（2014）鄂黄石港石民初字第00051号
裁判日期: 2017-04-22
公开日期: 2017-06-05
案件名称
黄石贝通生化有限公司与胡纯友、胡纯来租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
黄石市黄石港区人民法院
所属地区
黄石市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
黄石贝通生化有限公司,胡纯友,胡纯来,黄石天舜房地产开发有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第二百二十一条，第二百二十七条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
湖北省黄石市黄石港区人民法院民 事 判 决 书（2014）鄂黄石港石民初字第00051号原告（反诉被告）：黄石贝通生化有限公司,住所地黄石市花湖大道9号。法定代表人：陈洪林，董事长。原委托诉讼代理人：罗云飞、毛栋，均系湖北人本律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗云飞、魏强，均系湖北人本律师事务所律师。被告（反诉原告）：胡纯友。委托诉讼代理人：徐国林，黄石市天诚法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：胡纯来。委托诉讼代理人：李先明。第三人：黄石天舜房地产开发有限公司，住所地黄石市黄石大道1341号。法定代表人：饶彦，董事长。原委托诉讼代理人：孙仁宗、余大学，均系公司员工。委托诉讼代理人：方贤根，湖北方式律师事务所律师。委托诉讼代理人：尹松涛，湖北太圣律师事务所律师。原告（反诉被告）黄石贝通生化有限公司与被告（反诉原告）胡纯友、胡纯来、第三人黄石天舜房地产开发有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月3日立案后，依法适用普通程序，于2014年6月24日、2017年3月14日、4月1日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人魏强、被告胡纯友的委托诉讼代理人徐国林、被告胡纯来的委托诉讼代理人李先明到庭参加了诉讼；原告的委托诉讼代理人罗云飞到庭参加了2014年6月24日、2017年3月14日的诉讼，被告胡纯来到庭参加了2014年6月24日、2017年4月1日的诉讼；第三人的原委托诉讼代理人孙仁宗、余大学到庭参加了2014年6月24日的诉讼，第三人于2014年11月5日、2016年10月14日分别撤销对余大学、孙仁宗的委托，第三人的委托诉讼代理人方贤根参加了2017年3月14日、4月1日的诉讼，第三人的委托诉讼代理人尹松涛参加了2017年3月14日的诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1、判决确认原告与被告胡纯友、胡纯来之间的房屋租赁合同已于2014年1月7日解除，责令被告立即返还租赁房屋；2、判决被告胡纯友、胡纯来立即支付拖欠的房租284442元及截至2014年3月31日的违约金35611元，并自2014年1月13日起至返还租赁房屋之日止按照每月33208元支付占用费，对所欠房租284442元自2014年4月1日起至实际支付之日止按照每月2%计付违约金；3、判决被告胡纯友、胡纯来立即偿还原告支出的律师服务费30000元。审理中，原告变更第一项诉讼请求为：判决解除原、被告之间的房屋租赁合同，并立即返还租赁房屋。事实和理由：2010年7月30日，原告与被告胡纯来签订了《房屋租赁合同》，约定原告将其所有的天舜金港明珠九栋一二楼商业用房出租给被告胡纯来，租赁期限十年，即从2010年12月1日起至2020年11月30日止，租金从2010年12月1日起算，第一二年按照一楼每月30元/㎡、二楼每月18元/㎡计算，第三四五年每年递增5%，从第六年即从2015年12月1日起租金根据当期市场情况另行商定。被告胡纯来应于每月30日前交清租金和水电费；逾期未交，应按每天5‰支付违约金；逾期二个月未交租金的，原告有权解除合同。被告胡纯来应在合同解除后5日内返还租赁房屋，否则应按租金标准的二倍计付逾期期限的房屋占用费。租金根据实测房屋面积进行计算，经面积实测后，签订正式合同（面积为建筑面积，含公摊）。同时还约定，关于房屋维修问题，遇到非被告胡纯来使用造成的渗漏等情况，保修期内由开发商负责，保修期满后由原告负责。合同成立后，被告胡纯来利用租赁房屋开办了黄石港区顺福缘商务宾馆，由于租赁房屋尚未登记，被告胡纯来暂按每月1万元支付租金，但大部分月份均存在迟延交租的违约行为，且从2013年1月起拒交租金，后原告于2012年12月12日取得房屋所有权证，测绘报告载建筑面积为758㎡，其中一楼为118㎡，二楼为640㎡。据此，第一二年（2010.12.1-2012.11.30）租金应为15060元/月，第三年（2012.12.1-2013.11.30）租金应为15813元/月，第四年（2013.12.1-2014.11.30）租金应为16604元/月。但在建筑面积确定后，被告胡纯来无理提出应按套内建筑面积计租，拒不签订正式合同，不按实际面积支付租金，2012年11月的租金直到12月才补交，12月的租金直到2013年2月才补交，且只按13000元/月补交，此后的租金又拒绝支付。直到2013年7月才又补交了以前拖欠的租金13000元，8、9两月各补交13000元，11月补交5000元，12月补交10000元。原告于2013年12月准备起诉胡纯来，去工商行政管理部门查询其户籍情况，才发现黄石港区顺福缘商务宾馆登记的业主不是被告胡纯来，而是被告胡纯来的兄弟被告胡纯友；因被告胡纯来声称该宾馆是由其投资开办的，经原告要求，被告胡纯来才在租赁合同上加盖了黄石港区顺福缘商务宾馆的印章。被告胡纯来拒不交租的借口是租赁房屋墙面、屋面存在渗水现象，2012年8月，经原告和租赁房屋建设单位即第三人等委托，黄石市建设工程质量监督站组织专家对渗水原因进行了鉴定，于2012年9月10日作出鉴定报告，认为商铺渗水的原因是“租户”私自在屋面建造花池、安装水箱等原因所致，但被告胡纯来拒不认可这一专家鉴定意见。而原告认为租赁房屋尚在防渗漏的保修期内，即使不是被告胡纯来使用不当造成渗漏，依约也应是由建设单位即第三人负责保修，被告胡纯来不应以渗漏为借口拒交租金。由于被告胡纯来已经严重违约而拒绝纠正，严重损害了原告的合法权益，原告于2014年1月7日书面通知被告胡纯来、胡纯友解除了双方之间的房屋租赁合同。故原告在2014年1月诉至法院，在法院审理中，原、被告于2014年12月24日达成《和解协议》，约定在原告起诉第三人至该案判决生效前，被告每月支付房租13000元，逾期应按每日千分之一支付违约金等；原告依约于2015年1月起诉第三人（贵院已受理此案），但被告仍然违约拒付租金，经原告工作人员多次上门催告被告支付租金，但其拒不改正。原告认为被告违约拒付租金行为，经催告后在合理期限内仍未履行，原告可行使合同解除权，故请求判如所请。被告（反诉原告）胡纯友、胡纯来辩称，在承租房屋后，原告出租房屋存在严重质量问题，严重影响了两被告的经营活动，给两被告造成了严重经济损失。对原告的诉讼请求应当予以驳回。关于对原告诉讼请求的答辩：1、原告单方解除合同无效。合同是双方真实意思表示，一订立就依法成立，因原告质量违约在先，两被告拒付租金在后，两被告不构成违约，不能单方解除合同。2、原告提出的租金数额有误，两被告根据财务报表只同意欠租金171000元，只要把质量问题解决了，租金自然会付。3、其余违约金、占用费、律师费均无事实和法律依据。关于对原告事实和理由的答辩：1、拒付租金是行使后履行抗辩权的行为，因原告质量违约在先，故拒付租金不构成违约。2、正是因为非两被告使用造成的渗漏等情况，保修期内由开发商负责，保修期满后由原告负责。3、租金数额有会议纪要和参加人员证明为证，前四年每月13000元，第五年上涨5%，两被告认为应按每月13000元计算租金。4、黄石市建设工程质量监督站组织专家对渗水原因进行了鉴定，鉴定意见已经依法收回作废，不能作为依据。关于对原告结论意见的答辩。1、原告单方提出解除合同无效，两被告拒付租金是因房屋质量存在问题。2、因原告出租房屋存在严重质量问题，导致两被告营业亏损660693.90元，加上维修费用153000元，合计损失813693.90元。3、关于质量维修问题，如若不解除合同，或由两被告负责维修，按照两被告的要求，或由原告支付390000元维修费，另支付停业维修4个月利润损失200000元（每月5000元）。4、因原告质量问题违约在先，现在原告要求解除合同，就要按合同约定赔偿装修损失（1640109元×2倍）3280218元。被告（反诉原告）胡纯友、胡纯来向本院提出反诉请求：1、判令确认反诉人与被反诉人所签订2010年12月1日至2020年11月30日止租赁合同合法有效；2、判令被反诉人赔偿反诉人2012年宾馆局部维修费（含材料费）14万余万；3、判令被反诉人赔偿反诉人2011年至今经常小面积维修渗水、墙面、地面费用约20万元；4、判令被反诉人赔偿2011年停业期间房间营业损失50万元；5、判令因漏水、渗水、下沉，洗手间防水层破裂等后续维修费35万元；6、判令被反诉人因质量问题影响后续宾馆停业三个月直接损失15万元；7、外墙渗水、屋顶平面、生缩缝、乔园宾馆三楼漏水所造成的影响，被反诉人应立即组织维修；8、关于被反诉人诉状指控的租金问题，应当按照会议纪要的决定，前四年每月13000元、第五年上涨5%，以上八项共应赔偿134万元；9、判令被反诉人赔偿反诉人装修损失费用（1640109元×双倍）3280218元。审理中，被告（反诉原告）胡纯友、胡纯来增加反诉请求：判令被反诉人赔偿反诉人装修损失的双倍（145万元×2倍）共计290万元。但被告（反诉原告）胡纯友、胡纯来未在本院指定的期限内就新增加的反诉请求缴纳相应的反诉费用。事实与理由：反诉人与被反诉人于2010年12月1日签订了房屋租赁协议，将位于天舜金港明珠九栋一、二楼商业门面租给反诉人，反诉人根据合同约定，按月缴纳租金。但是由于被反诉人出租房屋主体结构质量问题影响，造成反诉人经常小型维修，停业维修，损失巨大。1、根据我国建筑法第六十条第二款的相关规定，被反诉人因为质量问题未行应尽义务，人民法院应认定其违约在先。2、根据我国合同法第二十二条、第六十七条相关规定，拒付租金的行为是行使后履行抗辩权的行为，不构成违约，不承担违约责任。被反诉人应承担违约赔偿责任。人民法院应当认定被反诉人怠于履行合同约定的维修义务，导致反诉人损失扩大，对此应承担相应赔偿责任。其损失与对方违约行为有直接的因果关系，应当适当赔偿。3、根据我国民法通则第一百一十二条的规定以及参照合同法第一百一十一条的相关规定。被反诉人不顾质量问题，给反诉人造成了重大经济损失，故反诉至法院，请求判如所请。原告（反诉被告）辩称，租赁房屋渗漏是由于被告自身使用不当引起的，被告因违约在先，对原告造成了损害，请求法院驳回反诉人的反诉请求。第三人陈述：1、第三人所建设的位于天舜金港明珠九栋一二楼商业门面房屋是经有关部门验收合格后向所有客户交付使用的，验收合格本身就能证明房屋不存在质量问题。2、虽然法律规定对交付使用的房屋有质保期，但是其前提是用户不得改变、破坏房屋的结构。可本案的用户（两被告）在对房屋进行装修时，私自在结构变形缝上或旁边砌了围墙，已破坏了变形缝处原防水结构，使变形缝边天沟积水严重，致使内墙体渗漏；同时，两被告对外立面装修，已改变了原设计格局，破坏了原外立面防水体系，而且在增设的窗框与外墙之间密封不严，窗框泄水孔被封死，窗顶面砖倒坡等，均是造成渗漏的原因（详见鉴定结论）。3、原告与两被告之间的纠纷原因已非常明确，完全是由两被告在对房屋进行装修时所致。两被告的以上行为，即使该房屋是在质保期内也与第三人建设质量无关。两被告拒不向原告支付房屋的借口是站不住脚的，更无任何法律依据。根据上述理由和鉴定结论，在造成渗水原因明确的情况下，无论两被告以任何借口未向原告支付租金，原告没有理由将黄石天舜房地产开发有限公司列为第三人。综上所述，原告与两被告之间的纠纷，时因两被告在对房屋进行装修时，改变、破坏了房屋的防水结构和设计格局，致使其墙体渗水，其渗水后果与第三人建设质量无任何关联，为此，特请求人民法院判决原、被告之间的纠纷与第三人无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：一、原告提交的证据：房屋测绘报告，两被告认为实测面积不准，本院认为该报告系黄石市房屋测绘中心制作，能够证明房屋面积，故本院予以采信；黄石市建设工程质量监督站于2012年9月10日作出的《黄石天舜金港明珠商铺渗水鉴定报告》（原告与第三人均提供），该站在2013年5月8日的《会议纪要》（两被告提供）中明确说明收回该报告，且在2014年4月9日又出具一份《证明》（两被告提供），说明该鉴定报告已收回，并通知了各方，故对该份鉴定报告本院不予采信，对《会议纪要》及《证明》本院予以采信；2014年1月3日，原告出具的《解除合同通知书》及邮件详情单，两被告因没有收到而提出异议，本院认为因快递回执上写明系他人代收，不能证明两被告收到该通知，故对该组证据本院不予采信；2014年1月7日，原告与湖北人本律师事务所签订的《委托合同》及黄石市地方税务局通用税控发票，两被告对其关联性提出异议，本院认为该组证据能够证明原告为本案所支出的实际费用，故予以采信；原告与第三人于2004年5月20日签订的《拆迁还建协议》及于2011年10月15日签订的《补充协议》，两被告对其关联性提出异议，本院认为该组证据能够证明本案客观事实，故予以采信；《黄石市建筑工程质量信访、投诉登记表》及原告于2014年7月7日向第三人发出的《通知函》，第三人对其证明目的有异议，认为不能证明房屋渗漏是因为房屋质量问题引起的，本院认为该组证据能够证明原、被告均为房屋漏水问题向有关部门及第三人反映过，对其真实性本院予以确认；原告于2017年3月10日、20173月15日分别向被告送达的《催告履行合同通知书》、《解除合同书》，两被告对其关联性有异议，本院认为两被告均已收到，对其真实性本院予以确认。二、两被告提交的证据：《黄石港区顺福缘商务宾馆租金交款情况表》，原告对其真实性有异议，本院认为该证据虽系两被告单方制作，但其缴纳租金的时间及数额与原告陈述相一致，故本院予以采信；2014年4月28日，黄石市金笠物业管理有限公司天舜·金港明珠小区管理处出具的《证明》能够证明两被告缴纳物业费的事实，本院予以采信；收款收据30张能够证明两被告支付押金及缴纳租金的事实，对该组证据本院予以采信；《损益表》两份及《资产负债表》，原告对其真实性有异议，本院认为该组证据均系两被告单方制作，未经评估审计，亦无其他证据予以佐证，故不予采信；黄石港区楚天缘酒店出具的《证明》及调查笔录、馨梦园宾馆出具的《证明》及调查笔录、黄石港区港利来茶楼出具的《证明》，证明出租房屋存在质量问题，原告对其关联性有异议，认为其只能证明出具证明的单位自住房屋的渗水问题，本院认为该组证据与本案均不具有关联性，故均不予采信；2014年4月22日的《顺福缘宾馆房间等处渗水、漏水、开裂的情况》，原告对其真实性有异议，本院认为该证据系两被告制作，相对人不明确，对该份证据本院不予采信；照片一组证明出租房屋存在质量问题，原告对其关联性有异议，本院认为该组证据能够证明宾馆渗水、漏水的事实，对其真实性本院予以确认；2011年3月8日的《关于黄石港顺福缘商务宾馆渗水情况的反映》复印件、2012年7月4日的《关于宾馆渗漏的情况报告》复印件、2013年1月19日的《对宾馆渗水情况的告知》复印件、2013年3月8日的《关于房屋漏水的情况说明》复印件、2013年11月18日的《关于黄石港区顺福缘闭关渗漏维修方案》复印件，证明两被告就渗漏问题多次向原告反映并要求维修，原告对其真实性有异议，本院认为该组证据均无其他相关证据证明原告已收到，且均系复印件，不能对其真实性进行核实，故对该组证据本院均不予采信；2014年6月18日的《公函》及快递详情单、邮件跟踪查询结果，原告对其真实性有异议，本院认为从查询结果能够证实原告已签收，故对其真实性本院予以确认；黄石港区顺福缘商务宾馆与开发区美饰家建材经营部于2011年2月1日、2011年10月30日、2012年2月20日、2012年12月8日分别签订的《房屋维修协议》及《房屋维修合同》、开发区美饰家建材经营部制作的四份预算表及分别于2011年3月26日、2011年12月17日、2012年4月6日、2013年2月26日出具的四张收款收据，证明两被告的维修损失，原告对其真实性有异议，本院认为该组证据形成完整证据链，能够证实两被告的维修损失，故本院均予以采信；被告胡纯来与黄石市新世界装饰设计工程有限公司于2010年8月6日签订的《装饰工程施工合同》、预算书、装修图纸、收款收据三张，原告对其真实性有异议，本院认为该组证据与本案均不具有关联性，故均不予采信；固定资产统计表，原告对其真实性有异议，本院认为该证据系两被告单方制作，其真实性不能确认，故本院不予采信；共同委托鉴定函及广州市中星房屋安全鉴定有限公司于2014年9月28日出具的《房屋安全鉴定报告》，原告及第三人对其真实性、合法性、关联性均有异议，本院认为共同委托鉴定函中第三人未盖章，虽原告盖章，但在随后委托时原告并未与广州市中星房屋安全鉴定有限公司签订委托鉴定合同，且该份鉴定报告无鉴定人员名字及资质证明，广州市中星房屋安全鉴定有限公司亦无司法鉴定资格，故该组证据本院不予采信。三、第三人提交的证据：天舜·金港明珠8号楼及9号楼竣工验收备案证明书、建筑工程竣工验收报告、单位（子单位）工程质量竣工验收记录、单位（子单位）工程安全和功能检验资料核查及主要功能抽查记录，两被告对其真实性、合法性、关联性均有异议，本院认为该组证据均能证明本案客观事实，本院均予以采信；黄石金港明珠7号及9号商铺《渗漏分析资料》（附照片），两被告对其真实性、合法性、关联性均有异议，本院认为该证据无编制单位的印章，不能确定出具该份资料的主体，故不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：黄石港区顺福缘商务宾馆系个体工商户，登记的经营者为被告胡纯友，实际经营者为被告胡纯来。2010年7月30日，原告与被告胡纯来（加盖黄石港区顺福缘商务宾馆的印章）签订一份《房屋租赁合同》，约定原告将位于天舜金港明珠九栋一二楼商业门面，出租给被告胡纯来作为商业门面使用，面积以实测为准，租金根据面积进行计算；租赁期限10年，即从2010年12月1日至2020年11月30日止；租金从2010年12月1日开始计算，第一二年每月（一楼30元/㎡，二楼18元/㎡），第三年即从2012年12月1日起，租金递增5%，第六年即从2015年12月1日起租金双方将根据当期市场情况另行确定；被告胡纯来应于起租后每月30日前交清租金和水电费，逾期未交，则按每天5‰的比例收取所欠金额的滞纳金；被告胡纯来在订立本合同时，应交押金4万元，合同期满后，待被告胡纯来退还所有租用房屋、场所并结清全部账目，原告将押金退还被告胡纯来（不计息）；原告提供的物业服务限于对出租的房屋进行正常的维修，遇到非被告胡纯来使用房屋出现渗漏等情况，保修期内由开发商负责，保修期满原告应出面协调和负责维修；未经原告许可，被告胡纯来逾期二个月未交租金，原告有权提前解除租赁合同，并要求被告胡纯来依法赔偿原告的全部损失，含预期租金收入；被告胡纯来逾期两个月未交租金，原告书面通知解除合同后，被告胡纯来应在5日内腾出房屋，逾期未腾出房屋，原告有权收回房屋，房屋内被告胡纯来未搬迁或拆除的设施设备，被告胡纯来放弃所有权，无偿归原告所有；任何一方违约导致诉讼的，必须除依合同约定承担违约责任外，还需承担另一方因主张权利而支出的一切费用，含诉讼费、律师费、评估费、执行费等；待面积实测后，签订正式合同（面积为建筑面积，含公摊）。合同签订同日，被告胡纯来依约交纳押金40000元，原告依约将位于黄石港区花湖大道5-9-01户、5-9-02户房屋（均系毛坯房）交付被告胡纯来使用，被告胡纯来自行请人装修，用于黄石港区顺福缘商务宾馆的经营。此后，被告胡纯来于2011年1月4日、2月11日、3月7日均分别支付租金10000元，于2011年5月13日支付租金20000元，于2011年6月7日、7月5日、8月30日、10月9日均分别支付租金10000元，于2011年11月3日支付租金20000元，于2011年12月14日、12月29日、2012年2月1日、3月19日、4月6日、5月2日、5月30日、6月19日、7月26日、9月11日均分别支付租金10000元，于2012年12月17日、2013年1月4日、7月1日、8月5日、9月3日、11月29日、12月26日、2014年2月21日、4月3日分别支付租金13000元、13000元、13000元、13000元、13000元、5000元、10000元、10000元、10000元。在房屋尚未办理房屋所有权证前，被告胡纯来暂时每月按10000元的标准支付租金，2012年12月12日，原告取得上述房屋的房屋所有权证，其中一楼建筑面积117.48㎡（含公摊面积11.98㎡）、二楼建筑面积639.71㎡（含公摊面积65.25㎡）。2010年10月，被告胡纯来在装修完毕之后发现房屋有渗漏问题，遂通知原告，原告及第三人均对房屋进行过维修，但渗漏问题未得到解决。黄石港区顺福缘商务宾馆与开发区美饰家建材经营部于2011年2月1日签订了一份《房屋维修协议》，于2011年10月30日、2012年2月20日、2012年12月8日均分别签订《房屋维修合同》，约定由开发区美饰家建材经营部对房屋进行维修。黄石港区顺福缘商务宾馆于2011年3月26日、2011年12月17日、2012年4月6日、2013年2月26日分别支付维修费38000元、30000元、43000元、42000元，开发区美饰家建材经营部均开具收据。经过维修后，房屋渗漏问题依然未得到解决，故被告胡纯来在2014年4月3日之后拒付租金，双方故而成讼。2014年12月24日，原告经与两被告协商，签订了一份《和解协议书》，约定：1、原告诉两被告租赁合同纠纷一案，原告撤诉，两被告反诉原告租赁合同纠纷一案，两被告撤诉，两案诉讼费用均由各自承担。双方继续履行房屋租赁合同，共同或者两被告协助原告起诉第三人；2、两被告在本协议签订之日向原告支付房租100000元（此笔租金由黄石市黄石港区住房保障与房屋征收管理局从位于黄石港区天津路28号房屋所有人胡纯来房屋补偿款中支付）。在起诉第三人案判决生效之日，两被告支付剩余租金（截至2014年12月31日未付租金219000元，不含签订本协议当日应付的10万元）给原告（以双方核实的数额为准）。3、本协议签订后并在起诉第三人案判决生效前，两被告每月支付房租13000元整；超过五个月部分，两被告每月暂支付一半房租6500元整。在起诉第三人案判决生效之日，两被告对该超过五个月部分的少交房租按每月6500元的标准一次性补交给原告。判决生效后，恢复执行原房屋租赁合同约定的租金标准（租赁面积双方确定为750㎡，从2015年1月1日起租金标准按照原租赁合同执行）。两被告未按期支付本条和前条约定租金的，应按每日千分之一支付违约金。4、两被告在本协议签订后不能以房屋漏水等任何理由拒付租金。两被告未按期支付本条和前条约定租金的，应按每日千分之一支付违约金。5、在本协议签订之前原被告双方一致同意，因租赁房屋漏水问题，将房租调整至每月13000元整。双方对本协议签订之前的房屋租赁合同不再存在任何争议，如双方共同或者两被告协助原告起诉第三人败诉或者部分败诉，结果均由两被告自行承担，两被告仍应按照房屋租赁合同约定支付租金。6、本协议签订后，原被告双方如因房屋租赁再有纠纷由黄石仲裁委员会管辖，违约方承担非违约方全部律师服务费。7、本协议一式四份，原被告双方各执两份，自原被告双方签字盖章之日生效。该《和解协议书》签订后，原告依约于2015年1月将黄石天舜房地产开发有限公司列为被告诉至本院（该案现中止审理），被告胡纯来依约于2015年1月交纳租金100000元，并于2015年1月、2月、3月、5月、7月分别支付租金10000元、16000元、5000元、5000元、5000元，此后再未支付租金。现两被告拒不履行该《和解协议书》，以房屋渗漏问题拒付租金。2017年3月10日，原告向两被告发出《催告履行合同通知书》，要求两被告收到通知之日起五日内，务必履行《和解协议书》上的义务，否则视为两被告根本违约；逾期不履行合同义务，原告将依法行使合同解除权，并由两被告承担一切法律后果。2017年3月15日，原告再次向两被告发出《解除合同通知书》，要求解除原告与两被告于2014年12月24日签订的《和解协议书》，自解除合同通知书到达之日起，原告依法行使相关权利。2017年3月21日，黄石港区顺福缘商务宾馆作出《关于、的答复函》，内容为：1、关于双方于2014年12月24日订立《和解协议书》的问题，由于贵公司未完全履行约定的义务，因此本人早已反悔，该协议并未生效；2、由于贵公司出租的房屋存在严重质量问题（渗水、漏水、开裂、下沉）构成违约在先，我拒付租金于情于理于法均都成立；3、关于贵公司出租房屋质量问题纠纷正在黄石港区人民法院审理中，我已经向人民法院请求判令贵公司赔偿我方一切经济损失。黄石港区顺福缘商务宾馆至今未关门停止营业。另查明，2004年5月20日，原告与第三人签订一份《拆迁还建协议》，约定第三人在项目验收后，按初装修标准将建筑面积5000平方米两层商业门面的权属移交给原告，移交给原告的商业门面具体位置为天舜金港明珠7、9号楼两层商业门面，不足部分按设计图纸从7号楼向8号楼延伸至合计总两层商业门面为5000平方米为止。第三人作为建设单位，城建的工程名称为天舜·金港明珠9号楼，开工日期为2008年4月1日，竣工日期为2009年12月29日，并于2010年2月10日办理了竣工验收备案。2010年3月份，第三人将上述约定房屋交付给原告。2011年10月15日，原告与第三人签订一份《补充协议》，约定因还建商业用房分割时大于5000平方米（实际为5050平方米），经双方协商鉴于双方真诚合作和市场实际情况，第三人同意原告免于补偿差价款150000元整。审理中，根据原告、两被告及第三人的申请，本院于2016年10月24日委托黄石市中级人民法院司法技术处对涉案房屋渗漏原因和渗漏与房屋质量之间有无因果关系进行鉴定。黄石市中级人民法院司法技术处依法委托武汉马房山理工工程结构检测有限公司进行鉴定。2016年12月27日，武汉马房山理工工程结构检测有限公司出具《司法鉴定回复函》，认为无法进行鉴定，将该案退回黄石市中级人民法院。黄石市中级人民法院司法技术处于2016年12月30日向本院出具回复函，答复内容为：因该受委托机构不能进行鉴定，现将该案退回你院，请依法处理。本院认为，原告与被告胡纯来签订的《房屋租赁合同》以及原告与两被告签订的《和解协议书》均系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，应属合法有效，原、被告双方均应按约履行各自的义务。两被告辩称《和解协议书》因其二人反悔而未生效，《和解协议书》系原告与两被告在履行《房屋租赁合同》时产生较大争议的情形下，双方经过充分协商订立的协议，是对《房屋租赁合同》的一种补充约定，且在协议签订后，原告已按约履行自己的义务，对第三人另案起诉，两被告也履行了部分义务，即支付了部分租金，故该《和解协议书》已依法成立并生效，两被告的抗辩理由不成立。《和解协议书》中明确约定两被告不能以房屋漏水等任何理由拒付租金,故原告要求两被告支付租金的诉讼请求,本院予以支持。经原、被告双方共同确认截至2014年12月31日未付租金为219000元，被告胡纯来在签订《和解协议书》后累计支付租金41000元（10000元+16000元+5000元+5000元+5000元），故截至2014年12月31日，两被告拖欠的租金数额为178000元，对于原告请求超出部分的租金本院不予支持。因原、被告双方在达成协议时，仅对2014年12月31日前租金进行了约定，未对违约金进行约定，该协议作为双方的和解协议，应视为原告放弃了要求两被告支付2014年12月31日前违约金的请求，故原告要求两被告支付2014年12月31日前的违约金的诉讼请求，本院不予支持。对于2015年1月1日起的租金，协议约定按原租赁合同执行，因原、被告约定第三年即2012年12月1日起租金递增5%，对第四年即2013年12月1日起的租金未做另行约定，且双方亦未对租金根据市场情况另行确定，故根据租赁房屋的实际面积，两被告应从2015年1月起每月30日前支付租金15791.14元[（一楼30元/㎡*117.48㎡+二楼18元/㎡*639.71㎡）*（1+5%）]，原告请求超出部分租金本院不予支持。因两被告未按《和解协议书》的约定支付租金，原告在发出《催告履行合同通知书》要求两被告支付租金后，两被告仍未按约支付租金，两被告拒付租金的行为已构成了违约，应承担相应的违约责任。故原告要求解除与被告胡纯来于2010年7月30日签订的租赁合同，并立即返还租赁房屋的诉讼请求，本院予以支持；原告要求两被告支付违约金的诉讼请求，本院亦予以支持。因原、被告双方约定的违约金过高，依据合同法解释的相关规定，已超过其实际损失的30%，应予以调整。本院以原告的实际损失、合同的履行情况、过错程度及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，对逾期支付租金的违约金调整为原告受到的可预见的损失，即以拖欠租金数额为基数，按中国人民银行同期一年以内（含一年）贷款基准利率的130%计付。对于原告主张超出的部分，不符合法律规定，本院不予支持。因《房屋租赁合同》及《和解协议书》均对律师服务费进行了约定，湖北人本律师事务所收取的律师服务费20000元符合法律规定，故根据原告的实际损失，本院对其主张的律师费服务费20000元予以支持，对其主张的律师服务费的超出部分，本院不予支持。对于两被告主张的损失问题。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。关于涉案房屋渗漏的原因。当事人对涉案房屋存在渗漏等问题不持异议，但对造成渗漏的原因各执一词，且均未提出充分证据予以证明。虽然本院对原告、第三人提交同份鉴定报告以及两被告提交的鉴定报告均未采信，但两份报告均提及涉案房屋的渗漏与房屋质量存在一定关系。综合当事人举证的照片、报修记录以及各方陈述来看，本院认定涉案房屋确实存在一些质量瑕疵，但涉案房屋渗漏点较多，情况较为复杂，也不排除两被告装修及其他业主私自搭建等因素导致多因一果的可能性。诉争房屋因渗漏需要维修，原、被告均未能举证证明造成渗漏的原因，原告作为出租方应履行维修义务，在房屋未维修好的情况下两被告自行请人进行维修，产生的费用应由原告承担。根据两被告提供的证据，两被告共计支出153000元（38000元+30000元+43000元+42000元）维修费，故原告应支付两被告维修费153000元，对于两被告请求的超出部分，本院不予支持。两被告反诉请求原告赔偿2011年停业期间房屋营业损失500000元、宾馆停业三个月直接损失150000元以及装修损失3280218元的诉讼请求，因两被告均未提供相应证据证明损失数额，宾馆一直未关门停业，且两被告亦未提交证据证明上述损失是因为租赁房屋的质量存在问题而造成的，故对两被告的上述请求本院均不予支持。因本院已支持原告请求解除原告与被告胡纯来于2010年7月30日签订的租赁合同的诉讼请求，故两被告要求原告对外墙渗水、屋顶平面、生缩缝、乔园宾馆三楼漏水所造成的影响立即组织维修的诉讼请求，本院亦不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十一条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告黄石贝通生化有限公司与被告胡纯来于2010年7月30日签订《房屋租赁合同》，被告胡纯友、胡纯来于本判决生效后十五日内向原告黄石贝通生化有限公司返还位于黄石市黄石港区花湖大道5-9-01铺、5-9-02铺房屋。二、被告胡纯友、胡纯来于本判决生效后十五日内向原告黄石贝通生化有限公司支付租金178000元（截至2014年12月31日）、2015年1月1日之后的租金（从2015年1月1日起至实际返还房屋之日止按15791.14元/月计付）及违约金［以拖欠租金为基数，按中国人民银行同期一年以内（含一年）贷款基准利率的130%计付］。三、被告胡纯友、胡纯来于本判决生效后十五日内向原告黄石贝通生化有限公司支付律师服务费损失20000元。四、原告黄石贝通生化有限公司于本判决生效后十五日内向被告胡纯友、胡纯来支付维修费153000元。五、驳回原告黄石贝通生化有限公司的其他诉讼请求。六、驳回反诉原告胡纯友、胡纯来的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费6650元、反诉案件受理费8430元，由原告（反诉被告）黄石贝通生化有限公司负担3360元、被告（反诉原告）胡纯友、胡纯来负担11720元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。（本诉案件上诉人应在提交上诉状时预交上诉案件受理费6650元，反诉案件上诉人应在提交上诉状时预交上诉案件受理费8430元。款汇湖北省黄石市中级人民法院，开户银行：中国农业银行股份有限公司黄石分行团城山支行，户名：湖北省黄石市中级人民法院，帐户：17×××18，地名：湖北省黄石市。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理）。审 判 长 周雷刚审 判 员 刘青青人民陪审员 傅靖宏二〇一七年四月二十二日书 记 员 肖 君 来自