（2016）皖0406民初2122号

裁判日期: 2017-04-22

公开日期: 2017-05-17

案件名称

赵建华与李灯房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

淮南市潘集区人民法院

所属地区

淮南市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

赵建华,李灯

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第六十三条；《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条

全文

安徽省淮南市潘集区人民法院民事判决书（2016）皖0406民初2122号原告（反诉被告）：赵建华，男，1968年4月12日出生，汉族，个体工商户，住安徽省淮南市潘集区。委托代理人：李广，安徽俊诚律师事务所律师。委托代理人：李磊，男，1990年7月1日出生，汉族，无固定职业，住安徽省涡阳县。被告（反诉原告）：李灯，男，1968年7月7日出生，汉族，淮南矿业集团谢桥矿职工，住安徽省淮南市潘集区。委托代理人：梁伟，安徽省淮南市潘集区田集街道法律服务者。原告赵建华（反诉被告）与被告李灯（反诉原告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月10日立案受理，依法由审判员倪龙军适用简易程序进行审理，被告李灯于2016年8月26日提起反诉，本案于2016年10月17日转为普通程序审理，依法组成合议庭，于2016年12月7日公开开庭进行了审理。原告赵建华的委托代理人李广、李磊，被告李灯及其委托代理人梁伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵建华向本院提出的诉讼请求是：1、判决确认原被告于2007年10月1日签订的《房屋买卖合同》无效；2、判令被告返还原告《房屋销售合同》中转让的位于田集街道芦范社区东风小区2号楼1单元501室的房屋（价值115000元）；3、判令被告支付房屋占有使用费10300元（2007年10月至2016年6月）；4、由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2006年，原告在田集街道芦范社区建有自建房2栋。2007年10月1日，原被告通过协商，将该自建房中的2号楼1单元501室转让给被告，双方签订了《房屋销售合同》。合同的主要内容为：原告将位于田集街道芦范社区东风小区2号楼1单元501室的房屋转让给被告，转让价款为165000元，协议签订后，被告向原告交付了5万元，余款在交房前付清。原告按照约定向被告交付了房屋，后被告拒付所欠房款，双方发生争议。原告认为，该房屋建设在集体土地上，依照法律规定，原被告之间的房屋转让协议违反了法律强制性、禁��性规定，应确认无效。故起诉，请求人民法院判如所请。诉讼过程中，原告变更了诉讼请求及理由。诉讼请求变更为，请求法院判令被告支付购房款135000元；由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2007年10月1日，被告从原告处购得位于田集街道芦范社区东风小区2号楼1单元501室房屋一套，面积119.8平方米，双方签订了房屋销售合同，合同约定“房屋价款165000元，并约定被告付清购房款后，方可使用该房屋，同时原告为其办理房产证”。但被告仅支付了3万元购房款，就强行入住至今，原告无数次催要无果，故起诉，请求人民法院判如所请。李灯辩称：1、原告不具有房屋开发的资质。原告在建造及销售房屋时，一没有规划、施工许可证，二没有土地使用证，三没有办理预售许可证等，同时原告所建房屋占用的土地性质不明确。原告在不具备法律规定的情况下，私自建房、销售，明显违反了法律、行政法规的强制性规定，故原被告所签订的合同系无效的。表面上看，合同是有效的，是双方的行为，但根本上，系原告采取欺诈的手段与被告签订的合同，主观上是为了掩盖其非法目的，骗取了被告的财产，同时也使国家的税收等利益受到损失。2、原告应返还被告的财产并赔偿其损失，原告变更诉讼请求不符合法律规定。原告与被告不是同一集体经济组织成员，原告也未取得宅基地使用权，签订的房屋买卖合同系无效的。对原被告均无约束力，原告因该合同取得的财产应当予以返还。在该房屋买卖过程中，原告是主要的过错方，故原告应返还取得的财产并赔偿因此给被告造成的经济损失。原告在起诉时认可收到被告的给付的5万元购房款，而变更诉讼请求时只认可3万元，变更后的诉请与事实不符。原告实收到被告��房款47000元，另外33000元应为定金，共计应为80000元。综上，被告认为原告起诉及变更诉讼请求没有事实依据，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。李灯的反诉诉讼请求是：1、依法确认原被告于2007年10月1日签定的房屋销售合同无效；2、判令反诉被告返还购房款47000元及利息31500元（300元/月，自2007年10月至2016年8月，共计105个月），并双倍返还定金66000元，计144500元；3、依法判令反诉被告赔偿装修款、水、电开户费及房屋差价等损失10万元；4、由反诉被告承担本案诉讼费用。反诉事实和理由：反诉被告于2016年8月，以与反诉原告于2007年10月1日签订的《房屋销售合同》无效为由向法院起诉，要求返还房屋及支付使用费。反诉原告认为，本诉争议的房屋系反诉被告自建房，其对该房屋的基本情况应该了解，反诉被告在明知该房屋不具备转让条件的情况下，仍然��外成立了售楼部，反诉原告是在反诉被告极力承诺能办理房屋产权证及有关手续的前提下，才签订的《房屋销售合同》，可见反诉被告主观上有欺诈行为。合同签订当天，在反诉被告的要求下反诉原告就交付了办证费用10000元，2008年8月8日，反诉原告又交付了20000元购房款。反诉原告对房屋进行了装修并交纳了水、电、瓦斯气等开户费，此时，反诉被告仍然称能办理房屋产权证，至反诉被告起诉前，仍然还催其办理房产证。综上，双方签订的《房屋销售合同》是因反诉被告过错造成的，并因此给反诉原告造成了经济损失，应该承担赔偿责任，故反诉，请求人民法院判如所请。赵建华的诉讼代理人针对李灯的反诉辩称：反诉原告的反诉请求没有事实和法律依据。反诉被告认为该合同是有效的。合同即使无效，不能认定反诉原告的损失，反诉原告应对损失进行举证，而几张发票是不能证明其损失数额的。如果合同无效，反诉原告应返还房屋，反诉被告只能返还其购房款。赵建华针对其诉讼请求及陈述的事实和理由，向本院提供如下证据：1、原告的身份证一份。证明原告的基本情况和诉讼主体资格。被告质证意见是：无异议。2、东风小区房屋销售合同一份。证明：该房屋买卖合同是双方真实意思表示，合同是合法、有效的；依合同约定，被告没交齐购房款就已经入住该房屋。被告质证意见是：对合同的真实性无异议，对合法性有异议。合同约定了我们给付定金5万元是真实的。3、潘集区田集街道芦范社区出具的证明一份。证明：原告所建设的两栋房是芦范社区居民一家一户的宅基地、自留地组成；由于被告原因没交付完购房款才没办理房屋产权登记，使现在该房屋无法办理登记，当时该房屋是可以办理房屋产权登记的。被告质证意见是：该证明没负责人签名，不具有合法性；该证明上面落款时间在原告还没起诉时就已写出。对该证明的真实性、对合法性、关联性均有异议，李灯为证明其抗辩观点和反诉请求，向本院提供如下证据：1、李灯的身份证一份。证明其基本情况、主体资格。赵建华的代理人质证意见是：无异议。2、购房合同一份。证明：李灯交付的定金为5万元；原告承诺的地产权为国有，是原告的原因导致合同无效的。赵建华的代理人质证意见是：对真实性无异议。我们认可被告交付的是5万元的事实；原告当时写土地为国有，是因当时原告认为有能力办为国有，但不能说合同无效。合同双方当时已看过该合同，再者，被告这些年没有对合同效力提出异议，说明合同是双方的真实意思表示，合同是有效的。3、收据2份。证明被告分两次交付办房产证费用1万元和购房款2万元。赵建华的代理人质证意见是：无异议。4、水、电、瓦斯开户票据五张。证明被告因该合同所受损失情况，有发票的为5100元损失。赵建华的代理人质证意见是：对真实性、合法性无异议。但不能证明是被告的损失。原告交房时水电瓦斯管道已接好，开户费用应由被告承担。根据庭审举证、质证，依据证据的真实性、合法性及与本案的关联性，经本院审理，本院对赵建华和李灯所提供的证据确认如下：对赵建华提交的证据1，系有关国家机关颁发的有关证件，本院对其真实性、客观性、关联性予以确认；证据2，李灯对真实性无异议，本院对其真实性予以确认；对证据3，李灯虽有��议，但该证据客观反映了赵建华建设用地的情况和当时潘集区新农村建设的现状，本院对其真实性予以确认。对李灯提供的证据1，系有关国家机关颁发的有关证件，本院对其真实性、客观性、关联性予以确认；证据2，赵建华对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认；对证据3、4，赵建华对其真实性、合法性无异议，本院对其真实性、客观性、关联性予以确认。根据本院确认的证据及庭审中当事人的陈述，经审理查明：2007年10月1日，以赵建华为甲方，李灯为乙方，签订了《房屋销售合同》。赵建华建造房屋的土地来源，为潘集区田集街道芦范村村民的宅基地、自留地组成，该土地为村民个人享有使用权的集体土地，现土地性质未改变。赵建华与李灯均不是该村民组织成员。赵建华当时以新农村名义建设的小区，是在潘��区田集街道芦范社区内东风小区，共建设4栋楼，其中2、3号楼为赵建华投资建设。李灯提出：“签订合同时交付给赵建华定金50000元、办理产权证费用10000元；2008年8月8日，交付购房款2万元”，赵建华的代理人对该事实予以认可。李灯提出：入住后，其于2009年6月，交纳瓦斯气等开户费2700元；2010年11月9日，安装自来水交纳1100元；2014年7月25日交纳电路改造费1300元。赵建华的代理人对李灯所交纳费用数额无异议。安徽长平房地产土地资产价格评估有限公司对潘集区田集街道芦范社区东风小区2号楼1单元501室的装修价值的余值评估价格为12603元。根据赵建华和李灯的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：一、赵建华和李灯于2007年10月1日，签订的《东风小区房屋销售合同》是否有效；双方是否存在过错；赵建华要求李灯支付剩余购房款135000元是否有事实和法律依据。二、李灯的反诉请求是否有事实和法律依据。本院认为：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地，农民集体所有的土地由本集体经济组织的成员经营使用。违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，赵建华开发建设使用的土地属于杨圩社区集体土地，赵建华将在该集体土地上建设的住宅出售给并非杨圩社区的集体成员的李灯，也就将与房屋不可分离的土地使用权一并转让，与法相悖。因此，赵建华、李灯签订的《房屋销售合同》因违反法律强制性规定，应属无效。因该合同取得的财产，应当予以返还。故对赵建华请求李灯给付剩余购房款的请求，缺乏法律依据，本院不予支持；对李灯的反诉请求要求确认该《房屋销售合同》无效并要求赵建华返还购房款及赔偿损失的请求，符合法律规定，本院予以支持。本案中，对于李灯所交纳的购房款数额问题。本院认为，由于赵建华与李灯签订《东风小区房屋销售合同》，赵建华收取了李灯50000元定金和10000元办证费用，2008年8月8日李灯又交付给赵建华20000元购房款后，李灯入住合同约定的房屋后，李灯所交纳的定金应转为购房款；从李灯的反诉诉讼请求和赵建华本诉来看，双方均认可李灯所交纳的10000元办证费用转为购房款，因此，李灯所交付给赵建华的购房款应为80000元。因此，李灯要求赵建华双倍返还定金的反诉请求，缺乏依据，本院不予支持。对于赵建华与李灯的过错责任问题。本院认为，由于赵建华与李灯在签订《东风小区房屋销售合同》时，李灯未对赵建华是否取得销售房屋的相关资质尽到审慎审查义务，而赵建华在未取得建房、售房相关资质时对外售房，双方均有过错，赵建华应承担主要过错责任，李灯应承担次要过错责任，赵建华与李灯的过错责任以7:3分担为宜。对于李灯损失的数额问题。比照商品房销售原则，水、电应由房屋出售方负责，瓦斯气的开户费用应由使用人承担的原则，因此，水、电的改造费用计2400元，应由赵建华承担，瓦斯气的开户费用2700元，因是李灯为生活所需而开设，该款应为李灯的损失，由赵建华与李灯按过错责任分担；��于李灯提出的房屋装修损失，因该房屋装修价值的余值评估价格为12603元，该款应由赵建华与李灯的过错责任比例分担；对于李灯提出的房屋差价问题，缺乏依据，本院不予支持。故赵建华应承担李灯的损失应为13112.1元[2400＋（12603＋2700）×70%]，李灯多请求部分不予支持。综上，对赵建华要求李灯给付剩余购房款的请求，本院不予支持；对李灯反诉请求确认与赵建华所签订的《东风小区房屋销售合同》无效的诉请，本院予以支持；对李灯反诉请求赵建华双倍返还定金66000元及赔偿房屋差价损失10万元的请求，本院不予支持。赵建华应当返还李灯因《东风小区房屋销售合同》而取得购房款80000元；李灯应返还因《东风小区房屋销售合同》而取得的房屋；对李灯要求赵建华赔偿损失的反诉诉讼请求，本院予以部分支持。依据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条之规定，判决如下：一、驳回原告赵建华的诉讼请求。二、赵建华与李灯于2007年10月1日签订的《东风小区房屋销售合同》无效；二、李灯于本判决生效后十日内返还赵建华因《东风小区房屋销售合同》取得的房屋；三、赵建华于本判决生效后十日内返还李灯因《东风小区房屋销售合同》取得的购房款人民币80000元；四、赵建华于本判决生效后十日内赔偿李灯损失13112.1元；五、驳回李灯的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2806元，由赵建华负担。反诉案件受理费4968元，由赵建华负担1468元，李灯负担3500元。评估费2000元，由赵建华负担1400元，李灯负担600元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。本判决书发生法律效力后，双方必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年。审　判　长　　倪龙军人民陪审员　　胡　云人民陪审员　　孙宝玉二〇一七年四月二十二日书　记　员　　吴　瑾附相关法律条文《中华人民共和国土地管理法》第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破��、兼并等情形致使土地使用权依法转移的除外。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。来源：百度“”