（2017）湘11民终376号

裁判日期: 2017-04-22

公开日期: 2017-06-23

案件名称

王满福与中国人民解放军湖南省永州军分区、永州市长城酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

湖南省永州市中级人民法院

所属地区

湖南省永州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

王满福,中国人民解放军湖南省永州军分区,永州市长城酒店管理有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

湖南省永州市中级人民法院民事判决书（2017）湘11民终376号上诉人（原审被告）：王满福。委托诉讼代理人：蒋双生。委托诉讼代理人：伍敏。被上诉人（原审原告）：中国人民解放军湖南省永州军分区。法定代表人：王守海。委托诉讼代理人：张玉龙。委托诉讼代理人：艾子贵。原审第三人：永州市长城酒店管理有限公司。法定代表人：杨根连。上诉人王满福因与被上诉人中国人民解放军湖南省永州军分区（以下简称永州军分区）、原审第三人永州市长城酒店管理有限公司（以下简称长城管理公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省永州市冷水滩区人民法院（2016）湘1103民初984号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王满福及其委托诉讼代理人蒋双生、被上诉人中国人民解放军湖南省永州军分区的委托诉讼代理人张玉龙、艾子贵、原审第三人的法定代表人杨根连到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人王满福上诉请求：1、请求依法撤销（2016）湘1103民初984号民事判决，依法将本案发回重审或依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。2、依法判决被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实和理由：1、上诉人未按约定支付租金并非有意违约，且一直在与被上诉人协商核减租金事宜，在双方未协商定夺之前不能视为上诉人违约。2、上诉人并未违约转租租赁物。3、被上诉人同样违反了租赁合同的约定，如未协助办理消防等特种行业许可证，交给上诉人的停车场只有1100平方米，不是承诺的2400平方米，仍有三个门面没有交给上诉人使用，主楼的广告位至今未交给上诉人使用。并没有将80%的招待和会议用餐安排在上诉人租赁的酒店。被上诉人永州军分区辩称：被告王满福未经原告同意擅自将租赁物整体转租给第三人，且未按协议和补充约定交付租金，原告可以依法请求解除合同。原判认定事实清楚，适用法律正确，应当维持原判。上诉人提出其没有违约，并未转租完全是故弄玄虚，掩盖事实真相。第三人长城管理公司述称，我们是代管经营，不是转租；租金我们是月月缴纳的，只是交多交少的问题；减租金的问题，我们双方多次协商过，只是没有达成一致而已。永州军分区向一审法院起诉请求：1.解除原、被告之间签订的《永州市专武干部培训中心投资经营合作协议》以及补充协议，终止该二份协议的履行；2.被告支付原告至2016年4月26日止所拖欠的租金118.219,46万元、水电费12.5937万元；3.第三人停止营业并腾出被告承租的房屋及设施；4.本案诉讼费由被告负担。一审法院认定的事实：2013年9月16日，原（甲方）、被（乙方）告签订了一份《永州市专武干部培训中心投资经营合作协议》，约定甲方提供其培训中心主楼（不含五楼通信基站工作间和一楼四个门面）、副楼（不含一楼的九个门面）、空调机房、锅炉房、洗衣房、停车场等给乙方经营酒店业务，使用期限自2013年10月1日至2023年9月30日。其中第四条约定：甲方免除乙方水电开户费用，乙方所用水电费用由乙方自行向水、电部门缴纳，因拖延缴纳产生的后果，由乙方全部承担，对此，甲方有权监督，拖欠满两个月即视为乙方违约，甲方有权中止使用协议。第六条：使用期限为十年，即2013年10月1日至2023年9月30日。乙方从2014年2月1日起向甲方交纳租金。第一年、第二年为基本价180万元，从第三年开始每年递增7%，即：第一年180万元、第二年180万元、第三年193万元、第四年205万元、第五年218万元……；第七条：每年按当年租金额分四次缴纳费用，即3月31日、6月30日、9月30日、12月31日各缴纳1/4。缴费延迟半年视为乙方违约，甲方有权收回该中心经营权。第九条：合作期间，乙方不得将全部经营权转让他方，部分转让时，需经得甲方同意。确因特殊情况需全部转让或更换法人代表时，乙方必须结清所有费用，双方重新议定协议。经甲方同意的部分转让，由乙方负责管理，不直接与甲方产生合作关系。2015年7月10日，双方签订了一份《永州市专武干部培训中心经营补偿协议》，其中第一条，双方对2015年6月30日前产生的费用达成了一致意见，并就乙方付款方式进行了约定。第二条约定：如乙方不能按补充协议第一条履行，损害甲方利益，则乙方承诺甲方有单方解除权。等等。此后，原告依据合同约定交付了场地给被告使用，被告没有按照协议和补充协议向原告支付租赁费用。被告以永州市长城酒店有限公司（法定代表人王满福）名义在该场地经营酒店业务。因王满福拖欠李湘伟等债权人费用无力偿还，2015年7月6日，在原告不知情的情况下，王满福、李凤美（甲方）与李湘伟等债权人（乙方）签订了一份《关于转让永州市长城酒店有限责任公司股权的协议书》，双方约定甲方将永州市长城酒店有限公司股权全部转让给乙方，乙方登记股权为全体债主。2015年7月29日，债权人成立了永州市长城酒店管理有限公司（即本案第三人），法定代表人杨根连。王满福将场地交付给第三人后，2015年9月26日，王满福向原告提交了《请求军分区首长同意我将长城酒店的承包经营权转让给债权人组建的长城酒店管理有限公司经营的请示》，并提交了《关于转让永州市长城酒店有限责任公司股权的协议书》，原告未予答复。此后，永州市长城酒店管理有限公司向原告要求减少租金，原告于2016年3月24日告知其不同意减少租金，并提起诉讼。另查明，被告应交原告租金情况：2014年2月1日至2014年12月31日165万元、2015年180万元、2016年1月1日至10月31日160.833,33万元共计505.833,33万元。被告已交租金情况：期中2014年度原告消费金额19.977,04元、押金转租金45万元，小计64.977,04万元；2015年度消费29.8228万元、已交租金178万元，小计207.8228万元；至2016年9月30日止，原告记账消费11.8087万元。共计284.608,54万元。还查明，本案法庭辩论总结后，原告将第二项诉讼请求变更为:要求被告支付至2016年10月31日止所欠的租金221.224,83万元。一审法院认为，本案系租赁合同纠纷。原、被告双方签订的租赁合同是双方真实意思表示，合法有效，双方应当按照合同的约定履行义务。被告未经原告同意擅自将租赁物整体转租给第三人，且未按协议和补充协议约定的时间交付租金，原告可以依法请求解除合同。租赁合同被解除，第三人应当返还原租赁物给原告，故对原告的第一、三项诉讼请求依法予以支持，被告及第三人的抗辩理由不成立，不予采纳。原告在法庭辩论终结后提出变更诉讼请求，不符合民事诉讼程序规定，故对其要求被告支付至2016年10月31日止的租金，不予支持。对2016年4月26日（不含2016年4月26日）以后的租金，原告可以另行起诉。原告要求被告支付水电费12.5937万元，因证据不足，不予支持，双方亦可就此项请求另行起诉解决纠纷。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第九十三条第二款、第九十四条第三项、第二百二十四条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、解除原告中国人民解放军湖南省永州军分区与被告王满福之间签订的《永州市专武干部培训中心投资经营合作协议》以及补充协议，终止该二份协议的履行；二、被告王满福支付原告中国人民解放军湖南省永州军分区2014年2月1日至2016年4月26日所欠租金118.219,46万元；三、第三人永州市长城酒店管理有限公司停止在原告中国人民解放军湖南省永州军分区场地的营业，并腾出被告王满福承租的房屋及设施交还原告；上述判项，限义务人在本判决生效后十日内履行完毕。四、驳回原告中国人民解放军湖南省永州军分区的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费14,520元，由被告王满福负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证：上诉人王满福向本院提交了《长城酒店投资清算汇总目录》及相关价目表，予以证明：上诉人在接受长城酒店后进行了大量的投入。被上诉人永州军分区发表如下质证意见：该证据不具有真实性、合法性、关联性，上诉人在一审没有提出反诉，二审应当不予审理。原审第三人向本院提交9张付款凭证，予以证明：他们接管长城酒店后一直在向永州军分区交纳租金。被上诉人永州军分区发表如下质证意见：对证据的真实性不表异议，但这9张付款凭证中只有2016年8月17日付款的20,000元是付军分区的房租费，其他8张均为支付水电费。被上诉人永州军分区向本院提交了《特种行业许可证》，予以证明：永州长城酒店的法人代表已变更为杨根连了。上诉人王满福发表如下质证意见：这个是特种行业许可证，与本案无关，即使有关，也是对杨根连长城酒店管理公司的简写。本院认为，上诉人提交的《长城酒店投资清算汇总目录》及相关价目表与本案没有关联性，不予采信；原审第三人提交的九份缴费凭证真实可信，但其只证明第三人向被上诉人永州军分区缴纳了2万元房租，其他的都是缴纳水电费，没有起到证明第三人一直在向被上诉人永州军分区缴纳房租的作用。被上诉人永州军分区提交的《特种行业许可证》，虽然真实可信，但其不是营业执照，达不到证明长城酒店变更法人代表的目的。本院对一审查明的事实予以确认，并在二审期间依法补充查明以下事实：上诉人王满福（乙方）与被上诉人永州军分区（甲方）于2013年9月16日签订的《永州市专武干部培训中心投资经营合作协议》第一条约定：“甲方提供培训中心主楼（不含五楼通信基站工作间和一楼四个门面）、副楼（不含一楼的19个门面），总建筑面积约为10,000平方米，空调机房、放电机房、锅炉房、洗衣房各1间，以及院内2400平方米停车场。所提供场地的土建、使用前的质量由甲方负责，其建设投资不与乙方发生任何债权债务关系。甲方提供的固定资产在乙方使用期间，由乙方维修保养并承担所需费用，主、副楼外墙、顶部开发使用时，须经甲方同意并符合城管标准，做到美观安全，甲方在顶部设置设备时通报乙方。”但永州军分区向上诉人王满福提供的停车场与合同约定的2400平方米相距甚远。上述事实有当事人在一审法院提供的并经法庭质证的证据证实。本院认为，根据当事人的上诉请求和答辩意见可知，本案涉及两个争议焦点：第一，上诉人王满福是否违约，租赁合同是否解除；第二，被上诉人永州军分区是否存在违约，其违约对租赁合同解除产生何种影响。关于第一个争议焦点，上诉人王满福与被上诉人永州军分区签订的租赁合同是双方真实意思表示，合法有效，双方应当按照合同的约定履行义务。上诉人王满福的违约有二：其一是未经原告同意擅自将租赁物整体转租给第三人长城管理公司实际经营，这一事实有2015年7月6日王满福、李凤美与李湘伟等债权人签订的《关于转让永州市长城酒店有限公司股权的协议书》和上诉人王满福于2015年9月26日写给永州军分区的《请求军分区首长同意我将长城酒店的承包经营权转让给债权人组建的长城酒店管理有限公司经营的请示》予以证明，第三人长城管理公司向永州军分区多次缴纳水电费的票据更进一步印证了长城酒店已为第三人直接经营的事实。长城酒店有限公司工商登记的法人代表没有更换，是因为新股权人聘请王满福继续担任长城酒店有限公司法人代表的原因，并不能否认酒店经营权转让的事实。其二是未按协议和补充协议约定的时间交付租金，期间上诉人王满福因经营不善要求永州军分区核减租金，在永州军分区不同意的情况下应当按照协议和补充协议交纳租金，而不是以拖欠租金相对抗。上诉人上述两项违约均构成根本违约，被上诉人永州军分区可以依法请求解除合同，租赁合同被解除，原审第三人长城管理公司应当返还原租赁物给被上诉人永州军分区。关于第二个争议焦点，被上诉人永州军分区未按协议要求向上诉人提供停车场的违约行为确实存在，但这种违约对合同解除不产生任何障碍，只是在合同解除后对双方损失的承担上产生一定的影响。至于上诉人王满福提出的被上诉人未协助办理消防等特种行业许可证，主楼的广告位至今未交给上诉人使用以及没有将80%的招待和会议用餐安排在上诉人租赁的酒店等等，因在租赁合同中没有约定，不能视为被上诉人永州军分区违约。综上所述，上诉人王满福的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本判决为终审判决。审　判　长　　杨世清审　判　员　　曾　忞代理审判员　　张向安二〇一七年四月二十二日书　记　员　　张玲慧附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。微信公众号“”