（2017）闽01民终1275号
裁判日期: 2017-04-21
公开日期: 2017-11-16
案件名称
吴景伟、黄瑜房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
福建省福州市中级人民法院
所属地区
福建省福州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
吴景伟,黄瑜
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽01民终1275号上诉人（原审被告、原审反诉原告）：吴景伟，男，1974年11月27日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。委托诉讼代理人：林报论，福建振岳律师事务所律师。被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：黄瑜，男，1981年7月1日出生，汉族，住福建省连江县。委托诉讼代理人：刘冬香（黄瑜母亲），住福建省连江县。委托诉讼代理人：陈淑艳，福建元一律师事务所律师。上诉人吴景伟因与被上诉人黄瑜房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省台江区人民法院（2015）台民初3353号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。吴景伟上诉请求：一、撤销一审判决，改判黄瑜支付吴景伟违约赔偿金10000元及经济损失50000元；二、本案一、二审诉讼费用由黄瑜承担。事实与理由：一、黄瑜于2015年9月7日采取换锁的极端方式强行收回出租房屋，单方终止合同。于理于法吴景伟只应承担至2015年9月7日止的房屋租金及相关费用，一审法院判决其承担房屋租金及相关费用到2016年4月5日缺乏事实根据和法律依据的，依法应予纠正。二、黄瑜采取换锁的极端方式阻止吴景伟进入租赁房屋办公和营业，室内物品也无法取出，侵害了吴景伟租赁房屋使用权，并导致其与张维阳签订的《艺术品（字画）买卖合同》在约定交货时间内未能如期交付。该侵权行为造成吴景伟损失，依法应承担赔偿责任，故应赔偿吴景伟所受到经济损失5万元的赔偿金。三、黄瑜单方强行终止合同，未按合同约定终止合同时提前一个月告知承租人，黄瑜的行为属严重违约行为，理应承担违约责任。故此应支付给吴景伟违约赔偿金10000元并返还房屋租赁押金10000元人民币。黄瑜辩称，一、一审法院判决吴景伟承担房屋租金及相关费用从2015年8月19日到2016年4月5日，事实清楚，适用法律正确。因吴景伟恶意违约的前提下，黄瑜出于无奈才换锁维护权益。黄瑜于2015年9月4日发函要求吴景伟搬离租赁场所，吴景伟未予回应且在之后的应诉过程中也没有采取合理措施导致损失扩大，直至2016年4月5日才办理了退租移交手续，故此期间的租金及相关费用应由吴景伟承担。二、一审判决解除合同，吴景伟还应支付83637的费用合理合法。吴景伟的《艺术品（字画）买卖合同》标的为50万元，在如此大额的交易下未积极协商减少损失，多次推脱拒付租金反而告知黄瑜前去锁门，不符合常理，有虚构嫌疑，吴景伟不存在经济损失50000元。吴景伟的上诉理由不能成立，应予驳回。黄瑜向一审法院起诉请求：1、依法解除黄瑜与吴景伟签订的《房屋租赁合同》，并要求吴景伟腾空并返还承租的福州市台江区升龙大厦5层09办公室。2、吴景伟依法支付8月19日起至退还办公室为止的租金（暂算9-10月份租金为20000元），并按合同约定按日5%承担滞纳金等违约责任。吴景伟向一审法院提出反诉请求：1、判令黄瑜支付吴景伟违约赔偿金10000元；2、判令黄瑜返还房屋租赁押金10000元；3、判令黄瑜赔偿吴景伟经济损失50000元；4、本案反诉全部费用由黄瑜承担。一审法院认定事实：坐落于福州市台江区升龙大厦办公楼5层09办公房产系黄瑜于2012年12月向开发商福建升龙房地产开发有限公司购买取得。2015年3月17日，以黄瑜为出租方，吴景伟为承租方，双方签订一份《房屋租赁合同》，合同约定：甲方愿意将坐落于福州市台江区升龙大厦办公楼5层09办公室（建筑面积为164.33平方米）出租给乙方作为办公室使用，租赁期限为38个月，租期自2015年3月19日至2018年5月18日止；押金租金计付方式为：甲方收取乙方押金10000元，实行先付租后使用，每月19日前支付下月房租，第一年月租金为10000元，前两个月为免租期，后逐年按7%递增；乙方须按时缴纳租金，否则每日按月租金的5%支付滞纳金，逾期7天或以上违约论处（特殊情况下征得甲方同意的例外），按时缴纳水电和物业管理等费用；任何一方未能履行本契约规定的条款或违反国家有关法规，另一方有权提前解除契约，所造成的损失由责任方承担；任何一方如需提前终止本契约的，应提前一个月告知对方，并赔偿另一方相当于一个月的租金作为违约赔偿金。签订合同当日，吴景伟支付押金10000元给黄瑜，黄瑜依约将出租房交付吴景伟使用。尔后，吴景伟前期依约履行义务，但2015年7月份的租金吴景伟逾期至2015年7月2日支付，2015年8月份的租金逾期至2015年8月15日支付，之后租金再无支付。2015年9月4日，黄瑜向吴景伟发出《升龙汇金房屋物品搬离通知函》，内容为“尊敬的租户吴景伟：你好。于2015年9月4日未收到贵方的房屋租金和违约滞纳金，依据合同，贵方应于2015年8月19日支付其房租，于今已迟缴15天，据合同条款，贵方逾期七天，我方可视其违约，于今贵方一直迟迟不肯搬离其房屋内办公用品，据此，我方特意发函通知贵方于2015年9月6日搬离其办公物品，并赔偿其期间我方造成的实际损失，若贵方逾期未处理，我方可将其房屋内物品视为弃物，我方有权自行处理，在此期间2015.9.3-2015.9.6，望贵方主动联系，搬离其物品。”该通知发出后，吴景伟仍未缴纳租金，黄瑜于2015年9月10日将房屋上锁。对此，双方协商无果，黄瑜遂于2015年9月30日诉至一审法院，一审法院于2015年10月29日向吴景伟送达了起诉状副本等应诉材料。本案黄瑜、吴景伟经房产中介居间而订立《房屋租赁合同》，吴景伟承租讼争房产后进行了相应的装修，并将房屋大门设置了指纹锁。因吴景伟延迟缴纳租金而产生双方争执事项，对此，房产中介曾多次出面协调，北京安信行物业管理有限公司福州分公司于2015年8月，9月19日、23日、28日、30日通知吴景伟协调该事项，但双方未能达成一致意见。北京安信行物业管理有限公司福州分公司工作人员证实：黄瑜于2015年9月30日将出租房解锁。2015年9月3日，以吴景伟为卖方，张维阳为买方，双方签订一份《艺术品（字画）买卖合同》，合同约定：乙方向甲方购买11幅字画，成交总价为50万元；乙方于签约时支付定金5万元，物品签收1个月后付余款；甲方于签约后1个月内将作品交付乙方；甲方未按合同约定的时间交货，须退还乙方定金5万元，并赔偿乙方5万元整，同时终止合同等等。一审诉讼过程中，吴景伟坚持认为：因黄瑜将承租房加锁行为而导致其与案外人张维阳订立的合同无法履行，并因此于2015年11月5日向案外人张维阳支付违约金5万元，该项赔偿应由黄瑜承担。但该事项产生过程吴景伟已参加诉讼，却未曾向法庭提及。另，经一审法院协调黄瑜、吴景伟同意解除租赁合同，并于2016年4月5日办理了退租移交手续；此时，吴景伟结欠水电等物业服务费23637元。一审法院认为，黄瑜、吴景伟于2015年3月17日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，因而合法有效，具有法律约束力，黄瑜、吴景伟应按照约定全面履行自已的义务。黄瑜以吴景伟延迟交纳租金或拒付到期租金为由于2015年9月10日至30日将出租房上锁行为显属不当，且违反了合同约定，上锁期间的租金应给予相应扣减；吴景伟延期交纳租金至拒付2015年9月份租金，属违约行为，应承担相应的责任。现双方明确表示同意解除2015年3月17日订立的《房屋租赁合同》，并于2016年4月5日办理了退租移交手续,符合合同约定和法律规定,一审法院予以支持。黄瑜提出解除合同、退还讼争房产,则应将押金10000元退还吴景伟;但因本案黄瑜、吴景伟之间就租金支付等事项争执未能完妥处理,导致黄瑜提起本案之诉,因此,自2015年8月19日至2016年4月5日止,讼争房产租金69000元[月租金10000元x＝69000元]，物业服务费23637元，合计93637元，仍应由吴景伟支付,合情合理。综上所述,租金、物业服务费与押金相抵扣后,吴景伟应向黄瑜支付租金及物业服务费83637元。本案双方当事人在履行合同过程中，均存在违反合同约定的情形，从而导致合同不能履行，应当各自承担相应的责任；因此，黄瑜请求吴景伟支付违约金之诉请，不予支持；吴景伟于2015年10月29日到庭应诉后,未采取适当措施致使损失扩大，且自行违约在先，故要求黄瑜支付违约金、赔偿金之诉请，缺乏事实依据和法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十七条、第一百一十九条第一款、第一百二十条和>第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认黄瑜、吴景伟签订的《房屋租赁合同》已于2016年4月5日解除；二、吴景伟应于判决生效之日起十日内向黄瑜支付租金及物业服务费83637元；三、驳回黄瑜的其他诉讼请求；四、驳回吴景伟的诉讼请求。二审中，当事人未提交新证据。对一审查明事实，本院予以确认。本院认为，双方当事人于2016年4月5日解除《房屋租赁合同》，并于当日办理退租移交手续，在此之前讼争房产除上锁期间外均系由吴景伟占有使用，吴景伟应支付退租之前的租金及物业费等相关费用，一审法院判决其支付结欠的2015年8月19日至2016年4月5日止的讼争房产租金，并扣除上锁期间的相应租金已臻合理。本案纠纷系因吴景伟逾期交付租金引起，吴景伟违约在先，其应承担相应违约责任，鉴于本案双方当事人均存在违约行为，故由双方当事人各自承担相应的责任，对双方的违约金诉求均不予支持，亦合情合理，故吴景伟要求黄瑜支付违约金之上诉请求，本院不予支持。吴景伟主张其因讼争房屋被锁导致无法将屋内的字画交付案外人导致其损失，但其于2015年9月3日与案外人签订《艺术品（字画）买卖合同》之时讼争房屋尚未上锁，2015年9月30日房屋解锁时其与案外人约定的交付字画期限亦未到期，其完全可以在上述未上锁期间将字画取出交付案外人，但其未及时采取适当措施致使损失扩大，且自行违约在先，故其要求黄瑜支付赔偿金之上诉请求无法律依据，本院不予支持。综上所述，吴景伟上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚、适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下:驳回上诉、维持原判。二审案件受理费6479元，由吴景伟负担。本判决为终审判决。审判长 袁文伟审判员 李 杰审判员 张 敏二〇一七年四月二十一日书记员 林雨婷PAGE 来源：