（2016）川0191民初7038号

裁判日期: 2017-04-22

公开日期: 2017-11-18

案件名称

唐向芬与深圳市鸣初科技有限公司、四川链家房地产经济有限公司债权债务概括转移合同纠纷一审民事判决书

法院

成都高新技术产业开发区人民法院

所属地区

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

唐向芬,深圳市鸣初科技有限公司,四川链家房地产经济有限公司

案由

债权债务概括转移合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十四条第一款，第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

四川省成都高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2016）川0191民初7038号原告：唐向芬，女，1966年4月23日出生，汉族，住四川省宜宾县。委托诉讼代理人：周顺富，云南滇东北（永善）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张正田，永善县宏宇法律服务所法律工作者。被告：深圳市鸣初科技有限公司，住所地：广东省深圳市宝安区石岩街道石龙社区石环路1号星光工业区A、深圳鸣初公司、C、D栋（A栋1楼）。法定代表人：刘本权，该公司董事长。委托诉讼代理人：曹洪光，男，1973年12月25日出生，汉族，成都市成华区。该公司工作人员。被告：四川链家房地产经济有限公司，住所地：成都市武侯区龙腾东路36号中海大厦5层。法定代表人：徐万刚，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡帅，男，1988年12月22日出生，汉族，住四川省都江堰市。该公司工作人员。原告唐向芬与被告深圳市鸣初科技有限公司（以下简称深圳鸣初公司）、四川链家房地产经济有限公司（以下简称链家房地产）债权债务概括转移合同纠纷一案，本院于2016年6月22日立案后，依法适用简易程序，由代理审判员梁瑛独任审判，公开开庭进行了审理。原告唐向芬及其委托诉讼代理人周顺富、被告深圳鸣初公司的委托诉讼代理人曹洪光到庭参加诉讼，被告链家房地产经传票合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已依法审理终结。原告唐向芬向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告之间的《转让协议》转让价款变更为2286031元；2.判令由被告深圳鸣初公司返还原告转让价款3113969元，由被告链家房地产负连带支付责任。事实和理由：2015年5月21日，原告委托四川伊诚房地产经纪有限公司（以下简称伊诚房地产）居间服务，欲以原购买价购买中海嘉泓（成都）房地产开发有限公司与被告深圳鸣初公司签订的成都市高新区交子大道535号（即万象南路199号）九号天地1幢-1层30号商业用房的《商品房买卖合同》中房屋。协商一致后，原告与上述二公司在伊诚房地产签订《转让协议》，约定因被告深圳鸣初公司已经向出卖人中海嘉泓（成都）房地产开发有限公司支付了5400000元该套房屋的房款，且签订了《商品房买卖合同》，故原告支付被告深圳鸣初公司转让价款5400000元等事项。当日，原告即向伊诚房地产支付300000元定金。2015年6月12日，原告与中海嘉泓（成都）房地产开发有限公司签订了中海·九号天地1幢-1层30号商业用房的《商品房买卖合同》。原告得知被告深圳鸣初公司并未与中海嘉泓（成都）房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，更没有向中海嘉泓（成都）房地产开发有限公司支付该套房屋5400000元的房款，只是订立了商品房预约销售合同。其后，原告向被告深圳鸣初公司提出变更转让价款，被告深圳鸣初公司承诺回租房屋8年。2015年6月19日，原告与被告深圳鸣初公司签订房屋租赁合同后，原告向被告深圳鸣初公司支付了合同转让剩余款项5100000元。2015年11月6日，中海嘉泓（成都）房地产开发有限公司向原告出具了2286031元的商品房出售发票。2016年3月以来，被告深圳鸣初公司不再向原告支付房租，提出要求解除房屋租赁合同。经原告多次催交房租，被告深圳鸣初公司拒不支付，此时，原告才得知被告深圳鸣初公司再以签订房屋租赁合同，继续蒙骗欺诈原告履行转让协议给付剩余转让价款义务。现伊诚房地产被链家房地产合并。为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告深圳鸣初公司辩称，1、涉案商品房于2014年底取得预售许可证，被告深圳鸣初公司与开发商之间的认购协议合法有效，被告深圳鸣初公司将该认购的权利义务概括转让给原告，并取得开发商（即原债权人）的同意，原告也与开发商签订了正式的商品房买卖合同，故被告深圳鸣初公司与原告之间的《转让协议》合法有效；2、原告与被告深圳鸣初公司签订《转让协议》时间为2015年5月21日，原告与开发商签订正式《商品房买卖合同》为2015年6月12日，在合同中涉案商品价格为2286031元，即原告明知价格后仍选择履行《转让协议》，并于6月19日支付全部款项5400000元，因此，不存在欺诈行为，且深圳鸣初公司与开发商之间订购协议价格与《转让协议》的对价之间没有必然联系；3、原告与开发商签订正式的《商品房买卖合同》，取得了涉案商品的所有权，《转让协议》中双方的权利义务已经履行完毕，不存在欺诈行为；4、原告诉称的租赁合同系另一个法律关系，与涉案《转让协议》无关。被告链家房地产未作答辩。经审理查明，2015年5月21日，深圳鸣初公司（出售方、甲方）、唐向芬（购买方、乙方）及伊诚房地产（丙方）三方签订《转让协议》1份，约定：甲乙双方在平等自愿的基础上，通过丙方居间服务，自愿就甲方与其房屋的出卖人签订的《房屋买卖合同》中权利义务转让等相关事宜达成本协议；甲方将其与位于成都市高新区交子大道535号九号天地1幢-1层30号商业用房相关的《商品房买卖合同》的权利义务转让给乙方；房屋的相关信息以甲方与其出卖人签订的房屋买卖合同的约定内容为准，双方已知甲方在签订本协议时，上述房屋未取得房屋的所有权和房屋权属证书。转让价款5400000元，在签合同当日支付定金300000元，其余房款作银行资金托管，等买方取得合同备案号后，由银行把全部托管房款5100000元支付给甲方；因甲方已向其房屋出卖人支付房款5400000元，故乙方应在其房屋的出卖人同意甲方将其房屋买卖合同中的全部权利义务转让给乙方，且与乙方签订《商品房买卖合同》；甲方应全力协助乙方在2015年6月10日前与其房屋的出卖人签订新的《商品房买卖合同》。甲乙双方再合同权利义务转让过程中涉及的税费由乙方承担。基于丙方提供的居间服务，且丙方已促成双方达成转让协议，乙方同意向丙方支付佣金，但对佣金的具体数额，合同中未进行约定。对违约责任，双方约定为如甲方擅自解除本协议或单方面违约致使本协议不能履行的，须向乙方支付转让价款10%的违约金。合同签订当天，唐向芬向伊诚房地产转款300000元，深圳鸣初公司出具收据，确认收到唐向芬支付定金300000元。2015年6月12日，唐向芬与涉案房屋的开发商中海嘉泓（成都）房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》【合同编号：ZHJHTD(S)083】，该合同中载明涉案房屋的总价款为2286031元。2015年6月19日，唐向芬向深圳鸣初公司支付5400000元，深圳鸣初公司出具《收款收据》，载明“今收到唐向芬交来5400000元，摘要：九号天地-1层30号商铺转让款。”。同日，涉案房屋进行了签约备案，合同签约备案号为（2201717）。2015年11月6日，中海嘉泓（成都）房地产开发有限公司向唐向芬开具销售不动产统一发票，金额为2286031元。另查明，1、2015年3月15日，深圳鸣初公司与中海嘉泓（成都）房地产开发有限公司签订《商铺认购协议》1份，双方约定：深圳鸣初公司自愿订购中海·九号天地1幢-1层30号商业用房，总价款2286031元，深圳鸣初公司选择一次性付款支付购房款；2、2015年12月四川伊诚房地产经纪有限公司更名为四川链家房地产经济有限公司。3、原告唐向芬于2016年5月20日就本案向本院提起先行调解。审理中，原告唐向芬主张因被告的行为构成欺诈要求变更。上述事实，有原、被告在庭审中的当庭陈述，原告提交的《转让协议》、中国银联签购单、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、中国农业银行取款业务回单、《收款收据》、商品房买卖合同摘要、销售不动产统一发票，被告提交的《商铺认购协议》等证据材料在案佐证，本院予以确认。本院认为，原告唐向芬与被告深圳鸣初公司通过被告伊诚房地产的居间行为签订《转让协议》，约定将被告深圳鸣初公司就涉案房屋与房屋的出卖人签订的《房屋买卖合同》中权利义务转让给原告唐向芬，此后，经涉案房屋出卖人中海嘉泓（成都）房地产开发有限公司同意后，原告唐向芬取得被告深圳鸣初公司与中海嘉泓（成都）房地产开发有限公司所签《商铺认购协议》中的权利义务，原告唐向芬并与中海嘉泓（成都）房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，涉案房屋现已登记在原告唐向芬名下。现原告唐向芬与被告深圳鸣初公司的争议焦点为被告深圳鸣初公司的行为是否构成欺诈？《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第六十八条规定“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。”由此可知，欺诈的构成由以下两个要件构成：第一，欺诈者有故意告知受害者虚假情况，或是隐瞒真实情况的行为；第二，欺诈者的行为导致受害者作出了错误的意思表示。从本案证据和事实分析，在被告深圳鸣初公司与原告唐向芬签订的《转让协议》中，被告深圳鸣初公司披露信息为：1、其与房屋出卖方已签订了《商品房买卖合同》；2、其已向房屋出卖方支付房款5400000元。但从查明的事实看，被告深圳鸣初公司与中海嘉泓（成都）房地产开发有限公司仅签订了《商铺认购协议》，该房屋成交价款为2286031元，且被告深圳鸣初公司并未向中海嘉泓（成都）房地产开发有限公司缴纳房款5400000元。而原告唐向芬系基于对被告深圳鸣初公司与中海嘉泓（成都）房地产开发有限公司所签合同权利义务的受让，但被告深圳鸣初公司隐瞒了涉案房屋价款仅为2286031元的真实情况，却故意告知原告唐向芬房屋价款为5400000元，导致原告唐向芬作出了错误的意思表示同意以5400000元受让合同的错误意思表示，故应当认定被告深圳鸣初公司在本案中构成欺诈。依据《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款：“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”。因被告深圳鸣初公司在与中海嘉泓（成都）房地产开发有限公司签订的《商铺认购协议》中约定的涉案房屋成交价款为2286031元，且原告唐向芬系受让被告深圳鸣初公司的上述合同权利义务，故对原告唐向芬关于确认原、被告之间的《转让协议》转让价款变更为2286031元并由被告深圳鸣初公司返还原告唐向芬转让价款3113969元的诉讼请求，本院予以支持。被告四川链家房地产经济有限公司为本案《转让协议》提供居间服务，合同中未约定被告四川链家房地产经济有限公司应对被告深圳鸣初公司的违约行为承担连带责任，故原告唐向芬要求被告四川链家房地产经济有限公司承担连带责任的诉讼请求，没有合同依据和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认原告唐向芬与被告深圳市鸣初科技有限公司2015年5月21日签订的《转让协议》中的房屋价款变更为2286031元；二、被告深圳市鸣初科技有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告唐向芬3113969元；三、驳回原告的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费31712元，减半收取计15856元，由被告深圳市鸣初科技有限公司负担（该款原告唐向芬已预交，被告深圳市鸣初科技有限公司在履行上述给付义务时一并支付给原告唐向芬）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。代理审判员　　梁瑛二〇一七年四月二十二日书　记　员　　冯丹 微信公众号“”