审原告）：李双（系李人忠之长女），女，1981年4月22日出生，汉族，住址同上。上诉人（原审原告、反诉被告）：李媛（系李人忠之次女），女，1981年4月22日出生，汉族，住蓬莱市。上述四上诉人的共同委托代理人：马宗祥（系李云龙之岳父），男，1949年2月25日出生，汉族，住蓬莱市。上述四上诉人的共同委托代理人：迟晓东，蓬莱登州法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告、反诉原告）：冯兆海，男，1978年5月24日出生，汉族，农民，住蓬莱市。上诉人陈淑清、李云龙、李双、李媛因与被上诉人冯兆海房屋买卖合同纠纷一案，不服蓬莱市人民法院（2007）蓬登民初字第774号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈淑清、李云龙、李双、李媛上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判；2.诉讼费用由冯兆海承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。1、该案诉争房屋系李人忠于1994年3月16日同蓬莱市远大实业公司（以下简称远大公司）签订合同后��得使用权的福利房屋。该合同约定以及一审法院到远大公司调查结果表明，上诉人在1994年始至2009年15年内不得以任何理由、形式进行买卖或者转让。2、2002年4月22日，李人忠之子李云龙与冯兆海签订的房屋销售协议，该协议签订时，房屋使用权人李人忠并未在场且在该协议上并未签字，也并未授权李云龙售卖该房屋，因此，李云龙同冯兆海签订的房屋销售协议是在未获得房屋使用权人李人忠同意以及未获得房屋所有权人远大公司同意的情况下而将该房屋进行处置买卖，所以本房屋买卖合同应依法认定无效。3、该房屋未能办理房产证的原因并非上诉人一方个人原因，并且远大公司在2002年上诉人同被上诉人签订房屋买卖协议后并未再办理过该批同类福利房屋的任何房产证手续，而一审法院将远大公司于2001年为一半多的住户办理了房产证，房产证上标明土地性质为国有，来推定2002年买卖房屋时如上诉人配合，该房屋是可以办证并符合交易条件，属法官个人主观臆断于理无据，于法无依。二、一审法院适用法律错误。一审法院判决依据为《中华人民共和国民事诉讼法》第64条第一款，及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定不正确，上诉人认为应当依照《中华人民共和国合同法》第52条相关规定，依法判决该房屋买卖合同无效。冯兆海辩称，1、远大公司规定1994年至2009年十五年内不得以任何理由形式进行买卖和转让房产，并不是硬性规定，在这期间有20多户买卖，只要到公司交齐5700元基础建设费用，公司就同意更名。2、陈淑清、李云龙、李双、李媛对李云龙与冯兆海签订合同是认可的，因为在去远大公司办理房产咨询过程中就有李人忠妻子一起去的，且冯兆海买的房子是毛坯房，住进并进行室内装修及采暖安装。陈淑清、李云龙、李双、李媛主张合同无效应在两年内提出，陈淑清、李云龙、李双、李媛起诉是因为房屋升值。3、李人忠之子李云龙与冯兆海于2002年4月22日签订的房屋买卖合同是真实有效合同。陈淑清、李云龙、李双、李媛所主张的房屋土地非集体用地，系国有土地，该楼多位住户已办理房产证，房产证注明国有，从房产证办理情况看，该土地系国有土地。由于陈淑清、李云龙、李双、李媛个人原因造成房产证未办，根据公司证明显示因为陈淑清、李云龙、李双、李媛未交相关费用致使房产证未办，以上三点说明是陈淑清、李云龙、李双、李媛个人行为造成的现在状况，冯兆海要求继续履行合同，同时要求尽快办理房产证。陈淑清、李云龙、李双、李媛向一审法院起诉请求：判令双方房屋买卖合同无效，冯兆海退还房屋给陈淑清、李云龙、李双、李媛。庭审中，陈淑清、李云龙、李双、李媛增加诉讼请求，要求冯兆海给付14年的房租共计84000元。冯兆海向一审法院起诉请求：判令陈淑清、李云龙、李双、李媛返还房屋升值部分及装修费用10万元。一审法院认定事实：远大公司为解决本公司职工的住房问题于1996年1月通过蓬莱市土地管理局审批获得汤邱村南集体建设用地10670平方米，土地类别50住宅用地，后远大公司在该土地上自建房屋6幢，房屋建起后所有权登记为远大公司，房屋建筑面积为7136.09平方米。截止2001年12月19日共给史有恩等人办理房产证，面积3762.3平方米，远大公司房屋产权变动情况一栏载明，截止2001年12月19日共卖给史有恩等人60多套，公司所有权登记面积剩余2945.32平方米。一审法院去远大公司进行调查，远大公司答复如下：1、远大公司与职工合同中明确规定��从住宅交付使用时起，十五年内（94年开始至2009年），乙方只有居住使用和继承权，不得以任何理由、形式进行买卖或者转让。2、当时公司确实办理了部分房产证，当时李人忠未提交购房收据，就没有给办理，现在无法办理是因为土地性质集体土地。3、职工卖房须经公司同意，并在公司登记处更改姓名，但是需要缴纳相关费用，大约5700元左右。4、现在如果想办理房产证需要整栋楼所有住户同意并承担相关费用，公司协助办理。冯兆海提交该公司职工史乃军房产证，内容为房屋所有权人史乃军，房屋坐落汤邱村南，产别为私产，面积53.27平方米，土地证号0**，土地权属性质为国有。李人忠系远大公司职工，陈淑清、李云龙、李双、李媛系李人忠的法定继承人，涉案房屋系远大公司分给李人忠的房屋。2002年4月22日，李人忠之子李云龙与冯兆海签订房屋销售协议，内容如下“甲方：李人忠乙方：冯兆海甲方现有住宅一处。位置：汤邱村南远大新村西楼五号511室、两室一厅、（外加楼下草房一间）建筑面积约56平米、现售给乙方。为永久性使用、价格33000元整（三万三千元）、一次性付款20000元（两万元）、余13000元（一万三千元）等办理房产证后，乙方一次性付齐。办房产证钱由甲方负责，售房税金由乙方承担。本协议一式两份、各执一份，其他无争议。甲方:李人忠、乙方：冯兆海2002年4月22日”。之后，冯兆海按协议内容给付20000元，陈淑清、李云龙、李双、李媛将涉案房屋交付冯兆海居住至今。庭审中，陈淑清、李云龙、李双、李媛认为：1、远大公司第一次办理房产证时，自己并不知情，2002年发生买卖合同之后，我们去找公司人员（张华）要求办理房产证，他说等通知，后期一直未通知。我个人到建委咨询，建委��复这批房子从来没有办理过登记。2、涉案房屋系福利房，陈淑清、李云龙、李双、李媛并未取得所有权，违反房地产法的规定，协议无效。3、李云龙没有代理权与冯兆海签订合同，其行为没有经过权利人的同意处分他人财产，故合同无效，要求法院确认双方买卖合同无效，冯兆海退还房屋给陈淑清、李云龙、李双、李媛。冯兆海则认为：1、冯兆海与李云龙签订合同后，冯兆海就占有、使用该房屋至今，陈淑清、李云龙、李双、李媛称不知该房屋已经买卖不符合常理。且签合同时，李人忠在场。2、陈淑清、李云龙、李双、李媛对李云龙与其签订的合同是认可的，因为在去远大公司办理房产证咨询过程中就有李人忠妻子一起去咨询的且冯兆海买的房子是毛坯房，住进并进行室内装修及采暖安装。3、陈淑清、李云龙、李双、李媛主张合同无效应在两年内提出，陈淑清��李云龙、李双、李媛起诉是因房屋升值。4、且远大公司的很多员工已经办理了房产证，是因为陈淑清、李云龙、李双、李媛个人原因造成无法办理房产证。一审法院依据开庭笔录、调查笔录、远大公司房产证、土地证复印件、证明复印件等认定上述事实。一审法院认为，李云龙之父李人忠分得公司的福利房后，2002年李云龙与冯兆海签订协议，将房屋卖给冯兆海，之后冯兆海装修并入住，在相当长的时间内，李人忠并未提出过异议，2007年李人忠作为原告持该协议起诉冯兆海，以房屋为集体土地不能办理过户手续，违反法律规定为由，要求确认房屋买卖协议无效，诉状上并没有提出李人忠对李云龙卖房一事不知晓，庭审中，李云龙以自己没有代理权为由要求确认自己与冯兆海签订的协议无效，要求返还房屋，不予支持。远大公司证实，当初个人��可以办理房产证的，因为李人忠未提交购房收据，如果李人忠提交购房收据是可以办理房产证的。从远大公司房产证权属变动情况和冯兆海提供的公司职工史乃军房产证看，2001年公司为一半多的住户办理了房产证，房产证上标明土地性质是国有。2002年买卖房屋时如果李人忠配合，房屋是可以办证并符合交易条件的。根据远大公司的证明，如果整栋楼的住户同意并交齐费用后，房产证仍可以办理，冯兆海同意向远大公司交5700元办理更名手续，支付陈淑清、李云龙、李双、李媛剩余13000元房款，办证费用全部由自己承担。而陈淑清、李云龙、李双、李媛坚持以不能办理房产证要求确认买卖合同无效，返还房屋，并要求冯兆海支付租金，陈淑清、李云龙、李双、李媛该主张，证据不充分，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，一审法院于2016年10月31日判决：一、驳回陈淑清、李云龙、李双、李媛的诉讼请求；二、驳回冯兆海的反诉请求。案件受理费2000元，由陈淑清、李云龙、李双、李媛负担。反诉案件受理费1150元，由冯兆海承担。二审中，当事人没有提交新证据。本院审理查明的事实与一审判决认定事实一致。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，根据双方当事人的陈述以及各自提供的其他证据，可以认定涉案房屋原系李云龙之父李人忠从远大公司分得的福利房，李云龙于2002年4月22日与冯兆海签订协议，该协议系双方真实意思表示，内容不违反有关法律法规的强制性规定，合法有效。李云龙将涉案房屋卖给冯兆海，李人忠并未提出异议，冯兆海接收房屋后装修入住至今。远大公司亦已经为部分购房户办理房屋产权证明。陈淑清、李云龙、李双、李媛要求确认房屋买卖合同无效，返还房屋，要求冯兆海支付租金，证据不充分，理由不成立，一审法院驳回陈淑清、李云龙、李双、李媛的诉讼请求并无不妥。陈淑清、李云龙、李双、李媛以一审认定事实不清、适用法律错误为由，请求发回重审或依法改判的意见，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人陈淑清、李云龙、李双、李媛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定��实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2000元，由上诉人陈淑清、李云龙、李双、李媛负担。本判决为终审判决。审判长　　杨卫东审判员　　吴继辉审判员　　陈晓彦二〇一七年四月二十三日书记员　　林重霄来源：百度“”