（2016）苏1202民初4647号

裁判日期: 2017-04-21

公开日期: 2017-07-06

案件名称

陈进、许琴与泰州市韩城商业管理有限公司委托合同纠纷一审民事判决书

法院

泰州市海陵区人民法院

所属地区

泰州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

陈进,许琴,泰州市韩城商业管理有限公司,泰州市陌陌酒店管理有限公司

案由

委托合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

江苏省泰州市海陵区人民法院民事判决书（2016）苏1202民初4647号原告：陈进，男，1978年10月11日生，汉族，住泰州市姜堰区。原告：许琴，女，1979年12月27日生，汉族，住泰州市姜堰区。委托诉讼代理人（特别授权）：张顺华，女，汉族，1946年8月28日生，住泰州市，系许琴婆母。被告：泰州市韩城商业管理有限公司,住所地泰州市海陵区海陵北路191号。法定代表人：田越慧。委托诉讼代理人（特别授权）：曹燕、陈晨，公司员工。第三人：泰州市陌陌酒店管理有限公司，住所地泰州市海陵区海陵北路193号2361-2377、2491、2492、2503-2508、2523-2525、2576-2580、2582-2602、2647-2654、2659-2666室。法定代表人：王春华。原告陈进、许琴与被告泰州市韩城商业管理有限公司（以下简称韩城公司）、第三人泰州市陌陌酒店管理有限公司（以下简称陌陌酒店）委托合同纠纷一案，本院于2016年10月21日立案受理后，依法由审判员蒋玲、人民陪审员陆琴桂、李明组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告陈进、原告许琴之委托诉讼代理人张顺华、被告韩城公司之委托诉讼代理人曹燕、陈晨、第三人陌陌酒店之法定代表人王春华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：请求判令1、判令被告韩城公司支付委托其代收的2015年10月1日至2016年3月31日拖欠的后三个月的租金1855元及因陈献法提前违约中止合同而导致的合同履约保证金应当支付给业主的549元；2、判令被告韩城公司和第三人陌陌酒店共同将商铺恢复原状至商品房所附图纸状态后，归还商铺给原告，因被告剩余租金至今未付，构成违约，合同解除；3、判令被告韩城公司支付违约金10000元；4、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：两原告购买了财富广场二层2570（E82）、2571（E84）、2581（F69）三间商铺，分二期委托韩城公司委托经营管理。第一期委托期限为5年，自2011年1月1日至2015年12月31日止；第二期委托期限为5年，自2016年1月1日至2020年12月31日止。2015年1月1日起至2020年3月31日止是由韩城公司与案外人陈献法签订了合同，当中N003合同涉及原告三间商铺，陈献法经营，被告韩城公司代收相应租金。在与陈献法合同中约定租金分10次缴纳，第1、2次陈献法缴纳了相应租金才得以继续经营，第2次日期为2015年10月1日前缴纳6个月租金，使用6个月，且有备注56375元，2015.10.1-2016.3.31。另有约定租金保证金：乙方签订合同时须缴纳保证金人民币捌仟元。被告仅支付了2015.10.1至2015.12.31三个月的租金费用，其它租金及相关费用经原告多次催要至今未给付。这期间韩城公司多名工作人员矢口否认收到租金事项，截止2016.10.18原告均未收到三间商铺租金。原告于2016.10.18上午打110报警说明了几个事项，1、要求被告将第二期委托合同原件交付给付（原告手中无委托合同原件，两份均在被告手中）；2、催要被告截止当日应给付而未给付的租金；3、被告与陌陌酒店签订的合同是否涉及原告的三间商铺。被告存在很多违约行为，原告对其失去信任，现经原告多次催要应给付的租金及费用，而被告不履行或部分履行、迟延履行或不适当履行的，均构成违约，应当承担违约责任。被告占用原告商铺应当恢复原状，归还原告，并恢复到购房时的房屋状态。被告韩城公司辩称，1、被告与案外人陈献法签订的租赁合同于2016年1月31日到期，不存在原告要求的2016年2月1日至2016年3月31日的租金。原告拥有的商铺由被告出租给案外人陈献法，租金标准为0.7元/㎡/天，租赁期限为2015年1月1日至2020年3月31日。因市场不景气，2015年10月21日，陈献法与被告协商要求解除双方租赁合同。后陈献法就原告所涉商铺重新签订租赁合同，合同期限自2015年10月1日至2015年12月31日。该合同到期后陈献法又续租了一个月，期限自2016年1月1日至2016年1月31日，到期后未续租。2016年2月1日至3月31日，原告所有的商铺处于空置状态。根据原、被告双方签订的《商铺委托经营管理合同》，被告仅需向原告支付2016年1月1日至2016年1月31日商铺出租经营所得625元（扣除市场管理费），被告已多次通知原告领取上述款项，但原告不予理睬；2、原告非租赁合同相对方，原告索要租赁保证金无法律依据。原告在第一项诉讼请求中提及的履约保证金实际是被告与陈献法签订的《泰州时尚广场场地租赁合同》时为保证承租方履行合同而约定的租赁保证金。陈献法提前终止合同时，该保证金应归被告所有。原告并不是上述租赁合同的相对方，原告与被告签订的委托合同中并未约定原告有权收取租赁保证金，且陈献法于2016年1月31日申请退户时，被告出于市场不景气的原因向其退还了全部保证金，所以原告索要租赁保证金没有依据；3、被告自接受原告委托管理其商铺以来，始终按双方签订的委托合同履行自身义务，不存在违约行为，原告要求解除委托合同、支付违约金的诉讼请求没有事实和法律依据。在委托期限内，被告向原告支付了2015年4月1日至9月30日的租金3680元，且通知原告领取2015年10月1日至2015年12月31日的租金1855元，是原告自己怠于领取租金（该事实在他案中已查明）。至于2016年1月1日至2016年1月31日租金625元，被告也多次电话通知原告领取。被告并不存在违约行为。4、根据委托合同第四条第一项的约定，被告在租赁期限内有权在不减少原告所有商铺面积的前提下进行改造，现委托合同尚未到期，原告无权要求被告恢复原状并归还。综上，被告仅需向原告支付2016年1月1日至2016年1月31日的租金所得625元，其余诉讼请求并无依据，请求驳回。第三人陌陌酒店辩称，我公司是招商引资过来的，我们签署的所有相关合同都是与被告签订的，并不知道与原告有什么关系。原告为证明自己的诉讼主张，向本院提交以下证据：证据一、陈献法与被告韩城公司签订的合同，合同编号为N003，证明陈献法交付了租金；证据二、第二期委托合同（复印件，原件在被告处），证明被告需要按照约定支付租金并承担违约责任；证据三、购房合同附件，复印原始购房合同，这份合同在中院真实性已经得到确认，证明商铺是有隔墙有地面，通道清晰，购房交付时为完整的独立商铺；证据四、公安机关110在2016年10月18日上午，当时陈进和公司工作人员全部在场，并且进行了全程的录音录像，主要证明原告再次催要2016年1月1日至2016年10月18日期间应当给付的租金或者费用，在场的所有工作人员回复2016年1月1日至今未收到任何租金，另证明被告已经将商铺用于他人经营陌陌酒店，与陌陌酒店第三方合同我方不知情；证据五、陌陌酒店工商登记信息资料，上面所登记的住所刻意回避原告的三个铺位号，也就是说没有使用原告的铺位，但事实陌陌酒店在占用原告的铺位；证据六、在2016年10月21日立案当天，之前我正式通知韩城公司的工作人员，因贵公司的违约导致咱们之间的合同正式解除。被告韩城公司经质证认为，对证据一真实性没有异议，但该份证据并不能真实反映情况，因为被告与陈献法重新签订了两份合同，租赁期截止到2016年1月31日止；对证据二真实性没有异议，合同的第四条第一项约定，被告在租赁期限内在不减少原告所有商铺面积情况下进行改造，对证明目的有异议，该合同并不能证明被告方存在违约行为；对证据三真实性没有异议，但是并不能证明商铺存在原告所说的有隔墙、地面通道清晰；对证据四我方虽然没有听到录音，但既然是公安的录音资料，我们对真实性不予否认，但是当时在场的工作人员可能并不清楚情况，案涉的商铺的租赁到期日是2015年12月31日，当时因为还需要清铺，所以延长了一个月的日期，就这一个月我们重新签订了一份合同，要求租赁方给予一个月的租金，前台接待人员并不清楚是在2016年1月31日到期的；对证据五查询工商登记信息无异议，但工商登记中的住所地虽然没有原告的铺面，但是并不能证明没有使用原告的铺面；对证据六真实性与关联性均不予认可。第三人陌陌公司质证意见与被告一致。被告为证明自己的抗辩主张，向本院提交以下证据：证据一、解除合同申请书，证明案外人陈献法于2015年10月21日向被告提出解除租赁合同；证据二、泰州时尚广场场地租赁合同两份，证明经被告与陈献法协商，重新签订租赁合同，租赁期限为2015年10月1日至2016年1月31日；证据三、申请书收据一份，证明陈献法于2016年1月20日向被告申请退还保证金，被告向其退还了全部保证金20000元；证据四、两份判决书：(2015)泰海商初字第1492号民事判决书、(2016)苏12民终516号民事判决书，证明根据两次庭审查清的事实，被告向原告支付了2015年4月1日至2015年9月30日的租金为3680元，且通知原告领取剩余租金1855元，是原告自己怠于领取租金，被告并不存在违约行为。两原告经质证认为，对证据一解除合同申请书对其真实性我方认为已经无法核实，在原审案件中2015年12月8日，法官曾经让被告提交相关资料，对方均没有能够提供，而现在他提交的这份证据是2015年10月21日，当时没有提交，现在提交了一个日期，在12月8日之前的证据，我们对其真实性不予认可；对证据二租赁合同两份，没有任何签订时间，因此对两份合同的真实性也不予认可，且中级人民法院在2016年7月1日受理该案，被告也未提交所谓的这两份合同，因此对两份合同的真实性不予认可；对证据三所提交的收据，上面没有注明退还保证金事项，与被告所说的被告退还全部保证金事实不符，且该份为收据非国家认可的正式税务发票，我方不予认可；对证据四两份判决书恰恰证明了被告没有在两份判决期间提交后来这些证据给法庭，被告方存在撒谎行为，两份判决书内容我方予以认可，我方认可是委托合同，我方现在跟被告之间也是委托合同关系，这份证据与被告方的证明目的毫不相干。第二次庭审中，被告补充提交以下证据：证据一、泰州时尚广场场地租赁合同，租赁期间是从2016年6月10日到2020年12月9日，证明被告与第三人就原告所有商铺已经签订了租赁合同；证据二、南京银行现金解款单，证明第三人于2017年3月7日向被告给付了租金，一共为10650元；证据三、被告公司的财富广场二层业主反租明细表，证明被告在收到租金后，通过内部流转确定应该给付给原告的租金数额；证据四、泰州时尚广场租金转账协议书、快递单、网络打印的申通签收证明，证明被告已经通知原告领取2016年6月10日至2017年3月9日的租金，扣除兴市管理费后是3735元，被告已经忠实履行了委托经营管理合同的义务。原告经质证认为，对证据一，我方不认为这份合同，该份租赁合同是被告与第三人私自更改后的合同，与原第一次庭审说明的合同是不一致的；这份合同甲方代表、乙方代表均没有明确的签订日期，因此对这份合同不予认可；对证据二，单据上面只是说明给付了10650元，给付的这个钱没有明确注明给付的是什么日期的租金，是用于哪些商铺的租金，与第三人说明的在去年六月份租赁时已经开始陆续支付租金，这一事实存在种种疑点，因此单单依靠这份单据不予认可；对证据三，明细表上注明1月1日至中止时间的反租明细表，这上面注明的委托经营时间2016年1月1日至2020年12月31日，这个期间其中王春华写明的日期是2016年6月10日至2020年12月9日，上面明确写明，已经收到的租金为2016年6月10开始，也就是说恰恰与被告方所述的10650元是相悖的，且第三人也已经说明2016年6月10日就开始支付租金，这个是相符的；对证据四，租金转账协议书，至今我方没有收到被告盖有明确公章转账的协议书，上面恰恰说明了应当以收到租金的十个工作日内转账到我方账户内，2016年6月20日之内将余额转账到我方账户内，以及2016年6月20日之内将他与第三人之间的租赁合同寄给我方，恰恰证明被告违约。经审理查明，2010年12月,陈进、许琴购买了财富广场公司开发的位于海陵区五一路北侧财富广场二层2570、2571、2581室三间商铺，共30.32㎡，房款总价573938元，打9.8折并减去每年8%共三年的返租抵购房款，陈进、许琴共支付427469元。2010年12月10日，陈进、许琴（甲方）与韩城公司（乙方）签订《委托经营管理合同》一份，约定甲方将其购买的商铺的经营权，委托乙方代为经营管理，委托期限为5年，自2011年1月1日至2015年12月31日；2014年8月1日，两原告（甲方）与韩城公司（乙方）继续签订《商铺委托经营管理合同》一份，委托期限为5年，自2016年1月1日至2020年12月31日，合同约定“为维护商业广场的统一经营管理，在委托期限内乙方完全独自拥有该商铺的租赁经营权，未经乙方许可，包括甲方在内的任何人不得主张对商铺的占有、使用及经营权利”；“委托期限内，因商铺出租经营所得的全部收益由乙方代为收取，并代为支付相关兴市费用等，差额由乙方所得或承担”；“委托期限内所产生的租赁收益由乙方按代收到的实际租金收益90%支付给甲方，实际租金10%作为乙方管理费用，税金等均由甲方承担”；“乙方有权根据经营需要对甲方房屋在不减少面积前提下进行改造”；“乙方有权根据市场需要对甲方委托经营的商铺在不征得甲方同意的情况下租赁给第三方使用……”。另查明，2014年9月28日，韩城公司与案外人陈献法签订合同编号为NO001、NO002、NO003《租赁合同》三份，租赁期限为2015年1月1日至2020年3月31日，将包括陈进、许琴的三间商铺在内的商铺出租给陈献法用于从事服装等经营，合同约定租金标准为0.7元/㎡/天，同时对免租期等相关条款进行了约定。后因市场不景气，2015年10月21日，陈献法与被告协商要求解除双方租赁合同。后陈献法就包括原告商铺在内的商铺重新签订租赁合同，合同期限自2015年10月1日至2015年12月31日。该合同到期后陈献法因清铺需要又续租了一个月，期限自2016年1月1日至2016年1月31日，到期后未续租。被告自认根据合同约定，该期限内租金按照标准计算原告应得租金为625元。2016年10月18日上午，原告曾就商铺出租问题至被告办公处，并拨打110报警，并口头告知被告公司前台人员要求解除合同。庭审过程中，原告又数次书面要求与被告解除合同。又查明，两原告曾于2015年12月8日，就双方签订的第一份《委托经营管理合同》诉至本院，请求判令：1、被告支付违约金10000元；2、被告将最后两年内租赁的租金收益支付给原告（减去已支付的费用）；3、被告承担本案诉讼费。本案作出判决后两原告诉至中级人民法院，经判决维持一审判决。该案中对2015年10月1日至2015年12月31日被告应付租金已作判决。本院认为，本案的争议焦点为：一、原、被告双方签订的商铺委托经营管理合同是否解除；二、原告主张的租金及履约保证金是否应当得到支持；三、原告主张违约金是否应当得到支持。关于争议焦点一，根据合同法的规定，合同解除需双方协商一致，或符合下列情形之一的，当事人可以解除：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，双方签订的委托经营管理合同约定，在委托期限内韩城公司完全独自拥有该商铺的租赁经营权，陈进、许琴不得主张对商铺的占有、使用及经营权利，不得限制或影响韩城公司的租赁经营权利。从合同内容看本案合同的权利义务主要是为维护商业广场的统一经营管理，陈进、许琴将其房屋委托给韩城公司经营管理，对外出租，韩城公司将代收的经营所得的全部收益转交给陈进、许琴。本案中，双方证据表明，被告积极出租房屋使其产生收益，并未怠于履行合同义务，亦未有明显的拖延给付租金的行为，原、被告双方签订的合同不符合法定的解除条件，故原告要求解除合同的诉讼请求不予支持；基于此，原告要求恢复房屋原状并返还房屋的诉讼请求亦不予支持；关于争议焦点二、原告主张自2015年10月1日至2016年3月31日租金，其中2015年10月1日至2015年12月31日租金已在他案中作出处理，对原告主张的该部分租金，本院不予支持。自2016年1月1日至2016年3月31日租金，被告自认尚欠租金为人民币625元，且有相关证据证明期间与原租户解除合同。原告未提供证据证明被告有收到上述金额以外的实际租金，故原告要求被告给付的租金金额应当以被告实际收取的租户的租金为准，即人民币625元。原告主张被告给付租户给付的履约保证金，本院认为原告并非被告与租户所签租赁合同的相对方，要求以被告与租户之间签订的租赁合同取得履约保证金，并无依据，故对该诉讼请求亦不予支持。关于争议焦点三，原告认为由于被告迟延给付租金的情形造成违约，应当给付违约金，本院认为，案涉合同中双方并未约定租金给付时间，则被告在合理期限内给付租金即可，被告在一定的期限内曾通知原告领取租金，并曾邮寄相关通知，并未有刻意拖延导致违约的情形，故对原告要求给付违约金的诉讼请求亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决如下：一、被告泰州市韩城商业管理有限公司于本判决生效后十日内给付原告陈进、许琴租金人民币625元。二、驳回原告陈进、许琴的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付上述款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币190元，由原告负担人民币95元，由被告泰州市韩城商业管理有限公司负担人民币95元（原告应负担部分已预交，被告应负担部分在本判决生效后十日内迳交本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费人民币190元[通过银行缴纳上诉费时须如实填写以下内容：①上诉人姓名：填写上诉人本人的姓名或名称，而非代理人、经办人的姓名；②汇入单位：江苏省泰州市中级人民法院；③帐号：47×××53；④汇入银行：中国银行泰州分行营业部；行号：104312800123；⑤款源：上诉费；⑥一审案号；⑦编码：112001]。审　判　长　蒋　玲人民陪审员　李　明人民陪审员　陆琴桂二〇一七年四月二十一日书　记　员　林　超更多数据：搜索“”来源：