（2016）京0105民初31218号
裁判日期: 2017-04-21
公开日期: 2017-10-10
案件名称
高庆国与赵某等房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书
法院
北京市朝阳区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
高庆国,赵某,师某,北京链家房地产经纪有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十七条，第一百零七条；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第三条第一款
全文
北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0105民初31218号原告：高庆国，男，1972年9月17日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：吕长辉，女，1977年12月20日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：宋克鑫，北京昊京律师事务所律师。被告：赵某，男，1964年2月4日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：蒋文，北京市江山律师事务所律师。被告：师某，女，1970年12月25日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：蒋文，北京市江山律师事务所律师。第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街乙12号办公楼1706室。法定代表人：左晖，董事长。委托诉讼代理人：杨怡芳，女，该公司员工。原告高庆国与被告赵某、师某，第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。高庆国及其委托诉讼代理人吕长辉、宋克鑫，赵某、师某的共同委托诉讼代理人蒋文，链家公司的委托诉讼代理人杨怡芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高庆国向本院提出诉讼请求：1.判令解除高庆国与赵某于2016年3月15日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议；2.判令赵某、师某双倍返还定金共计100万元；3.判令赵某、师某赔偿房屋差价及其他损失272.59万元；4.判令赵某、师某赔偿自2016年7月15日按每月1.35万元的标准计算至赵某、师某实际履行完毕第2至4项诉讼请求之日的租金。事实和理由：2016年3月15日，在链家公司的居间下，高庆国与赵某签订《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，约定赵某将北京市朝阳区望京明苑×楼×号房屋（以下简称涉案房屋）出卖给高庆国。师某作为赵某的配偶，出具书面《同意出售证明》，表示同意本次交易。2002年12月23日，赵某与北京市城乡建设第八建筑工程公司（以下简称城乡八公司）签订《北京市内销商品房买卖契约》，约定城乡八公司将涉案房屋出售给赵某，但暂时未将涉案房屋所有权转移登记至赵某名下。在合同履行过程中，高庆国依约支付了定金并积极履行合同，但赵某、师某至今未按约定向高庆国交付房屋，并且明确表示拒绝按照合同约定将涉案房屋转移登记至自己名下。同时，赵某、师某以各种理由否认合同的效力，拒绝继续履行合同，因此，高庆国无法按照约定取得涉案房屋的所有权。赵某、师某的上述行为已构成根本违约，致高庆国遭受重大损失。赵某、师某辩称：不同意高庆国的诉讼请求。涉案合同签订时师某并不知晓，该合同属无效合同，师某自2016年5月知道合同情况并与高庆国沟通，表示不同意其与赵某签订的合同。涉案房屋并未登记在赵某名下，且涉案合同系通过专业机构完成，故高庆国应当承担合同无效的后果。赵某单方收取了定金50万元，同意退还，但不同意双倍退还。合同无效的损失应当是高庆国与链家公司之间的关系，认可赵某在签订合同过程中有责任，但责任最多在10%左右。关于房屋差价损失等，高庆国应自行承担合同无效的风险。因师某在2016年5月份就告知高庆国合同无效，故高庆国主张的租金属于其自行扩大的损失。链家公司述称：本案为房屋买卖合同纠纷，高庆国的诉讼请求与公司无关，且我公司已退还了高庆国支付的居间费等费用。同意买卖双方解除房屋买卖合同及补充协议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：赵某与师某系夫妻关系，二人于1997年10月10日登记结婚。2016年3月15日，经链家公司居间介绍，赵某作为出卖人与高庆国作为买受人签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定高庆国购买涉案房屋，合同中房屋所有权证证号部分载明以实际下发为准。房屋成交价格为300万元，该房屋内家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价135万元。买受人向出卖人支付定金50万元，该款项直接支付出卖人。买受人向银行申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人，买受人拟贷款金额为210万元。合同第五条约定出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让。出卖人承诺其配偶和该房屋的共有权人均知晓并同意本次房屋交易，认可本合同及其他相关文件的约定，且无他人对该房屋享有优先购买权；买受人承诺其配偶和该房屋的共同买受人均知晓并同意本次房屋交易，且认可本合同及其他相关文件的约定。如因一方违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由违反承诺方按照房屋成交总价款的20%赔偿守约方的损失。本条款为独立条款，即使本合同及其他文件因一方违反前述承诺，依法被变更、撤销、解除、终止或认定无效的，本条约定依然有效，守约方仍可依据本条款追究违反承诺方的法律责任。出卖人应在2016年4月15日按照约定条件将房屋交付买受人。出卖人未按照约定的期限和条件将房屋交付买受人的，逾期超过15日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的20%向买受人支付违约金。当事人双方同意，自本合同签订之日起产权证下发120日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。签订合同当日，赵某作为甲方（出卖方）、高庆国作为乙方（买受方）、链家公司作为丙方（居间方）还签署了《补充协议》，约定就甲方暂时尚未取得房屋所有权证书的事实情况，丙方已据实告知乙方，且乙方已知晓该事实，甲乙双方已明确知晓交易风险，且自愿达成本交易。若房屋登记机构颁发的房屋所有权证书所记载的房屋地址、面积（无论增加或减少）等信息与甲乙丙三方已签署的合同中记载不一致的，甲乙丙三方一致同意放弃异议的权利，并按照三方分别或共同继续履行，不因此追究他方的任何责任。该协议第二条约定乙方于2016年3月20日向甲方支付定金50万元，乙方支付首付款时，定金视为首付款的一部分。甲方承诺在甲方与开发商签订的取得产权证日取得该房屋的所有权证，且必须在取得房屋产权证后五日内通知乙丙双方，并积极配合办理房屋产权转移登记手续。乙方应于甲方取得该房屋产权证10个工作日内将第一笔首付款175万元以理房通托管的方式支付甲方。甲乙双方应于办理网签完毕之日起10个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。甲乙双方同意在缴税完毕且乙方批贷后30个工作日内（丙方预约到过户号当日为准），甲乙双方共同办理房屋所有权转移登记手续。甲乙双方应当在2016年4月15日前自行办理物业交割手续，丙方陪同。协议违约责任部分约定甲方若出现下列情况之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：1.甲方提供的房屋所有权证、原购房合同等相关产权证据手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；2.房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；3.逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过15日的；4.拒绝将房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；5.将房屋出售给第三方的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起15日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。其他约定部分约定定金分两笔支付，第一笔于2016年3月8日支付2万，剩余48万元定金于2016年3月20日前支付。交房当日，甲方将北京市内销商品房买卖契约原件交由乙方保管，乙方配合甲方办理产权证出示资料。如甲方在办理该房屋不动产登记过程中产权证登记到其他第三方名下的，则甲方承诺该房屋所有权人配合签订变更协议，并按本合同约定内容与乙方履行合同，否则甲方承担根本违约责任。该补充协议还约定本次交易涉及的税费全部由乙方承担。2002年12月23日，赵某作为买方与城乡八公司作为卖方签订《北京市内销商品房买卖契约》，约定赵某自愿购买涉案房屋。赵某与高庆国签订房屋买卖合同时出示了该合同。赵某称该合同系其在城乡八公司工作期间签订的，北京京电房地产开发经营公司、城乡八公司与赵某三方签订债权折抵协议，北京京电房地产开发经营公司同意将相应房屋给城乡八公司用于抵债，城乡八公司将房屋给赵某用于折抵与赵某之间的债务，后因为城乡八公司破产，导致抵债事宜一直未落实。赵某还称其与高庆国签订合同时认为可以取得涉案房屋的权属证书。高庆国、赵某与链家公司签署了《居间服务合同》，约定高庆国向链家公司支付居间服务费9.57万元。高庆国、赵某与北京中融信担保有限公司还签署了《房屋交易保障服务合同》，约定高庆国支付北京中融信担保有限公司保障服务费1.305万元。链家公司认可高庆国支付了前述费用，但相关费用均已退还。高庆国认可已收到退还的前述费用。为购买涉案房屋，高庆国支付了定金50万元。高庆国为证明其损失情况，向本院申请对涉案房屋的价值进行评估，我院委托北京龙泰房地产评估有限责任公司进行评估，2016年12月26日，该公司出具龙泰[2016]（估）字160296号房地产估价报告，评估结论为2016年11月28日涉案房屋的价值为707.59万元。为此，高庆国支出了评估费16151元。涉案房屋未交付高庆国。关于未交付原因，赵某称不知道涉案房屋能否办理产权证，且房屋出卖事宜未告知师某。师某称没有提出交房，且其在2016年5月初得知涉案房屋被出卖后，明确告知了高庆国因赵某卖房未经其同意，其不同意卖房，导致合同未能履行。高庆国称师某本来是同意涉案房屋的交易的，合同未能履行是因为赵某、师某觉得房价上涨，卖亏了。为证明师某同意出售涉案房屋，高庆国提交了2016年3月8日，签有“师某”的《同意出售证明》。赵某与师某均不认可真实性，提出不是师某的签字也非赵某签字。链家公司认可同意出售证明的真实性，提出签订合同时师某不在场，但师某参与了后续交易过程。高庆国还提交与师某、链家公司工作人员的录音，证明赵某、师某明确表示拒绝履行合同，且在协商过程中恶意拖延。师某认可其与高庆国之间的录音，但提出录音时间应为2016年4月底5月初。在录音中高庆国及其爱人提到交房已晚了30多天。本案第一次庭审时（2016年9月7日），赵某与师某称涉案房屋由其控制，评估过程中，评估公司第一次前往现场时未能进入涉案房屋，本院于2016年11月23日询问师某，师某称涉案房屋出租了。2017年3月，本院向高庆国律师出具调查令，查询涉案房屋的权属情况，2017年3月21日查询的结果为2016年5月16日，路某与北京京电房地产开发经营公司签订声明书，声明双方之间的网签合同系双方真实意思。2016年6月8日，路某交纳了契税。2016年6月12日，路某与北京京电房地产开发经营公司就涉案房屋（登记地址为北京市朝阳区望京西园二区×号楼×层×）向北京市朝阳区不动产登记事务中心提交不动产登记申请表。赵某与师某称涉案房屋因赵某与高庆国恶意串通、违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第四项规定、违反了婚姻法关于夫妻有平等处理财产的规定以及属于无权处分，涉案合同为无效合同。就恶意串通一节，师某与赵某均未向本院提供证据予以证明。庭审中，高庆国还提交房屋租赁合同以及转账凭证，证明租金损失。赵某、师某对此不认可。经询，师某、赵某称签订合同前不认识高庆国。经本院释明，高庆国称如房屋差价损失和双倍返还定金不能同时支持，其主张房屋差价损失。关于合同对违约金有明确约定，为何不主张违约金，高庆国称合同所约定的违约金不足以弥补其损失，其所主张的损失是对违约金金额的调整。本院认为：就师某主张赵某与高庆国恶意串通一节，涉案合同系通过链家公司居间介绍签订，且在签订合同前高庆国与赵某也不相识，现师某未提交任何证据证明赵某与高庆国存在恶意串通的情形，故师某以此主张合同无效，缺乏事实依据。关于赵某与师某抗辩的无权处分问题。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。据此，赵某、师某以赵某签订合同时无权处分主张合同无效的，缺乏依据。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第四项规定共有房地产，未经其他共有人书面同意的，不得转让，该规定并非效力性强制性规定，故赵某、师某以此主张合同无效，缺乏依据。综上，本院认为，赵某与高庆国签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及补充协议系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。赵某未按合同约定交付房屋，且逾期超过十五日，已构成违约，应承担违约责任。根据合同约定，高庆国有权解除合同并要求按照房屋总价款的20%支付违约金。本案中，高庆国主张合同约定违约金不足以弥补其损失，主张房屋差价损失。高庆国因合同未能履行所产生的损失，应根据合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素予以综合判断。本案中，签订合同时赵某仅提供了其与城乡八公司于2002年签订的房屋买卖合同，高庆国明知涉案房屋未登记在赵某名下，高庆国对涉案合同可能无法最终履行应可预见。合同履行过程中，赵某及师某在2016年5月即表达了不认可合同效力之意，此后高庆国即诉至本院要求解除合同，故判断高庆国的损失情况应以此时为节点，此后房屋价值的变化不应再视为因赵某违约所造成。为履行本案合同，高庆国支付了定金50万元，双方就涉案房屋未进行网签，高庆国选择解除合同后，在赵某、师某明确否认合同效力且拒绝履行的情况下，高庆国可选择另行购买房屋以防止因无法取得涉案房屋而导致损失的进一步扩大。结合以上情况，本院根据双方的履行情况、房屋评估价格等情况酌情确定高庆国的损失为120万元。高庆国提出其主张的房屋差价损失为对违约金数额的调整，故本院判决支持高庆国主张的房屋差价损失中的120万元。关于高庆国主张的双倍返还定金的诉讼请求，因高庆国主张的房屋差价损失本质上系其对违约金数额的增加，故其同时主张双倍返还定金和房屋差价损失缺乏依据，经本院释明后，高庆国表示在不能同时支持的情况下，其主张差价损失，故本院对双倍返还定金的诉求不予支持，本院判决赵某退还定金50万元。关于租金损失，本院认为自高庆国主张解除合同之日即可以预见其最终无法获得房屋，进而无法享有房屋的使用利益，故高庆国主张租金损失也缺乏依据，且本院支持了其主张的部分损失，故对高庆国主张的租金损失本院不予支持。师某并非涉案合同及补充协议的相对人，即便高庆国所提供的《同意出售证明》真实，师某同意赵某出售涉案房屋，也仅应视为师某对房屋过户登记债务的加入，不能视为师某加入了房屋买卖合同中的全部债务，故高庆国要求师某承担责任的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定，判决如下：一、解除原告高庆国与被告赵某签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及补充协议；二、被告赵某于本判决生效后七日内退还原告高庆国定金50万元；三、被告赵某于本判决生效后七日内支付原告高庆国120万元；四、驳回原告高庆国的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18736元，由被告赵某负担（于本判决生效后7日内交纳）。评估费16151元，由被告赵某负担（原告高庆国已交纳，被告赵某于本判决生效后7日内支付原告高庆国）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 李甲军二〇一七年四月二十一日书记员 王 璐 关注微信公众号“”