（2016）湘0223民初3243号
裁判日期: 2017-04-21
公开日期: 2017-11-03
案件名称
丁宁波、唐丽与攸县凯顺房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
攸县人民法院
所属地区
攸县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
丁宁波,唐丽,攸县凯顺房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第五十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十六条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第三条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
湖南省攸县人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0223民初3243号原告：丁宁波，男，1990年4月9日出生，汉族，湖南省攸县人，住湖南省攸县。原告：唐丽，女，1990年7月24日出生，汉族，湖南省武冈市人，住湖南省武冈市。二原告的共同委托诉讼代理人：王振基，湖南二十一世纪律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告：攸县凯顺房地产开发有限公司，住所地湖南省攸县联星街道胜利社区步行街E栋。法定代表人：文欠苟，该公司董事长。委托诉讼代理人：丁凌，湖南人信律师事务所律师。代理权限：一般代理。委托诉讼代理人：李阳顺，湖南人信律师事务所律师。代理权限：一般代理。原告丁宁波、唐丽与被告攸县凯顺房地产开发有限公司（以下简称凯顺房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年11月1日立案后，依法适用普通程序，组成了由审判员文亚苗担任审判长，代理审判员高方南、人民陪审员陈冬娥参加的合议庭，先后于2016年12月8日、2017年4月21日公开开庭进行了审理。原告丁宁波、唐丽的共同委托诉讼代理人王振基、被告凯顺房地产公司的委托诉讼代理人李阳顺两次均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告丁宁波、唐丽向本院提出诉讼请求：1、请求将《攸县商品房买卖合同》（合同编号：20140005103）的总价款变更为553000元；2、判令被告按上述合同总价款变更前后差额，支付原告857000元；3、被告承担本案的诉讼费用。在诉讼过程中，原告增加一项诉讼请求：如不支持原告的第1、2项诉讼请求，则要求被告向原告支付857000元的违约金。事实和理由：2012年12月，被告凯顺房地产公司通过公开挂牌竞拍依法取得了攸县联星街道永佳社区攸县国土挂2012-G43号地块。同年12月28日，攸县人民政府向该公司颁发了《国有土地使用权证》。后被告凯顺房地产公司在该地块开发了“凯顺新城”楼盘。2013年1月30日，攸县人民政府召开专题会议，同意在永佳社区七里组内环路与交通北路交汇处的东北角、四亩湖旁边兴建一五星级酒店。同年8月1日，攸县人民政府与广州利富投资管理公司签订了《攸县县城五星级酒店项目建设协议书》，协议由广州利富投资管理有限公司全额投资，在永佳社区七里组内环路与交通北路交汇处的东北角兴建五星级酒店。事后，攸县人民政府与攸县发展和改革局、攸县城乡规划委员会等相关部门多次召开会议，对五星级酒店等建设项目进行了审议。2013年5月24日，被告凯顺房地产公司根据上述会议纪要，与攸县广播电视台广告中心签订了《广告发布业务合同》，在攸县电视台播出的1、2、3套节目及湖南都市频道等进行了电视广告。同时，被告凯顺房地产公司对外发布的宣传单中宣称：凯顺新城是以五星级酒店、主题商业街、购物中心和高档住宅组成，打造成为攸县中心区最大的城市综合体（50万平方）。2014年11月27日，原告丁宁波、唐丽与被告签订《攸县商品房买卖合同》（合同编号：20140005103），约定原告购买“凯顺新城”一期项目10栋1层103号房屋，总价为1410000元。交房时，被告凯顺房地产公司宣传材料所称的五星级酒店，已经变更为一般商业住宅用地，从而使原告所购的房屋商业价值大幅度贬值。双方因此酿成纠纷，故原告诉至法院。原告丁宁波、唐丽围绕其诉讼主张，向本院提供了如下证据：1、《攸县商品房买卖合同》及补充协议复印件各1份，拟证明原、被告之间成立商品房买卖合同关系的事实；2、中国工商银行个人贷款借款凭证及还款明细复印件各1份，拟证明原、被告之间成立商品房买卖合同关系的事实；3、（2015）攸法民一初字第2258号民事判决书复印件1份，拟证明原告与被告签订《商品房买卖合同》过程中，被告称原告所购商品房对面会建成五星级宾馆，这对原告是否购买房屋及交易价格产生了重大影响，构成了本次交易的基础；4、攸府阅（2013）28号《攸县人民政府关于攸县县城五星级酒店项目专题会议纪要》复印件1份、拟证明原告与被告签订《商品房买卖合同》过程中，被告称原告所购商品房对面会建成五星级宾馆，这对原告是否购买房屋及交易价格产生了重大影响，构成了本次交易的基础；5、《攸县县城五星级酒店项目建设协议书》复印件1份，拟证明原告与被告签订《商品房买卖合同》过程中，被告称原告所购商品房对面会建成五星级宾馆，这对原告是否购买房屋及交易价格产生了重大影响，构成了本次交易的基础；6、攸府阅（2013）69号《攸县人民政府关于县城五星级酒店建设有关问题的专题会议纪要》复印件1份，拟证明原告与被告签订《商品房买卖合同》过程中，被告称原告所购商品房对面会建成五星级宾馆，这对原告是否购买房屋及交易价格产生了重大影响，构成了本次交易的基础；7、攸发改发（2014）2号《关于攸县利富大酒店用地项目立项的批复》复印件1份，拟证明原告与被告签订《商品房买卖合同》过程中，被告称原告所购商品房对面会建成五星级宾馆，这对原告是否购买房屋及交易价格产生了重大影响，构成了本次交易的基础；8、攸城规委发（2014）2号《攸县城乡规划委员会第三十五次会议纪要》复印件1份，拟证明原告与被告签订《商品房买卖合同》过程中，被告称原告所购商品房对面会建成五星级宾馆，这对原告是否购买房屋及交易价格产生了重大影响，构成了本次交易的基础；9、攸城规委发（2013）1号《攸县城乡规划委员会第二十六次会议纪要》复印件1份，拟证明原告与被告签订《商品房买卖合同》过程中，被告称原告所购商品房对面会建成五星级宾馆，这对原告是否购买房屋及交易价格产生了重大影响，构成了本次交易的基础；10、攸土管委办发（2015）2号《攸县土地管理委员会第十次会议纪要》复印件1份，拟证明被告称的五星级宾馆，因政府规划变更取消，原告与被告签订的《商品房买卖合同》的交易基础发生变化，给原告造成重大经济损失，如果原告继续履行合同，将显失公平的事实；11、《关于攸储77号地块一期用地的规划条件》攸规条（2015）22号复印件1份，拟证明被告称的五星级宾馆，因政府规划变更取消，原告与被告签订的《商品房买卖合同》的交易基础发生变化，给原告造成重大经济损失，如果原告继续履行合同，将显失公平的事实；12、2015年株洲市房地产市场形势分析复印件1份，拟证明《商品房买卖合同》履行过程中，株洲市房地产市场稳定发展，因五星级宾馆取消，给原告造成的经济损失不属于商业风险的事实；13、2016年1-3月株洲市房地产市场分析复印件1份，拟证明《商品房买卖合同》履行过程中，株洲市房地产市场稳定发展，因五星级宾馆取消，给原告造成的经济损失不属于商业风险的事实；14、2016年1-10月株洲市房地产市场分析复印件1份，拟证明《商品房买卖合同》履行过程中，株洲市房地产市场稳定发展，因五星级宾馆取消，给原告造成的经济损失不属于商业风险。被告凯顺房地产公司辩称:1、原规划兴建五星级酒店及改变规划均为政府行为，与被告无关，被告在此过程中没有过错；2、本案原告的撤销权已超过了期限。原告方在2015年9月6日前已知晓五星级酒店不能兴建的事实，但起诉的时间为2016年10月。根据《合同法》的规定，行使撤销权的期限为一年，故原告的起诉已过诉讼时效；3、原告在购房时不存在重大误解，在签订合同时也不存在显失公平，双方签订的合同为有效合同，现原告要求变更缺乏法律依据。综上，请求驳回原告的诉讼请求。被告凯顺房地产公司为支持其答辩主张，向本院提供了如下证据：1、营业执照复印件1份及法定代表人身份证明书1份，拟证明被告的基本情况及被告具有房地产开发资质的事实；2、《攸县商品房买卖合同》复印件1份，拟证明原、被告在2014年1月28日签订了《商品房买卖合同》，在合同中，被告并未就兴建五星级酒店作出任何保证性承诺的事实；3、攸县人民政府专题会议纪要复印件1份，拟证明2013年1月30日，攸县人民政府召开了专题会议，同意攸县县城五星级酒店项目选址在永佳村七里组（内环路与交通北路交汇处的东北角，四亩湖旁边）的事实；4、攸县县城五星级酒店项目建设协议书复印件1份，拟证明2013年8月1日，广州利富投资管理有限公司与攸县人民政府签订了《攸县县城五星级酒店项目建设协议书》；五星级酒店项目选址在攸县县城永××社区××组（××与交通北路交汇处的东北角，项目用地约为80亩地，其中酒店用地不小于40亩地，其他为商住用地）；酒店建筑面积不少于3万平方米并达到五星级标准的事实；5、攸县人民政府专题会议纪要攸府阅（2013）69号文件复印件1份，拟证明2013年8月29日，攸县人民政府作出了《攸县人民政府关于县城五星级酒店建设有关问题的专题会议纪要》，要求：加快立项、做好规划、依法供地；各相关职能部门要进一步简化审批程序优化服务环境；项目业主方要主动作为，加快推进，确保县城五星级酒店在2013年年底前正式开工建设的事实；6、攸发改发（2014）2号文件复印件1份，拟证明2014年1月3日，攸县发展和改革局作出了《关于攸县利富大酒店用地项目立项的批复》，同意攸县利富大酒店用地项目立项，项目建设地点为攸县联星街道办事处永佳社区；攸县利富大酒店项目与被告开发的凯顺新城相邻；被告广告发出的时间在攸县发展和改革局立项之后，被告公司是在得知五星级酒店已立项后才写的五星级酒店正式启动，因此广告上所写的五星级酒店正式启动并非虚假宣传的事实；7、攸城规委发（2014）2号文件复印件1份，拟证明2014年6月12日攸县人民政府召开了攸县城乡规划委员会第三十五次会议，会议通过了五星级酒店的用地规划设计方案，据此被告广告上所写的五星级酒店正式启动并非虚假宣传的事实；8、国有土地使用权证复印件1份，拟证明2012年12月28日被告取得了座落于攸县联星街道办事处永佳社区宗地的土地使用权，土地性质为商业用地住宅用地，使用权类型为国有出让的事实；9、攸城规委发（2013）1号文件复印件1份，拟证明2013年4月22日，被告所开发的项目通过了攸县城乡规划委员会第二十六次会议，之后该规划方案进行了公示，其中没有兴建五星级酒店的内容，被告在本案中无过错的事实；10、湖南省建设用地规划许可证复印件1份，拟证明2013年6月21日，被告所开发的项目取得了规划许可证，之后被告亦是按规划许可进行施工建设，因此被告没有欺诈行为的事实；11、建筑工程规划许可证复印件1份，拟证明2013年9月30日，被告取得了该项目建设工程规划许可证的事实；12、建筑工程施工许可证复印件1份，拟证明2014年1月13日，被告所开发的项目取得了建筑工程施工许可证，在许可证中已明确了被告所开发建设项目的建设规模，其中没有五星级酒店，被告没有过错的事实；13、商品房屋预售许可证复印件2份，拟证明2014年1月17日被告取得了开发项目的预售许可证，因此原、被告在2014年11月27日签订的《攸县商品房买卖合同》为有效合同的事实；14、攸县国土资源局国有建设用地使用权挂牌出让公告、攸国土挂字（2012）第G43号攸县国有建设用地使用权挂牌出让成交确认书、竞买申请书及攸县规划局关于原肉联厂变性地块开发建设的规划条件的文件复印件各1份，拟证明2012年12月11日，被告取得了编号为2012-G43号地块国有建设用地使用权，被告在规划设计中并没有兴建五星级酒店等内容的事实；15、攸网挂告字（2015）22号攸县国有建设用地使用权网上挂牌出让公告、攸国土挂字（2015）第WG22号攸县国有建设用地使用权挂牌出让成交确认书及授权委托书复印件各1份，拟证明原兴建五星级酒店地块（即2015-WG22地块）经攸县国土部门公开挂牌出让，攸县中盛房地产开发有限公司竞得了该2015-WG22号地块的国有建设用地使用权，该地块没有兴建五星级酒店的事实；16、返租协议复印件1份，拟证明原告等业主在已经知晓五星级酒店无法兴建情况下，于2015年9月6日向被告送达了返租协议，要求被告方返租其门面，现原告起诉时间超过1年的撤销权期限的事实。庭审中本院组织了原、被告对对方提供的证据进行了质证，各方当事人发表的质证意见如下：（一）原告丁宁波、唐丽提供的14份证据：被告凯顺房地产公司对证据1、2的真实性无异议，本案的被告已经在2015年1月30日前向原告交付了房屋，原、被告双方之间房款已经履行完毕，原告方行使撤销权期限已过；对证据3、4、5、6、7、8、9的真实性无异议，但对上述证据的证明目的有异议，认为兴建五星级酒店是政府行为，而不是被告立项。对证据3即判决书的内容，被告根据政府的规划方案不是虚假的，所以说原告购买房屋的价格与建五星级酒店之间不存在必然性的联系，被告也没有向原告方做出过任何保证性的承诺，该酒店不构成购房基础；对证据10、11不予质证；对证据12、13、14的三性均不予认可，房地产市场分析从证据角度方面来讲不应作为书面证据来提供，虽然是株洲市房产局发布的，可该局是否有权发布，是否有相应的法律规定，且上述文件是非正式文件，上述证据与本案房屋合同纠纷是没有关联性的。（二）被告凯顺房地产公司提供的17份证据：原告方对证据1无异议；对证据2的证明目的有异议，虽然买卖合同里未承诺兴建五星级酒店，但广告中宣传五星级酒店的承诺是本次房屋交易的基础；对证据3、4、5、6、7、8、9、10、11、12、13、14无异议，对证据15与原告方的证据10、11相同；对证据16的真实性有异议，对撤销权原告方不发表意见。本院结合各方当事人发表的质证意见，对上述证据作如下认定：（一）原告丁宁波、唐丽提供的14份证据：对证据1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11的真实性，本院予以采信，对上述证据的证明目的，本院结合本案的其他证据综合予以认证；对证据12、13、14，不符合证据关联性要件，本院不予采用。（二）被告凯顺房地产公司提供的17份证据：对证据1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11、12、13、14、15，符合证据的有效要件，本院予以采信；证据16，本院结合本案的其他证据及事实予以综合认证。经审理查明：被告凯顺房地产公司系2011年5月30日依法登记成立，且从事房地产开发的有限责任公司。2012年12月，被告凯顺房地产公司通过公开挂牌竞拍依法取得了攸县联星街道永佳社区攸国土挂字2012-G43号地块。同年12月28日，攸县人民政府向其颁发了《国有土地使用权证》。被告凯顺房地产公司在该地块上开发“凯顺新城”楼盘，于2013年5月1日与杨小伟签订《商品房营销策划代理合同》，委托杨小伟独家代理策划、销售凯顺新城门面住宅、车库的销售事宜。事后，在攸州大道与内环线交汇处临时兴建了“凯顺新城”售楼部进行现场楼盘销售。被告凯顺房地产公司先后于2013年6月21日取得《湖南省建设用地规划许可证》、2013年9月3日取得《中华人民共和国建设工程规划许可证》、2014年1月13日取得《中华人民共和国建筑工程施工许可证》、2014年1月17日取得《商品房屋预售许可证》、2014年4月8日取得《湖南省建设工程规划许可证》。原告丁宁波、唐丽系夫妻关系。2014年11月27日，原、被告双方签订了《攸县商品房买卖合同》，原告丁宁波、唐丽以1410000元的总价购买了“凯顺新城”一期项目中的第10栋1层103号房屋，建筑面积共计197.5平方米，其中套内建筑面积为182.24平方米。合同签订后，原告方依约支付了首期购房款及房屋税费。2015年8月，被告凯顺房地产公司通知原告方交接房屋。交房时，原告认为被告凯顺公司宣传资料中所称的（在永佳社区七里组内环路与交通北路交汇处的东北角兴建）五星级酒店并未兴建，致使其购买房屋的商业价值大幅度贬值。双方多次交涉未果，原告遂向本院提起诉讼。另查明，2013年1月30日，攸县人民政府召开专题会议，同意在永佳社区七里组内环路与交通北路交汇处的东北角、四亩湖旁边兴建一五星级酒店。2013年8月1日，攸县人民政府与广州利富投资管理公司签订了《攸县县城五星级酒店项目建设协议书》，约定由广州利富投资管理有限公司全额投资，在永佳社区七里组内环路与交通北路交汇处的东北角兴建五星级酒店。事后，攸县人民政府与攸县发展和改革局、攸县城乡规划委员会等相关部门多次召开会议，对五星级酒店等建设项目进行了审议。2013年5月24日，被告凯顺房地产公司根据上述会议纪要，在攸县电视台播出的1、2、3套节目及湖南都市频道等进行了电视广告。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。本案争议的焦点是：1、原、被告所签订的《攸县商品房买卖合同》是否存在可变更的情形；2、本案是否存在情势变更；3、本案被告是否有违约行为，是否应承担违约责任。现具体分析如下:（一）关于原、被告所签订的《攸县商品房买卖合同》是否存在可变更情形的问题《合同法》第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”首先，原、被告双方签订的《攸县商品房买卖合同》中均未涉及五星级酒店与5万平米购物中心等内容。签订合同也是建立在双方自愿的基础上，合同双方对合同性质、合同当事人的身份、合同标的物均不存在误解。其次，攸县人民政府原拟在被告凯顺房地产公司开发的“凯顺新城”楼盘旁边的地块兴建一五星级酒店，并召开专题会议、与投资商广州利富投资管理有限公司签订项目建设协议书，相关行政部门亦进行了立项、规划，被告凯顺房地产公司据此发布的广告宣传非虚假宣传，不存在商业欺诈。因此，原、被告双方于2014年11月27日签订的《攸县商品房买卖合同》，系当事人之间商品房交易的真实意思表示，合同有效成立，原、被告所签订上述合同不存在可变更的法定情形。（二）关于本案是否存在情势变更事项的问题原告认为本案属于情势变更的情况，根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”在本案中，五星级酒店并非原、被告订立合同的基础，五星级酒店未建立也并能导致合同目的不能实现，本案亦不是客观情况发生无法预见的重大变化，不存在不可抗力等非商业风险的变化，原告以情势变更为由请求变更合同，依据不足，本院不予支持。（三）关于本案被告是否有违约行为，是否应承担违约责任的问题原告认为被告在广告中对五星级酒店的宣传构成要约，系原、被告订立房屋买卖合同的基础，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同的内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”本案中，被告在广告中对五星级酒店的宣传并非对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺，且该五星级酒店并非被告的承建范围，也未在合同中约定，故原告认为被告存在违约行为，要求被告支付违约金的诉讼请求，本院亦不予支持。综上，原告丁宁波、唐丽提出将房屋总价款变更为553000元，并由被告凯顺房地产公司支付差额857000元或支付857000元违约金的诉讼请求，本院不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告丁宁波、唐丽的诉讼请求。本案案件受理费12370元，由原告丁宁波、唐丽承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向株洲市中级人民法院交纳案件受理费。现金交纳的，直接向中国农业银行株洲市红广支行驻株洲市中级人民法院收费点交纳；汇款或转帐的，开户行：中国农业银行株洲市红广支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，帐号16×××86。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审 判 长 文亚苗代理审判员 高方南人民陪审员 陈冬娥二〇一七年四月二十一日书 记 员 周萍会附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释》第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 来自：