（2017）冀01民终4853号
裁判日期: 2017-04-22
公开日期: 2017-11-15
案件名称
商东风、袁会青房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
河北省石家庄市中级人民法院
所属地区
河北省石家庄市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
商东风,袁会青,河北佳网络房地产经纪有限公司欧景园分公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河北省石家庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）冀01民终4853号上诉人（原审被告）：商东风，男，汉族，1982年10月5日生，住鹿泉区。委托诉讼代理人：李景国，河北姜钟律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：袁会青，女，汉族，1993年12月11日生，住行唐县。委托诉讼代理人：王仁峰，北京市盈科（石家庄）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭彦卫，北京市盈科（石家庄）律师事务所律师。原审第三人：河北佳网络房地产经纪有限公司欧景园分公司，地址：石家庄市桥西区新市中路欧景园底商11-5号。负责人：王辉，该公司经理。委托诉讼代理人：郭苏方，该公司职员。上诉人商东风因与被上诉人袁会青、原审第三人河北佳网络房地产经纪有限公司欧景园分公司房屋买卖合同纠纷一案，不服石家庄市鹿泉区人民法院（2016）冀0110民初3589号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人商东风及委托的诉讼代理人李景国，被上诉人委托的诉讼代理人王仁峰，原审第三人委托的诉讼代理人郭苏方到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。商东风的上诉请求：1、撤销原一审判决；2、依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或将本案发回重审；3、本案一切诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误，故意偏袒被上诉人一方。一审法院认定：第三人证实，在原告贷款审批之前，被告就提出由原告将首付款支付给被告，原告没有同意，后被告又以家中老人需要居住为由提出解约，以上认定毫无事实依据。上诉人没有违约，相反，恰恰是被上诉人却构成根本违约。二、一审判决适用法律错误。本案当中被上诉人及第三人在贷款审批后既未依约通知上诉人，更未依据合同3.2.2条约定在贷款审批通过后三日内按照房管局政策及制度向房管局指定的房产交易资金监管账户支付购房首付款，以实际行动先行构成违约，上诉人依法行使合同解除权。故此依据《合同法》相关规定依法判决合同解除以维护上诉人的合法权益不受侵害。袁会青辩称：一、上诉人的上诉理由不能成立。1、一审开庭过程中第三人已经举证证明了贷款审批通过的事实，上诉人无异议。故法院认为该证据无需记录在案，而径行认定了相关事实。2、第三人作为中立的一方，其宗旨是促成交易、协调买卖双方按约定履行合同，与双方均无特殊关系。其对有关事实的陈述真实可信，应作为定案依据。二、原审认定事实清楚、证据充分，二审应当予以认定。北佳网络房地产经纪有限公司欧景园分公司述称：一审事实清楚，一审中原审被告对贷款审批通过的事实没有异议，并且在一审判决第二项，被告“贷款审批通过后，答辩人多次催促被答辩人。”,由此可知贷款审批通过时间，原审被告是明知的，即可以证明第三人尽到通知义务。袁会青向一审法院起诉请求：一、赔偿原告贷款服务费1000元，贷款手续费4300元，评估费3400元，中介费13140元，超付费160元，损失15万元，合计17.2万元。二、返还原告定金1万元。三、诉讼费用由被告承担。一审法院认定的事实：2016年6月22日在第三人提供中介服务的情况下，原、被告及第三人鉴定了《房屋买卖三方合同》，被告将其所有的位于鹿泉区铜冶镇南杜村碧水蓝湾小区1-1-502房产出售给原告，合同约定成交价格为73万元。合同第三条付款方式约定，乙方（原告）于鉴定本合同同时支付购房定金1万元作为履约保证金，定金支付方式为甲方（被告）收取。合同第三条3.2.2条约定，乙方于贷款审批通过三日内按照房管局政策及制度向房管局指定的房产交易资金监管账户支付购房首付款，其余部分首付款由甲乙双方协商一致自行交接。剩余房款以银行贷款方式支付，金额43万元。在房产过户手续办理完毕并于乙方的银行贷款正式发放后支付给甲方剩余按揭房款。第3.2.4条约定，上述3.2.2条条款中所有房款与定金总和为成交价格。该合同第六条权属过户及费用约定，甲方应于贷款审批通过三日内协助乙方到房屋登记主管部门办理房产手续及缴纳费用。第八条约定，甲方保证以上房产权属状况，装饰情况和相关信息真实有效，该房产无权属争议，不存在欠缴税费、物业费及房屋使用过程中发生的各种费用等债务纠纷情况，若发生与甲方有关的权属活债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任。合同签订后，原告当天已支付给被告定金1万元。2016年6月30日原告支付给第三人贷款服务费1000元，贷款手续费4300元，评估费3400元，中介费13140元，共计21840元。原告称，因第三人提出评估费金额尚不确定，原告实际支付给第三人22000元，多付160元，要求被告承担偿还义务。三方认可原告应支付给被告的首期付款为30万元（含定金1万元）。2016年8月5日银行审批通过了原告贷款43万元的申请，第三人称第一时间通知了原、被告双方。虽然合同付款方式第3.2.2条与合同权属过户费用第6.1条约定的“贷款审批通过三日内”的前提条件一致，但是应当由原告先履行付款义务，还是由被告先履行过户义务，谁应当承担违约责任双方各执一词，故此成诉。第三人证明被告在原告贷款审批通过前就声称无法偿还自己在银行的贷款并要求原告先行垫付，原告未同意。后被告又以家里老人需要居住诉争房产提出与原告解除合同，诉讼期间原告同意了被告解除房屋买卖合同的主张。原告已申请对诉争房产进行评估，本院委托相关机构作出估价，报告显示，诉争房产现价为110.49元。以上事实有房屋买卖三方合同、收据、收条、估价报告等证据及三方当事人的当庭陈述在案佐证。一审法院认为，原、被告及第三人于2016年6月22日签订的《房屋买卖三方合同》系当事人真实意思表示，其内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，故合法有效。第三人证实，在原告贷款审批之前，被告就提出由原告提前将首付支付给被告，原告没有同意，后被告又以家中老人需要居住房屋为由提出了解约。在合同未变更之前被告要求原告提前支付首付款及解除合同的行为明显违反了合同的相关约定，已构成违约，原告在贷款审批通过三日内亦没有将首付款打入合同约定的账户，原告的行为表明其不再履行合同的意愿。双方于2016年8月30日实际终止了合同的履行。评估报告所依据的价值时点为2016年10月，按10月份房价11296元/平方米计算明显过高，应当以2016年8月份合同终止时房价8887元/平方米计算损失较为公平，从碧水蓝湾房价走势来看，2016年6月三方签订合同时的房价与2016年7月的房价基本一致，而2016年7月份的房价为8249元/平方米，因此差价为8887-8249=638元/平方米，原告主张的房屋差价损失应为107.25×638=68425元，故对于原告要求被告赔偿房屋差价损失15万元的诉讼请求，本院不予支持。原告已支付给第三人贷款服务费1000元，贷款手续费4300元，评估费3400元，中介费13140元，合计21840元，第三人已按约定履行了居间服务义务，故第三人不应返回，该损失应当由被告承担。原告支付给被告定金1万元，在合同解除的情况下，被告应当返还给原告。关于原告超付给第三人160元，属于第三人不当得利，被告不负该款项的返还义务，应当由第三人返还。综上，被告应支付给原告各项损失为21840（中介费）+10000（定金）+68425（损失）=100265元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十条、第四百二十六条，判决：一、自本判决生效之日起十日内被告商东风赔偿原告袁会青各项损失100265元。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按判决书指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1810元，估价费20000元，共计21810元，由原告负担9810元，被告商东风负担12000元。本案二审中，双方当事人均未提交新证据，经审理查明的事实与原审查明事实一致。院认为，上诉人商东风与被上诉人袁会青及原审第三人河北佳网络房地产经纪有限公司欧景园分公司三方签订的《房屋买卖三方合同》系各方的真实表示，不违反法律、法规的强制性规定，为合法有效。各方当事人均应依照合同约定全面履行各自的义务。该合同第三条3.2.2条约定，乙方于贷款审批通过三日内按照房管局政策及制度向房管局指定的房产交易资金监管账户支付购房首付款。第六条权属过户及费用约定，甲方应于贷款审批通过三日内协助乙方到房屋登记主管部门办理房产过户手续及缴纳费用。上诉人在原审庭审答辩中陈述：“原告贷款于2016年8月5日通过审批，其依据合同约定应于8月8日前向上述账户支付首付款。”由此看出，上诉人对于贷款已经审批通过的事实是明知的，故对于上诉人诉请被上诉人及原审第三人未告知其贷款审批通过的主张，不予支持。上诉人在贷款已经审批通过的情况下，未将涉案房产的抵押贷款还清并及时办理解除抵押的手续，其行为违反了合同的相关约定，因此导致合同不能继续履行的责任在上诉人一方，双方于2016年8月30日终止了合同的履行，由此给被上诉人造成的损失应由上诉人承担。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2860元，由上诉人商东风负担。本判决为终审判决。审 判 长 郝东霞审 判 员 薛金来代理审判员 李 莉二〇一七年四月二十二日书 记 员 李 苒 微信公众号“”