（2017）鄂2801民初999号
裁判日期: 2017-04-21
公开日期: 2017-06-20
案件名称
赖昌菊、李明清等与恩施州华城房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一审民事判决书
法院
恩施市人民法院
所属地区
恩施市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
赖昌菊,李明清,恩施州华城房地产开发有限公司
案由
房屋拆迁安置补偿合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百五十四条
全文
湖北省恩施市人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂2801民初999号原告：赖昌菊，女，生于1960年2月15日，汉族，湖北省恩施市人，住恩施市。委托诉讼代理人：邱兵，湖北施南律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告：李明清，男，生于1958年11月2日，汉族，湖北省恩施市人，住恩施市。委托诉讼代理人：邱兵，湖北施南律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：恩施州华城房地产开发有限公司，住所地：恩施市土桥大道158号，统一社会信用代码：914228005824783020。法定代表人：李铁忠，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨军，湖北正典律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：张发忍，湖北正典律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告赖昌菊、李明清与被告恩施州华城房地产开发有限公司（以下简称华城房地产公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2017年2月9日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告赖昌菊、李明清的共同委托诉讼代理人邱兵，被告华城房地产公司的委托诉讼代理人杨军、张发忍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告赖昌菊、李明清向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付违约金724736元；2.判令被告按照协议约定向原告交付房屋；3.判令被告承担全部诉讼费。事实和理由：被告华城房地产公司拟在土桥××××、158地块修建“清河国际广场”楼盘，原告赖昌菊、李明清与被告华城房地产公司2011年签订《房屋置换搬迁安置协议书》，约定将原告所有的位于土桥大道186号房屋及附土地纳入“清河国际广场”建设范围内，2012年3月1日前完搬迁。被告向原告补偿137.3㎡、36㎡、78㎡住房各一套，73.5㎡门面房一套，被告按年向原告支付房屋支付前的过渡费，约定2016年12月1日交付房屋。如乙方违约，需向守约方支付置换房屋价值的20%作为违约金。被告至今未向原告交付房屋，“清河国际广场”项目建设刚刚启动，被告的行为严重违反了合同的约定，损害了原告的合法权益，给原告造成巨大的经济损失。被告华城房地产公司辩称，被告按照双方签订的房屋置换搬迁协议书履行相应义务，并未违反合同约定，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。原告赖昌菊、李明清围绕其诉讼请求依法提交了《房屋置换搬迁安置协议书》、《补充协议》原件各一份。被告华城房地产公司为支持其抗辩理由，向本院提交了《房屋置换拆迁安置协议书》复印件1份、领款单复印件2份、现场照片打印件1份。本院依法向被告提交照片中的房屋“姿整一族”权利人夏世斌进行询问，夏世斌陈述其与妻子黄在琼共有的房屋位于被告华城房地产公司开发范围内，并与被告签订《房屋置换搬迁安置协议书》。合同签订后因与租赁其房屋经营“姿整一族”理发店的承租人未达成一致协议，承租人至今未搬离租赁房屋，导致夏世斌无法向被告交房。因夏世斌与承租人约定租赁期限截止2016年11月18日，故其与被告约定于2016年11月19日向其交房。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的事实和证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年12月26日，原告赖昌菊、李明清与被告华城房地产公司签订《房屋置换搬迁安置协议书》一份，约定：“甲方：恩施州华城房地产开发有限公司乙方：赖昌菊李明清因甲方拟在土桥大道××、××号地块范围内按规划设计的要求修建商住综合楼“清河国际广场”，而乙方居住的房屋与‘清河国际广场’毗邻，经甲乙双方充分协商，乙方同意将其房屋及所属宗地纳入整体规划建设。甲方用在156、158号地块范围内建设的新房屋对乙方原住房予以置换。根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》等相关法律法规政策规定，甲、乙双方经充分协商，就乙方房屋置换事宜达成如下协议：第一条原房屋基本情况1、乙方同意将自己合法所有的位于186号的一套房（含土地使用权）及附属物交由甲方处置，甲方按本协议约定为乙方置换房屋。2、原房屋及附属物基本情况如下：⑴房屋所有权证号无，产权面积73.50㎡，登记的所有权人赖昌菊。房屋修建于1992年，结构砖混。⑵土地使用证号0311674-03-023，土地分摊面积无㎡；土地性质为集体，用途为：私房；⑶生活配套设施（如：①水②电③有线电视④固定电话⑤天然气⑥电脑网络等）以单独立户的有①②③④⑤⑥。乙方在本协议签订之日将相关已报装立户的证明交给甲方，并积极配合甲方在办理报停、迁移、开通等相关手续。若乙方需新增项目包装立户的，由乙方向有关部门申报办理，费用由乙方负担。⑷乙方原居住楼层为第6-12层。⑸乙方自建临时建筑面积瓦房59.18㎡。板房49.33㎡、树苗已换成置换房，再不另行付现金。⑹商业门面73.50㎡。⑺承包土地757㎡。第二条乙方在房屋搬迁腾空的约定1、乙方应在2012年3月1日前完成搬迁，并将原住房交甲方拆除。2、乙方将房屋搬迁腾空、经甲方验收合格，并交付甲方拆除后，不得私自回迁，以及私自拆除房屋附属物、门窗和水电设备等；否则，甲方有权取消乙方所享受的奖励、福利事项；甲方如有损失的，可直接从拆迁补偿费用中扣除。3、已搬迁房屋的水费、电费、物业管理费、电信、广电等相关费用，均由乙方负责缴纳清楚，与甲方无关。第三条补偿安置（一）方式及地点：甲方以“清河国际广场”的新房屋对乙方原房屋予以置换（乙方原房屋土地分摊面积不再另外计价补偿）。其中117.34㎡、139.73㎡各一套。（二）置换后的房屋面积：256.07㎡（注：双方同意房屋按照1：1.3置换）；门面73.50㎡（注：双方同意门面按照1：1置换）。（三）置换后房屋的基本情况：1、置换房屋由甲方在156、158号范围内修建，并优先置换户选择房屋楼栋（所有置换户以投票的方式按“少数服从多数”原则决定房屋楼栋），置换房的楼层确定在规划设计的以上，楼号和具体分户方案按同等面积分类后，以抓阄的形式确定，具体时间以甲方的通知为准。2、置换房屋基本情况：①、框架结构、安装电梯；②、层高2.9米；③、外窗为塑钢窗；④、入户门、防护门；⑤、水、电、天然气、固定电话、有线电视、宽带网安装到相应的位置，室内墙面为仿瓷涂料，地板砖规格为50元每平米；⑥、139.33㎡甲方补偿装修壹万伍仟元整。（⑤中墙面、地板砖甲方不负责安装）3、户型布局：以规划管理部门审批的涉及施工图为准。（四）其他财产补偿：1、室内装饰装修补偿：由双方协商补偿，如协商不成，以具有相应资产评估资质的评估机构所作的评估结论为准，评估费用由甲方承担，装饰装修补偿款由甲方以现金的形式补偿给乙方。乙方不得自行拆除、移走已评估补偿的财物。2、停产停业等经营补偿；门面两年共计补偿玖万元整。3、转让承包土地补偿171900.00元（按照每亩15.00万元折价补偿）。4、补偿款的支付：以上补偿项目及金额经甲乙双方签字确认后，在甲方向乙方交付置换房时支付（如有可抵扣款项，此款可直接抵扣）。（五）过渡期间的相关费用。过渡期：建设周期（过渡期）为156、158号范围内所有住户（置换房）全部搬迁完毕之日至交房之日暂定24个月。1、搬迁费（含搬进搬出）：1000元/户（一个房屋所有权证为一户），甲方在通知乙方搬迁时支付。2、过渡费：在过渡期内，乙方自找周转房过渡，甲方支付乙方过渡费，由乙方在搬出并将钥匙交给甲方时支付。支付标准为900元/月，支付方式为一年支付一次，房屋交付时根据实际过渡期按本合同约定的支付标准进行结算，实行多退少补。3、甲方自确定的交房之日起多支付乙方2个月的过渡费用，作为乙方置换房屋的新房装修期。过渡期内甲方除支付上述三项费用外，不再给乙方支付其它费用。甲方应按本协议的约定保证乙方按期回迁，逾期不能回迁的，过渡费在原支付的过渡费标准基础上上浮20%支付给乙方。（六）房屋的交付及结算。1、乙方必须在甲方通知规定的时间内办理房屋交接手续；到期不办理交接手续的，是为甲方已交付房屋，甲方不再支付过渡费。2、置换房屋实测面积与约定面积之间可能存在出入，甲、乙双方一致同意按以下方式结算出入部分的差价：出入部分在10平方米以内的，双方均按3800元/平方米补差；出入部分在10平方米以上的，双方均按交付时的市场价格补差。上述差价款在办理置换房屋交接时一次性结清。3、权属登记过程中，无偿置换面积部分所需的税费由甲方承担，超面积部分应交纳的税费按国家规定由甲、乙双方各自承担。（七）置换后新房屋的权属登记：由甲方负责办理，乙方协助。甲方在办理置换房交接手续后24个月内将置换房的房屋所有权证、土地使用权证交给乙方。（八）物业管理：自通知确定的交房之日起，甲方为乙方承担3年的物业管理服务费用，满后乙方必须按小区的物业服务管理公司的所有规定支付相应的物业管理服务费用。第四条双方的权利和义务（一）甲方的权利和义务：1、按本协议约定的时间及标准向乙方交付置换房。2、按本协议的约定给付补偿款和搬迁费、过渡费、装饰装修补偿费。3、被置换房屋（原房屋）及室内装修的残值归甲方所有。4、按本协议的约定给付乙方不足面积部分的差价款。5、支付房产、土地过户过程中的相关费用。（二）乙方的权利和义务：1、按本协议的约定搬迁，并将被置换（原）房屋交付甲方处置。2、不得向甲方、施工单位等提出其他补偿，不得阻止甲方及相关单位的拆除和建设。3、按本协议的约定给付甲方超面积部分的差价款。4、本协议签订时，乙方必须将与案房屋所有权证、土地使用证原件及家庭人员身份证、户口簿复印件等相关证明移交给甲方。同时必须协助甲方到国土资源局、房地产管理局等政府各部门办理变更登记、注销等相关手续，及时提供所需要的相关证件。5、置换房屋交付前按房地产管理部门的规定与甲方签订《商品房买卖合同》并办理相关手续，按时交接房屋。第五条违约责任本协议一经签订，双方均不得违约，如一方违约，应向守约方支付置换房价值的20%的违约金，造成守约方损失的，应向守约方赔偿全部损失，同时继续履行本协议。第六条乙方就房屋相关证明资料真实性的承诺保证乙方在此承诺保证：就已搬迁房屋而向甲方所提供的所有产权书证材料及其他相关证明材料，均属客观、真实，否则，乙方愿承担一切法律责任。如已搬迁房屋因转让、继承、分割（析产）、抵押等原因产生纠纷的，乙方自愿承担由此产生的一切法律责任。第七条：其他事项1、乙方在甲方指定的期间内完成搬迁的，甲方支付提前搬家奖励费，共计1000元，一次性付给乙方。第八条争议处理协议双方因履行本协议书发生争议的，应协商解决：如协商不成的，任何一方均有权向有管辖权的人民法院起诉。第九条生效时间本协议经双方签字后，须本规划建设红线范围内的所有置换安置户全部签字后本协议生效。只要有其中一户未签订本协议或甲方未取得国有土地使用权，本协议不产生法律效力。第十条本协议一式四份，甲、乙双方各执一份。另两份交由国土资源局和房地产管理局各一份。”甲方处加盖有被告印章，乙方处有原告赖昌菊、李明清的签字及捺印。2013年5月21日，被告华城房地产公司（甲方）与原告赖昌菊、李明清（乙方）签订《补充协议》一份，载明：“甲、乙双方在2011年12月26日签订《房屋置换搬迁安置协议书》的基础上，现达成以下补充协议：一、甲方交付乙方门面位置：从三孔桥头依次排列第七家土桥大道临街门面。一楼二、乙方1.2亩承包地置换为78平方米住房一套，楼层为6-12层，具体楼栋为靠恩施州电大旁。三、甲方向乙方交房日期：在2016年12月1日前将符合标准的房屋交付乙方。到期未能交付，甲方除向乙方支付过渡费外，另承担停业、停产损失按15000元/月计算损失，至实际交付房屋之日止。四、如需乙方另行签订商品房买卖合同所需的各项费用由甲方承担。五、原合同117.34平方米变更为137.34平方米，原合同139.33平方米房屋不变，该二套房屋置换楼层为6-12层，具体楼栋为靠恩施州电大旁。六、上述三套房屋装修按原合同第三条第（三）款第2项处理。七、本协议与原合同具有同等效力。经双方签字生效。八、原乙方向甲方出具的20平方米房屋欠条捌万元作废。”甲方处加盖有恩施州华城房地产开发有限公司清河广场项目部，乙方处有原告赖昌菊的签字及捺印。2015年4月30日、2016年4月30日，原告赖昌菊分别向被告华城房地产公司出具领款单两份，载明原告赖昌菊领取2015年5月1日至2017年4月30日过渡费、停产停业费共计180029元。《房屋置换搬迁安置协议书》签订第三年始，每年的过渡费、停产停业费分别在前一次标准基础上增加20%、8%。另查明，二原告系夫妻关系。案外人夏世斌系涉案房地产开发项目内的拆迁户，其与被告华城房地产公司约定于2016年11月19日交房，但至今未交房。庭审中，原告称《补充协议》第八条是因双方约定将117.34㎡房屋面积，变更为137.34㎡，存在20㎡的差距，就按4000元/㎡，作价8万元，由原告向被告出具了欠条一份，后双方协商不要求原告支付8万元，上述欠条作废。原告要求被告支付违约金的理由为其未按照约定的期限交付房屋。原、被告均认可在《房屋置换搬迁安置协议书》签订后，原告向被告领取过渡费、停产停业损失费至2017年4月30日。涉案房屋已被拆除，新置换的房屋处于在建状态。原告向本院提交《鉴定申请书》一份，申请对恩施市土桥大道××、××号（清河国际广场）路段一楼门面房屋及住房的单价进行评估、鉴定。本院认为，原、被告签订《房屋置换搬迁安置协议书》系双方真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，合法有效，双方均应按约定履行。关于《补充协议》的效力及责任承担的问题。虽然《补充协议》加盖的印章为恩施州华城房地产开发有限公司清河广场项目部，但《房屋置换搬迁安置协议书》约定涉案修建的商住楼名称为“清河国际广场”，《补充协议》中载明的甲方为原告，且补充的内容亦是针对涉案拆迁安置房屋，原告有理由相信该项目部代表的是原告。另被告未提交其未在涉案开发项目上设立项目部的证据，亦未对该印章的真实性提出相反的证据。故恩施州华城房地产开发有限公司清河广场项目部以被告的名义与原告签订的《补充协议》有效。恩施州华城房地产开发有限公司清河广场项目部未注册登记，不具有法人资格，依据相关法律规定，其从事的民事行为应视为被告华城房地产公司的行为，相应的民事责任亦应由被告华城房地产公司承担。关于被告华城房地产公司应否向原告赖昌菊、李明清支付724736元违约金及交付涉案房屋的问题。原告主张按《房屋置换搬迁安置协议书》约定的第五条被告违约按置换房价值的20%支付违约金，此后双方于2013年5月21日的《补充协议》约定被告向原告交房的日期为2016年12月1日，到期未交付的，被告除向原告支付过渡费外，另承担停业、停产损失，按15000元/月计算至交付房屋之日止。该条约定应视为对交房期限及未按约定期限交房违约责任的特别约定。但从2015年4月30日、2016年4月30日原告赖昌菊向原告出具的领款单看，双方并未按《补充协议》的约定履行支付款项的义务。且涉案房地产开发项目范围内至今有房屋未搬迁，故对原告要求被告支付违约金724736元的主张，本院不予支持。庭审中，原、被告均认可涉案房屋仍处于在建状态，建成后能否得到竣工验收尚不确定。故，对原告要求被告按约定向其交付涉案房屋的主张，本院不予支持。关于原告向本院提出鉴定的申请。因原告是对恩施市土桥大道××、××号（清河国际广场）路段一楼门面房屋及住房的单价进行评估、鉴定，该申请的结果不影响本案实体的处理。且原告未向本院交纳鉴定费用，故对原告提交的该鉴定申请，本院不予受理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百五十四条第一款第（三）项，判决如下：驳回原告赖昌菊、李明清的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。当事人申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。案件受理费11046元，减半交纳5523元，由原告赖昌菊、李明清负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。代理审判员 申宝二〇一七年四月二十一日书 记 员 谭季 百度搜索“”